После получения наследства у приобретателей нередко возникает искушение сразу же продать полученное имущество, среди которого безусловно самым дорогим являются квартиры, дома и земельные участки. Продажа наследуемой недвижимости (или ее доли) ничем не отличается от сделок с любым другим объектом.
Отчуждение возможно при соблюдении некоторых условий. Продажа облагается НДФЛ, если унаследованное помещение находилось у владельца менее определенного периода (3 или 5 лет), называемого минимальным сроком владения (МСВ).
Минимальный срок владения уточняется в зависимости от даты возникновения права собственности и степени родства приобретателя к бывшему владельцу.
В статье обсудим:
- условия, при которых возможна продажа квартиры после вступления в наследство;
- когда можно продать недвижимость, полученную по завещанию;
- как платить налог при продаже квартиры после вступления в наследство.
Продажа квартиры после вступления в наследство в 2019 году
Вначале вкратце о том, каким образом можно приобрести имущество в наследство.
Существует три способа принятия наследства:
- имущество переходит к наследнику (наследникам) по завещанию;
- наследодатель изъявляет свою волю путем наследственного договора, заключенного между ним и каждым из преемников (действие этого способа принятия началось с 1 июня 2019 г.);
- наследование при отсутствии завещания или наследственного договора осуществляется согласно закону в порядке очередности (ст. 1142 — 1145, ст. 1148 ГК РФ).
Условия продажи наследуемой квартиры
Главные условия, которым должен соответствовать отчуждаемый недвижимый объект:
- принадлежность продавцу по праву собственности в результате приватизации или регистрации перехода прав в ЕГРН;
- отсутствие обременения (недвижимость не должна находиться в залоге у кредитора или под арестом);
- получение согласия от других собственников, владеющих объектов совместно;
- учет преимущественного права покупки долевых собственников.
Порядок действий наследника перед продажей
Первое действие, которое должен совершить преемник — вступить в наследство.
Как вступить в наследование
Под принятием наследства понимают не факт оглашения завещания (договора), и не привлечение нотариусом наследников по закону.
Принятие наследства — это оформление в нотариальной форме свидетельства о праве наследства. Но даже если свидетельство не выдано, а наследник уже вступил в свои права владельца (въехал в жилье, стал оплачивать счета, затеял ремонт и пр.), то данные его действия также расцениваются как принятие наследства.
Когда можно продавать унаследованную квартиру
Продать жилье сразу после принятия наследства, если не зарегистрированы права собственника, нельзя. Поэтому второй шаг наследника — посещение Росреестра. Прибыть туда необходимо со следующими документами:
- свидетельство о правах наследника;
- правоподтверждающие документы на недвижимость, выданные на имя наследодателя (свидетельство собственника или выписка из ЕГРН);
- документы, подтверждающие личность наследника.
Внимание! Фактического принятия наследства недостаточно для регистрации собственности на недвижимость. Правоустанавливающим документом является только свидетельство о наследстве.
Как осуществляется продажа наследственного имущества
Третий шаг — непосредственно продажа самой квартиры. Правоустанавливающим документом в этой сделке является договор купли-продажи (ДКП). Его не обязательно заключать у нотариуса — достаточно и простой письменной формы. В ДКП всегда указывается договорная цена. Ведь именно от стоимости квартиры будут зависеть размер налог.
Регистрация договора после 1 марта 2013 г. не требуется. Но переход права собственности от наследника к покупателю должен быть обязательно зарегистрирован в ЕГРН.
- Перед регистрацией подаются заявления обеих сторон и квитанция об уплате пошлины (2000 руб. для физических лиц).
- Интересы сторон могут представлять доверенные лица.
- Уклонение от регистрации, ее задержка после подписания ДКП чреваты возбуждением исполнительного судебного производства по принуждению к регистрации и компенсации убытков пострадавшей стороне.
Читайте еще о договоре купли-продажи
Права несовершеннолетних наследников
Несовершеннолетние наследники могут продать унаследованную ими недвижимость только при согласии органов опеки и попечительства, при участии родителей, опекунов, усыновителей
- Если ребенку нет еще и 14, опекун или родитель целиком представляет его интересы как при регистрации права собственности, так и ее перехода к другому лицу.
- Если наследнику от 14 до 18 лет он вправе сам участвовать в сделке, при согласии родителя/опекуна, выраженного в письменной форме.
- Эмансипированный подросток (работающий, вступивший в ранний брак), начиная с 16 лет, может быть признан судебными и попечительными органами дееспособным. В этом случае он вправе самостоятельно распоряжаться своим наследством.
В сделке купли-продажи принимают участие две стороны. Однако на ее судьбу могут оказать прямое влияние третьи лица. Рассмотрим несколько примеров.
Продажа общей собственности супругов
Если квартира была завещана семейной паре, то она при наследовании считается ее общей совместной собственностью, вне зависимости от того, на кого из супругов будет зарегистрировано право собственности. Продажа такого объекта одним из брачных партнеров может быть осуществима только при согласии другого, выраженном в нотариальной форме.
Пример: Евдокименко составил завещание, в котором свою квартиру завещал сыну и его жене. После смерти отца его сын в 2015 г. зарегистрировал жилье на свое имя. В 2018 г.
он развелся с супругой и решил продать квартиру. Однако в ЕГРН договор купли-продажи признали ничтожным, так как он был заключен без согласия бывшей супруги.
Она также являлась законной наследницей:
- в свидетельстве о наследстве было и ее имя;
- квартира перешла к обоим супругам по наследству в период брака, то есть может считаться совместно приобретенным имуществом.
Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним
Если на жилплощади прописан несовершеннолетний, то продать такое жилье без согласия органов опеки нельзя. Необходима выписка ребенка с предоставлением ему аналогичного по своим критериям жилья.
Пример: Савченко завещала квартиру своему единственному сыну Л. После ее смерти Л. женился, вскоре в семье родилась дочь. В 2016 г. супруги развелись.
Бывшая жена вместе с несовершеннолетней дочерью переехала на съемное жилье. Вскоре Л. решил продать недвижимость, однако столкнулся с проблемой.
Органы опеки отказались дать согласие на выписку дочери из-за следующих причин:
- договор найма обеспечивал лишь временную прописку сроком ребенку и его матери сроком на один год;
- условия жизни в съемном помещении значительно уступали условиям проживания ребенка на старом месте.
В результате сделку пришлось отменить
Право пользования помещением при его продаже
Завещание в пользу единственного наследника не лишает права пользования жилым помещением (ЖП) других лиц. Если по закону в унаследованной квартире проживают люди, имеющие на это право, они не утратят его, даже если квартира будет продана.
Примерами могут быть:
- проживание в квартире лица согласно завещательному отказу (условие исполнения воли покойного, указанное им в завещании или наследственном договоре);
- пользование жилым помещением членами семьи наследника.
Таким образом другие лица, пользующиеся помещением (не собственники) создают фактическое препятствие для продажи.
Преимущественное право дольщиков
Это наиболее распространенная форма обременения наследства. Наследодатель, чтобы никого не обидеть, часто завещает свое жилье нескольким наследниками (обычно детям и супруге). Вступая в наследство они невольно становятся долевыми собственниками, которая регистрируется и продается с рядом условий.
Чтобы продать свою долю, необходимо:
- произвести раздел неделимого (выделить свою долю в натуре, осуществив размен жилплощади, либо получить вместо этого денежную компенсацию);
- зарегистрировать свою долю в ЕГРН;
- известить о продаже (когда планируется и по какой цене) других наследников;
- подождать месяц, не реализуют ли наследники свое преимущественное право покупки, согласно ст. 250 ГК РФ);
- по истечению месяца можно свободно продать свою долю кому угодно.
О сделках с несколькими собственниками читайте в этой статье.
Налоговые льготы при продаже унаследованной квартиры
Получили квартиру в наследство? Не спешите ее сразу же продавать! Есть шанс сэкономить на налоге, который составляет 13% от продажной стоимости жилья. А это немалая сумма: например, для квартиры стоимостью 3 млн. руб. НДФЛ составит 390 тыс. руб.
Если же продажу нужно осуществить срочно, налоговому резиденту можно воспользоваться своим правом на имущественный вычет.
Имущественный вычет для налоговых резидентов
Для тех, кто исправно каждый год заполняет налоговую декларацию, существует послабление в виде имущественного вычета — суммы, вычитаемой из стоимости жилья. В 2019 г. имущественный вычет при продаже равен 1 млн. руб.
Например: Сергиенко получил в наследство квартиру от отца. Продать недвижимость он решил сразу же после регистрации прав, чтобы погасить ипотеку.
Сергиенко являлся налогоплательщиком, поэтому указал в декларации доход от продажи в размере 3 млн. руб. и имущественный вычет 1 млн. руб. Налоговой базой являлась сумма в р‑ре 2 млн. руб.
Налог с продажи составил 260 тыс. руб.
Таким образом налоговый вычет позволил сэкономить 130 тыс. руб.
Полное освобождение от уплаты налога
Налог с продажи удержан не будет, если унаследованная квартира оформлена в собственность до 1.01.2016 г. и находится в приобретении не менее трех лет. Данное правило касается только резидентов РФ.
В конце 2015 г. правила налогообложения при продаже имущества были скорректированы, и в последней редакции 2019 г. они имеют отношение:
- к резидентам РФ, зарегистрировавшим наследственную недвижимость после первого января 2016 г.;
- ко всем наследникам иностранцам, нерезидентам РФ (вне зависимости от даты приобретения объекта).
Указанные выше лица должны знать:
Налоговое законодательство в п. 17.1 ст. 217 освобождает доходы от продажи квартиры, полученной в наследство, при соблюдении одного из следующих условий ч.3 ст. 217.1:
- жилье унаследовано от близкого (по определению СК РФ) родственника и находится во владении наследника минимум три года;
- квартира перешла по наследству от дальнего родственника или постороннего лица, и правопреемник владеет ею не менее 5 лет;
- наследник унаследовал неприватизированную квартиру и завершил процесс приватизации, начатый наследодателем.
Важно! Минимальный срок владения квартирой отсчитывается не от даты выдачи свидетельства о праве на наследство, а от даты регистрации перехода прав собственности от наследодателя к наследнику.
- Поэтому желательно не тянуть с регистрацией в ЕГРН и осуществить ее сразу после принятия наследства.
- Подробнее о налоге при продаже с учетом минимального срока владения можно прочитать здесь.
- Выводы
- Продажа квартиры после вступления в наследство должна учитывать права других лиц, прописанных в помещении и пользующимися им согласно законодательству.
- Возраст и дееспособность могут повлиять на особенности проводимой сделки, усложняя ее и требуя наличие родителей, опекунов и вмешательства органов опеки.
- Приступать к продаже наследуемого имущества практичнее по истечению срока минимального владения им, так как это приведет к отмене налога с продажи.
Когда можно продавать квартиру после вступления в наследство: сроки, налоги и льготы пенсионерам при получении квартиры по наследству
Не всегда наследственное имущество необходимо наследникам. В таких случаях возникает желание избавиться от него путем продажи. Это в полной мере касается и недвижимой собственности.
Проблема заключается в сроках продажи жилья. Не все знают, можно ли продать унаследованную квартиру, и если да, то когда.
Поэтому нужно разобраться, когда можно продавать квартиру после вступления в наследство.
Наследование
В Российской Федерации действует институт наследования. Благодаря ему родственники погибшего могут получить его собственность. Разработанные законодательные нормы четко регулируют данный процесс.
При этом следует помнить, что под наследованием подразумевается не просто переход материальных благ, а переход права собственности на них (в данном случае отличие весьма существенно).
По действующим правилам имущество передается родственникам погибшего. Существует несколько очередей наследования, пребывание в которых влияет на вероятность получения собственности. Однако законодательство оставляет за гражданином право самостоятельно распорядиться своей собственностью, предварительно составив завещание.
Наследование квартиры
Перед тем как продать квартиру, необходимо помнить, что подобные действия допускаются только после завершения процедуры вступления в наследство. Процедура эта стандартная. Она состоит из нескольких этапов. Алгоритм действий выглядит следующим образом:
- Обращение за получением наследства после смерти гражданина. Обращаться необходимо к нотариусу, который работает в регионе жительства усопшего. По общему правилу, на это отводится не более шести месяцев с момента гибели гражданина (времени открытия наследственной массы). Если гражданин не вложился в данный срок по уважительной причине, его можно возобновить. В противном случае несвоевременное обращение может воспрепятствовать получению своей доли наследства. Перед обращением необходимо собрать документацию, свидетельствующую о наличии родственных связей с погибшим.
- После обращения гражданина нотариус откроет наследственное дело. Это не значит, что имущество сразу же будет передано обратившемуся наследнику. Придется ждать окончания шестимесячного срока, в течение которого могут появиться и другие наследники.
- Когда срок истечет, нотариус оформляет необходимые документы. После этого выдается специальное свидетельство. Оно является основанием для признания наследника полноправным собственником наследуемой недвижимости. На основании этого документа можно обратиться в регистрационный орган для регистрации права собственности.
Следует учесть, что за принятие наследства придется заплатить. Сумма государственной пошлины зависит от общей стоимости наследуемой массы. Некоторые категории граждан освобождены от выплат.
Можно ли продать наследство, не вступив в наследство? Нет, делать подобное нельзя. Дело в том, что до момента получения свидетельства гражданин не является собственником квартиры, с юридической точки зрения.
Поэтому даже в том случае, если он уверен, что за наследством больше никто не обратиться, реализовывать наследственную массу на рынке нельзя.
Однако лицо может отказаться от своей доли в пользу другого родственника.
Основные условия продажи
Граждане, желающие продать наследственную квартиру, могут столкнуться с определенными трудностями. Подобное жилье не пользуется особым спросом на рынке, покупатели часто меняют свое решение после того, как узнают, что квартира была получена по наследству. Для этого есть веские основания.
Наследник может продать полученную жилую недвижимость. Это вполне законно. Важный вопрос, возникающий у граждан, которым квартира досталась по наследству – когда ее можно продать. Должны соблюдаться следующие условия:
- С даты гибели наследодателя должно пройти не менее шести месяцев.
- У продавца должно быть свидетельство, выданное нотариусом. Данный документ подтверждает наличие права собственности у гражданина.
Через сколько квартиру можно продать (если гражданин получил ее после вступления в наследство)? Очевидно, что минимальный срок – шесть месяцев. Довольно часто на одну и ту же квартиру претендуют сразу несколько лиц. В таком случае каждый из них может получить определенную долю прав собственности.
Если имеет место подобное, для продажи должны быть соблюдены следующие условия:
- Продать можно только ту долю, которая действительно принадлежит гражданину.
- Перед продажей доли сторонним лицам, всем собственникам жилья должны быть разосланы письменные уведомления о том, что гражданин намеревается произвести продажу.
- Только в случае, если все другие собственники не изъявляют желания приобрести долю, ее можно реализовать на рынке.
Если не уведомить о продаже других дольщиков, они могут подать судебный иск и аннулировать сделку. Такое право прописано в законах. Дело в том, эти лица имеют первоочередное право на выкуп доли наследника.
Проблема сроков
Довольно важный вопрос: через какое время можно продавать квартиру после вступления в наследство? Следует понимать, что гражданин становится полноправным владельцем собственности только после того, как будут оформлены все документы. Соответственно, должен быть соблюден минимальный шестимесячный срок. Являясь собственником квартиры, он имеет право поступать с ней, как захочет. То есть, сразу после получения наследственной массы ее можно продать.
Внимание! Минимальный срок, таким образом – 6 месяцев (начальная точка отсчета – время регистрации смерти наследодателя).
Однако делать это невыгодно, а в некоторых случаях и опасно. Поэтому необходимо обратить внимание на следующие сроки:
Во-первых, если реализовать имущество в срок, не превышающий три года с момента его получения, придется уплачивать государственный налог. Как следствие, лицо может потерять личные средства.- Во-вторых, в течение нескольких лет могут появиться другие наследники. В случае, если квартира на этот момент будет уже продана, у первоначального наследника могут возникнуть проблемы, поскольку средствами придется поделиться с новоявленными наследниками.
Во-первых, если реализовать имущество в срок, не превышающий три года с момента его получения, придется уплачивать государственный налог. Как следствие, лицо может потерять личные средства.В связи с этим не рекомендуется осуществлять продажу квартиры, полученной по наследству, которая пробыла в собственности менее 3 лет. Лучше переждать этот период.
Таким образом, гражданин сможет не только уберечь себя от выплаты налога, но также и снизит вероятность появления новых наследников. Дело в том, что срок исковой давности по таким делам не превышает трех лет.
В случае необходимости он может быть аннулирован, однако подобное происходит редко.
Налоги
Налог на продажу квартиры, полученной по наследству, взыскивается со всех категорий граждан. В каком возрасте или статусе находится лицо, продающее имущество, неважно (хотя есть определенные исключения). Единственное, что может облегчить уплату налога – инструмент, известный как «налоговый вычет». Однако данная опция доступна не только лицам преклонного возраста.
Необходимо учесть один очень важный нюанс. Если гражданин пользовался материальными благами (они пребывали в его собственности) на протяжении более 36 месяцев, платить какие-либо налоги не придется.
Соответственно, гражданин будет освобожден от процедуры подачи декларации. Поэтому эксперты рекомендуют не спешить с продажей, а подождать несколько лет.
Налог, взыскиваемый при продаже квартиры, которая была получена по наследству и пробыла в собственности менее 3 лет, установлен в НК РФ. Он составляет 13%. Соответственно, взимаемая сумма меняется в зависимости от того, во сколько было оценено имущество. Чем оно дороже, тем больше придется заплатить государству.
Продавец – пенсионер
В согласии с законами, которые действуют сейчас, при продаже квартиры (имеется в виду собственность, полученная по наследству) льготы пенсионерам не предоставляются. Соответственно, они обязаны уплатить 13% от суммы сделки. Освобождаются от выплат лишь отдельные категории граждан (к примеру, лица, обладающие первой группой инвалидности).
Справка! Пенсионерам также доступен налоговый вычет.
Сумма инструмента ограничена. Лимит – не более миллиона рублей. В случае использования инструмента цена недвижимости во время расчета налога будет уменьшена на эту сумму, благодаря чему размер налога снизиться.
Заключение
Таким образом, реализовать на рынке недвижимость, которая была унаследована, возможно. Единственное условие – наличия права собственности на эти материальные блага. Соответственно, придется ожидать окончания процесса наследования.
Специалисты рекомендуют продавать имущество не ранее, чем через тридцать шесть месяцев с момента гибели наследодателя. В таком случае можно будет избежать перечисления средств в ФНС. Платить налог, который взыскивается при продаже квартиры, приходится и пенсионерам, даже если она была получена по наследству. Однако можно воспользоваться налоговым вычетом.
Продажа квартиры полученной по наследству, как и когда можно продать квартиру полученную в наследство
Главная / Наследство / Как продать квартиру после вступления в наследство
Просмотров 3420
Наряду с куплей-продажей и дарением, одним из самых распространенных оснований получения недвижимости в собственность является наследование. По наследству можно получить квартиру, дом, дачу, землю, другую недвижимость.
Вступая в наследство, гражданин приобретает право собственности на недвижимое имущество, которое включает в себя право пользования и распоряжения. Иными словами, он может совершать с ним любые действия – продать, обменять, подарить, завещать
В данной статье мы рассмотрим такие вопросы, как порядок оформления договора купли-продажи на квартиру, полученную по наследству, сроки и процедуру, перечень необходимых документов, а также самый актуальный вопрос – размер налога и госпошлины.
Можно ли продать квартиру, доставшуюся по наследству?
Никаких ограничений на совершение сделок купли-продажи с унаследованным недвижимым имуществом закон не устанавливает, однако существуют некоторые особенности, о которых обязательно должен быть осведомлен как продавец, так и покупатель.
Недвижимость, полученная по наследству, может быть продана после проведения всех необходимых процедур наследования и оформления необходимых документов:
- Заявить о праве на наследство, вступить в него на протяжении 6 месяцев с момента открытия и получить Свидетельство о наследстве;
- Зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество и получить выписку из ЕГРН;
- Заключить договор купли-продажи;
- Заплатить налог.
Когда можно продать квартиру, полученную в наследство?
Продать квартиру, полученную по наследству, можно уже спустя полгода после смерти первоначального владельца. То есть, после вступления в наследственные права и получения правоутверждающего документа. До этого момента совершенная сделка будет недействительной.
Никаких ограничений в сроках для совершения сделок закон не предусматривает.
Однако нужно иметь в виду, что:
- при продаже полученной по наследству жилой недвижимости на протяжении первых 3 лет (первых 5 лет – если вступление в наследство произошло после 01.01.2016), потребуется оплатить подоходный налог;
- при продаже жилой недвижимости спустя 3 года (5 лет) – после вступления в наследство – налог оплачивать не потребуется.
Речь идет о подоходном налоге с купли-продажи, а не о налоге на наследство, который давно отменен.
Рекомендуем почитать нашу статью «Налог на наследство с близких родственников в 2021 году».
Оформление наследства
В день, когда умирает владелец недвижимости, открывается наследство. Что нужно сделать наследникам?
Не имеет значения, происходит наследование по закону или по завещанию. Только спустя полгода после этого наследники получат Свидетельство о вступлении в наследство и смогут оформить право собственности и распорядиться наследственным имуществом по усмотрению.
Если собственниками наследственного недвижимого имущества являются несколько наследников, Свидетельство выдается каждому из них – с указанием доли, принадлежащей каждому.
После получения Свидетельства о наследстве, следует обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество – от наследодателя к наследнику. После этого возможно совершение любых сделок – продажа, дарение, размен квартиры.
Если наследников несколько, им потребуется прийти к согласию относительно пользования и распоряжения приобретенной квартирой – заключить сделку купли-продажи они могут только по согласию.
Продажа квартиры
После завещания или законного наследования, после последующей регистрации права собственности, процедура купли-продажи наследственной квартиры ничем не будет отличаться от купли-продажи любой другой жилой недвижимости.
Документы
Для продажи квартиры потребуется подготовить пакет документов:
- паспорта сторон сделки;
- правоустанавливающий документ (Свидетельство о праве на наследство);
- документ, подтверждающий право собственности на квартиру (с 2016 года — это выписка из ЕГРН, которая заменяет Свидетельство о праве собственности);
- технический паспорт на квартиру;
- выписка из ЕГРН, подтверждающая, что на квартиру не наложено обременение (залог, арест);
- справки коммунальных организаций об отсутствии задолженностей;
- справка из УВМ по месту регистрации недвижимости.
Если у продавца есть муж или жена, с которым заключен брачный договор, а наследственное имущество является совместной, а не личной собственностью — потребуется в письменном виде оформленное и нотариально заверенное разрешение супруга на продажу жилья.
Если в квартире был зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, потребуется также получение разрешения из органа опеки и попечительства.
В некоторых особо сложных случаях, если у покупателя есть подозрение, что права на наследственную квартиру могут заявить другие лица, можно получить и приложить к пакету документов также письменный отказ потенциального претендента.
Договор купли-продажи
Между покупателем и продавцом заключается письменный договор купли-продажи, обязательными условиями которого являются…
- основные сведения о сторонах сделки (Ф.И.О., дата и место рождения, место регистрации, паспортные данные);
- стоимость предмета сделки;
- информация о предмете сделки (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровой документации);
- права и обязанности сторон сделки;
- срок и способ передачи имущества и денежных средств;
- ответственность сторон за невыполнение условий договора;
- дата заключения сделки;
- подписи сторон.
В процессе заключения сделки обязательно должны быть обсуждены все условия письменного договора, разрешены все возникающие споры и достигнуто безоговорочное согласие.
После проверки всех документов нотариусом и достижения согласия сторонами, договор подписывается и скрепляется печатью и удостоверительной подписью нотариуса.
Заключенная сделка купли-продажи подлежит государственной регистрации.
Одним из самых существенных условий договора купли-продажи квартиры является условие о ее стоимости.
Очень часто продавец преднамеренно указывает более низкую стоимость квартиры – с целью снизить размер подоходного налога, вплоть до 1 млн. рублей – с целью вовсе его не платить.
Фактическая, а не «официальная» цена квартиры в таких случаях оговаривается в устной форме между продавцом и покупателем.
Какую опасность представляет собой подобное решение? При возникновении спора покупатель не сможет доказать, что передавал продавцу гораздо большую денежную сумму. Даже если спор будет рассматриваться судом, покупатель сможет претендовать только на ту сумму, которая указана в договоре, а не на озвученную и недоказанную фактическую сумму (см. «Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости«).
*/ – Поэтому юристы советуют указывать в договоре купли-продажи полную рыночную стоимость жилой недвижимости, включая внесенную предоплату или задаток.
Регистрация договора в Росреестре
После того, как договор купли-продажи будет заключен и заверен нотариально, нужно обязательно обратиться в МФЦ «Мои документы» для регистрации перехода права собственности на жилую недвижимость от продавца к покупателю. Оттуда сведения поступают в ФКП «Росреестра», где и вносятся изменения в ЕГРН.
Подать заявление о проведении государственной регистрации в МФЦ можно лично или через представителя по доверенности, а можно направить по почте — ценным письмом с описью и уведомлением.
К заявлению нужно приложить такие документы:
- копии паспортов покупателя и продавца;
- договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры;
- выписка из ЕГРН с кадастровыми сведениями — требуется не всегда;
- квитанция об оплате покупателем госпошлины за проведение регистрации.
Государственная регистрация осуществляется на протяжении 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов.
Налог с продажи квартиры
Как уже упоминалось выше, продажа унаследованной квартиры и продажа квартиры, полученной в собственность иным путем (путем приватизации, по договору обмена, дарственной, купли-продажи), не имеет существенных различий. Подоходный налог с такой сделки уплачивается по общим правилам налогообложения физических лиц.
Однако нужно учитывать ряд особенностей:
- Согласно части 1 статьи 220 НК РФ, при продаже квартиры, пребывающей в собственности наследника более трех лет (после 01.01.2016 — более пяти лет), подоходный налог не взимается. Срок в три года (пять лет) должен пройти со дня смерти наследодателя, а не со дня получения Свидетельства о праве на наследство или выписки из ЕГРН в Росреестре.
С 1 января 2016 года в правилах налогообложения произошли некоторые изменения — подоходный налог на доход физического лица составляет, как и ранее 13%, но взимается с продажи жилой недвижимости, пребывающей в собственности продавца менее 5 лет.
- У наследника часто возникает желание продать наследственную недвижимость в кратчайшие сроки. Причин тому может быть много, например, проживание в другом регионе, необходимость погасить долги наследодателя из денежных средств, вырученных с продажи имущества. Если жилье будет продано на протяжении первых трех лет (первых пяти лет – если наследство было открыто после 01.01.2016) – сделка подлежит налогообложению.
- Если сумма сделки составляет менее одного миллиона рублей (например, если продается доля от квартиры), налог не оплачивается. Если сумма сделки превышает один миллион рублей, подоходный налог составляет 13% для граждан РФ и 30% для иностранцев — от суммы, превышающей один миллион рублей (согласно пункту 2 статьи 220 НК РФ).
Налог оплачивается в местном налоговом органе после предоставления декларации до 30 апреля следующего года.
Как не платить налог?
Итак, налог можно не платить, если…
- После смерти первоначального владельца квартиры прошло уже больше трех лет – если он умер до 01.01.2016, больше пяти лет — если он умер после 01.01.2016.
- Стоимость наследственного жилья – менее 1 миллиона рублей.
Некоторые недобросовестные продавцы, стремясь избежать оплаты налога, преднамеренно занижают стоимость имущества, иногда даже до суммы менее одного миллиона. Рискуют при этом, в первую очередь, покупатели.
Во-первых, как уже упоминалось выше, в случае спора и вынужденного расторжения договора купли-продажи, они не смогут доказать размер действительно оплаченной денежной суммы и получат только то, что указано в договоре.
Во-вторых, они будут лишены налогового послабления, по закону положенного владельцам нового жилья: им придется оплатить 130 000 рублей.
Не нужно упускать из виду и то, что налоговый орган прекрасно осведомлен о таком правонарушении, как уклонение от оплаты налога, и могут привлечь виновного продавца к ответственности за необоснованное обогащение.
Законодательство предусматривает налоговые льготы для некоторых категорий граждан. Так, от оплаты налога освобождаются…
- Пенсионеры;
- Инвалиды I или II группы;
- Инвалиды детства.
Если продавец относится к одной из перечисленных категорий, ему следует подать в местную налоговую инспекцию заявление об освобождении от оплаты налога, приложив к нему копии документов, подтверждающих пенсионный возраст или инвалидность. Главное – своевременно подать заявление и документы, подтверждающие право на налоговую льготу. Через некоторое время из налоговой инспекции поступит положительный ответ.
Сложности при покупке-продаже унаследованной квартиры
Если наследник своевременно обратился к нотариусу и правильно оформил всю документацию, проблем с дальнейшим отчуждением наследственного имущества возникнуть не должно. Однако всегда нужно быть готовым к возникновению непредвиденных обстоятельств.
Основная сложность, с которой приходится столкнуться продавцу унаследованной квартиры – поиск покупателя. Потенциальных покупателей часто настораживает возможность внезапного появления других наследников, своевременно не вступивших в наследство.
Даже если наследование произошло по завещанию, всегда может найтись родственник, который захочет оспорить завещание в судебном порядке.
Если суд оценит все обстоятельства дела и решит, что новый наследник не вступил в наследственные права по уважительным причинам, но имеет право на спорную недвижимость, совершенная сделка купли-продажи может быть признана недействительной.
Поэтому продавец должен подготовить все необходимые документы, подтверждающие отсутствие притязаний на унаследованное жилье. Кроме того, в процессе заключения договора нотариус обязан проверить все документы и установить полный круг наследников, вступивших в наследство или заявивших отказ от вступления.
Еще одним «подводным камнем» может быть раздел наследственной недвижимости между несколькими наследниками, в случае чего все они получают Свидетельство о праве на наследство с указанием размера доли. Любые сделки с совместной долевой собственностью должны осуществляться исключительно по согласию всех владельцев. Если один из совладельцев хочет продать принадлежащую ему долю, он должен предоставить право преимущественной покупки другим совладельцам — в письменном виде с указанием цены и других условий продажи, и только в случае их отказа – продать долю постороннему покупателю. В противном случае совладелец также может оспорить совершенную сделку (см. «Уведомление о продаже доли в квартире в общедолевой собственности«).
Итоги
В целом, сделка с унаследованной квартирой в юридическом плане мало чем отличается от другой сделки с другой квартирой. Самый длительный и сложный этап – этап вступления в наследство, предшествующий оформлению договора купли-продажи.
Но даже если все условия будут соблюдены, все документы – собраны, все процессуальные действия — выполнены, не исключается риск возникновения ситуаций, которые могут повлечь за собой неблагоприятные последствия для покупателя или продавца.
Поэтому в процессе подготовки недвижимости к продаже и непосредственно в процессе оформления сделки нужно заручиться поддержкой профессионального юриста, который ориентируется в наследственном и гражданском законодательстве, имеет опыт ведения дел по наследованию, продаже, обмену, дарению недвижимости.
Смотрите видео, как избежать уплаты налога за продажу унаследованной квартиры: