Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Материнский (семейный) капитал — социальная выплата, призванная помочь российским семьям с детьми. Многие из получивших это пособие использовали его для улучшения жилищных условий.

Реализации семейного капитала для решения квартирных вопросов способствуют и многочисленные программы, в рамках которых застройщики предоставляют семьям с детьми возможность приобрести доступное жилье за дотационные средства. Однако нередко у собственников жилья, приобретенного за материнский капитал, меняются жизненные обстоятельства, и возникает необходимость эту недвижимость продать.

Например, для увеличения жилой площади, улучшения комфорта или в связи с переездом. Наша статья — для тех, кто планирует , но не знает как продать жилье, купленное за средства материнского капитала.  

Порядок подготовки к сделке зависит от возраста детей. Если хотя бы одному ребенку еще нет 18 лет, предстоит обязательное обращение в органы опеки и попечительства. Если все дети совершеннолетние, то оформление сделки происходит по стандартной схеме.

Ограничение в продаже жилья, приобретенного за материнский капитал

Правила купли и продажи приобретенного за семейный капитал жилья регламентируются статьей 36 Гражданского кодекса РФ.

Согласно этой статье, права на недвижимость, купленную на средства от материнского сертификата, распределяются на членов семьи по принципу общедолевой собственности.

Это означает, что ребенок тоже считается собственником жилья, и совершить продажу, не учтя его интересы, невозможно. В России правовой защитой детей занимаются органы опеки и попечительства.

Если на момент продажи жилья у семьи есть несовершеннолетние дети, продать приобретенную за материнский капитал недвижимость можно только с разрешения органов опеки, которые опираются в своей деятельности на законодательство РФ. Для получения этого разрешения необходимо предоставить сведения о жилом объекте, который будет приобретен взамен продаваемого. В противном случае совершить продажу нельзя.

Вопросы жилья регулируются, в частности, статьей 37 ГК и статьей 20 Федерального закона №48 от 24.04.2008.

Как получить разрешение органов опеки на продажу жилья, купленного за материнский капитал

Таким образом, если кто-то из собственников на момент предполагаемой сделки продажи еще не достиг совершеннолетия, необходимо получить соответствующее разрешение от органов опеки.

Для этого следует подготовить подтверждение того, что права ребенка не будут ущемлены и условия его жизни не ухудшатся. В пакет должны войти документы:

• подтверждающие, что в новой квартире или доме ребенку также гарантирована его доля собственности;
• свидетельствующие о том, что санитарные и технические нормы нового жилья отвечают установленным законом нормам;
• доказывающие, что жилая площадь, причитающаяся несовершеннолетним членам семьи, не уменьшится;

Порядок получения разрешения на продажу жилья, купленного за материнский капитал

Выдачей разрешений на продажу купленного за семейный капитал жилья занимаются территориальные представительства органов попечительства. При обращении необходимо предоставить копии и оригиналы:

• заявления от обоих родителей, в котором изложена просьба о разрешении сделки на основании права долевой собственности (если на момент обращения кто-то из родителей умер или лишен родительских прав, следует приложить к заявлению соответствующий документ);
• заявления от имени детей, достигших 14-летия;
• документов (например, копию технического паспорта) на жилье;
• удостоверений личностей родителей, свидетельств о рождении детей;
• документов, подтверждающих право собственности на продаваемую жилплощадь;
• кадастрового паспорта продаваемого объекта и технического плана из БТИ;
• выписки из домовой книги или поквартирной карточки о проживающих;
• справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Срок рассмотрения заявления после принятия пакета документов — 30 рабочих дней.

Иногда заявление может быть рассмотрено быстрее. Аргументом для ускорения выдачи разрешения может послужить, например, близкое окончание срока действия предоставленных документов.

Оформление продажи недвижимости, приобретенной за семейный капитал

Если вы занимаетесь продажей недвижимости самостоятельно, после получения разрешения органов попечительства необходимо обратиться в Росреестр. В числе обязательных документов:

• разрешение органов опеки;
• копии и оригиналы удостоверений личности продавца (вас и членов вашей семьи) и покупателя;
• подписанный обеими сторонами договор купли-продажи;
• свидетельство о праве собственности на продаваемый объект;
• кадастровый и технический паспорта жилого помещения;
• выписки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам и из лицевого счета.

Если объектом сделки выступает частный дом, к пакету документов следует присовокупить межевой план и право собственности на землю. В остальном процедура подготовки и оформления сделки такая же, как в случаях с квартирами.

Продажа жилья, приобретенного за материнский капитал в ипотеку

Многие обладатели материнского капитала использовали его, купив квартиру или дом в ипотеку. Что делать, если возникла необходимость продать такую недвижимость, а ипотечные обязательства перед банком или кредитной организацией еще не выполнены?

Прежде всего, необходимо получить согласие банка на продажу жилья, приобретенного в ипотеку. Если этого не сделать, у кредитной организации будет повод оспорить сделку и права собственности на объект. Этот вопрос должен особенно интересовать покупателя, ведь право собственности в результате сделки перейдет к нему.

Если доля квартиры принадлежит несовершеннолетним детям, также обязательным будет получение разрешения органов опеки.

Следует учесть, что ипотечную квартиру или дом продать можно, но, как правило, сделать это сложнее, чем обычно. Риелторы называют такое жилье объектами с обременением и отмечают, что их стоимость в среднем на 5–10% ниже рыночной.

Этапы оформления продажи ипотечной недвижимости

После того, как улажен вопрос с банком, можно оформлять сделку. Делается это в несколько этапов:

• Банк перезаключает договор, снимая ипотечное бремя с продавца и перенося его на покупателя.
• Покупатель вносит в банк сумму, необходимую для полного погашения задолженности по ипотечному договору.
• Если оговоренная сторонами стоимость недвижимости больше, чем внесенная покупателем сумма, он выплачивает продавцу разницу.

Таким образом, продавец получает возможность снять с себя кредитное бремя, но получает на руки сумму, которая намного меньше стоимости жилья.

Риски покупателей жилья, купленного за материнский капитал

Подытоживая тему, как продать жилье, купленное за средства материнского капитала, следует отметить, что недвижимость обязательно придется делить на доли, выделив законные части несовершеннолетним детям, если они есть.

Если продавец не выделил своим детям долю в купленном на материнский капитал жилье, органы опеки и попечительства могут через суд добиться аннулирования сделки. Проверка правильности оформления недвижимости и контроль разрешения органов опеки — крайне важный для покупателя момент.

Специалисты советуют всем, кто самостоятельно приобретает жилье на вторичном рынке, проверять, не был ли объект куплен на средства от материнского капитала. Если продавец умалчивает об этом факте, возможно, он пытается совершить мошенническую сделку.

Закон не запрещает продавать квартиры и дома, купленные на дотационные средства от программы «Материнский капитал», но сделку можно совершить, только выполнив все законодательные требования: выделив несовершеннолетним детям долю в недвижимости и получив разрешение органов опеки, также присутствует возможность продать объекты, находящиеся в ипотечном кредитовании.

Из-за особенностей оформления жилья, купленного за материнский капитал, покупатель может столкнуться с риском заключить сделку, которая будет оспорена. Чтобы этого не произошло, покупателю следует внимательно проверять документы и оформлять сделку только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

Нюансы продажи квартиры, купленной под материнский капитал

Государственные программы в России постоянно улучшают материальную составляющую  молодых семей. Материнский капитал растёт, с чем увеличивается возможность приобретения недвижимости. Квартиры и дома стоят на первом месте по распределению средств сертификата.

Бывают ситуации, когда приходится продавать купленное имущество. Возникает вопрос: можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал? Конечно, это право любого владельца недвижимости. Но существует ряд нюансов, которые изрядно затрудняют процесс продажи.

Причины продажи жилья, купленного за счет государственных денег

Например:

• переезд в другую страну (город);
• острая нехватка средств;
• смерть одного из кормильцев;
• переезд в другое существующее жильё;
• проблемы со здоровьем у одного или нескольких членов семьи;
• покупка другого жилья.

Есть ли ограничения при продаже квартиры?

По законам РФ при покупке недвижимости на средства семейного капитала, все члены семьи становятся её собственниками. Право на владение получают все, невзирая на возраст – новорождённые, дети до 3-х лет, подростки. Доля каждого жильца прописана в документах по купле-продаже жилья.

Её размер варьируется от количества проживающих, потребностей и возраста каждого из членов семьи. Следовательно, если вы хотите продавать имущество, то разрешение должно быть получено от всех владельцев.

Важно! Если рождается ещё один ребёнок, он также становится совладельцем и доли всех членов семьи перераспределяются.

По законам РФ решение за несовершеннолетних собственников принимают органы опеки. Распродавать недвижимое имущество, в котором проживают несовершеннолетние дети сложно. Если все дети достигли 18-ти лет – это облегчит процесс продажи. Достаточно подписать согласие на продажу всем членам семьи, которые имеют долю на этих квадратных метрах.

В том случае, если квартира находится в собственности меньше 3 лет (если оформление после 1 января 2016 года – 5 лет), в случае её продажи, требуется выплатить налог. Но если продавать старую квартиру и покупать новую в одном налоговом квартале, потребность в оплате пошлины – отсутствует.

Получение разрешения на продажу у органов опеки и необходимые документы

Закон России всегда выступает в пользу интересов ребёнка. Причина продажи недвижимого имущества должна быть веской в представлении не только семьи, но и представителей опеки. Есть несколько схем, как продать недвижимость, купленную на материнский капитал.

Как оформить ипотеку на квартиру?

В любой из них первостепенно получение разрешения на продажу от органов опеки.

1. Нужно в покупаемой недвижимости предоставить ребёнку (детям), не достигшему 18-ти лет, долю эквивалентную его части в продаваемой недвижимости. В данной ситуации требуется найти покупателя на текущее жильё, и продавца (или застройщика) на приобретаемое. Заключить с ними одновременно два первоначальных договора. Предоставить их в органы опеки  для получения ответа.

Внимание! Чтобы не оказаться должным, следует прописать в договоре, что предполагаемые покупатель и продавец не будут требовать денежной компенсации в случае отказа органов опеки.

1. Требуется открыть счета каждому несовершеннолетнему ребёнку и перечислить на них деньги за прописанную в договоре долю квартиры. Справка об оценке, в данной ситуации, не требуется, стоимость любой части имущества прописана в договоре. В опеку нужно принести не справку из банка, а выписку из договора, где прописывается сумма, которую должен получить ребёнок на счёт.
2. Если у родителей имеется ещё одно жильё, детей можно оформить в нём. Каждому ребёнку должна предоставляться доля имущества, которая соответствует по условиям проживания и квадратуре предыдущей доли.

Внимание! Органы опеки имеют право проверить состояние предполагаемых жилищных условий. При неудовлетворении соответственных условий для детей, предполагаемая  сделка может не состояться.

При подаче заявления для продажи квартиры под материнский капитал требуются такие документы:

• заявление родителей или опекунов заполненное по форме, в котором прописывается вся информация о семье. А также причина продажи имущества и дальнейшее благоустройство жизни детей (при отсутствии одного из родителей или опекунов, следует предоставить подтверждающий документ);
• оригинал свидетельства о браке или разводе;
• свидетельство о рождении ребёнка (детей);
• паспорта родителей и ребёнка (детей), если есть 14 лет;
• справки на предполагаемое имущество;
• справка с указанием оценочной стоимости жилья;
• справка из расчётного отдела с отметкой об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
• свидетельство на право собственности продаваемого жилья;
• если существует жильё, в котором ребёнку (детям) определена доля – требуется предоставить доказательный документ;
• если предполагается выплата ребёнку (детям) денег за его долю квартиры – нужно предоставить справку из банка.

После выдачи одобрения органами опеки, есть условие – разрешение на продажу недвижимости выдаётся на 3 месяца. Следовательно, договор купли-продажи обязан быть предоставлен в течение 3-х месяцев со дня получения разрешения. В противном случае придётся вновь подавать запрос в службу опеки.

Важно! Если рискнуть обойти службу опеки и заключить договор купли-продажи без разрешающих документов – сделка рано или поздно будет аннулирована.

Можно ли продать дарственную квартиру?

Бывает, что человек оформляет ипотечный кредит на недвижимость и платит первый взнос или продолжает выплачивать основной долг с помощью материнского капитала.

В какой-то момент ему нужно продать это жильё. Здесь выплывает проблема – квартира находится в залоге у банка, так называемая «обременённая» жилая площадь. И до тех пор, пока человек  не погасит ипотечный долг, её продать нельзя. Эта запутанная ситуация решаема. Существует несколько вариантов.

Первый вариант  продажи квартиры взятой в ипотеку с материнским капиталом: продать квартиру человеку, который будет знать, что она под залогом, и оплатит остаток суммы долга за вас.

Внимание! Это возможно, если в договоре между владельцем и банком не прописаны ограничения на этот счёт. Чаще всего они есть и  действительны первые пару лет.

Продавец  и покупатель оформляют договор купли-продажи. Последний выплачивает банку остаток долга по ипотеке. Далее с жилой площади снимается обременение. Это регистрируется в Россреестре. Покупатель официально признаётся владельцем. Если недвижимое имущество продавалось дороже  цены долга по ипотеке, остаток перечисляется прежнему хозяину.

Второй вариант – ипотечный кредит полностью переоформляется на покупателя, и за ним закрепляется право собственности на обременённое имущество. Он становится ответчиком по заёму.

Третий вариант –  в большинстве случаев, после разрешения опеки, процесс происходит таким образом – продавец берёт письменное разрешение банка на продажу заложенной недвижимости.

Определяет её стоимость, объём долга и ищет покупателя. После того как последний найден, он передаёт деньги продавцу, который отдаёт долг по ипотеке банку.

Далее, сделка регистрируется в Росреестре и недвижимость переходит во владения покупателя.

Подводные камни

Такого рода сделки заключаются без риска, как для покупателя, так и для продавца. Так как  все ипотечные кредиты записываются в базу УФРС, так же как и сама оформленная сделка.

При её оформлении банк (некоммерческая организация) разрешает кредит только после регистрировании жилья в базе УФРС.

Следовательно, вы покупаете квартиру, при оформлении её регистрируют в УФРС и проверяют,  является ли она залогом ипотечного кредита.

Стоит ли продавать квартиру, купленную по материнскому капиталу, это личное дело каждого. В жизни бывают вынуждающие ситуации. Можно оформить ипотеку, и через время не иметь возможности её выплачивать.

В таком случае лучше продать жильё. Долг оплатит новый владелец. Это лучше чем, после накопления большой суммы задолженности, квартиру заберёт банк, выставит на аукцион, и продаст за бесценок.

  Задолженность перед банком останется почти та же, только квартиры не будет.

Риски для покупателей недвижимости, приобретённой  с помощью семейного сертификата

К сожалению, несмотря на скрупулёзность условий продажи квартиры, купленной на материнский капитал, не все продавцы-родители остаются исполнительными после подписания бумаг.

1. Первая опасность. По законам РФ, если родители не соблюдают предписаний договора и дети проживают в ненадлежащих условиях, сделка может быть аннулирована в любой момент до совершеннолетия ребёнка (детей).
2. Вторая опасность. Если условия договора не выполнялись, но не фиксировались ни в одной службе, то после совершеннолетия ребёнок имеет право в течение трёх лет подать в суд на расторжение сделки в связи с той или иной причиной (например, родители не обеспечили его обещанной долей).

В обеих ситуациях покупатель пострадает одинаково. Ему придётся отдать недвижимость обратно владельцам в исходном виде.

Только цена будет гораздо меньше первоначальной (из-за инфляции, увеличения налогов, и преднамеренного занижения реальной стоимости жилья).

Судебный процесс займёт не малый кусок времени, в течение которого квартира будет опечатана. Поэтому как минимум, на это время нужно жильё.

Нужно быть крайне осторожным при заключении такого рода сделок.

Как ускорить продажу квартиры?

Для ускорения решения этих проблем есть несколько хитростей:

• оформлять бумаги на продажу имеющегося жилья и покупку будущего лучше одновременно. Разрешение органов опеки можно получить быстро и легко;
• если серьёзно отнестись к вопросу, и следовать всем правилам подачи и передачи документов, это также даст возможность ускорить продажу;
• лучше взять в помощники риелтора (также уменьшит риск мошенничества);
• заранее оговаривать все нюансы с предполагаемым покупателем;
• следует заранее посоветоваться с органами опеки, чтобы быть уверенным в их согласии на сделку.

Важно! В случае, если предложенная на продажу квартира куплена прежним владельцем менее 3 лет назад, и её стоимость более 1 млн рублей, налог на её покупку будет очень высоким поэтому если есть время, лучше подождать.

бесплатно

Как продать квартиру с материнским капиталом и купить другую

Из ленты новостей

Предусмотрен новый порядок по оформлению и распоряжению средствами материнского капитала с 1.01.2021 г. Выдача сертификата будет производиться за 5 рабочих дней, а заявка, связанная с распоряжением средств ― 10 дней.

Есть отдельные случаи, когда указанные сроки продлеваются до 15 и 20 дней при возникновении необходимости получить информационные сведения в сторонних ведомствах.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Как ПФР проверяет недвижимость купленную на маткапитал в 2021 году →

Законодательно закреплена возможность средств материнского капитала на постройку дома. При этом обязательно наличие права собственности на земельный участок и разрешение на строительство жилья.

И купить другую большей/меньшей площади

Перед покупкой нового жилья необходимо оформить предварительный договор, с указанием, выделяемых долей детям в соответствии с условиями:

• они должны быть равноценны или больше, имеющихся в квартире, купленной с использованием материнского капитала;
• если вновь приобретаемое жильё меньше по площади, нужно увеличить доли детям за счёт уменьшения родительских долей;
• если покупается квартира по цене ниже той, что продаётся, то разница должна быть оформлена в пользу детей. Например, на лечение ребёнку или открываются на имя детей счета в банке (после сделки купли-продажи), с денежными суммами, равноценными стоимости долей.

Недвижимость, приобретаемая взамен, должна быть комфортна для проживания: иметь приемлемую для жизнедеятельности инфраструктуру; должна быть не хуже предыдущего, приобретённого за средства маткапитала и т.п.

И купить жильё в другом населённом пункте

После продажи жилья, необходимо, получив оплату, выделить стоимость долей детей (предварительно оформить разрешение органов опеки, доказав им необходимость переезда).

Договориться с покупателем о зачислении долей, предназначенных детям, на банковские счета. Средства оттуда используются для приобретения недвижимости в другом населённом пункте.

Без выделения долей детям

Сделку продажи можно оформить, не успели ещё распределить доли на всех членов семейства. Но чтобы всё было законно, необходимо согласовать с ООиП.

Разрешение оформят без долей детям, но для этого нужно закрепить документально аналогичную площадь на детей:

• в жилье, приобретаемом взамен;
• имеющейся на жилплощади родственников, оформив договор дарения (например, бабушки).

Если жильё на день осуществления сделки по продаже, оформлена на одного супруга, необходимо согласие другого супруга на продажу и на доли для несовершеннолетних детей в покупаемом жилье. Это заверяется нотариально.

В ипотеку

Продать квартиру, купленную на маткапитал, которая имеет непогашенную ипотеку, можно только с разрешения банка.

В находящемся у банка под залогом, продаваемого жилья, должны быть выделены доли детям, на другой жилой площади. В случае невыполнения этого требования, сделку можно отменить. Поэтому необходимо позаботиться об оформлении долей до момента составления предварительного договора продажи.

В ипотеку и с оформлением долей на детей

Когда квартира покупается в ипотеку с оформлением долей на детей, то получив разрешение от органов опеки, продажа может быть осуществлена по одной из следующих схем:

1. Некоторая сумма, предоставленная покупателем, направляется на то, чтобы погасить кредитные обязательства продавца.
2. Оформляется соглашение с кредитной организацией по переводу обязательств по ипотечному кредиту на покупающего жильё.
3. Продавцом выплачивается оставшаяся сумма по кредиту, жильё полностью освобождается от всех обременений и становится собственностью покупателя квартиры.

Чтобы продать квартиру в ипотеке без выделения долей на детей, родители должны полностью погасить долг по кредиту. При отсутствии денег можно продать, но это противозаконно и через суд заставят вернуть капитал или сделка будет оспорена.

Что можно предпринять? Найти таких покупателей, которые смогут оплатить долг по ипотеке. Допустим стоимость квартиры 5 млн. руб., ипотечный долг равен 3 миллионам руб. Тогда нотариально оформляется договор и в нём указано: покупатели дали продавцам аванс в сумме 3 000 000 руб. для оплаты долга по ипотеке.

После этого производятся следующие действия:

1. Оплачивается задолженность и обременение снимается.
2. Продавцы оформляют доли для детей, связанные с обязательством по маткапиталу.
3. Договор продажи обязательно заверяется нотариусом.
4. Росреестр или МФЦ регистрируют сделку.
5. Покупатель-собственник выплачивает, оставшуюся сумму 2 млн. рублей.

В ипотеку и купить другое жильё

Если с продаваемой квартиры не снято обременение, то об этом извещается покупатель. Он может либо полностью оплатить задолженность или оформить новый ипотечный кредит, представив соответствующие документы.

Продать квартиру, которая была приобретена с участием материнского капитала и сразу же купить другую можно при приобретении её в долевом строительстве с оформлением рассрочки. Тогда договор нужно переоформлять с застройщиком, а не с кредитной организацией. Любая сделка производится только с получения разрешения от органов опеки.

В ипотеку при разводе

Квартиру в ипотеке, приобретённую за счёт средств капитала, которую супруги желают продать при разводе, продать нельзя (на неё наложено обременение).

Решение вопроса о разделе квартиры, за которую не выплачен ипотечный кредит, можно осуществить следующими способами:

1. Оба супруга договариваются о совместной выплате кредита и делят недвижимость после его погашения.
2. Один из супругов отказывается от доли и с задолженностью рассчитывается другая половина. При разделе один получает имущество, а другой денежную компенсацию.
3. Счёт делится на каждого из супругов, которые выплачивают задолженность и только после этого производится раздел.
4. Если супруги не могут договориться, то квартира выставляется на продажу и с полученных денег, сначала гасится долг, а остаток делится между супругами.

В ипотеку и купить дом для жилья

Дом, приобретаемый семьёй, должен быть по площади, а также по условиям проживания лучше квартиры, выставленной на продажу. Иначе органы опеки не оформят разрешение на его покупку. Покупатель же квартиры должен был способен либо выплатить долг полностью, либо переоформить на себя ипотеку.

И построить дом на эти деньги

Продажа квартиры, в которую вложен материнский капитал, для того, чтобы на вырученные средства можно было построить дом, не предусмотрена в законе. При таких условиях опекой не будет выдано разрешение на продажу квартиры, так как дети остаются без жилья. Можно оформить кредит на строительство дома, и только после его постройки продать квартиру.

Часто задаваемые вопросы

Возможно, ли использовать денежные средства материнского капитала для уплаты первоначального взноса за ипотеку?

Да, Федеральным Законом №256 предусмотрена оплата первоначального взноса при составлении договора по ипотеке, чтобы улучшить жилищные условия.

Возможно, ли средства маткапитала потратить для ремонта дома?

Разрешается потратить только на реконструкцию, если в результате увеличивается жилая площадь.

Получу ли я капитал в 2021 году на третьего ребёнка, если полученный маткапитал за второго ребёнка, был истрачен на приобретение доли в квартире?

Обратитесь в соцзащиту для уточнения информации, так как только в некоторых регионах РФ выплачивается материнский областной капитал после рождения третьего ребёнка.

Подытожим

Продать квартиру, купленную на материнский капитал и:

1. Купить другую квартиру большей или меньшей площади можно, но чтобы она была более комфортной или разница в сумме оформляется в пользу детей (по болезни или для увеличения долей).
2. Купить жильё в другом населённом пункте возможно, доказав органам опеки, что существует такая необходимость.
3. Купить жильё можно, выделив доли для детей в покупаемой квартире или в жилье родственников.
4. Находящуюся в ипотеке, приобрести другое жильё можно: с согласия кредитной организации или покупателя, а также после выплаты задолженности (с обязательным определением долей для детей).
5. Находящуюся в ипотеке, произвести раздел в случае развода, можно по договорённости супругов о погашении долга. В противном случае, она будет выставлена на продажу по решению суда и супруги получат по половине от оставшейся суммы.
6. Находящуюся в ипотеке, то вариантов обмена на дом или использование средств на строительство жилого дома нет, так как дети будут определены в худшие жилищные условия или останутся без жилья.

Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал — тонкости продажи жилья

Многих интересует, можно ли продать квартиру, которая была куплена с использованием средств материнского капитала. Действующее законодательство позволяет это сделать, но необходимо соблюсти несколько важных моментов, которые увеличивают время совершения сделки. Более подробно об этом указано в данной статье.

Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал?

Нормативно-правовая база

О возможности продать жилье, которое покупалось с использованием материнского капитала, сказано в следующих законах:

1. Жилищный Кодекс РФ.
2. Семейный Кодекс РФ.
3. Гражданский Кодекс РФ.
4. ФЗ №256.
5. ФЗ №51.

Здесь указаны все нюансы, которые необходимо соблюдать во время выставления на продажу такого объекта недвижимости.

Важно! Даже если жилье находится в обременении у банка, его возможно продать. Но в этом случае потребуется дополнительно получить разрешение от кредитора на реализацию квартиры или индивидуального дома.

Раздел имущества при разводе купленного на материнский капитал

Зачем необходимо обращаться в службу опеки

По закону, если вы покупаете жилье с использованием государственных средств, которые выдаются при рождении второго ребенка, необходимо выделить детям долю в данном объекте.

Стоит отметить, что нормативно-правовые акты не указывают размер доли. Он может составлять 1/100, а может любое другое значение.

Однако необходимо помнить, что родители тоже обязаны быть собственниками, поэтому чаще всего разделение происходит по 25% каждому.

После покупки жилья, родители обязаны подать документы в Росреестр или МФЦ для выделения долей детям на основании обязательства, которое составлялось перед приобретением. Если этого не сделать, то вас могут обязать вернуть в государственный бюджет предоставленные деньги.

Важно! При выделении детям долей необходимо помнить, что при продаже объекта потребуется предоставить аналогичную или большую долю в новой квартире. Поэтому многие дают детям на первоначальном этапе минимальную площадь. Это позволяет решить проблемы в дальнейшем с возможным переездом.

Доля в квартире детям, купленной с использованием материнского капитала

Специалисты отдела опеки проверяют, что все юридические стороны соблюдаются и что дети не ущемлены в своих правах. Только после получения разрешения на осуществление сделки от отдела опеки возможно осуществлять куплю-продажу. Таким образом, еще до момента продажи своего жилья, вам требуется найти новый объект, куда планируете переехать.

Документы для отдела опеки

В данный отдел вам придется предоставить следующие документы:

1. Заявление с просьбой рассмотреть возможность продажи жилья, купленного на средства материнского капитала.
2. Паспорта обоих родителей.
3. Свидетельства о рождении детей.
4. Документы на имеющийся объект недвижимости.
5. Согласие на продажу от детей, которым на момент подачи заявления исполнилось 14 лет.
6. Свидетельство о браке.
7. Документы на приобретаемое жилье.

Только после получения разрешения на осуществление сделки от отдела опеки возможно осуществлять куплю-продажу

К документам на объект недвижимости относятся кадастровый и технический паспорт и выписка из ЕГРП. В заявлении необходимо указать, кто именно и кому выделяет жилье, какую долю и сколько это в количественном эквиваленте, а также потребуется написать полный адрес продаваемого и покупаемого объектов. Обычно в отделе опеки имеется образец, по которому необходимо писать данное заявление.

Если жилье находится в обременении

Сегодня достаточно часто продают квартиры, которые находятся в обременении в силу ипотеки. Они стоят на рынке дешевле. К полному пакету документов требуется приложить дополнительно обязательство по погашению задолженности перед банком после получения денег на руки. Однако есть несколько способов взаиморасчетов, а именно:

1. Покупатель сам погашает ипотеку, а остаток передает продавцу.
2. Покупатель передает деньги продавцу, а он закрывает ипотеку.
3. Финансовые обязательства перекладываются на нового владельца жилья путем переоформления договора.

На что можно потратить материнский капитал

Банки обычно идут заемщикам навстречу и позволяют продать жилье. Для этого необходимо написать соответствующее заявление на имя начальника отделения банка. Оно будет рассматриваться в течение 30 дней. Получив согласие, возможно выходить на сделку. Данную справку от банка потребуется также приложить к документам в отдел опеки и попечительства.

Важные моменты при продаже имущества

Несмотря на отсутствие ограничений при продаже жилья, которое было приобретено за счет материнского капитала, есть несколько важных нюансов, о которых необходимо помнить.

1. С целью препятствовать спекуляции на рынке недвижимости, граждане обязаны заплатить налог с продажи жилья, если оно находится в собственности менее 3 лет. Данный срок увеличивается до 5 лет при оформлении сделки после 1 января 2016 года.
2. При отсутствии разрешения на продажу жилья со стороны органов опеки Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.

Практика показывает, что срок ожидания ответа от органов опеки составляет 10-15 дней.

Видео – Можно ли продать жилье купленное на материнский капитал?

Возможно ли продать жилье до выделения долей детям

Обязательство о выделении долей составляется исключительно в случаях, когда деньги из бюджета сразу перечислялись на погашение ипотечного долга. В течение 6 месяцев дети должны получить долю в квартире. Возможно осуществить сделку до выделения долей, но тогда потребуется выполнить ряд нюансов:

1. Важно соблюсти сроки и выделить необходимые квадратные метры детям уже в новом жилье до истечения 6 месяцев.
2. Требуется получить разрешение от органов опеки на совершение сделки с недвижимостью.
3. Жилье на момент продажи должно быть оформлено только на одного из родителей.
4. Нужно предоставить нотариально заверенное согласие от второго супруга на приобретение нового жилья.

Таким образом, возможно сэкономить деньги на оформлении долей. Но все зависит от специалистов отдела опеки. Если они решат подстраховаться, то вы, вероятнее всего, получите отказ.
Схема приобретения жилья за счет материнского капитала

Особенности осуществления подобной сделки

Настоятельно рекомендуется обратиться в агентство недвижимости для проведения сделок с жильем, которое приобреталось с применением материнского капитала. Дело в том, что существует много различных нюансов, о которых вы можете не знать. Специалисты выполнять все необходимые действия в соответствии с действующим законодательством.

Вот некоторые особенности совершения сделок с таким жильем:

1. В новой квартире условия проживания должны быть лучше, поэтому органы опеки не разрешат переехать из города в сельскую местность или их центра на окраину города.
2. Сделка по продаже жилья должна происходить одновременно с покупкой. То есть, вы получаете залог за свое жилье и тут же отдаете первоначальный взнос за новую квартиру. Дата совершения сделки с окончательным расчетом должна быть одна и та же.
3. Если используются ипотечные средства, то стоит подстраховаться и оформить ссуду на своих родственников, так как банки неохотно кредитуют граждан во время участия детей в сделках.
4. Вместо выделения долей возможно предоставление денежной компенсации, однако для этого также требуется получить разрешение от отдела опеки и попечительства.

Вам потребуется предоставить разные пакеты документов, в зависимости от того, находится жилье в обременении или нет. Стоит рассмотреть оба варианта более подробно.

Видео – Можно ли продать квартиру купленную за материнский капитал

Продажа без обременения

В данном случае все происходит достаточно просто, так как требуется минимальный пакет документов. В частности, придется предоставить следующее:

1. Договор купли-продажи.
2. Выписка из ЕГРП.
3. Кадастровый паспорт.
4. Технический паспорт.
5. Расписка в получении первоначального взноса.
6. Одобрение со стороны специалистов отдела опеки.
7. Обязательство, если доли не выделялись заранее, а будут предоставлены в новом жилье.

После сдачи документов в Росреестр, необходимо подождать 7 дней для осуществления регистрации. Сейчас не выдают свидетельства на квартиру, вместо них используются выписки из ЕГРП. Поэтому ехать за свидетельством не надо будет. Однако настоятельно рекомендуется получить справку, свидетельствующую о переходе права собственности.
Долевая собственность жилья, купленного на материнский капитал

[blockquote_2]Важно! Если вы в течение 30 дней не приезжаете в Росреестр за своими документами, то они направляются в архив. Далее потребуется делать официальный запрос для их получения. Обработка запроса занимает 10 дней.[/blockquote_2]

Стоит отметить, что регистрацию можно осуществить не только в Росреестре, но и через МФЦ. Однако в этом случае срок оформления жилья в собственность увеличивается на 2-3 дня.

Продажа жилья в обременении

Вам потребуется сначала получить согласие от банка на реализацию недвижимости. Далее все происходит стандартно:

1. Обращение в отдел опеки.
2. Заключение предварительного договора купли-продажи.
3. Получение первоначального взноса за ваше жилье и предоставление его за новое.
4. В дату сделки вам потребуется предоставить полный пакет документов, указанный выше и справку от банка о согласии на продажу жилья.
5. Погашение ипотеки
6. Сдача документов в Росреестр.

Список документов для подачи в органы опеки

[blockquote_1]Важно! Есть несколько способов для решения проблемы с получением разрешения от банка. Чтобы сделка произошла максимально быстро, можно предоставить другой объект недвижимости в качестве залога.

Это может быть квартира родственников или друзей. Сразу после регистрации сделки вы погашаете задолженность по ипотеке и снимаете обременение. В этом случае вам не придется продавать свое жилье по цене ниже рыночной.

[/blockquote_1]

Стоит понимать, что приобрести жилье на первичном рынке невозможно, так как детям необходимо где-то жить. Поэтому, если вы намерены вложиться в стройку, то требуется решать данный вопрос без продажи имеющегося жилья.

Одним из способов решения проблемы является оформление ипотеки. Когда дом будет сдан, вы всей семьей прописываетесь в новом жилье, выделяете там детям долю и продаете имеющуюся квартиру по рыночной цене без особых проблем.

На вырученные деньги можно погасить ипотеку.

Таким образом, продажа жилья, которое было куплено на средства материнского капитала, не представляет особых проблем. Но многие потенциальные покупатели с недоверием относятся к подобным сделкам, так как они требуют соблюдения дополнительных нюансов. Чтобы осуществить продажу, необходимо снижать цену на 5%-10% от рыночной.