Можно ли продать квартиру в аварийном доме?

В данной статье мы рассмотрим возможность продажи квартиры в доме, признанным аварийным. Опишем детальный процесс продажи ветхого жилья.

Разберем какие документы необходимы для совершения сделки, все возможные нюансы, особенности и риски при покупке или продаже квартиры.

А также выясним, можно ли продать квартиру, полученную по программе переселения и что для этого нужно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Можно ли реализовать жилье, если оно признано опасным и определено под снос?

Cделки купли-продажи ветхого жилья регулируется:

Осуществить покупку или продажу жилья, которое относится к аварийному, возможно на законных основаниях. Но нужно знать, что ипотека на жилье, которое находится в аварийном состоянии, не предусмотрена, банк выдаст отрицательное решение в выдаче кредитных средств.

Также стоит отметить, что материнский капитал в подобном случае тоже не представляется возможным использовать для недвижимости, определённой под снос.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Собственника недвижимости должна уведомить жилищная инспекция об изъятии недвижимости, предназначенной под снос не позднее, чем за год до предполагаемого сноса.

Собственник имущества должен подписать соглашение на изъятие недвижимости, согласно жилищному кодексу.

Перед тем, как государственный орган юридически оформит факт сноса здания, а собственник подпишет соглашение об изъятии имущества, недвижимость может быть продана или передана третьим лицам. Это означает, что до подписания юридических бумаг, связанных с ликвидацией здания, с недвижимым имуществом можно делать абсолютно любые операции.

С чего начать?

Перед составлением договора купли-продажи собственник жилья обязан предупреждать потенциальных покупателей о том, что здание признано аварийным. После этого необходимо подготовить необходимый пакет документов, а также оформить договор. Договор можно составлять самостоятельно или обратиться за юридической помощью.

Паспорта сторон.
Заявления сторон о регистрации перехода собственности на квартиру.
Составленный договор купли-продажи с актом приема-передачи.
Кадастровый паспорт на имущество.
Документ, подтверждающий оплату госпошлины при подаче в Росреестр.

Вполне вероятна необходимость предоставления дополнительных документов в индивидуальном порядке. Обязательно требуется указать в ДКП, что покупатель осведомлен о том, что здание, в котором приобретается жилье, подлежит сносу в ближайшем времени.

Как провести сделку?

Схема сделки по продаже жилья под снос выглядит так:

Составление преддоговора купли-продажи с условиями сторон.
Предварительные денежные расчёты между участниками.
Составление договора купли-продажи.
Нотариальное заверение соглашения, если стороны имеют необходимость обратиться к нотариусу.
Регистрация сделки в Росреестре.
Подписание акта приёма-передачи недвижимости.
Получение документов из Росреестра.

Оплата происходит согласно условиям составленного договора – во время сделки купли-продажи или после регистрации недвижимости в Росреестре новым собственником.

Нюансы и особенности

Договор купли-продажи должен быть заключен в период с момента включения дома в программу и до момента заключения с муниципалитетом договора мены (или соглашения о выплате компенсации).

После оформления мены (компенсации) собственник уже не может продать свою квартиру третьему лицу.

Риски сторон

Для продавца:

Продажа недвижимости ниже рыночной стоимости из-за неправильной оценки или неграмотной подачи объекта покупателям.
Трудности в поиске покупателей, так как приобретение аварийного жилья имеет меньший спрос.

Для покупателя:

Если покупатель приобретает ветхую недвижимость по причине того, что здание относится к программе реновации, то этот факт необходимо самостоятельно проверить. Списки жилья, предусмотренного под снос, можно найти в свободном доступе и уточнить относится ли конкретный дом к программе реновации.

Стоит отметить, что списки зданий под снос могут видоизменяться и определенные дома исключаться из программы. Это достаточно рискованно, если вы приобрели старое жилье по высокой стоимости с целью получения жилья в новостройке, так как попросту можете не получить подобной возможности.
Сроки, связанные с получением будущей квартиры по переселению, могут сдвигаться, что предполагает неопределенный срок переселения.
Предлагаемый вариант по переселению не всегда может устраивать собственников жилья.

Разрешена ли продажа недвижимости, полученной по программе переселения?

А если квартиру получили по переселению, можно ли ее продать?

Владелец новой недвижимости, которая была выдана на смену ветхому жилью, может быть продана на стандартных условиях. Собственник новой квартиры имеет абсолютно те же права, что и с предыдущей квартирой, а значит может производить любые операции с недвижимостью – продажу, передачу, дарение и прочее.

Но для некоторых граждан, решивших продать квартиру, полученную по программе переселения, становится неожиданностью необходимость оплаты налога за продажу недвижимости. В этом случае срок владения предыдущей ветхой недвижимостью не входит в расчёт владения новой квартирой.

Процедура по переселению предполагает новый расчет владения жильём – собственник официально владеет квартирой с даты регистрации недвижимости в Росреестре, также этот срок может быть сдвинут, так как переселение происходит, как правило, в новые застройки, которые еще не прошли определенные юридические мероприятия, что затрудняет процесс регистрации.
Собственник обязан оплатить налоговый сбор в случае совершения сделки купли-продажи, если сделка произойдет в течение ближайших трёх лет с даты регистрации жилья в Росреестре.
Размер налога зависит от двух обстоятельств:

Срок владения имуществом.
Кадастровая стоимость недвижимости.

Физические лица, продавшие жилой объект имущества, обязаны уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц в размере 13% полученного дохода. Основанием для уплаты будет предоставление декларации и необходимых документов, подтверждающих владение и последующую реализацию недвижимости.

Так же возможен возврат налога при реализации жилья. Покупка имущества под реновацию является достаточно прибыльным бизнесом. Так как стоимость ветхого жилья значительно ниже по сравнению с более новыми аналогами, а значит покупка такой собственности значительно окупится с переселением в современную квартиру в новостройке.

Стоит отметить, что общая площадь хрущевки и полученной квартиры в новостройке отличаются:

30 кв. м. хрущевки = 38 кв. м. в новой квартире.
45 кв. м. хрущевки = 58 кв. м. в новой квартире.
58 кв. м. хрущевки = 70 кв. м. в новой квартире.

По закону замена недвижимости должна происходить на идентичную общую площадь имущества, но подобного, маленького метража попросту не предусмотрено в современных, жилых домах.

Совершить сделку купли-продажи жилой недвижимости, определенной под снос, возможно, но при условии, что собственник квартиры не оформлял договор мены с целью дальнейшего переселения. Продажа ветхого жилья происходит практически на тех же условиях, что и продажа стандартного жилья.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

+7 (499) 938-94-16 (Москва)

+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Продажа квартиры в аварийном доме: риски продавцов и покупателей

Необходимость в продаже аварийного жилья может возникнуть по разным причинам. Владелец квартиры может и не проживать в ней, но ждать от государства получения обещанной помощи не намерен. Распоряжаться имуществом – прерогатива собственника. Если владелец является нанимателем, продать квартиру он не сможет.

Чем выгодна покупка жилья в аварийном доме

Приобретение жилья в здании, признанном ветхим и аварийным, выгодно только тем, что вместо этих квадратных метров рано или поздно будут предоставлены другие, в пригодном для проживания строении. Поэтому такая сделка вполне возможна в нескольких случаях:

если покупатель обладает временем, то есть он может подождать несколько лет и получить полноценное жилье взамен ветхого;
если покупатель решил таким образом вложить имеющиеся у него средства, рассчитывая на получение прибыли после продажи полученного в результате расселения жилого помещения;
если покупатель никуда не торопится и приобретает аварийное жилье для своих детей или внуков (за то время, когда они подрастают, вопрос с получением новой квартиры решится);
если у гражданина нет средств на приобретение квартиры в хорошем техническом состоянии.

Таким образом выясняется, что продажа жилья в аварийном доме вполне возможна. Тем, кто стремится как можно быстрее избавиться от такой квартиры, нужно только найти заинтересованного человека и правильно ему объяснить все преимущества сделки.

Следует учесть, что обыватель всегда рассматривает ветхое жилье как неликвидное. И напрасно. У каждого товара есть свои преимущества. Есть они и у квартир, расположенных в аварийных домах. Для того чтобы быть полностью уверенным в своей правоте (что непременно поможет убедить потенциального покупателя в выгодности сделки), нужно знать ее юридическую подоплеку.

Риски и преимущества проживающих в аварийных домах

С точки зрения жилищного законодательства по вопросу расселения аварийного фонда, есть две разные правовые ситуации:

владелец квартиры является собственником (оформлены приватизация либо сделка купли-продажи приватизированного жилья);
хозяин квартиры является нанимателем, а собственник ее – местный муниципалитет.

Линию своего поведения выстраивают в зависимости от того, кто на самом деле является собственником.

Что делать, если жилье не приватизировано?

На законодательном уровне ситуация с ветхим фондом регламентирована максимально подробно. Учтены все ситуации, которые могут возникнуть в процессе получения и передачи права собственности.

Организации, являющиеся собственником жилья, признанного ветхим и подлежащим расселению, обязаны предоставить проживающим в нем аналогичное по площади. Это может быть как новостройка, так и жилье на вторичном рынке. Правило одно: взамен изымаемой площади предоставят новую. Вопрос только в том, когда.

Ситуация, когда проживающий в аварийном доме гражданин является лишь нанимателем, имеет свое преимущество. Оно заключается в том, что человек ничем не рискует. Он в любом случае получит то, что ему положено по закону.

Важно понимать, что наниматель имеет полное право требовать от владельца (администрации муниципального образования) действий по улучшению его жилищных условий. Добиваться желаемого можно разными способами: писать коллективные жалобы и требования, обращаться в суд, привлекать к решению вопроса юристов.

Что делать, если жилье приватизировано?

Немного иная ситуация с теми, кто приватизировал свои квадратные метры. У собственников квартир, находящихся в не самом лучшем техническом состоянии, неизбежно возникает вопрос, могут ли они рассчитывать на улучшение своих жилищных условий. И для этих сомнений есть все основания.

К сожалению, владельцы таких квартир находятся в менее выгодной ситуации, чем наниматели. Согласно жилищному законодательству собственнику при изъятии жилья предоставляется лишь компенсация его рыночной стоимости. А ее размер в ветхом жилфонде весьма скромен. Это касается не только ситуаций, связанных с расселением домов, но и с изъятием земельных участков для нужд муниципалитетов.

На практике редко кто из расселяемых собственников соглашается на получение компенсации. Она невыгодна с экономической точки зрения, так как полученную сумму невозможно будет купить равноценное по площади жилье. Намного чаще люди соглашаются на предлагаемые муниципалитетом варианты обмена.

Оптимальная стратегия для собственников аварийного жилья

Для собственников есть и второй путь: бороться за увеличение рыночной стоимости изымаемого имущества. Сделать это можно только одним способом: зарегистрировать часть земельного участка, на котором расположен дом. Для этого необходимо, чтобы у собственника имелся любой правоустанвливающий документ на землю, а также нужно проведение процедуры межевания участка.

Решившись на приватизацию земельного участка, нужно понимать, что дело это небыстрое, хлопотное и весьма затратное в денежном отношении. Но при положительном решении вопроса, все расходы компенсируются.

Делаем выводы: тем, кто задумался о продаже аварийного жилья, нужно знать свои возможности и риски, правдиво рассказать о них потенциальному покупателю. Тому, кто задумался о приобретении ветхого жилья, также необходимо выяснить, насколько выгодна или невыгодна эта сделка.

Можно ли продать аварийное жилье? | Все по шагам

Несмотря на проблемы с техническим состоянием квартиры или дома, аварийное жилье может выступать предметом гражданских сделок. Продавец должен уведомить покупателя о реальном состоянии жилого помещения. В противном случае сделка может признаваться недействительной через суд.

Что значит аварийное жилье

Статус аварийного жилья
присваивается многоквартирному дому в случае, если более половины несущих
конструкций и элементов представляют потенциальную опасность для жильцов. Аварийность
несущих конструкций подразумевает наличие существенных повреждений или деформаций,
вследствие естественного износа или внешнего воздействия.

Признание дома
аварийным происходит на основании обследования и выдачи заключения
межведомственной комиссии. Квартиры в аварийных домах не исключаются из
гражданского оборота:

их можно продавать, обменивать, дарить, передавать по
наследству и т.д.;
допускается сдача квартир во временное возмездное владение
(аренду);
закон допускает вселение, а также прописку и выписку граждан
в жилые помещения аварийного дома.

Можно ли продать жилье, признанное аварийным? Аварийность жилья создает потенциальную угрозу для жильцов, а люди в таких зданиях подлежат переселению по государственным и региональным программам. Однако пока дом не расселен, запрет на продажу аварийного жилья не возникает.

Как продать жилье в аварийном доме

При совершении сделок с
недвижимостью, обязанностью продавца является раскрытие полной и достоверной
информации о техническом состоянии квартиры и здания.

Эти условия указываются в
договоре, должны быть согласованы продавцом и покупателем.

Если покупателю не
предоставили сведения об аварийности дома и неудовлетворительном состоянии
квартиры, он сможет расторгнуть сделку в судебном порядке.

Помимо указанного правила, аварийность жилья накладывает ряд ограничений:

использование средств маткапитала для покупки аварийного
жилья не допускается (специалисты ПФР проверят эту информацию и вынесут
обоснованный отказ);
отказ последует и на заявку о предоставлении целевого кредита
на приобретение жилья (банк заинтересован в выделении заемных средств только на
покупку ликвидного объекта недвижимости);
аварийные жилые помещения не могут выступать предметом
военной ипотеки.

Указанные ограничения могут иметь существенное значение для покупателя, поскольку собственными сбережениями располагают далеко не все граждане.

Многие граждане приобретают аварийную квартиру с целью предоставления равноценного жилья при переселении

Последствия сделки с аварийным жильем

Аварийность существенно
снижает рыночную стоимость жилья. Как правило, такие жилые помещения морально и
физически изношены, могут не иметь отдельных видов коммунальных услуг и т.д.
Единственной разумной причиной для покупки жилья в таких домах является возможное
участие в программе отселения. В этом случае могут возникать следующие последствия:

собственнику квартиры в аварийном доме будет предоставлено
равнозначное жилье;
при отсутствии равноценного жилья, либо отказе от переезда,
может выплачиваться выкупная цена;
при наличии спора о равноценности предоставленного жилья или
размера выкупной стоимости, эти вопросы будут рассматриваться в судебном
порядке.

Ожидание возможного переселения или выкупа квартиры может затянуться на долгие годы. Реализация региональных программ зависит от возможностей бюджета, поэтому запланированные сроки нередко сдвигаются. Требовать принудительного и внеочередного отселения граждане смогут только при угрозе обрушения многоквартирного дома или непригодности для проживания жилого помещения.

Возможно ли продать ветхую квартиру и какие документы нужны для оформления такого жилья?

Жилье признается аварийным, если износ основных конструкций достиг значения, опасного для жизни и здоровья граждан. Однако после вынесения решения комиссией по аварийности или ветхости жилья – владелец недвижимости не теряет на него права. Возможной остается и продажа аварийного дома, если хозяин находит покупателя.

В материале мы расскажем обо всех нюансах продажи дома в таком состоянии, вы узнаете о плюсах и минусах сделки, перечне необходимых документов и, наконец, регистрации прав собственности.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Можно ли это или нет?

Межведомственная комиссия по оценке жилых помещений выносит решение об аварийности на основе анализа и после заявления хозяина или собственников, в зависимости от того, идет речь о частном доме или многоквартирном здании.

Даже если в отчете комиссии сказано, что дом не подлежит ремонту и его необходимо снести – хозяева квадратных метров не лишаются своих прав, указанных в Федеральном законе № 185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Владелец может продать свою недвижимость, если посчитает нужным.

Более того, львиная доля граждан, проживающих в таких домах, выбирает вышеназванный вариант компенсации.

Продать квартиру третьему лицу можно гораздо быстрее, а дожидаться предложения от муниципалитета иной раз приходится не один год.

К тому же, вариант является единственно возможным для собственников аварийного жилья – рано или поздно жилье заберут (что такое аварийное жилье и что нужно делать?).

Дом должен быть включен в программу по расселению, а хозяину – предоставлено новое жилье или компенсация.

В городах под нужды оставшихся без жилья граждан строят новостройки, в населенных пунктах поменьше и деревнях, как правило, практикуют денежную компенсацию. На полученные деньги хозяин может купить себе квартиру в городе или другое жилье.

Плюсы и минусы такого решения

Выгода

Статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации гласит, что жители аварийных домов должны быть расселены.

Речь идет о получении в собственность новой квартиры или дома, при этом, жилье должно быть эквивалентным ранее имевшейся недвижимости.

На практике это означает, что владелец трехкомнатной квартиры в старом доме не может получить однокомнатную квартиру, даже если проживает в ней один. А владельцу недвижимости в деревне может быть предоставлена квартира, а не дом, только по его просьбе.

Проблемы у владельцев такого жилья начинаются, если муниципалитет не торопится включать дом в программы сноса, реновации и расселения. В таком случае на признании дома аварийным дело и заканчивается. Хозяева обращаются в администрацию, прокуратуру с заявлением о нарушении их жилищных прав, но такие меры требуют времени, к тому же, не всегда приводят к видимому результату.

Выгодной продажа жилья для собственника видится, если о расселении не идет и речи. Возможно, удастся разыскать покупателя, для которого аварийный дом или квартира станут просто выгодным вложением. Новый владелец, имея дополнительную жилплощадь, сможет подождать несколько лет, пока ему не выдадут, наконец, новое жилье.

Как и в любом деле, с продажей квартиры или дома аварийного типа все не так однозначно. Если поспешить с решением о продаже, можно потерять деньги.

Покупатели аварийной недвижимости стремятся оформить сделку по покупке по минимальной цене. Мол, неизвестно, когда предоставят другое жилье и каким оно будет, поэтому у хозяина просят неплохой дисконт на приобретение жилья с сомнительной выгодой.
Нельзя исключать вероятности, что во время оформления продажи или сразу после нее, станет известно о включении дома в программу по расселению. И хотя городские власти стараются оценить недвижимость для компенсации также максимально низко, сумма отступных за квадратные метры может в итоге оказаться больше, чем полученная от продажи сумма.

Резюмируя все вышеизложенное – решение о продаже может быть, как выгодным, так и поспешным в зависимости от целей хозяина жилья.

Если нужны быстрые деньги – продажа станет неплохим вариантом, а в случае с поиском нового постоянного места для проживания – стоит подождать реализации программы по расселению, если она может состояться.

Ведь во время заключения сделки с муниципалитетом в выкупную стоимость включаются расходы на переезд, обустройство нового жилья и потери, связанные с арендой.

Как определить стоимость?

В России нет законодательных актов, касающихся стоимости жилой недвижимости, в том числе аварийной, если участниками сделки выступают физические лица. Основным критерием определения стоимости для владельца можно назвать здравый смысл.

Эксперты делят аварийное жилье на две группы – жилплощадь, включенную в программу по сносу, и не включенную (когда будет снос пятиэтажек несносимых серий 1-510, 1-515 и кирпичных домов с кодом 1-511 и 1-447?).

Стоимость квартир и домов, относительно которых уже принято решение муниципалитетом, не сильно отличается от средней цены на вторичном рынке. Ведь вместе с квадратными метрами покупатели получают шанс на переезд в новый дом.

Например, в 2016 году квартиры в московских домах, включенных в программу реновации, продавались по цене от 177 тысяч за квадратный месяц до 234 тысяч за квадратный метр.

Средний ценник на аварийную недвижимость, таким образом, превысил средний показатель вторичного рынка.

Если же квартира или дом пока остаются в подвешенном состоянии, то ценник приходится снижать. И компенсировать потенциальному покупателю такую неопределенность. В целом же, хозяину советуют исходить от средней стоимости и требований покупателя. Цена может быть такой же как и для обычной квартиры, ниже или даже выше, строгих правил на этот счет не существует.

Пошаговая инструкция по продаже недвижимости

Приведите квартиру в порядок.
Подготовьте документы для потенциального покупателя.
Уведомите его о статусе аварийного дома.
Торгуйтесь.
Подготовьте у нотариуса договор купли-продажи.
Подпишите документы.
Зарегистрируйте сделку.
Осуществите расчет.
Составьте акт приема-передачи квартиры.

Какие подготовить документы?

На продавца ложится основная ответственность за подготовку бумаг. Понадобятся:

паспорт РФ собственника или собственников;
документ о праве собственности;
выписки из домовой книги/технический паспорт на недвижимость;
также продавец должен предоставить покупателю заверенное у нотариуса согласие супруга и у попечителей всех недееспособных совладельцев.

Покупатель при желании имеет возможность получить справку об отсутствии коммунальных долгов, справку из единого реестра об отсутствии запрета и ареста на недвижимость, залога и так далее.

Покупателю

Подготовьте свой паспорт, идентификационный код и квитанцию об оплате налога.

Договор купли-продажи

Содержание

В статье 558 Гражданского кодекса РФ сообщается о всех обязательных пунктах договора. Указываем описание предмета договора. Обе стороны заинтересованы в том, чтобы предмет продажи был охарактеризован максимально достоверно. В обязательном порядке уточняются:

год постройки;
наличие/отсутствие ремонта;
этажность;
квадратура;
аварийность дома (и тот факт, что покупатель уведомлен о состоянии недвижимости и понимает все риски, связанные с такой покупкой);
цена квартиры/дома.

Скачать бланк типового договора купли-продажи

После этого владелец жилья должен вписать в документ сведения об удостоверении права собственности. Далее сообщаются ФИО, регистрация, паспортные данные продавца и покупателя, условия для расторжения (по обоюдному согласию/ через суд).

Главное в процедуре подписания договора – ознакомление с текстом документа. Внимательно проверьте и перепроверьте данные, если необходимо – впишите от руки дополнения (такие исправления допускаются, если с ними согласны все стороны). Договор купли-продажи регистрируется в государственных органах, нотариального заверения недостаточно.

Регистрация

Регистрация купли-продажи (самой сделки) не проводится, необходимо зарегистрировать только смену права собственности. Эта процедура положена на Управление федеральной регистрационной службы (Росреестр).

На сегодняшний день зарегистрировать переход права собственности можно и самостоятельно – через Многофункциональные центры госуслуг.

Понадобятся такие документы:

Заявление от продавца «на регистрацию перехода права» и от покупателя – «на регистрацию нового права». Бланки выдают специалисты Росреестра/ сотрудники МФЦ.
Квитанция об оплате пошлины за регистрацию.
Паспорта продавца и покупателя недвижимости.
Документ, устанавливающий право собственности продавца.
Договор купли продажи (подписанный в трех экземплярах).
Кадастровый или технический паспорт.

После приема документов, стороны получают соответствующую расписку. Если не случится неожиданностей, то в течение десяти дней переход права собственности будет оформлен.

Как быть, если жилье признано ветхим уже во время сделки?

Единственным выходом для продавца станет корректировка сделки после признания дома аварийным (про аварийность и ветхость читайте подробнее тут, о нюансах переселения из ветхого жилья узнайте здесь).

В статье 450 ГК РФ сказано, что основанием для расторжения договора купли-продажи может стать не уведомление покупателя о состоянии дома (пункт о непредвиденных обстоятельствах). Продавец обязан сообщить все сведения о недвижимости. Если аварийный статус сокрыт, то свои права покупатель сможет отстоять в суде и без особого труда признать сделку недействительной.

О том, что такое ветхое жилье и как определить данный статус, читайте здесь.

Как видите, продать жилье в аварийном доме реально! Если владелец не хочет ждать, когда состоится договоренность с муниципалитетом, он может перепродать квадратные метры.

Стоимость сделки будет зависеть от договоренности сторон, а нюансы оформления перехода права собственности отличаются от стандартной процедуры всего несколькими нюансами, например, необходимостью уведомления (в том числе письменного) покупателя о состоянии жилья.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-14-90 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Можно ли продать квартиру в аварийном доме под снос?

У жителей аварийного жилья возникает вопрос – можно ли продать квартиру в таком доме и как. Ведь это обстоятельство является обременением при составлении договора. Как ни странно, но спрос на данный вид жилья есть, особенно у юридически грамотных людей. Если правильно подойти к вопросу, можно заключить очень выгодную сделку.

Считается, что недвижимость в аварийном доме является обузой и обременением. Ведь жить в таком доме тяжело, он требует ремонта или подлежит сносу. И продается такое жилье по сниженной на 25% стоимости. Банки считают его непригодным для ипотеки. Однако всё больше людей стремятся купить именно такое жилье. В чем же секрет?

Дело в том, что при некоторых обстоятельствах собственник аварийного жилья может получить от этого выгоду. Если власти вынесут решение о сносе такого дома, то хозяевам квартиры взамен выдадут квартиру в новостройке. Однако, если дом уберут из списка аварийных по какой-либо причине, то это будет невыгодно владельцу.

Аварийный дом и ветхое жилье – это не одно и тоже. Второй вариант выгоды не принесет, так как из него переселения не происходит.

Достоинства аварийного жилья:

Более низкая стоимость.
Развитая инфраструктура. Как правило, аварийные дома находятся в центре города и снос их более вероятен для освобождения площади.
Относительная пригодность для проживания.
Минимум соседей.
Максимум свободных мест на парковке.

Недостатки у аварийного жилья тоже есть. Это:

Возможные проблемы с электро-, водо-, газо- и теплоснабжением.
Нескорый снос и переселение.
Возможность того, что дом уберут из списка аварийных.
Если имеются существенные проблемы, то аренда затруднена.

Продавцу аварийного жилья, как и покупателю, перед окончательным решением о сделке необходимо обдумать все «за» и «против».

Особенности сделки с аварийным жильем

Законы Российской Федерации регламентируют процедуру купли-продажи такого жилья. Правила сделок прописаны:

Жилищный кодекс РФ – статьи 32, 86-89.
Глава 30 Гражданского кодекса РФ, статьи 549-558. Описаны порядок и условия сделок с аварийным жильем.
Положения ПП №47 от 28 января 2006 года. Критерии аварийного жилья.
Федеральный Закон «О реформировании ЖКХ» №185.

Главные особенности сделок с аварийным жильем:

Неприватизированная квартира, находящаяся в собственности муниципалитета, не может быть продана.
Согласно статье 209 ГК РФ, квартиру может продать только собственник с свидетельством о регистрации или выписками с правом собственности из Единого государственного реестра недвижимости.
Так как аварийное состояние жилья – это обременение, продавец должен сообщить об этом покупателю и это должно быть прописано в договоре. Иначе покупатель может обратиться в суд и сделку купли-продажи признают недействительной.
Стоимость определяет сам продавец.
Сделка невозможна, если собственник уже подписал соглашение с муниципальными властями об изъятии или выкупе жилья, или был принудительно выселен после того, как отказался от квартиры в новостройке, предложенной для переселения.

Объявление о сносе дома власти присылают жильцам не позднее, чем за год до сноса.

Продажа аварийного жилья – это решение, которое должно быть тщательно обдумано. Покупатель также отвечает за свой выбор. На материнский капитал купить такое жилье невозможно, так как это не улучшение, а ухудшение условий.

Ипотеку под такую трату банк вряд ли выдаст. Потребительский кредит имеет высокую ставку, поэтому вряд ли выгодно покупать такую квартиру.

А вот если есть свободные деньги, то данное решение будет выгодным в случае быстрого переселения.

Можно ли продать аварийное жилье?

В законодательстве нет запрета на продажу аварийного жилья. При приобретении жилья новый владелец обладает определенными гарантиями согласно ст. 32 Жилищного Кодекса РФ.

Сделка о купле-продаже квартиры является законной до того, как владелец подписал договор об изъятии недвижимого имущества либо до вынесения решения судебного органа о принудительном изъятии жилплощади по иску муниципальных органов (часть 5 ст. 32 ЖК РФ).

Каждый случай уникален и индивидуален.
Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Непригодной для проживания квартиру признают согласно Постановлению Правительства от 28.01.2006 №47. Данное решение принимает только орган местной власти, основываясь на акте обследования квартиры или другого жилья межведомственной комиссии.

Основанием признания жилища непригодным для проживания считается:

физический износ здания, из-за чего уровень надежности здания понижается;
изменение микроклимата жилой площади, вследствие чего стало невозможно придерживаться санитарно-эпидемиологических нормативов и требований.

Комиссия проводит осмотр жилого здания и оценивает его на основании заявления жильцов либо одного из владельцев квартиры. Заявление рассматривают в течение 30 дней с момента его регистрации (Постановления Правительства №47 п.46).

Далее комиссия решает вопрос о возможном сносе жилья или же о том, что жилое помещение соответствует всем требованиям и нормативам.

Важно! Регистрация по месту проживания в аварийном здании законодателем не запрещена.

Продажа квартиры в аварийном доме

Чтоб продать аварийную квартиру не нужно ничего особенного. Продажа осуществляется в обычном порядке. Владелец жилья ставит в известность покупателя о том, что жилплощадь находится в аварийном состоянии (об этом необходимо указать в договоре). Кроме того, о состоянии квартиры покупатель имеет возможность узнать, запросив выписку из ЕГРП.

Если лицо хочет приобрести квартиру в аварийном здании, желательно сразу определить, включено ли данное жилое помещение в программу, которая предполагает расселение собственников из аварийного здания.

Важно! Только в данном случае собственники могут получить новую квартиру с минимальными доплатами либо получить равноценное жилье.

Но при покупке квартиры в аварийном здании могут появиться некоторые трудности.

Нормативы и сроки: данная проблема решается индивидуально в каждым регионе, то есть конкретных сроков расселения после признания здания аварийным нет. Это обозначает, что неизвестно, когда новый хозяин получит компенсацию, и каков ее будет размер. Что касается представления новой квартиры, в этом случае непонятно, как будет рассчитываться положенный владельцу метраж жилплощади, и какого вида будет новое жилье.
Предоставление кредита: банковское учреждение не всегда готово предоставить займ на приобретение аварийного дома, а если и дает средства, требует дорогостоящего страхования данной квартиры. Это осуществляется с целью минимизации всевозможных рисков, поскольку в данном случае они достаточно высоки.
Наличие материнского капитала: невозможно воспользоваться данными средствами как в полном объеме, так и в виде частичной оплаты. Это объяснимо, так как родители желают создать для своих детей комфортные и достойные условия проживания.

Определение цены выкупа

Определение стоимости выкупа обязано осуществляться с учетом части 7 статьи 32 ЖК РФ. В частности, нужно учитывать:

рыночную стоимость квартиры;
понесенные затраты собственника при изъятии жилья: за временное проживание в другом помещении до покупки новой квартиры (дома), расходы на составление документации по приобретению новой жилплощади в собственность, также прекращение обязательств перед 3-м лицом в досрочном порядке, учитывая упущенную выгоду.

Размер выкупной цены за аварийное жилье определяют вместе с собственником. Если же появляются спорные моменты по этой проблеме, разрешение возможно в суде. После определения выкупной цены заявитель получает денежную сумму и имеет право распоряжаться ей на свои нужды.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Снос аварийного дома, в котором квартира приобретена в кредит по ипотеке

Отсутствует в законодательстве какой-либо строгий запрет, на основании которого не разрешено составлять договор купли-продажи для квартиры, находящейся в аварийном строении. Поэтому выполнить это можно, но если это осуществляется непосредственно перед выселением граждан, то такая сделка может признаваться мошеннической.

Данный процесс практически ничем не отличается от продажи любой другой квартиры.
Желательно самому покупателю перед подписанием договора проверить информацию путем получения выписки из ЕГРН, так как многие люди обычно умалчивают о том, что их дом в скором времени будет снесен.
Хотя отсутствует запрет на продажу такого жилья, продавцы сталкиваются с определенными ограничениями:

не допускается подписание договора купли-продажи, если уже имеется решение суда о выселении владельца квартиры принудительно, если он сам отказался от выкупной цены или нового аналогичного жилья, что приводит к подаче иска в суд муниципалитетом;
собственник уже заключил договор с муниципалитетом о том, что ему будет выплачена выкупная цена или будет произведен обмен недвижимости.

Важно! Решение о том, что строение является аварийным, принимается особой межведомственной комиссией, для чего предварительно проводится специализированная техническая экспертиза.

Что делать, если собственник не согласен с выкупной ценой?

Если администрация предлагает выкупную цену, с которой не согласен владелец недвижимости, у него есть всего два варианта:

Вместо компенсации попросить переселения в другое жилье, после чего продать его и получить нужную сумму. В такой ситуации можно будет указывать любую адекватную стоимость квартиры, однако нужно учитывать, что если жилье находится в собственности менее 3-5 лет, то при его продаже придется заплатить налог в размере 13% от полученной прибыли.
Обратиться в суд и в принудительном порядке заставить администрацию выплатить желаемую сумму компенсации. Это достаточно длительная процедура, которая, к тому же, не дает никакой гарантии успеха.

Получить компенсацию в приемлемый срок и в нужном размере – это достаточно сложная задача. Без опытного юриста решить многие проблемы, которые могут возникнуть, не получится. На бесплатной консультации специалисты объяснят основные нюансы. Они же могут оказывать помощь клиенту с момента признания здания аварийным и до момента получения компенсации.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните Москва и Московская область
позвоните Санкт-Петербург и область

Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях
(1