Как проводится оценка сервитута на земельный участок?

Земельным сервитутом являются права граждан временно, с ограниченным сроком, или же на бессрочном основании использовать чужую территорию для определённых целей, которые строго ограничены и зафиксированы в соглашении и нормативно-правовых актах.

Он может быть как частным, так и публичным, не имеющим в перечне конкретных имён и фамилий. При этом собственнику земли предусматривается определённая плата за пользование его имуществом.

Для этих целей, чтобы определить сумму, и нужна специально разработанная методика правильной оценки сервитута.

На законодательном уровне оценка стоимости использования участка по соглашению сервитута сумма убытка должна быть соразмерной утратам. Именно поэтому для всех сторон важно достоверно провести оценку.

Что это значит

Сервитуты накладывают ограничения на земельные участки, при этом не лишая собственника прав владения имуществом. Он и далее вправе самостоятельно им распоряжаться. Тем не менее необходимость в соглашении чаще всего возникает, когда:

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Необходимо обеспечить проход или проезд гражданам через соседскую территорию;
Нужно проложить кабель или прочие системы коммуникации по соседскому участку (речь идёт о временном сервитуте);
Необходимо поставить дорожные, межевые, геодезические отметки;
Прочие частные обстоятельства.

В интересах землевладельца тщательно контролировать отчёты оценки, поскольку его права будут ущемлены некоторое определённое время или вовсе бессрочно, а это, так или иначе, но будет представлять неудобство. Если стоимость сервитута была определена, по его мнению, неправильно, слишком занижена, в его праве требовать пересмотр компенсации, включая обращение в вышестоящие структуры и суд.

Ссылаясь на действующие нормы в Земельном кодексе Российской Федерации, соглашение о сервитуте заключается одним из двух способов:

В добровольном порядке между землевладельцами;
По судебному решению или в соответствии с правовыми нормами на уровне местной администрации.

При этом, если речь идёт о прокладывании инженерной сети, такое соглашение должно проходить государственную регистрацию.

Законодательные нюансы оценка сервитута

Заглянув же в 274 статью Гражданского кодекса, находим отражение прав собственника требовать компенсации по оценке сервитута. Согласно отчёту, требовать платы можно не только с владельцев соседних территорий, но также со сторонних лиц, которые будут пользоваться чужим имуществом. Кроме того, плательщиком может стать и местная администрация.

Чтобы определить соразмерную плату по оценке сервитута, проводится соответствующая экспертиза по утверждённым правительством методикам. На примере ниже в статье можно посмотреть, как именно происходит определение и как может выглядеть отчёт об оценке.

Что будет учитываться

В результате определения ценности земельных участков по сервитуту, сумма соразмерной выплаты бывает единовременная или периодическая. При этом суть единовременной заключается в том, что её размер должен быть эквивалентен размеру соразмерной оплаты на условиях периодических выплат. То есть, сумма одна и та же, но способ компенсации разный.

Методы определения данной суммы включают в себя четыре ключевых фактора, а именно:

Площадь территории, охваченной сервитутом в соотношении к общей площади всей земли собственника;
Насколько велики обременения по причине сервитута;
Как интенсивно объектом будут пользоваться сторонние лица;
Насколько сервитут влияет и влияет ли на использование и распоряжение землёй.

Оценщики определяют дискретные диапазоны изменений этих факторов от нуля до ста процентов. При этом каждый шаг данной методики равен двадцати пяти процентам.

Размер единовременных выплат находится в соотношении с суммой периодических за срок в сорок девять лет. Этот временной промежуток обусловлен тем, что именно данный срок максимально приближен к реальному значению в столь сложном процессе.

Сама же оценка сервитута земельного участка и примерный отчёт по ней находятся в компетенции независимого оценщика.

Как выглядит пример в расчётах

Скачать пример отчета об оценке

Примерная таблица отчётов по экспертизе упомянутым выше методом выглядит следующим образом:

Показатели убытка	Низко	Умеренно	Средне	Повышено	Высоко
0%	25%	50%	75%	100%
Часть площади, охваченная сервитутом	Незначительно в отношении общего размера площади	Меньше половины всей площади недвижимого объекта	Почти половина всей площади недвижимого объекта	Больше, чем половина, выше среднего от всей территории	Почти вся площадь или полностью вся
Уровень ограничения	Малая, почти без ограничения к эксплуатации собственником	Меньше среднего, наличие незначительных препятствий к использованию объекта владельцем	Владельцу невозможно пользоваться недвижимостью так же, как было прежде, до соглашения о сервитуте, но есть возможность пользоваться землёй иначе	Наличие значительных препятствий к эксплуатации территории	Почти полностью или полностью потеряна возможность использовать земельный участок
Интенсивное использование	Обременения возникают очень редко	Обременения возникают из-за сервитута довольно нечасто	Использование сервитута по уровню средней степени интенсивности	Обременения возникают довольно часто из-за сервитута	Сервитутом пользуются постоянно

Что также высчитывается

Так как выше упоминалось, что факторов проведения экспертизы четыре, ниже представлен последний, вместе с подведёнными итогами результатов отчёта:

Показатели убытка	Низко	Умеренно	Средне	Повышено	Высоко
0%	25%	50%	75%	100%
Влияние на распоряжение землёй	Почти не создаются обременения для заключения любого вида сделок. На рынке недвижимости данный сервитут на объекте чем-то значительным не считается	Рынок недвижимости воспринимает данный сервитут, как незначительное обременение	Имеет непосредственное влияние на распоряжение объектом недвижимости	На рынке недвижимости соглашение о данном сервитуте воспринимают, как наличие существенного обременения	Обременение непосредственно препятствует заключению каких-либо сделок, на рынке это воспринимается значительным негативным фактором
Количество наблюдений	2	1	1
Подведение итогов	0%	25%	50%	0%	0%
Итого	75%
Сумма факторов	4
Доля стоимости на убыток из-за сервитута	18,75%

Рассматривая эти примерные данные отчёта, можно подвести итог, что на каждый уровень риска значение обозначенного уровня нужно умножить. Сумма значений части убытка по причине сервитута является средневзвешенной в зависимости от числа факторов.

Реальный ущерб

Реальный ущерб, причинённый собственнику застроенного участка, если права ограничены сервитутом, определяют значением разницы аналогично описанному выше. Потери, нанесённые владельцу незастроенной или застроенной территории именно по причине сервитута, если он временный, высчитывается исходя из расхода, ориентированного на прибыль, произведённого владельцем объекта до соглашения, а также затрат, понесённых для улучшения участка, которые из-за наличия сервитута невозможно реализовать совсем или частично. При этом под улучшениями имеется в виду возведение сооружений, зданий, объектов инженерно-технических систем и антропогенные воздействия, направленные на улучшение качества грунта.

Если по причине установления сервитута на землю ухудшилось качество грунта, компенсацию следует определить по размеру затрат владельца на восстановление.

Упущенная выгода

Прибылью владельца земельного участка, который ограничен сервитутом, служит разница между значением за конкретный временной период от денежных поступлений к финансовым выплатам. Основным признаком для определения соразмерности условий земельной эксплуатации могут служить характер и объём правовых полномочий владельца объекта, обременённого наличием сервитута, размер и форма выгоды, риски и потраченное время, за которое мог бы быть получен определённый доход. Период на восстановление производственного процесса определяется оценщиком в соответствии со строительными нормами и правилами, действующими на тот момент, проектами по организации строительства, в которых установлены все важные сроки, бизнес-планами.

Определяя величину финансового потока, который собственник земли имел бы в обычных условиях, без сервитута, учитывается анализ ситуации на рынке, насколько типичны условия его функционирования и наличие воздействия непредвиденных ситуаций, именуемых непреодолимой силой.

Поэтапный процесс

Оценка реального сервитута процедура довольно сложная. В базовом расчёте используется формула:

Размер рыночной стоимости за один метр квадратный земли х Общую площадь передаваемой под сервитут территории в процентном соотношении к общей площади территории.

Однако для дальнейших расчётов всё намного сложнее и зависит от массы индивидуальных факторов. При этом этапы самой процедуры включают в себя:

Определение убытка, который примерно понесёт человек, владеющий земельным участком;
Расчёт упущенной выгоды;
Определение размера ущерба в плане использования территории собственником.

Когда все составляющие определены, осуществляются подсчёты компенсации в общей сложности. Данное финансовое обязательство будет возложено на того, кто инициировал сервитут.

При этом, если речь идёт о временном обременении, владелец территории вправе самостоятельно решить, какой будет размер компенсации, например, заключив с третьим лицом договор аренды.

Но такая форма взаимоотношений возможна лишь между частными лицами.

Сам же оценочный отчёт имеет структуру из пяти разделов, в которые входят общие характеристики документа с информацией о сторонах, наименования используемых стандартов, действующих на территории Российской Федерации, используемые для расчётов методы, информация по объекту оценки (площадь, для чего обременяется, на какой срок) и заключение экспертизы. Бумага носит официальный характер, может служить доказательной базой в суде при необходимости, поэтому важно проследить, чтобы на ней были проставлены подпись ответственного оценщика и руководителя организации, к которой он относится, вместе с печатью данной организации.

https://www.youtube.com/watch?v=kNQfgLV9Ce4&t=8s

Установление земельного сервитута, предоставление земельного сервитута

Земельный сервитут – это законодательно установленное право доступа к чужой земельной территории с ограничениями.

Право пользования чужой собственностью назначают только в тех случаях, когда решить вопрос другим способом невозможно. Происходит это путем составления договоренности в письменном виде между лицом, которому необходимо это право, и владельцем другого участка.

Виды сервитутов

Пользование собственностью другого человека может иметь следующий вид:

Частный (между собственником земли и соседом).
Публичный (устанавливают на основании нормативного акта государственных органов или по ходатайству организаций при возникновении у них необходимости ограничения права собственника касаемо использования своей земельной собственности).

Если человек, которому предоставлено право сервитута, использует землю не по назначению или пытается ее присвоить, продать, то это право аннулируется путем подачи владельцем иска в соответствующей форме.

Также по сроку действия различают срочный (предоставленный на оговоренный срок) и постоянный сервитуты.

Установление сервитута на землю

Назначение ограничения права собственника на свою землю подразумевает законодательно установленное обременение, благодаря которому владельцы или пользователи других земель получают право ее свободного применения.

Основания установления сервитута на землю:

организация прохода или проезда через территорию соседа;
прокладка, реконструирование линий связи, электропередачи и трубопровода;
организация доступа воды к участку или обеспечение сбора и отвода;
вывод скота и обеспечение его водой;
строительство дорожных сооружений для увеличения транспортного потока или охраны безопасности государства и др.

Если человек стремится наложить обременение на чужую земельную территорию с мошенническими целями, то к нему будут применяться меры правового характера.

Для публичного сервитута порядок его назначения будет состоять из трех этапов:

Составление письма, где указаны цели применения сервитута, период времени, на который планируется назначить ограничение пользования земельной территорией.
Проведение публичных слушаний, где будет обсуждаться процесс утверждения ограничения и целесообразность затрат.
Издание нормативного акта, регламентирующего назначение сервитута.

Введение частного сервитута проходит сложнее: если стороны договорились, то нужно пройти 4 этапа:

Обе стороны соглашения договариваются об условиях, на основании которых будет действовать ограничение.
Сторона, которая потребовала введение сервитута, обосновывает действия и доказывает необходимость назначения такого ограничения.
Участники подписывают бумаги.
Происходит государственная регистрация обременения и выдача свидетельства, подтверждающего законность этой процедуры.

Если же достигнуть договоренности не удалось, то заключение соглашения будет происходить в суде.

Порядок оценки

Поскольку за использование сервитутного права нужно платить, то для определения размера оплаты его оценивают.

Существует ряд характерных моментов касаемо использования чужого участка с ограничениями, которые определяют особенности его оценивания:

Соглашение о сервитуте нужно регистрировать.
Операции с недвижимостью будут проводиться с учетом назначенного собственнику ограничения.
Поскольку сервитут имеет сходство с арендой и залогом, его оценивают на основании специальных корректировок.
Владелец земли получает вознаграждение за то, что ею пользуется другой человек. Для этого нужно оценить стоимость.

Выделяют 3 метода, используемых при оценивании земельного объекта:

Сравнительный (стоимость участка определяют по аналогии с похожим на него на земельном рынке).
Затратный (основан на подсчете расходов при покупке или замещении земельного объекта с учетом износа). Этот подход используют при наличии надежной и достоверной информации, с помощью которой можно определить размер расходов.
Доходный (применяется при наличии правдивой информации для прогнозирования будущих доходов, которые земля может дать собственнику, а также затрат по использованию собственником объекта).

Во время проведения оценки эксперт выбирает подходящий метод, ориентируясь на опыт в земельных делах, а также имеющиеся документы с подтвержденной информацией.

Заказать услугу по оценке земельного сервитута

Наша компания занимается оцениванием сервитутной стоимости для определения размера убытков владельца земельной территории. Оценщики подготавливают бумаги, дают подробную консультацию и решают возникающие в процессе рассмотрения дела проблемы.

Результатом нашей работы является выдача клиенту пакета документов, который содержит:

детальный отчет;
договор;
акт сдачи-приемки;
квитанцию об оплате.

Чтобы узнать расценки, проконсультироваться или записаться на прием напишите на сайте нашей компании или позвоните по указанному номеру телефона.

Оценка сервитута: расчет стоимости земельного участка, а также возможность скачать примерный отчет

Сервитут — срочное или бессрочное право пользования одним или несколькими лицами земельным участком, другим объектом недвижимости в пределах, которые ограничены договором либо правовым актом. Статья рассказывает об оплате за пользование, возможности самостоятельной оценки стоимости сервитута и других нюансах.

Плата за право пользования

Действующее законодательство выделяет две формы использования участка, принадлежащего другому лицу:

Частная — заключается договор между частными лицами, выплачивается один раз в период, который указан в договоре. Оплата совершается в начале использования земельного участка, в момент расторжения договора или в другой срок до окончания действия нормативного документа — один раз в месяц, неделю, день.
Публичная — подписывается нормативный акт в пользу государства, выплачивается единовременно или периодически в сроки, которые указаны в договоре. Государством компенсация за пользование выплачивается редко — в случае, когда участок сильно пострадал от деятельности на его территории.

Для чего нужен расчет стоимости?

Право собственности на недвижимость возникает с даты, когда это право зарегистрировано. Для того, чтобы покупать, продавать, сдавать в аренду любое недвижимое имущество, необходимо иметь документальное подтверждение на владение недвижимости.

Но, даже полное право собственности имеет много существенных ограничений. Этим ограничением и есть сервитут.

Правила ограничения и оформления на частную недвижимость указаны в сферах гражданского законодательства, земельного кодекса, иногда водного или лесного законодательства.

Причина ограничений в том, чтобы собственники не наносили значительного ущерба природным ресурсам, не нарушались права другого владельца.

Сервитут не имеет рыночной стоимости, так как не является обособленным предметом продажи, залога или покупки — это оценка убытков и потерь из-за ограничения прав пользования землей в пользу другого лица или группы лиц. Оценочная стоимость — главное условие госрегистрации права собственности, влияет на выплату стоимости использования.

О том, на основании чего рассчитывается плата за пользование сервитутом и как устанавливается график ее внесения, мы рассказывали в отдельном материале.

Как самостоятельно оценить стоимость?

Самостоятельно стоимость пользования чужой землей рассчитывается по принципу, который основан на определении утраты — обременения, рассчитывается по формуле:

ЦС = РСУ + УВ + РВ, где:

ЦС — цена сервитута;
РСУ — реальная стоимость убытков;
УВ — упущенная выгода, то, что мог получить владелец при пользовании участком;
РУ — реальный ущерб, нанесенный владельцу в результате пользования.

На примере реальная стоимость убытков рассчитывается так:

Общая площадь участка 10 соток, то есть 1000 м2. Стоимость 1м2 — 1500 рублей. Отчуждается 20% от всего участка — 1000 м2 х 20% / 100%. Размер площади для отчуждения — 200 м2. Далее 1500 рублей х 200 м2 = 300 000 рублей — это стоимость отчужденной земли.

Следующим действием вычисляется стоимость использования участка — максимальный срок 49 лет. 49 х 300 000 = 14 700 000 рублей, если земельный участок будет эксплуатироваться пользователем сорок девять лет.

Если сервитут устанавливается на три года, то сумма будет рассчитываться так: 3 х 14 700 000 / 49 = 900 000 рублей, где:

49 — количество максимального сервитута, взятое за 100% стоимости;
Х% стоимости — срок сервитута.

Реальная стоимость убытков составит — 900 000 рублей.

Что входит в степень убытков?

В определение степени убытков входят такие составляющие (уровень убытка):

ограничения в использовании;
частота использования;
влияние на право распоряжаться земельным участком.

Размер понесенных убытков — фактические расходы, которые понес владелец из-за установления ограничений на пользование участком. Степень убытков учитывается при расчете упущенной выгоды, которую правообладатель получил бы от пользования участком без сервитута и с сервитутом.

Например: За необремененный сервитутом участок оплачивается аренда 15 тысяч рублей в месяц, за два года сумма составит 15 000 х 24 = 360 000.

За участок, обремененный сервитутом, стоимость аренды — 10 000 рублей, сумма за два года получится 10 000 х 24 = 240 000. Получается разница в 120 000 рублей.

Полученную сумму необходимо прибавить к базовой 900 000 + 120 000= 1 020 000 рублей.

Как оценить реальный ущерб?

Например: Рыночная цена 10 соток участка стоит 1 500 000 рублей — 15 000 рублей за сотку. После сервитута цена уменьшится до 1 200 000 рублей. Реальный ущерб составит 300 тысяч рублей.

Где заказать?

Москва

Наименование организации	Телефон	Услуга	Стоимость в рублях
Нова Эксперт	+7 495 133 18 34 +7 926 467 9482	Оценка стоимости Сервитута Доставка отчета	от 8 000 500
Prime Consulting	+7 495 109 24 34	Отчет об оценке сервитута без исследования объекта Отчет об оценке сервитута, с исследованием объекта Доставка отчета в пределах МКАД	от 15 000 от 16 000 400
РусьБизнесКонсалт	+7 495 979 26 29	Оценка стоимости Сервитута	от 50 000

Санкт-Петербург

Наименование организации	Телефон	Услуга	Стоимость в рублях
Санкт-Петербургский юридический Центр	+7 812 426 10 20	Оценка стоимости Сервитута	договорная
Адвокат Осадчий Евгений Викторович	+7 981 750 66 66 +7 981 166 81 96	Оформление Сервитута	от 10 000
Геодезическое сопровождение строительства	+7 812 425 61 05	Оценка стоимости Сервитута	15 000

Новосибирск

Наименование организации	Телефон	Услуга	Стоимость в рублях
ЮК Гриаста	+7 383 380 81 18	Оформление Сервитута	20 000
PRAVO	+8 800 550 40 28	Установление и оспаривание сервитута	от 14 600
ООО Аспект	Признание и установление сервитута	4 500

Екатеринбург

Наименование организации	Телефон	Услуга	Стоимость в рублях
NavGeo	+7 (343) 219 01 31	Оформление Сервитута	договорная
ЮК Фурман и Партнеры	+7 (843) 203 47 86	Установление Сервитута	договорная
PRAVO	+8 800 550 4028	Установление и оспаривание сервитута	от 13 700

Отчет

Состоит отчет из таких пунктов:

Данные того, кем составлен документ, дата его составления, наименование объекта.
Критерии по которым оценивался объект.
Методы, по которым проводилась оценка для определения величины стоимости сервитута.
Земельный участок, на который распространяется сервитут с указанием срока действия обременения.
Заключительный текст, в котором подробно описана характеристика сервитута.

Скачать образец примерного отчета по оценке сервитута земельного участка

В тексте указываются ссылки на проект договора, кадастровую характеристику земельного участка, цель и сроки использования. В отчете содержатся расшифровки данных, которые есть в тексте документа. Отчет об оценке прилагается вместе с договором.

В отчете находятся документы организации, которые подтверждают право на занятие оценочной деятельностью. Содержатся фотографии земельного участка, копии документов лица, которое сделало заказ на оценку. Подается отчет в одном экземпляре.

Таким образом, умение правильно пользоваться формулами расчета поможет рассчитать стоимость установления сервитута. При возникновении споров правообладатель может обратиться в суд для решения вопроса.

Оценка сервитута на земельный участок

Гражданский кодекс РФ определяет сервитут, как особую форму обременения надела, которая обеспечивает функционирование одного земельного участка за счет эксплуатации в определенных нуждах части другого земельного участка.

Самым распространенным примером наложения сервитута является ситуация, когда проход или проезд к соседнему участку возможен только через территорию более удачно расположенного участка.

Вне зависимости от того, какой характер носит установленный сервитут, за его использование взимается плата, размер которой определяется по результатам независимой оценки.

Что такое оценка сервитута на земельный участок?

Законодательство выделяет различные формы сервитутов. В зависимости от срока действия такого обременения существуют срочные и постоянные сервитуты. Исходя из того, кто является участником такого соглашения – частные и публичные.

Оценка сервитута на земельный участок – это профессиональная деятельность независимого оценщика, целью которой является определение рыночной стоимости права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Как происходит оценка сервитута на земельный участок?

При оценке сервитута независимый оценщик должен учитывать все факторы, которые оказывают влияние на собственника обремененного участка. К числу таких факторов, в первую очередь, относятся:

Убытки собственника, которые вызваны процедурой использования сервитута на конкретный земельный участок;
Упущенная выгода, возникшая из-за установления сервитута;
Размер реального ущерба, который возник из-за того, что на участок было наложено обременение в виде сервитута, которое ограничило возможности его эксплуатации.

Основным параметром при такой оценке является степень обременения участка:

От 0% (если обременение незначительно);
До 100% (когда использование участка будет невозможно).

Оценка сервитута земельного участка представляет собой крайне сложный процесс, который состоит из нескольких этапов.

В первую очередь, оценщик проводит расчет реальных убытков, которые понесет собственник участка. Расчет осуществляется по принципу сопоставления рыночной стоимости 1 м2 земли в той категории, к которой относится участок и той площади участка, которая подвергается обременению.

Далее независимый оценщик путем вычисления той суммы денежных средств, которые потерял собственник участка, когда был установлен сервитут, определяет размер упущенной выгоды (например, как если бы собственник участка сдавал его в аренду и получал за это прибыль).

Также оценщиком вычисляется разница между стоимостью данного земельного участка с обременением в виде сервитута и без такого. Это и есть реальный ущерб.

На основании анализа всех этих данных и устанавливается итоговая стоимость сервитута.

Что получает клиент?

В результате проведенной работы оценщик в соответствии со всеми требованиями законодательства об оценочной деятельности подготавливает отчет об оценке. Данный документ клиент может использовать в качестве обязательного приложения к договору, чтобы обосновать указанный в нем размер платы за сервитут, или в суде, если в отношении размера платы нет согласия.

Отчет об оценке содержит:

Задание на оценку
Сведения о Заказчике
Сведения об оценщике: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
Описание применяемых стандартов оценочной деятельности
Описание и характеристики объекта оценки
Анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов
Описание процесса оценки и применяемого подхода
Сертификат оценки
Документы на объект: правоустанавливающая и техническая документация
Документы Компании: ОГРН, ИНН/КПП, Страховой полис

Экспертиза по установление сервитута

УСТАНОВЛЕНИЯ СЕРВИТУТОВ ДЛЯ ПРОЕЗДА И ПРОХОДА

В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Однако установление сервитута является крайней мерой и применяется только если без этого не обойтись по объективным причинам.
Согласно Обзору судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок Президиума Верховного Суда Российской Федерации от «26» апреля 2017 г. сервитут может быть установлен только в случае:
• отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).
• если собственник земельного участка не лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием при установлении сервитута.

• наличия нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок. Суд исходит из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

• удовлетворения исковых требований об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования, которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.

Таким образом, при проведении экспертизы о возможности установления права ограниченного пользования земельным участком для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов (сервитута) необходимо провести комплексное исследование, включающее в себя следующие этап:

• Исследование о невозможности использования объекта недвижимости без установления сервитута. Например, отсутствие прохода и проезда для доступа к земельному участку.

• Исследование параметров земельного участка необходимого для установления земельного участка. Например, геометрические параметры проезда (дороги) необходимой для доступа к земельному участку или строению зависят от категории и функционального назначения земельного участка, геометрических параметров автотранспортных средств проезд которых планируется в границах проезда.

• Исследование в отношении альтернативности (возможности или невозможности) организации альтернативных вариантов организации сервитута.

ДОКУМЕНТЫ НЕОБХОДИМЫ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ ПО УСТАНОВЛЕНИЮ СЕРВИТУТА

правоустанавливающие документы на землю (свидетельство);
правоустанавливающие документы (документы основания для возникновения права собственности);
материалы межевания (при наличии);
топографический план территории (при наличии),
градостроительная документация (ГПЗУ, Генеральный план, Правила землепользования и застройки, карта функционального зонирования территории);
выписка из ЕГРН.

Полный перечень документов можно и нужно уточнить у наших экспертов.

ПРИ ВЫПОЛНЕНИИ ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ ГРАНИЦ СЕРВИТУТА РУКОВОДСТВУЮТСЯ СЛЕДУЮЩИМИ ПРАВОВЫМИ АКТАМИ:

Федеральный закон «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» №73-ФЗ от 31.05.2001 года.

Правовое регулирование оценки земельных сервитутов

Плотникова, А. Э. Правовое регулирование оценки земельных сервитутов / А. Э. Плотникова, Р. Р. Абдуллина, А. А. Николаева. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2016. — № 28 (132). — С. 667-669. — URL: https://moluch.ru/archive/132/36940/ (дата обращения: 08.02.2021).

Ограниченность земельных ресурсов и бесконечное возрастание потребностей в земельных участках уже многие годы требуют от юридической науки выработки необходимой конструкции, которая минимизировала бы споры между гражданами, но при этом сохранила бы имеющееся землепользовании и обеспечивала бы тем самым как интересы владельцев земельных участков, так и прочих объектов недвижимости.

Развитие сервитута началось еще в период развития римского частного права. Так, сервитут в Древнем Риме представлял собой развитую правовую конструкцию, где servitus буквально означало «рабство вещи», «ее служение». Впоследствии именно он лег в основу тех разновидностей вещных прав, которые сегодня принято называть ограниченными вещными правами, или правами на чужие вещи.

Современное законодательство Российской Федерации дает определение сервитута в части 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, как ограниченное пользование чужим земельным участком [1].

Считается, что приведенное понятие отвечает классической концепции сервитута, принятой в странах континентальной Европы, в которых право использования чужой собственности (подчиненное владение) прикрепляется к участку земли (доминирующее владение).

На сегодняшний день проблемным остается вопрос оценки земельных участков, обремененных сервитутом, так как существуют значительные пробелы в земельном законодательстве, регулирующем порядок их оценивания, которые приводят к неправильному применению норм об оценке данных земельных участков и злоупотреблениями со стороны лиц, осуществляющих данную оценку.

Первым правовым актом в России, регулирующим деятельность по оценке земель, был указ Михаила Федоровича Романова, который ввел понятие оценки — «лучшая, средняя или худшая земля».

С этого момента законодательство об оценке развивалось, и на сегодняшний день правовое регулирование оценки земельных участков осуществляется Земельным кодексом РФ, ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», Налоговым кодексом РФ, Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, Приказом Минэкономразвития России «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», Приказом Минэкономразвития России «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», Приказом Минэкономразвития России «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)».

Сервитут является обременением прав собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, в отношении которого сервитут установлен, и в результате установления данного обременения, собственнику могут быть причинены убытки.
Установлено, что плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.
Таким образом, для определения соразмерность платы за сервитут необходимо рассчитать стоимость права собственности на исследуемый участок и определить долю, приходящуюся на убытки, вследствие установления сервитута.
Факторами, влияющими на определение величины соразмерной платы за сервитут являются:
‒ доля земельного участка, занятая сервитутом, в общей площади земельного участка;
‒ степень ограничения пользования земельным участком в результате установления сервитута;
‒ интенсивность использования сервитута;
‒ степень влияния сервитута на распоряжение земельным участком [2].
Определение соразмерной платы за сервитут с позиции ФСО на сегодняшний день затруднено из — за разнообразия составляющих статей этой платы, поэтому чаще всего на практике используются комбинированные методы оценки.

Предлагаем использовать сравнительный подход, представленный методом парных сравнений, в котором стоимость сервитута определяется как разность между стоимостями земельного участка с сервитутом и без сервитута. Только, пожалуй, на практике данный подход применить будет довольно затруднительно, так как подобрать парные аналоги практически невозможно [3].

С 1 марта 2015 года вступило в силу Постановление Правительства «Об утверждении Правил определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности», устанавливающее, что по общему правилу, размер платы по соглашению об установлении сервитута определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается как 0,01 процента кадастровой стоимости земельного участка за каждый год срока действия сервитута. Также допускается расчет стоимости сервитута независимым оценщиком по разнице рыночной стоимости указанных прав на земельный участок до и после установления сервитута [4].

Но спорным остается такой вопрос — как оценивать проезды, установленные в рамках сервитута? По минимальным ценам на землю для конкретного местоположения или по стоимости земельного участка, на котором выделен этот проезд?

Считаем, что необходимо оценивать по минимальным ценам на землю для конкретного местоположения, так как дороги не могут быть использованы более эффективно, чем земельные участки с минимальными ценами.

Это можно подтвердить «Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов», где кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, определяются путем умножения минимального для данного населенного пункта значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель на площадь земельных участков. В этом же документе указывается, что кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов, в составе видов разрешенного использования земель не рассчитывается и устанавливается равной одному рублю за земельный участок [5]. Если проезд в рамках сервитута организован вне существующих дорог, то очевидно, что в расчетах соразмерной платы за сервитут нужно учитывать рыночную стоимость этих земель.

Для определения размера арендных платежей, стоимости земли, передаваемой в залог, соразмерной платы за сервитут необходимо определить рыночную стоимость земельного участка

Она определяется в соответствии с положениями методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, которые предполагают свободный выбор определенного метода оценки субъектом оценочной деятельности в рамках одного из подходов: сравнительного, доходного или затратного [6]. При этом специальных указаний относительно определения рыночной стоимости земельного участка, обремененного сервитутом ФСО № 2 не устанавливает.

На наш взгляд, это является существенным пробелом, так как из-за установления сервитута земельного участка, его рыночная стоимость может как возрасти, так и существенно снизиться.

Наличие такого института, как соразмерная плата за сервитут не устраняет данного противоречия, так как размер соразмерной платы должен соответствовать убыткам, причиненным собственнику земельного участка.

Убытки определяются как разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав собственника в результате установления сервитута и рыночной стоимостью с учетом ограничений прав собственника земельного участка.

При определении налоговой базы земельного налога с участка, обремененного сервитутом его рыночная стоимость подразумевается равной рыночной стоимости земельного участка, не обремененного сервитутом. Но, например, в ст.

32 ФЗ «О подготовке и проведении в РФ Чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» указано, что рыночная стоимость земельного участка уменьшается в связи с обременением его сервитутом [7].

Таким образом, на данном этапе развития земельных правоотношений существует определенная коллизия в праве, которая, впоследствии, может привести к злоупотреблениям со стороны субъектов оценочной деятельности, так как ситуации будут разрешаться, основываясь на субъективном мнении оценщиков. Считаем, что данный пробел в законодательстве должен быть устранен путем установления четко регламентированного порядка оценки земельного участка, обремененного сервитутом.

Литература:

Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2016. — № 27. — Ст. 4287
Федоров Е. В. Методика определения стоимости соразмерной платы за сервитут. URL: http://mdc.delo73.ru/clients/opinion/238.html
Грибовский С. В., Иванова Е. Н., Львов Д. С., Медведева О. Е. Оценка стоимости недвижимости. М. Интерреклама, 2003. С. 567