Как взять землю в аренду на 49 лет с последующим выкупом у государства?

Как взять землю в аренду на 49 лет с последующим выкупом у государства?В нашей стране достаточно большое количество не освоенных земель. Законодательная власть допускает возможность взятия участка в аренду у государства или частного лица для определенных целей.

Одна из разновидностей правоотношений — долгосрочный наем сроком на 49 лет.

Стоит ли оформлять подобную аренду? Каковы  особенности, преимущества и недостатки? Рассмотрим подробно в статье.

Что это такое?

Большая часть территорий является собственностью государства. Обычно эти земли передаются в пользование частным лицам на определенных условиях. Получение земель возможно путем взятия в аренду. Максимальный срок — 49 лет. Арендная плата устанавливается минимальная.

Взятие участка в наем доступно для таких целей:

  • ведение предпринимательской деятельности;
  • развитие фермерского хозяйства;
  • выращивание с/х культур;
  • строительство дорог;
  • выгул домашнего скота;
  • строительство культурных объектов.

Возможность арендовать территорию имеется у физических и юридических лиц.

Действующая законодательная власть выдвигает условия предоставления участков в наем:

Как взять землю в аренду на 49 лет с последующим выкупом у государства?

  1. передача земли при условии выигрыша на торгах;
  2. у участка нет частного владельца;
  3. обеспечение свободного доступа к дорогам, коммуникациям, имеющимся на участке;
  4. отсутствие на участке трубопровода, газопровода;
  5. при постройке здания у арендатора имеется право выкупа земли, ее приватизации;
  6. возможность продления договора.

Одно из условий — внесение платы в денежном либо натуральном виде. Участок может передаваться в аренду с условием дальнейшего выкупа и оформления в собственность. Договор должен оформляться в письменном виде.

Аренда на 49 лет имеет преимущества:

  • выкуп надела после окончания срока действия договора;
  • сдача территории в субаренду (при оповещении владельца);
  • возведение зданий, сооружений;
  • использование на участке природных ресурсов.

Если со временем участок выкупят, оспорить куплю – продажу не удастся.

Основной законодательный акт — Земельный кодекс. Аренда участков земли регламентирована ст. 22 ЗК РФ.

Как взять землю в аренду на 49 лет с последующим выкупом у государства?

Согласно статье 39.11 (п. 1) решение о проведении торгов принимает уполномоченный орган, также по заявлению граждан и организаций.

Статья 39.7 гласит, что размер арендной платы определяют с учетом основных принципов, разработанных правительственной властью.

Государство, как владелец наделов, может предоставлять право пользования каждому желающему.

Кроме ЗК РФ, такие действия сопровождаются нормативными актами:

  1. Федеральный закон № 217;
  2. Федеральный закон № 334 и пр.

Отношения между сторонами подкрепляются договором аренды.

На основании статьи 22 Земельного кодекса преимущество продления соглашения имеется у тех лиц, которые соблюдали условия договора и нормы закона.

Как арендовать земельный участок у частного лица и у государства?

Если владельцем участка является частное лицо или организация, оформляется договор и регистрируется в Росреестре. При найме территории у государства процедура проходит сложнее. Вначале необходимо найти участок — на сайте Росреестра или в кадастровой карте. С целью получения информации о территории следует обратиться в администрацию по месту проживания.

Чтобы взять землю без проведения торгов, потребуются документы:

Заявление подается в органы административной власти, рассматривается в течение 1 месяца. Если документы в порядке, администрация выносит решение о передаче территории в наем заявителю.

Как взять землю в аренду на 49 лет с последующим выкупом у государства?Как действовать:

  1. Создать схему участка.
  2. Обратиться с ней и с заявлением в муниципалитет.
  3. Ожидать рассмотрения заявки (1 месяц).
  4. Получить постановление от главы.
  5. Обратиться с ним в Росреестр.
  6. Получить выписку ЕГРН и межевой план.
  7. Подать документы и заявление о взятии территории в наем.
  8. Подписать договор аренды, зарегистрировать его.

После получения надела арендатор должен будет вносить плату и уплачивать земельный налог.

Правом на аренду участка без проведения торгов обладают:

  • льготные категории граждан;
  • владельцы построек на земле;
  • особы, регистрирующие фермерство;
  • лица, участок которым необходим под ИЖС.

Если на участок претендует несколько человек, преимуществом обладает первый подавший заявление.

При оформлении земли в аренду с аукционом процедура затянется. Инициатором торгов выступает представитель государственного органа или гражданин, заинтересованный в получении земли в пользование. За 30 дней до начала проведения аукциона в СМИ и изданиях публикуется извещение.

Чтобы принять участие в торгах, потребуются:

  • заявление;
  • копия паспорта;
  • выписка ЕГРЮЛ или ЕГРИП;
  • справка об оплате задатка.

На торгах победит человек, который предложит большую арендную ставку.

Порядок действий:

  1. Сбор информации об имеющихся землях.
  2. Выбор подходящего по целевому назначению участка.
  3. Подача заявки на участие в торгах.
  4. Ее рассмотрение.
  5. Извещение граждан о проведении аукциона (если заявление одобрено).

Торги проводятся при участии минимум двух человек. Проведение аукциона оформляется протоколом, 1 экземпляр которого выдают победителю — с ним заключается договор аренды.

Порядок заключения долгосрочного договора

Долгосрочная аренда у муниципальной власти оформляется в письменном виде. Важное условие — предоставление полного пакета документов. Перечень справок отличается в зависимости от цели эксплуатации.

Если не будут предоставлены сведения о кадастровом учете и проведении межевания обратившемуся откажут в государственной регистрации договора.

Контракт должен подписываться только после межевания участка, определения статуса строений (жилые или нежилые). Обязательно указывается в соглашении срок найма — 49 лет.

До момента подписания договора необходимо собрать:

  • Как взять землю в аренду на 49 лет с последующим выкупом у государства?заявление;
  • паспорт;
  • выписку ЕГРЮЛ (для организаций);
  • кадастровые бумаги на землю;
  • официальную справку с решением о согласовании;
  • документы на имеющиеся строения;
  • бумагу о наличии (отсутствии) коммуникаций;
  • справку об отсутствии обременения;
  • квитанцию об уплате пошлины.

По желанию участников контракта договор можно нотариально заверить.

Заполнение

Наличие письменного договора гарантирует арендные отношения между сторонами.

Типовая форма соглашения содержит:

  1. наименование документа;
  2. дату подписания;
  3. данные участников, их реквизиты;
  4. указание предмета договора;
  5. размер оплаты;
  6. сроки и особенности передачи земли;
  7. условия расторжения;
  8. ограничения;
  9. ответственность;
  10. сроки аренды.

Особое внимание необходимо уделить предмету соглашения. Неточности, из-за которых не удастся идентифицировать участок, послужат поводом для признания документа недействительным.

Юридическую силу договор приобретет лишь после регистрации в Росреестре.

Условия расторжения

Инициатива досрочного расторжения договора может исходить от арендатора или арендодателя. Соглашение расторгается в соответствии с нормами законодательной власти или опираясь на положения самого договора. Нормы, указанные в документе, имеют преимущество перед законодательными положениями.

Если в соглашении имеется пункт о порядке досрочного расторжения, стороны должны ссылаться на эти условия. При его отсутствии — на нормы закона.

Как взять землю в аренду на 49 лет с последующим выкупом у государства?В соответствии с ЗК основаниями выступают:

  • судебное постановление;
  • согласие сторон.

Возможно досудебное урегулирование и через суд.

Причинами расторжения являются:

  • завершение срока действия аренды;
  • выкуп земельного участка;
  • взятие арендатором территории в собственность;
  • ликвидация юридического лица (арендатора) и пр.

По личной инициативе участник сделки не может расторгнуть договор. Поводом для такого решения должно быть невыполнение условий контракта: невнесение платы, сдача в субаренду без согласия владельца и пр. Оформляется расторжение в той же форме, что и при подписании.

О желании прекратить арендные отношения одна сторона извещает вторую. Если согласия достичь не удалось, обращаются в суд.

Размер арендной платы рассчитывается органом, во владении которого находится участок. Допускается несколько вариантов: по кадастровой или рыночной стоимости, по итогам торгов, по утвержденным ставкам. Если необходимо проведение аукциона, для определения суммы используется кадастровая стоимость, без торгов — рыночная.

Как взять землю в аренду на 49 лет с последующим выкупом у государства?Во втором случае учитывается несколько критериев:

  1. базовая ставка — разная в каждом регионе;
  2. коэффициент по зоне — на основании оценки Кадастра;
  3. поправочный показатель — в зависимости от категории земли и планируемого типа деятельности;
  4. площадь территории.

Самостоятельно подсчитать затраты по найму непросто — лучше обратиться в местную администрацию.

Существуют ли риски?

После получения права эксплуатации надела в течение 49 лет не стоит до конца быть уверенным, что арендодатель не разорвет арендные отношения.

Возможные риски:

  • наложение обременения третьими лицами;
  • включение в договор скрытных условий, благодаря которым собственник имеет право расторгнуть сделку;
  • территория может потребоваться для государственных нужд;
  • признание нецелевого использования;
  • предъявление претензий касательно ухудшения качества земли;
  • доказательство того, что использование территории нанесло вред экологии и пр.

Единственный выход не столкнуться с проблемами — оформить надел в собственность.

Как оформить в собственность?

Земельным кодексом предусмотрена возможность оформления арендованного надела в собственность.

Как взять землю в аренду на 49 лет с последующим выкупом у государства?

Формы приватизации:

  1. единоличная;
  2. совместная;
  3. долевая.

Заявление подается в территориальный орган Росреестра.

Из документов потребуется:

  • паспорт;
  • договор аренды;
  • постановление о выделении территории;
  • кадастровый план;
  • заявление.

При наличии указанных справок процедура пройдет быстро. При отсутствии претензий в течение 30 дней будет выдано свидетельство о праве собственности.

Заключение

Таким образом, участок, арендованный на 49 лет, является государственной или муниципальной собственностью. Договор аренды должен быть зарегистрирован в Росреестре, а земля поставлена на учет в Кадастр.

Аренда земельного участка на 49 лет

Как взять землю в аренду на 49 лет с последующим выкупом у государства? Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года

В России много неиспользуемых земель. Государство дает гражданам возможность получения таких участков в аренду на 49 лет. На каких условиях предоставляется земля в 2020 году, как в дальнейшем переоформить участок в собственность, сколько это будет стоить – об этом в статье нашего юриста.

Преимущества долгосрочного договора аренды

Договор аренды закрепляет права арендатора на пользование участком и ограничивает права арендодателя на вмешательство в дела арендатора. Чем значительнее срок аренды, тем больше свободы у пользователя участком (разумеется, в рамках договорных условий).

При длительной аренде пользователь может планировать будущее, не ограничиваясь краткосрочными рамками нескольких лет. Долгосрочный договор дает возможность в некоторой степени и распоряжаться землей с одобрения собственника.

Так, например, арендатор может сдать часть участка в субаренду сторонним лицам на возмездной основе. На арендованном участке можно капитально обустроиться – построить сооружения и здания.

Более того, еще до окончания срока действия договора арендатор вправе участок выкупить на выгодных условиях. Такую сделку купли-продажи аннулировать достаточно сложно.

Если вы заключили долгосрочный договор аренды, то с одобрения собственника часть участка можно сдать в субаренду или построить на нем сооружения. Как взять землю в аренду на 49 лет с последующим выкупом у государства?

Договор аренды может быть заключен на 49 лет в следующих случаях:

  • для использования в сельхозпроизводстве (за исключением сенокошения, выпаса животных, огородничества);
  • собственником здания, сооружения либо помещений в них, если данные объекты расположены на участке;
  • под линейные объекты;
  • в рамках действия охотхозяйственного соглашения.

Обратите внимание!

При предоставлении участка под ИЖС или в черте населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства, максимальный срок аренды – 20 лет. Для ведения дачного хозяйства – 5 лет. Для завершения строительства – 3 года.

Читайте также:  Как правильно заказать кадастровую выписку через компании посредников в интернете?

Как взять землю в аренду на 49 лет

Предоставлением в аренду земли занимается собственник. В его лице может выступать Росимущество, Горкомимущество, поселковые администрации, пр., в зависимости от принадлежности земельного участка.

Чтобы взять в аренду землю на 49 лет, следует прежде всего определиться с координатами желаемого участка. Так вы сможете найти собственника земли и обратиться к нему. Достоверные сведения по недвижимости содержатся в Росреестре.

Их можно получить официально, заплатив символическую госпошлину.

Обратите внимание!

На сайте Росреестра представлена виртуальная кадастровая карта, которая поможет сориентироваться при определении местонахождения желаемого земельного участка.

До обращения к собственнику с просьбой предоставить в аренду земельный участок на 49 лет необходимо проверить юридическую чистоту возможной сделки.

Это поможет избежать траты денег и времени, исключит возможные ошибки и необоснованные ожидания уже на начальной стадии. Доверить проверку следует специалисту по земельному праву и недвижимости.

Если вы намерены осуществить все самостоятельно, как минимум проанализируйте на риски следующие моменты:

  • соответствуют ли сведения, указанные в кадастровых документах реальной ситуации на местности;
  • имеются ли на участке самовольные постройки, объекты незавершенного строительства самого собственника, сторонних лиц;
  • не снят ли на участке почвогрунт. И, если снят, законно ли;
  • присутствуют ли на участке природные объекты, которые могут стать поводом для открытия доступа к ним желающих (сервитута);
  • есть ли на участке электростолбы, газовые и иные коммуникации, оформлены ли они, в каком состоянии находятся, кем и как часто обслуживаются;
  • кто станет вашим соседом на ближайшие 49 лет.

Определившись с участком и рисками, необходимо обратиться с письменным заявлением в орган исполнительной власти, представляющий собственника участка. Форма обращения о предоставлении земли в аренду на 49 лет произвольна, однако документ должен содержать:

  • реквизиты органа, в который направляется заявление;
  • персональные и контактные данные заявителя;
  • обращение с просьбой предоставить в аренду на 49 лет конкретный земельный участок;
  • цель планируемого использования земельного участка;
  • опись прилагаемых документов;
  • дату, подпись заявителя.

Несостыковки или пробелы в данных, заявленных в обращении, приведут к тому, что заявитель получит отказ или отписку. Исключить волокиту поможет составление документа юристом, который учтет все нюансы конкретной ситуации.

Направляется заявление заказным письмом или передается в руки (с простановкой даты принятия и подписи принявшего должностного лица). Общение посредством электронной почты оправдано только если есть ЭЦП.

О принятом по заявлению решении заявителя уведомят официальным письмом. Если ответ заявителя не устроит, его можно обжаловать. Делается это путем обращения в вышестоящую инстанцию, в прокуратуру или суд.

Какой из вариантов предпочтительнее, определит юрист.

Право на аренду определяется на торгах, которые происходят в форме аукциона. Эта процедура выявляет претендента на землю, который готов заплатить максимальную, в отличие от других заявителей, арендную плату. В исключительных случаях земельные участки предоставляются без торгов, например:

  • если граждане имеют право на первоочередное или внеочередное приобретение земли;
  • взамен участков, которые изымаются для государственных нужд;
  • если аренда осуществляется в рамках реновации жилищного фонда Москвы.

Если заявитель имеет право на получение земельного участка в аренду на 49 лет, об этом будет сообщено в ответе органа власти. Потребуется оформить предложенные документы и закрепить свое право внесением записи в ЕГРН.

Если будут организованы торги, соответствующую информацию собственник земли разместит на своем сайте. Некоторые муниципалитеты дублируют сообщения об аукционах в своих печатных СМИ. В извещении указываются условия аукциона, требования к его участникам, определяется дата предоставления документов и время проведения торгов.

Аукционная процедура не приемлет ошибок со стороны претендентов. Любой недочет может привести к тому, что участок уйдет другому претенденту. Кроме того, в торгах нередко участвуют и мошенники. Неофициально они ставят другим участникам ультиматум, требуя заплатить за отсутствие конкуренции.

Если эти предложения игнорируются, мошенники в процессе торга завышают ставки и даже выкупают лот (без цели дальнейшего использования по назначению).

Обратите внимание!

Если на участие в аукционе будет подана одна заявка, договор аренды может быть заключен с единственным участником торгов.

Если вы не сталкивались с хитросплетениями аукционных процедур, доверьте представление ваших интересов специалистам-практикам.

Собственники зданий, сооружений, расположенные на государственной/муниципальной земле, имеют преимущественное право приобретения их в аренду. Если таких собственников несколько на одном участке, то любой из них может направить заявление с просьбой об аренде земли.

В месячный срок все правообладатели сооружений и зданий, получат проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Получившие проект, должны подписать его и вернуть отправителю.

Те, кто этого не сделал, в основной договор включены не будут, либо, собственник земли принудит их к подписанию договора аренды в судебном порядке.

Аренда земельного участка в Московской области

Закон, регулирующий порядок приобретения земли, действует одинаково на всей территории России. Разница лишь в кадастровой стоимости земли. Она напрямую зависит от территориального расположения участка и его рыночной стоимости. Выше кадастровая стоимость – выше арендная плата.

Даже начальная цена аукциона по участку в Московской области будет на порядок больше, чем цена на аналогичный участок в регионе. Кроме того, найти свободный участок в Подмосковье достаточно сложно. В торгах же всегда участвуют несколько претендентов, что повышает сумму арендной платы с каждым шагом аукциона.

Для прохождения всей процедуры желательно воспользоваться услугами юриста, так как подмосковные участки никогда не приобретаются легко.

Договор аренды земельного участка на 49 лет

Как взять землю в аренду на 49 лет с последующим выкупом у государства?

Закрепляются арендные отношения путем подписания договора. Если земельный участок приобретался посредством аукциона, то положения договора предварительно указывались в аукционной документации. Однако, до подписания, следует все же тщательно изучить все документы. Менять в дальнейшем условия договора крайне затруднительно и не во всех ситуациях возможно. Ущемления прав арендатора, не оговоренные ранее ограничения должны обсуждаться с собственником заранее, в противном случае позже свою позицию придется отстаивать в судебном порядке.

Основными положениями договора аренды являются:

  • предмет договора с указанием данных объекта аренды, позволяющими его точно идентифицировать;
  • наличие у передаваемого в аренду участка обременений;
  • наличие ограничений в использовании земли;
  • дата начала и окончания арендных отношений;
  • размер и порядок платы за пользование участком;
  • возможность и основания внесения изменений в договор;
  • ответственность сторон и порядок урегулирования споров;
  • реквизиты сторон.

В зависимости от вида земельного участка, объектов на нем (естественных или искусственно созданных) типовой договор аренды может содержать различные дополнительные условия. Так, например, на арендатора участка земли в границе береговой полосы водоема общего пользования будет наложено обязательство обеспечения свободного доступа граждан к водоему и береговой полосе.

Обратите внимание!

Навязывание арендатору выполнения каких-либо работ, оказания услуг, влекущих для него расходы, не связанные с предметом договора, незаконно.

Аренда может быть прекращена по инициативе арендодателя, если например:

  • земельный участок используется не по целевому назначению;
  • обнаружится постройка жилого дома на земле сельхозназначения;
  • арендатор незаконно снимет с арендуемого участка плодородный слой;
  • не будут исполняться обязательства по арендной плате.

На земле, предназначенной для сельского хозяйства нельзя построить жилой дом.

Выкуп земли, находящейся в аренде на 49 лет

Арендатор земельного участка в период действия договора аренды имеет приоритетное право его выкупа. Без аукциона такая процедура возможна, если на участке возведена капитальная постройка.

Обратите внимание!

Если на участке расположены несколько объектов, принадлежащих разным лицам на праве собственности, то возможно приобретение земли в общую долевую собственность. Для этого все собственники капитальных построек и домов должны обратиться к собственнику земли.

Цена выкупа арендованного на 49 лет земельного участка зависит от его кадастровой стоимости и правил, установленных местными властями. Так, например, в Московской области стоимость выкупа земель сельскохозяйственного назначения составляет 3% кадастровой стоимости, 15% – для остальных земель.

Обратите внимание!

Заблаговременное оспаривание кадастровой стоимости арендованного земельного участка может значительно снизить его выкупную цену.

Как оформить в собственность землю, которая взята в аренду на 49 лет

Чтобы взять арендуемую землю в собственность, необходимо подготовить соответствующие документы. Прежде надо заказать кадастровый паспорт на недвижимость, расположенную на арендованном участке. Он позволит оформить в собственность постройку, что даст право на льготный выкуп земли.

Если не определены границы самого участка, проводится процедура межевания. Получив на руки все документы, следует обратиться с заявлением о выкупе земли под объектом недвижимости к арендодателю. Рассмотрев обращение, орган власти примет решение о согласии либо об отказе в продаже земли.

При положительном результате арендодателю будет предложен на подписание договор купли-продажи с реквизитами для уплаты суммы выкупа. Отказ в продаже земельного участка обжалуется в суде.

Для этого следует привлечь юриста, который выявит ошибки предыдущих стадий, укрепит правовую позицию истца.

Перерегистрация права собственности на землю происходит путем внесения записи в ЕГРН. Если Росреестр отказал в регистрации выкупа земли, не стоит спешить с обжалованием в суд. Обратитесь к юристу, который изучит имеющиеся материалы по делу и поможет сформировать полноценный пакет документов для регистрации.

Резюме

Процедура приобретения в аренду государственной земли – достаточно длительна и сложна. Требуется знание земельного законодательства, практика ведения сделок с недвижимостью, умение общаться с должностными лицами и опыт участия в торгах.

Если у вас возникли сложности с получением земли в аренду или оформлением ее в собственность, наши специалисты с многолетним опытом помогут в разрешении проблемы. Мы ответим на любые ваши вопросы по указанным номерам телефонов или в чате сайта.

Читайте также:  Передаточный акт к договору купли продажи дома и земельного участка, доверенность и другие документы

Как взять землю в аренду на 49 лет с последующим выкупом у государства? Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Аренда земли на 49 лет: кто имеет право, плюсы и минусы, возможные проблемы

Как взять землю в аренду на 49 лет с последующим выкупом у государства?

Мы настолько привыкли ждать от государства и его органов подвоха, что любые инициативы по «раздаче благ» воспринимаются настороженно. Не поменяются ли условия? Не скрываются ли за внешними достоинствами огромные недостатки? Аренда земли у государства на 49 лет – из той же серии. С одной стороны, сделка выглядит прозрачной и понятной. Что может быть проще аренды?

С другой стороны, минусы тоже просматриваются. Ведь 49 лет – это даже меньше средней продолжительности жизни. А что будет с землёй потом? Не отберут ли усадьбу, на ней построенную? Не предусмотрены ли повышенные платежи при тех или иных условиях? Внимательно ознакомились с законодательством и практикой, чтобы найти ответы на эти и другие вопросы.

Любопытный факт! Вспоминая госпрограммы по наделению граждан землёй, невольно приходит на ум «Дальневосточный гектар». В 2019 г. ею воспользовались 11500 человек, а всего за период существования – 76,6 тысяч. Немного для страны со 145-миллионным населением и армией переселенцев, не правда ли?

Теория: на каком основании заключаются договоры?

Все, должно быть, гадают: почему 49 лет? Откуда взялась эта магическая цифра? Правовые основы договора аренды участка с государством заложены Гл.V.1 и в частности ст.ст.39.1, 39.8 Земельного кодекса России. Согласно ч.8 ст.39.

8, участок, принадлежащий муниципалитету или государству, может передаваться максимум на 49 лет для различных целей (размещения линейных объектов, ведения сельского хозяйства, собственнику здания и сооружения). Почему-то законодатель определил именно такой срок – 49 лет.

Для сравнения, в соседней Беларуси он больше – 99 лет, в Украине – 50 лет.

Преимущества аренды земли у государства

Важный нюанс: получая участок, его можно использовать для любых целей, не противоречащих Земельному кодексу и назначению объекта.

В зависимости от конкретных условий, арендатор вправе построить дом, гараж, баню (и многое другое), зарегистрировать недвижимость.

Вести подсобное хозяйство и извлекать прибыль из собственности (например, сдавать комнаты в аренду). Главное, чтобы действие соотносилось с законодательством и ему не противоречило.

Есть несколько плюсов сотрудничества с государством:

  1. Низкая арендная плата. Как правило, она составляет несколько тысяч рублей в год и значительно выгоднее рыночных условий.
  2. Повышение платы – не чаще 1 раза в год. Пересмотр этого условия в одностороннем порядке не допускается, государство и его муниципалитеты редко проявляют рвение в данном вопросе.
  3. Преимущественное право на продление договора. По истечении срока действия соглашения именно арендатор в приоритетном порядке может оставить аренду за собой.
  4. Правопреемственность. В случае смерти арендатора наследники вправе на тех же условиях перезаключить договор.
  5. Возможность выкупа. В зависимости от места нахождения недвижимости, условия приобретения земли в собственность различаются и урегулированы законодательством субъекта Федерации. Отдельные участки не могут быть выкуплены, но в основном приватизация объектов возможна.

Обратите внимание! Недвижимость, принадлежащая государству и находящаяся в аренде, может быть изъята в любой момент.

Недостатки аренды участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности

При таком большом количестве плюсов возникает вопрос: а есть ли минусы? Они действительно существуют. Во-первых, сама ст.39.1 «Земельного кодекса» сформулирована так, что вызывает много вопросов. В ней много оговорок, разобраться в которых вне конкретной ситуации нелегко. Во-вторых, Кодекс содержит пространство для злоупотреблений и коррупции.

Например, участок может предоставляться как в собственность бесплатно, бессрочное пользование, так и в аренду. Формат сотрудничества определяет местный орган.

И, думается, одним людям будут хорошие условия, а другим – похуже. В ст.39.6 Кодекса перечислены ситуации, когда участок предоставляется в аренду с торгов или без них.

И здесь в число игроков, вольных распоряжаться ресурсами, помимо местной власти вступают Президент и Правительство.

Именно отсутствие бесспорного и логичного алгоритма выделения земли – главный недостаток сотрудничества. Кроме того, арендатор имеет низкую защиту перед возможным изъятием собственности. Да, предусмотрены компенсации и послабления, но фильм «Левиафан» наглядно их проиллюстрировал, пусть и в гиперболизированном виде.

В общем, принимая землю в аренду, нужно очень внимательно вычитать договор, а в дальнейшем – не терять времени при регистрации возведённой недвижимости. И надеяться на то, что кусок земли не станет нужнее другому человеку (юридическому лицу).

Обратите внимание! При нецелевом использовании предмета аренды, договор может быть расторгнут досрочно. Поэтому если решается вопрос об изъятии участка, стоит быть кристально чистым в его использовании. Иначе можно остаться без компенсации.

Сложно ли государству изъять участок, предоставленный в аренду на 49 лет?

Увы, на постсоветском пространстве не выработалось сколь-нибудь уважительное отношение к частной собственности. И земля, предоставленная в аренду, в первую очередь воспринимается как имущество государства. В этом смысле показателен ФЗ №43 от 05.04.2013, изданный для регулирования правоотношений в связи с расширением Москвы путём присоединения к ней соседних территорий.

В ст.10 ФЗ в завуалированной форме указано, что при необходимости имущество изымается путём прекращения прав на земельный участок.

У фактического владельца недвижимости есть только возможность требовать большую цену – без надежды на удовлетворение запроса. На выражение несогласия и урегулирование спора даётся три месяца.

Не уложился? Тогда орган, принявший решение об изъятии, идёт в суд с иском. Как думаете, какое решение будет принято?

А в ст.11 того же ФЗ отмечено, что при отсутствии документа на землю, подлежащую изъятию, компенсация приводится в минимальном размере. И здесь же, во второй части, отмечен порядок урегулирования спора с арендатором (тем самым, который взял кусок земли на 49 лет). При изъятии имущества с жилыми домами положены следующие варианты компенсации:

  1. Земельный участок с жилым домом или участок с жилым помещением в доме блокированной застройки;
  2. Квартира;
  3. Участок для ИЖС.

Как юрист отмечу крайнюю размытость формулировок ФЗ №43. Например, «жилые помещения в домах блокированной застройки».

Это что, таунхаусы? Или комнаты в общежитии? Или один коттедж на 3-4 семьи? Могу долго рассуждать и про другие пункты, но не вижу смысла.

Отдельные положения могут быть интерпретированы по-разному, что оставляет богатый простор для трактовки закона. Так быть не должно.

Интересный факт! В России громко прозвучали истории изъятия участков для нужд государства при проведении Олимпиады-2014 в Сочи и при строительстве магистрали «Таврида» в Крыму. Как в первом, так и во втором случае бывшие пользователи оказались недовольны компенсациями.

Резюме

Итак, предоставление земельных участок в аренду на 49 лет – важная и полезная инициатива, которая позволяет получить в пользование недвижимость для решения жилищной проблемы, ведения хозяйства и размещения различных объектов. Договор создаёт правовую природу для создания дома и иных построек, которые переходят в собственность пользователю.

Есть только одно «но»: когда земля вновь потребуется государству, вернуть её не составит труда. Адекватную компенсацию можно получить лишь за постройки, оформленные надлежаще. Анализируя практику и имеющиеся законы, в наименее выгодном положении находится именно арендатор. Поэтому если участок расположен в востребованном месте, лучше отдать предпочтение покупке недвижимости в собственность.

Как взять в аренду землю на 49 лет

Законодательно допускается оформление земельных участков, находящихся в собственности у государства или муниципалитета, в аренду.

Одним из видов таких правоотношений выступает долгосрочная аренда сроком до 49 лет.

Расскажем в статье, как взять в аренду землю у государства на 49 лет, каковы условия и преимущества такой формы использования участка и как его в дальнейшем оформить в частную собственность.

Аренда земли на 49 лет – закон и порядок

Главным документом, регулирующим арендные отношения, связанные с земельными участками, является Земельный Кодекс РФ. Помимо этого нормативного акта права и обязанности участников аренды регулируют:

  • ФЗ № 217 от 21 июля 2014 года «О внесении изменений в ЖК РФ»;
  • ФЗ № 334 от 03 июля 2016 года «О внесении изменений в ЗК РФ»;
  • ФЗ № 171 от 23 июня 2015 года «О внесении изменений в ЗК РФ»;
  • ФЗ № 181 от 24 ноября 1995 года «О социальной защите инвалидов»;
  • Постановление Правительства РФ № 582 от 16 июля 2009 года, регулирующее процесс расчета арендной платы;
  • ст. ст. 620, 621 ГК РФ.

Арендовать землю у государства не так сложно, как может показаться на первый взгляд. В последние годы эта процедура существенно упростилась за счет наработанной судебной практики и внесения изменений в законодательство в 2014-2016 годах.

Сейчас предоставление земельных участков в долгосрочную аренду вошло в число обязанностей органов власти. Однако, несмотря на это, никто не может дать гарантий, что каждый заявитель сможет получить в пользование понравившийся надел.

По общепринятой процедуре, прежде чем заключить договор аренды требуется провести торги. Победителем аукциона становится тот, кто предложит более высокую плату за аренду.

Законодательно предусмотрено несколько исключений, при которых проведение аукциона не требуется. Без торгов получают участки:

  • граждане, относящиеся к некоторым категориям льготников;
  • собственники строений на земельном наделе;
  • лица, регистрирующие крестьянско-фермерское хозяйство;
  • лица, которым необходим участок под ИЖС или ЛПХ;
  • граждане, у которых земельный участок был изъят для государственных нужд.

Федеральным законодательством также установлены максимально возможные сроки, на которые можно оформить договор аренды с государством или муниципалитетом. Их продолжительность регламентирована в п. 8 ст.39.8 ЗК РФ и зависит от цели использования участка. К примеру, если на участке расположен дом, находящийся в собственности землепользователя, максимальный срок аренды составит 49 лет.

Читайте также:  Характеристика на опекуна с места работы, жительства и от классного руководителя: образцы документов

Характеристика земель и целей долгосрочной аренды

Чтобы оформить договор аренды сроком на 49 лет, необходимо соблюдение следующих условий:

  • если территория не оформлена в частную собственность;
  • на участке нет бесхозных построек;
  • на земле нет общих коммуникаций – газопровода, трансформатора, ЛЭП, трубопровода.

Органы государственной власти не могут предоставить в аренду участки земли, которые являются:

  • заповедниками;
  • парками;
  • землями особого назначения (к примеру, предназначенные для целей обороны);
  • территориями, на которых захоронены радиоактивные отходы.

Прежде чем оформлять участок в аренду, необходимо определиться с целью ее использования. Как правило, территории арендуются для строительства, ведения предпринимательской деятельности, использования недр, ведения сельского хозяйства, животноводства и т.д. Пользоваться земельным участком не по целевому назначению запрещено.

Преимущества и условия долгосрочной аренды земли

Длительным сроком считается период аренды от 5 до 49 лет. Такой тип правоотношений имеет много преимуществ, поэтому граждане стараются оформлять договора на максимально возможный срок.

Долгосрочная аренда позволяет землепользователю:

  • выкупить надел после окончания действия аренды;
  • сдать территорию в субаренду (при обязательном уведомлении об этом собственника);
  • строить здания и сооружения, если это не противоречит условиям соглашению;
  • использовать природные блага на территории (полезные ископаемые, лес и т.д.);
  • при необходимости и желании расторгнуть договор досрочно.

Оформляя землепользование таким образом, гражданин может не опасаться за юридическую чистоту сделки. Если в дальнейшем участок будет выкуплен, то оспорить куплю-продажу практически невозможно.

К недостаткам сделки можно отнести вероятность, что земля будет изъята из пользования по причине возникновения такой необходимости у государства или муниципалитета. Однако такое случается редко.

На максимальный срок могут оформить землю не все граждане. Такое допускается, если:

  • арендатор является собственником здания или сооружения, которое было построено на земле ранее;
  • участок используется для целей сельского хозяйства;
  • на территории располагаются линейные объекты (ЛЭП, газопровод, иные коммуникации);
  • на участок распространяются иные отношения, предусмотренные законодательно.

Как видно, жилищное строительство не входит в этот список. Максимальный срок аренды для земли под ИЖС составляет 20 лет.

Как получить землю в аренду у государства на 49 лет?

Предусмотрено несколько способов получения земли в аренду у государства:

  1. Проведение аукциона по инициативе муниципалитета. Чтобы принять участие, необходимо отслеживать информацию о начале проведения мероприятия в СМИ.
  2. Самостоятельное обращение в муниципалитет для подбора участка, соответствующего целям и требованиям.
  3. Оформление аренды без проведения торгов. Это может быть связано с отсутствием данных о наделе в земельном кадастре.

Расскажем, как действовать при оформлении аренды с аукционом и без него.

Проведение аукциона

При оформлении аренды через торги, инициатором которых выступило государство или муниципальное образование, необходимо придерживаться определенных рекомендаций. Нужно отслеживать актуальные сведения о предстоящем аукционе в местных печатных изданиях. Как правило, они раздаются гражданам бесплатно.

В газете будет размещено объявление, в котором будет изложены сведения о земельном участке (целевое назначение, площадь и т.д.), а также время и место проведения аукциона. В процессе торгов определится гражданин, с которым в дальнейшем заключается договор аренды. Победителем будет тот, кто предложит более высокую арендную плату в расчете за год.

Чтобы участвовать в торгах, необходимо соблюсти следующие условия:

  • подать заявление и документы не позднее, чем за пять дней до даты начала мероприятия;
  • внести требуемый задаток и предоставить квитанцию;
  • присутствовать и активно участвовать на мероприятии.

Аукцион может также проводиться по инициативе заинтересованных лиц. Организовать торги можно по следующей пошаговой инструкции:

  1. Сбор данных об участках, которые доступны для оформления в аренду на 49 лет. Получить выписку с информацией можно в МФЦ или Росреестре.
  2. Из перечня доступных участков нужно выбрать наиболее подходящий по целевому назначению.
  3. Оформление заявления о проведении аукциона. Написанное заявление направляется в муниципалитет (лично или заказным письмом с описью вложений и уведомлением о доставке до адресата).
  4. Составление заявки на имя главы местной администрации.
  5. Рассмотрение заявки.
  6. Оповещение граждан о предстоящем проведении аукциона (если участок соответствует требованиям и заявление было удовлетворено).

Торги могут быть проведены только при наличии двух и более желающих поучаствовать в аукционе.

Факт проведения торгов и сам процесс протоколируется. Затем, экземпляр протокола выдается победителю. На основании этого документа заключается договор аренды.

Без проведения аукциона

Законодательно предусмотрены категории лиц и виды цели использования земли, при которых оформить аренду на 49 лет можно без проведения торгов. Льготниками считаются граждане, которые состоят в очереди на улучшение жилищных условий и могут это подтвердить.

Для них действует упрощенный порядок заключения соглашения. Достаточно предоставить пакет документов и написать заявление. Если не будет выявлено причин, препятствующих оформлению аренды, то участок предоставляется по сниженной арендной плате или даже бесплатно. По такой системе можно получить территорию, которая не состоит на кадастровом учете.

Однако для оформления незарегистрированной земли потребуется больше времени. Пошаговый алгоритм действий:

  1. Создание схемы участка.
  2. Обращение в муниципалитет со схемой и заявлением.
  3. Ожидание рассмотрения заявки в течении месяца.
  4. Получение постановления от главы местной администрации.
  5. Обращение в Росреестр с постановлением и схемой.
  6. Получение выписки из ЕГРН и межевого плана (7-10 дней).
  7. Подача документов и заявления о предоставлении участка в аренду в муниципалитет.
  8. Подписание договора аренды и его регистрация в Росреестре или МФЦ.

После оформления земли арендатор обязан выплачивать арендную плату и налог на землю. Стоит учитывать, что государство может расторгнуть договор при нарушении целевого назначения или ухудшении его изначальных качеств, а также по причине требования территории для государственных нужд.

Структура и особенности договора аренды земли на 49 лет

Подписание договора аренды не такая простая формальность, как может показаться на первый взгляд. С практической точки зрения в текст договора могут быть вписаны условия, из-за которых правоотношения не окажутся выгодными для арендатора.

Условия, прописанные в документе, зависят от категории земли. К примеру, если участок располагается вблизи водоема, то на него накладываются определенные ограничения. Землепользователь не может препятствовать доступу к прибрежной полосе для других граждан.

Договор аренды с муниципалитетом имеет следующую структуру:

  • предмет сделки;
  • наличие или отсутствие обременений;
  • наличие или отсутствие ограничений в использовании;
  • срок действия;
  • размер арендной платы;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок изменения и расторжения соглашения;
  • ответственность сторон за нарушение условий договора;
  • заключительные положения;
  • реквизиты сторон – адреса, банковские реквизиты.

Особое внимание следует уделить описанию предмета соглашения. Любые неточности могут стать причиной признания документа недействительным. В тексте необходимо указать информацию, которая позволит идентифицировать надел – кадастровый номер, координаты, площадь, наличие построек.

Договор аренды на 49 лет необходимо зарегистрировать в Росреестре. До прохождения этой процедуры соглашение не будет иметь юридической силы.

Расчет стоимости аренды земли на 49 лет

Размер арендной платы осуществляется органами, которые являются собственниками надела. Есть несколько способов проведения расчета:

  1. Исходя из кадастровой стоимости.
  2. По итогам проведения аукциона.
  3. По принятым ставкам исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости.

Прежде чем проводить аукцион определяется начальная стоимость земли на основании данных кадастрового учета. Если такая информация отсутствует, то в качестве базовой принимается средняя стоимость по рынку.

Когда проводится аукцион, начальная стоимость обычно составляет 1,5 % от цены, указанной в кадастре. Если среди потенциальных арендаторов только один претендент, то плата за пользование останется на уровне начальной ставки. Эту ставку определяют по формуле:

A = S x Bs x Kt x Kc, где S – площадь надела, Bs – региональная базовая ставка, Kt – коэффициент для региона в соответствии с его особенностями, Ks – коэффициент поправки на целевое назначение.

Если землю оформляет льготник без проведения аукциона, то размер аренды не может превышать земельный налог. Когда участок является новосформированным, арендный платеж рассчитывается исходя из кадастровой стоимости и коэффициента поправки. Формула следующая:

A = K x Kc, где K – кадастровая стоимость надела по итогам проведения оценки (не позже пяти лет назад), Kc – коэффициент поправки на целевое использование и льготную категорию.

Как видно из формул, при расчете учитывается несколько критериев:

  1. Базовая ставка, которая зависит от конкретного региона и определяется на государственном уровне.
  2. Зональный коэффициент, вычисляемый на основании кадастровой оценки.
  3. Коэффициент поправки, зависящий от категории земель и вида деятельности арендатора.
  4. Площадь земельного участка.

Разумеется, что плата за аренду земельного участка для застройки в Москве и оплата аренды земли под выращивание пшеницы в республике Мордовия будут существенно различны. Встречается даже такая ситуация, когда фермеры, используя участки для сельскохозяйственного назначения в одном регионе, платят разную арендную плату. Это связано с отличиями в свойствах самой земли.

Самостоятельно произвести необходимые расчеты не удастся. Заинтересованное лицо может узнать только приблизительную цену. Точный расчет можно получить, обратившись в муниципалитет.

Земля в аренде на 49 лет – как оформить в собственность?

Оформление участка в долгосрочную аренду – отличная возможность в дальнейшем выкупить его у государства или муниципалитета. Если арендатор возведет на арендованной земле капитальное строение, у него будет преимущественное право покупки. Когда построек нет, арендатору предстоит участие в торгах с другими гражданами на общих основаниях.

Преимущественным правом обладают также арендаторы, которые используют землю для ведения сельского хозяйства. Однако воспользоваться возможностью выкупа можно только спустя три года после оформления аренды.

Чтобы выкупить землю, потребуется обратиться в местную администрацию с заявлением. При себе нужно иметь договор аренды и паспорт. После одобрения и выкупа потребуется зарегистрировать право собственности на участок в Росреестре.

Теперь вы знаете, как взять в аренду землю у государства на 49 лет. Процедура не покажется вам сложной, если вы будете следовать рекомендациям, представленным в статье.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *