Случается, что возникает необходимость продажи недвижимости, а конкретно — квартиры. Это может быть как раздел наследства, так и желание улучшить свои жилищные условия.
Однако какой бы ни была причина, важно знать, как быстро продать квартиру и понять почему именно она не продается. Существуют определенные правила, выполняя которые, можно добиться максимального результата за минимально короткие сроки.
Данная статья раскроет все хитрости риелторов и подскажет, как продать квартиру самостоятельно и достаточно быстро.
Если вы не можете понять, почему не продается квартира, внимательно прочтите эту статью.
Заметим, что существует всего два пути при продаже недвижимости.
- во-первых, довериться полностью сотруднику агентства недвижимости или частному риелтору.
- во-вторых, заняться реализацией квартиры самостоятельно.
Каждый из указанных методов имеет свои плюсы и минусы.
На первом этапе продажи важно обеспечить поток потребителей, которые хотят купить квартиру, а значит необходимо распространить информацию о её продаже. Связано это с тем, что очень редко первый посетитель сразу же и приобретает жилплощадь. Порой на это уходит довольно много времени.
При этом правила удачной и быстрой продажи просты, и если коротко, то вот они:
- Не завышайте цену – можно ознакомиться под заголовком «цена»
- Готовьте документы заранее – читайте «документы»
- Остерегайтесь мошенников – прочитайте «о схемах мошенничества»
А также не забывайте о том, что все сделки с недвижимостью подлежат декларированию и налогообложению
Ну а если Вы решите доверить дело профессионалам, то нужно прежде всего, правильно их выбрать.
Выбираем риелтора для продажи квартиры
Помимо рекламных действий, важно так же знать некоторые моменты, относительно того, как быстро продать квартиру без риэлтора. В обязательном порядке необходимо навести в квартире порядок.
Прибить отошедший плинтус или подклеить уголок обоев так же необходимо, особенно если показ квартиры происходит при естественном дневном освещении. Как показывает практика, не стоит ратить средства и время на выполнение косметического ремонта. Новые хозяева все равно после приобретения сделают все по-своему.
Если в квартире есть мебель, то имеет смысл её наполировать. Если жилье досталось от бабушки в наследство, то крайне желательно удалить все неприятные запахи (запах нафталина и старых вещей). В противном случае это станет причиной того, что квартира не продается, поскольку даже запах может оттолкнуть покупателя.
Если вы проживаете в квартире, которую реализовываете, то постарайтесь к моменту прихода смотрителей создать в жилище приятные ароматы.
Подойдет запах свежесваренного кофе, аромат живых цветов, ванили и корицы, а также апельсинового масла из аромолампы.
Не стоит затевать тушение капусты или жарить картошку, вы же не хотите, чтобы причиной того, почему не покупают квартиру, стала ваша неряшливость.
Документы на продажу квартиры
При знакомстве с потенциальными покупателями и показе им квартиры лучше всего иметь при себе все необходимые документы. Им важно показать:
- Правоустанавливающие документы.
- Выписку из домовой книги или справку о прописке.
- Документы из БТИ.
- Если в семье есть несовершеннолетние дети, то важно иметь разрешение опекунского совета на продажу квартиры.
- Если квартира является совместно нажитым имуществом, то нужно согласие супруга или супруги на реализацию недвижимости.
- Так же можно предъявить документ об оценочной стоимости квартиры, но это не обязательно.
Что касается цены продажи квартиры, то тут важно правильно её установить. Не стоит слишком завышать реальную стоимость в надежде снизить её при продаже. Это лишь отпугнет покупателей. Но и предельно низкая цена будет подозрительна, да и при торге уже некуда будет сбрасывать.
Если продаже осуществляется через агентство недвижимости, то риэлтор укажет вам максимальный и минимальный порог цены на ваши метры. Если же определить цену необходимо самостоятельно, то придется учитывать следующие факторы:
- Район расположения.
- Размер
- Количество комнат.
- Ремонт.
- Наличие или отсутствие балконов и лоджий.
- Инфраструктура около дома.
- Возраст дома.
- Благоустроенность подъезда.
Чтобы правильно определить цену, лучше всего изучить предложения по квартирам, которые продаются в вашем районе и схожи по многим параметрам. Уступать при торге с покупателем можно не более 5 %.
Получается, что продать квартиру быстро не так уж и сложно. Важно правильно выбрать риэлтора или самостоятельно сделать все для максимально быстрого осуществления желаемой продажи. Только нужно быть предельно осмотрительным и не давать никому оригиналы документов на жилье.
Схемы мошенничества при продаже
В моменты продажи или покупки жилья, человека могут подстерегать различного рода неприятности. Несовершенное законодательство позволяет мошенникам строит всевозможные схемы мошенничества. Однако когда есть цель, важно проверять все моменты досконально. В таком деле не может быть мелочей.
Важно вычитывать договор, заключаемый с агентством. Иногда там скрываются подводные камни. Может оказаться, что риелтор обязан по условиям договора только предоставить вам информацию о потенциальных покупателях и больше ничего. А на словах будет обещано довести сделку до конца. Так же ни в коем случае нельзя ничего платить до выполнения обязательств агентства перед клиентом.
Декларация в налоговую инспекцию и как уменьшить сумму налога
Очень важным моментом при продаже квартиры является подача декларации в налоговую инспекцию и оплата налогов. Те, кто по какой-либо причине этого не сделали в установленные сроки, будут оштрафованы.
Естественно сразу же возникают вопросы о том, какие сроки и сумма оплаты, а так же куда платить. Что касается суммы налога, то он составляет для граждан РФ 13%,а для нерезидентов 30%. Задумываясь о сумме, которую придется отдать, многие желают искусственно занизить оценочную стоимость жилища. Лучше этого не делать, а подробнее разобраться в законодательстве.
Если человек владеет недвижимость более 3 лет, то ему не придется платить налог. Так же облагается гораздо меньшим налогом объект, стоимостью менее 1000000 руб.
Разберем следующий пример расчета налога:
Подводя итог, можно сделать вывод, что несколько дешевле, но проблематичнее и не быстро можно продавать квартиру самостоятельно. Гораздо быстрее и без лишних проблем получиться реализовать недвижимость через частных маклеров или агентства недвижимости. Однако следует тщательно проверять легальность и надежность тех, к кому вы обращаетесь за помощью.
Как безопасно продать квартиру и получить за неё деньги? | BanksToday
При покупке недвижимости, в частности, квартиры, перед приобретателем жилья стоит выбор между «новостройкой» и «вторичкой». Вторичный рынок жилья во многом выигрывает. Это и проверенные годами преимущества и недостатки, отзывы поколений о конкретном доме и районе в целом. К тому же, как раз центры принадлежат вторичкам, а новострои, как правило, довольствуются окраинами.
Итак, разобравшись в преимуществах покупки вторичной квартиры, следует непременно изучить «золотые правила» безопасной сделки.
Грамотные помощники
Чтобы максимально избежать рисков при продаже или покупке недвижимости, лучше всего заниматься данной процедурой под руководством специалиста. Однако следует помнить, что на рынке риэлторских услуг все чаще встречаются мошенники и просто некомпетентные специалисты. Поэтому при выборе риэлтора следует опираться на «народный рейтинг» и опыт (рекомендации) реальных знакомых.
Любой минимально подкованный риэлтор при встрече с клиентами обязательно задаст первичный список вопросов:
- Каким образом квартира была приобретена (с помощью наличных средств, займа или ипотеки);
- В каком семейном положении находился собственник квартиры на момент приобретения жилья;
- Были ли при покупке недвижимости какие-либо условия или договоренности с третьими лицами, оформленные устно или документально?
- Являются ли собственниками квартиры несовершеннолетние дети? В положительном варианте, в продаже квартиры будут косвенно участвовать и органы опеки;
- Любые другие нюансы и детали.
После того, как ситуация в целом будет ясна, риэлтор объяснит своим клиентам дальнейшие действия. Это сбор необходимых (основных и дополнительных) документов, работа с банком, а так же обеспечение со своей стороны максимальной юридической чистоты процесса.
Для того чтобы обезопасить клиента, риэлтор в первую очередь должен проверить приобретаемый объект на наличие обременений и долгов, а так же проверить продавца по службе безопасности (при оформлении сделки через банк данная процедура проводится в первую очередь).
Проверка чистоты документов может занять до двух недель времени. Риэлтор, как правило, делает соответствующие запросы в нотариальные конторы и Федеральную Службу государственной регистрации, кадастра и картографии.
Риэлтор так же вправе за несколько дней до заключения сделки попросить продавца предъявить справку с места жительства и выписку с лицевого счета. Данные документы необходимы для удостоверения, что все члены семьи выписаны из квартиры и задолженность по оплате данной квартиры отсутствует.
Если сделка будет осуществляться через банк, эти выписки потребуют в обязательном порядке.
Внимание! Не стоит соглашаться на покупку квартиры с долгами, даже если продавец обещает в ближайшем времени закрыть их! Особенно, если обещания даются в устной форме и ни чем не подтверждены.
Банки — сторонники безопасных сделок
Если квартира приобретается посредством ипотечного кредита, то банки, в свою очередь имеют свою систему, которая делает сделку максимально безопасной как для кредитной организации, так и для клиента.
Например, как правило, банк не подписывает кредитный договор до момента предъявления кредитному специалисту оригинала выписки из ЕГРП (справки об отсутствии обременения на данную квартиру).
А некоторые кредитные организации практикуют перевод средств на счет продавца лишь после регистрации сделки в Едином Государственном Реестре Недвижимости, причем после получения покупателем Свидетельства о праве собственности.
В случае если покупаемая квартира не обременена никакими обязательствами со стороны продавца, сделка пройдет легче. Если же приобретаемая квартира имеет ипотечное обременение, тогда перед заключением договора, продавец должен полностью погасить долг перед банком и после этого снять обременение в многофункциональном центре.
Внимание! При купле — продаже квартиры ни в коем случае нельзя опираться на устные договора! Не доверяйте обещаниям на словах, нужно верить только фактам, а именно, юридическим документам.
Максимальная ответственность регистрирующих органов
При регистрации права собственности регистрирующий орган регламентирует определенный срок этой процедуры. Как правило, он составляет 5-7 дней. Это делается и с той целью, чтобы очистить сделку от непредвиденных обстоятельств.
Например, если продавец квартиры оказался мошенником и составил договор о продаже с двумя и более лицами, то при получении таких договоров в ЕГРН, сделку останавливают и в срочном порядке связываются со всеми ее участниками. Дело может приобрести уголовный характер, особенно в случае материально пострадавших лиц в крупном размере.
Какие члены семьи могут препятствовать беспроблемной сделке?
Законы Российской Федерации максимально стараются защитить права несовершеннолетних детей, недееспособных граждан, престарелых, а так же других членов семьи, во избежание ущемления их интересов.
Органы опеки на защите прав несовершеннолетних
Несовершеннолетние дети владельцев квартиры могут невольно затянуть заключение сделки. Как при продаже, так и при покупке квартиры с использованием ипотечных средств или средств материнского капитала, без участия органов опеки не обойтись.
Органы по защите интересов несовершеннолетних детей обязаны удостовериться, что при манипуляции с недвижимостью их права не пострадают. Например, при покупке недвижимости с использованием средств материнского (семейного) капитала необходимо нотариально заверенное обязательство матери о том, что дети будут гарантированно иметь долю в данном жилье.
При расширении жилой площади (продажи одной квартиры и покупке другой) органы опеки отслеживают, чтобы доли детей были равноценны прежним. Вследствие проведенной сделки доли могут быть увеличены, но ни в коем случае, не уменьшены. А так же не должно происходить ухудшение качества жилья и жилищных условий в целом.
Зная данные законы, покупатель должен быть готов к тому, что на сбор всей необходимой документации может уйти немало времени.
Покупателю следует насторожиться, если родители несовершеннолетних детей каким-либо образом хотят уйти от установленных законом правил.
Внимание! Следует отказаться от сделки, которая ущемляет права несовершеннолетних детей!
Некоторые граждане по сей день думают, что прописанные в жилом помещении дети, не достигшие 18 лет, могут затруднить его продажу. Однако данные законы устарели. В настоящее время прописка роли не играет. При продаже квартиры с прописанными несовершеннолетними гражданами, следует просто заранее выписать их перед проведением сделки (если они не имеют доли в данной продаваемой квартире).
Внимание! Выписка и прописка несовершеннолетних детей производится одновременно. Прописка детей по другому адресу осуществляется вместе с одним из родителей.
Согласие супруга – необходимое условие для сделки
По Российскому Законодательству, имущество, приобретенное в браке, считается совместно нажитым. Поэтому, в соответствии с пунктом №3 статьи 35 Семейного Кодекса Российской Федерации любые сделки с недвижимостью должны сопровождаться оригиналом нотариально заверенного согласия второго супруга на ту или иную сделку.
Данный закон распространяется и на продажу квартиры (чтобы второй супруг точно осознавал, что лишается жилья), и на приобретение жилья в ипотеку (для того, чтобы второй супруг осознал ответственность за долговые обязательства своей семьи). При оформлении ипотеки, банки практически в 100% случаях автоматически устанавливают второго супруга созаемщиком ипотечного кредита, вне зависимости от того, будет ли ему выделена доля в данном жилье или нет.
Внимание покупателей! При отсутствии нотариального согласия супруга на сделку с недвижимостью, ее лучше отменить. Так как супруг, который по каким-то причинам был в неведении происходящего или же передумал, имеет право на оспаривание процесса. А сложившаяся ситуация негативно скажется как на финансовом, так и на моральном состоянии добросовестного покупателя.
Особенности покупки квартиры, оставленной по наследству
Особое внимание потенциальному покупателю такой квартиры нужно уделить сроку вступления в наследство продавца. Не важно, получил ли он наследство по закону или по завещанию, от даты смерти наследодателя (подтвержденной документально) должно пройти не менее полугода.
Заключение сделки с наследником, не дождавшись установленного срока, может повлечь множество проблем. Казалось бы, если наследник уже прописан в наследственном завещании, или является наследником первой очереди, то он 100% будет владельцем недвижимости. Однако в данной ситуации стоит учесть 2 нюанса:
1) Сколько наследников претендует на данный объект недвижимости? Если наследник единственный, это решает все вопросы. В ином же случае, квартира будет разделена на доли. И при желании ее продать, необходимо будет получить согласие всех оставшихся владельцев. Это потребует дополнительных растрат и не факт, что решение о продаже у всех наследников окажется обоюдным.
2) Нередко случаются ситуации, что уже после распределения наследства, появляются еще новые претенденты.
Если наследники по каким-либо уважительным причинам не знали о смерти наследодателя, то по закону, они могут заявить о себе нотариусу, потребовав внести изменения в решение о распределении наследства.
В данном случае нотариус вновь открывает наследственное дело и возобновляет процесс в соответствии с Законодательством Российской Федерации.
Внимание покупателей! Во избежание неприятных последствий не стоит приобретать недвижимость у наследников, которые еще не получили нотариальное свидетельство о праве на вступление в наследство (с соответствующей датой, подписями и печатью)!
Какие опасности для заключения сделки может скрывать недееспособность продавца?
Если продавец квартиры недееспособен, то сделку за него может заключить третье лицо. Такое лицо является доверенным, и обладает правом подписи на осуществление юридических манипуляций от лица доверителя. Доверенность оформляется строго у нотариуса.
Внимание! Работая с доверенным лицом, обязательно убедитесь в достоверности и корректности представленных Вам документов!
Если доверитель находится в здравом уме и памяти (что, как правило, подтверждается нотариально), то вероятность каких-либо проблем с заключением сделки и возникновения негативных последствий сводится к минимуму.
Исключением являются случаи, когда в роли доверенного лица выступают мошенники.
Поэтому перед заключением сделки, риэлтору или самому покупателю квартиры, следует досконально изучить подтверждающие факт доверия документы.
В случае, когда доверитель является человеком преклонного возраста или вовсе при смерти, тогда есть риск того, что после продажи квартиры его родственники подадут в суд на расторжение договора. В суде они могут доказать, что на момент заключения договора (оформления доверенности) человек был в неадекватном состоянии (не понимал, что совершает). В данном случае, пострадает покупатель.
Хотя в дело может вступиться и нотариус, который подтверждал намерения доверителя. Тогда доказать обратное будет практически невозможно. Однако же покупателю данная ситуация и судебные разбирательства все равно доставят моральный дискомфорт.
Заключение
Приобретение недвижимости, как и ее продажа – это серьезный шаг. Однако продавцу, как правило, опасаться бывает нечего, в отличие от покупателя. В судебной практике существует множество споров по уже заключенным договорам купли-продажи. В особенности это касается квартир вторичного рынка.
Следует знать, что Законодательство защищает добросовестных покупателей от непредвиденных «сюрпризов». В случае возникновения судебного разбирательства, покупатель может подать встречный иск и ждать поддержки от соответствующих инстанций.
Как продать квартиру без риэлтора — База знаний BN.ru
Продавать недвижимость, безусловно, проще через риэлторское агентство. Но за удобство придется заплатить – услуги профессионала обойдутся продавцу в 2-5% от стоимости реализованной квартиры, комнаты или дома. Нередко собственники предпочитают сэкономить и провести сделку самостоятельно. Разберем поэтапно процесс купли-продажи объекта.
Оценка квартиры
Самый первый и важный шаг – оценка квартиры. Если цена предложения окажется выше рыночной, объект зависнет в листинге на месяцы. Если ниже, то есть шанс продешевить и получить от продажи меньше возможного.
Помните, что сначала объект следует выставить на продажу по цене на 10-15% выше рыночной. Это даст возможность предоставить скидку, на которую, как правило, рассчитывают покупатели.
Первоначальная цена – не окончательный вердикт, ее можно корректировать. Если объект не вызвал интереса покупателей, то через пару недель следует немного снизить прайс.
В случае большого количества звонков и просмотров имеет смысл повысить цену.
Подготовка документов
Покупатель – король на падающем или стагнирующем рынке. Потому перед встречей с ним лучше всего максимально подготовиться к проведению сделки.
Идеальным вариантом станет полная юридическая свобода квартиры. Стоит заранее выписать всех жильцов, а если в числе собственников есть несовершеннолетние, получить согласие органов опеки на продажу недвижимости. Для этого придется сначала найти встречку – жилище, которое вы приобретете после продажи своего.
Но жизнь далека от идеала, и снятие с регистрации, как правило, происходит уже постфактум.
Тем не менее подготовить заранее можно обширный пакет документов, которые подтверждают ваше право собственности на продаваемый объект, раскрывают его предыдущую историю и поясняют, кто владеет квартирой и проживает в ней.
К сожалению, часть перечисленных бумаг имеют ограниченный срок годности (к примеру, выписка из Росреестра или справка по форме 9). Так что, если поиски покупателя затянутся, пакет документов придется периодически освежать.
Документы, необходимые для продажи квартиры:
- Паспорта или свидетельства о рождении собственников.
- Правоустанавливающий документ.
- Свидетельство о регистрации права собственности.
- Кадастровый паспорт.
- Технический паспорт.
- Выписка из ЕГРП.
- Форма 9.
- Свидетельство о заключении или расторжении брака.
- Согласие супруга или брачный договор.
- Разрешение на сделку со стороны отдела опеки и попечительства администрации муниципального образования.
Фотосъемка квартиры и размещение объявления
Большинство покупателей в первую очередь рассматривают объявления, снабженные фотографиями предлагаемого объекта. Правильная подборка снимков должна включать фото дома, подъезда, двора, вида из квартиры и всех комнат в наиболее выгодном ракурсе.
В идеале до фотосессии стоит освободить жилище: пустые комнаты визуально кажутся светлее и просторнее. Если это невозможно, перед съемкой постарайтесь по максимуму избавиться от ненужной старой мебели, навести порядок и убрать в шкафы все личные вещи.
Размещать объявление с фотографиями целесообразнее сразу в нескольких рекламных носителях, наиболее популярных в регионе. Лучше всего воспользоваться теми изданиями, которые имеют как сайт в интернете, так и бумажную версию.
Предпродажная подготовка
Помните, что большинство покупателей принимают решение о выборе квартиры не только на рациональном, но и на эмоциональном уровне. При прочих равных условиях они остановятся на варианте, который покажется им наиболее симпатичным.
Сделайте все от вас зависящее, чтобы облагородить вашу недвижимость: поддерживайте чистоту в подъезде, содержите квартиру в порядке. Как говорилось выше, выкиньте ненужный хлам и мебель, которую не планируете перевозить в новое жилье. Это добавит вашей квартире воздуха и света.
Дорогой дизайнерский ремонт затевать не стоит. По мнению риэлторов, затраты не повысят цену продажи. Но сантехнику следует привести в порядок или даже заменить. В данном случае усилия окупятся.
Немаловажную роль в нашем восприятии играют запахи. Перед продажей постарайтесь не курить в жилище, избавиться от портьер и ковров, впитавших табачный дым, выветрить амбре домашних животных.
Забивать «ароматы» дезодорантами или освежителями воздуха бесполезно, такая маскировка вызовет скорее отрицательную реакцию.
Но улучшить атмосферу хорошо проветренной квартиры натуральными успокаивающими запахами (ванили, хвои, нерезких трав) вполне уместно.
Залог или задаток
Наконец покупатель найден и в подтверждение своих намерений готов внести аванс в размере 2-3% от стоимости объекта, оформив его как залог или задаток. В чем разница? Залог, безусловно, выгоднее для продавца.
Если сделка не состоится по инициативе покупателя, то внесенная сумма остается у владельца непроданной квартиры. В противном случае передумавший продавать недвижимость собственник просто возвращает деньги покупателю.
Но чаще на рынке заключается договор задатка. В этом случае продавец несет финансовую ответственность наравне с покупателем. Если он не захотел продавать квартиру в срок и по цене, которые были прописаны в договоре, то возвращает несостоявшемуся покупателю не только внесенную сумму, но также штраф в ее размере.
Договор купли-продажи
После того как собраны все недостающие документы, можно назначать дату сделки. Согласно ныне действующему Гражданскому кодексу РФ, договор купли-продажи составляется в простой письменной форме и не требует заверения у нотариуса.
Типового образца документа не существует, но, из сложившейся практики, профессиональные риэлторы вносят в текст максимум сведений.
Часть из них необходима для регистрации факта перехода собственности в Росреестре, другие – важны для сторон сделки в случае возникновения взаимных претензий.
Сведения, необходимые для регистрации сделки в Росреестре:
- Паспортные данные продавца и покупателя.
- Местонахождение недвижимости и ее параметры.
- Данные нынешнего свидетельства о праве собственности на недвижимость.
- Цена, по которой реализуется квартира.
Важная для сторон сделки информация:
- Состояние, в котором квартира передается покупателю.
- Сроки, в которые продавец должен освободить квартиру и передать ее покупателю.
- Дата, когда договор будет передан в регистрирующие органы (этот шаг продавец и покупатель должны совершить совместно).
- Момент, когда будет произведена оплата по сделке.
Окончательный расчет
Финальной точкой сделки по закону считается не момент подписания сторонами договора купли-продажи, а регистрация перехода права собственности на объект в Росреестре. После возвращения документов из регистрирующего органа стороны производит окончательный расчет. Посредником в организации движения денег между продавцом и покупателем обычно выступает банк.
Последний штрих – подписание акта приема-передачи объекта. Документ необходим для предотвращения возможных взаимных претензий покупателя и продавца: в нем стороны свидетельствуют, что объект перешел из рук в руки именно в тот срок и в том состоянии, о котором договаривались изначально.
Как правильно продать квартиру, чтобы не обманули
Квартиру можно продать двумя способами — самостоятельно или при помощи посредника. Если нет желания или возможности обращаться в риелторскую компанию, можно продавать жилое помещение самостоятельно. К этому вопросу надо подойти с ответственностью, изучив правила продажи недвижимости и действующее законодательство.
Собственники, решившие действовать без посредников, задаются вопросом: как правильно продать квартиру, чтобы избежать мошенничества? Так как при заключении сделок купли-продажи фигурирует крупная сумма денег, обман при заключении сделок не редкость, причем афера обычно тщательно подготовлена.
Самостоятельно или с риелтором
Каждый способ продажи жилой недвижимости имеет достоинства и недостатки. Продать квартиру, обратившись к профессиональному риелтору, намного проще.
Все, что надо сделать покупателю — найти посредника, по возможности присутствовать на просмотрах продаваемой квартиры и при заключении договора купли-продажи. Минус этого варианта — специалисту надо заплатить 2–6% от общей стоимости объекта недвижимости.
Основные достоинства самостоятельной продажи жилого помещения — продавец существенно сэкономит на комиссии посреднику. Важным преимуществом является тот факт, что владелец объекта недвижимости может лично контролировать каждый этап продажи квартиры, начиная от поиска потенциального покупателя до момента оформления сделки.
Однако, собственник должен учитывать, что продавать квартиру самому — это трудоемкий процесс, отнимающий много времени и сил на урегулирование юридических и других вопросов. Он требует знания основ действующего законодательства, касательно купли-продажи недвижимости. При этом, чтобы не обманули мошенники, продавец должен соблюдать меры предосторожности.
При несоблюдении вышеперечисленных правил продажа квартиры может затянуться надолго или же привести к неблагоприятным последствиям. Поэтому предварительно рекомендуется оценить свои знания, учитывая минусы и плюсы самостоятельной продажи.
ВНИМАНИЕ! Если вы решили продавать квартиру без посредников, к этому процессу надо подойти с максимальной ответственностью, что поможет избежать проблем в будущем.
Критерии выбора
Если вы решили продавать квартиру через агентство недвижимости, важно ответственно подойти к подбору посредника. При выборе риелтора рекомендуется обратить особое внимание на его компетентность и на время работы агентства на рынке недвижимости. Не лишним будет изучить отзывы клиентов компании.
Для того, чтобы убедиться в профессионализме и компетентности посредника, надо попросить его предъявить документы, которые подтвердят его знания. У риэлтора с опытом работы могут быть аттестаты, дипломы, сертификаты. Показателем профпригодности является членство агентства в профессиональных сообществах, в том числе в Российской гильдии риелторов.
При личном разговоре с потенциальным посредником спросите у него, за счет чего можно продавать вашу квартиру по максимально высокой цене в требуемые сроки.
ВАЖНО! Профессиональный специалист, знающий все тонкости рынка недвижимости, сможет дать исчерпывающий ответ на этот вопрос. Также попросите риелтора рассказать об успешных продажах объектов недвижимости в вашем районе.
Оценка недвижимости
Если вы решили продавать квартиру без помощи посредников, можно приступать к 1 шагу — оценке жилого помещения. Правильная оценка недвижимости позволит быстро продать квартиру, не потеряв в деньгах.
Средние цены на квартиры можно узнать на специализированном сайте Федеральной службы государственной статистики. На портале указаны средние цифры, так как на стоимость любого жилого помещения влияют факторы:
- Общая площадь квартиры.
- Количество жилых комнат.
- Наличие балкона, лоджии.
- Этаж, на котором расположена квартира.
- Планировка. Квартира с отдельными комнатами стоит дороже, чем со смежными.
- Район. При оценке жилья учитывается близость дома к центру города, а также к остановкам метро и другого общественного транспорта.
- Инфраструктура и прилегающая территория. Квартиру можно продать дороже, если рядом с домом находится парковка, детская площадка, продуктовые магазины, детский сад, школа, парк и зоны отдыха.
Чтобы самостоятельно провести оценку квартиры, необходимо найти на рынке недвижимости похожие объекты. Для этого можно использовать различные источники. Изучите сайты риелторских агентств с объявлениями, газеты и журналы, специализирующемся на продаже объектов недвижимости.
Таким образом можно найти среднюю цену на квартиры, аналогичные вашей по вышеперечисленным показателям. Сумму можно незначительно повысить если вы готовы подождать, так как в этом случае сделка купли-продажи может произойти немного позже. Если необходимо срочно продать квартиру, тогда среднюю цену придется уменьшить.
ВНИМАНИЕ! На квартиры, стоимость которых на 15%, выше рыночной приходится 10% возможных покупателей. Правильно оцененная жилая недвижимость привлечет до 60% потенциальных клиентов.
Подготовка квартиры
Подготовка жилого помещения к продаже предполагает улучшение товарного вида жилплощади. Желательно освободить квартиру от проживающих лиц, которых все равно надо будет выписывать перед продажей.
Жилплощадь, из которой выписаны все жильцы можно намного быстрее и легче продать. Свободные жилые помещения больше ценятся на современном рынке недвижимости.
Подготовка документов, необходимых для продажи жилья — это трудоемкий процесс, требующий много времени. Зато владелец объекта недвижимости, имеющий на руках готовый комплект документов, сможет быстро оформить сделку купли-продажи жилплощади. Поэтому к сбору пакета документов надо отнестись с ответственностью, изучив законодательство.
Владелец объекта недвижимости должен собрать полный комплект документов, необходимый для реализации сделки по продаже жилплощади. От этого зависит скорость оформления купли-продажи недвижимости, юридическая чистота сделки и стоимость жилого помещения.
ВНИМАНИЕ! Большинство покупателей не согласны ждать 2-3 недели, пока собственник соберет пакет документов на квартиру.
Для того, чтобы собрать пакет документов рекомендуется обратиться в регистрирующий орган или к грамотному юристу. Квалифицированный специалист поможет составить полный перечень документов, требуемых для продажи квартиры. Тогда владельцу недвижимости не придется в срочном порядке собирать дополнительные документы.
Важно, насколько правильно составлена документация. Любой неправильно оформленный документ может стать причиной отказа при заключении сделки купли-продажи, что затянет процесс продажи жилплощади. Поэтому надо заранее уточнить требования регистрирующего госоргана к подаваемым документам.
Владелец жилья должен внимательно проверить правильность заполнения документов. Данные, которые указаны в технической документации и других документах на квартиру, должны совпадать с действительностью.
Все документы, которые подаются собственником в регистрирующий орган должны содержать достоверные данные и быть правильно заполнены — разборчиво, без помарок или исправлений.
Документы
Для того, чтобы заключить сделку купли-продаже собственной квартиры продавец должен собрать пакет документов, включающий:
- паспорт гражданина РФ;
- свидетельство о праве собственности;
- выписку из ЕГРН;
- кадастровый паспорт на продаваемую квартиру из БТИ;
- справку о законности перепланировки;
- разрешение органов опеки, если собственником жилья является несовершеннолетний;
- справку об отсутствии задолженности по квартплате;
- нотариально заверенное согласие супруга, если жилье куплено в браке;
- выписку из домовой книги о зарегистрированных в квартире лицах.
Выписка из домовой книги действует в течение короткого срока, поэтому этот документ надо получить перед регистрацией прав покупателя в качестве нового собственника.
Составление договора купли-продажи
Предварительный договор о купле-продажи жилья дает продавцу гарантию, что покупатель не передумает покупать данную квартиру. В свою очередь для покупателя он гарантирует то, что собственник не продаст жилье кому-то другому. Продавец получает задаток за квартиру, что должно быть зафиксировано в предварительном соглашении.
ВАЖНО! Вместо предварительного договора купли-продажи иногда заключается соглашение о задатке или об авансе, обладающее юридической силой.
Это происходит только тогда, когда продавец объекта недвижимости и покупатель договорятся об условиях основной сделки.
Продавец недвижимости должен знать, что согласно законодательству между задатком и авансом имеются различия. Поэтому при составлении соглашения или договора надо правильно использовать юридическую терминологию, что позволит избежать проблем в будущем. Если продажа квартиры отменяется, тогда аванс возвращается покупателю.
Если обе стороны договорились о внесении определенного задатка, но кто-то из них отказался от совершения сделки, он обязан выплатить штрафные санкции. Если от продажи жилья отказывается продавец, он должен вернуть покупателю задаток в 2-ом размере. Если сделка не состоялась по вине покупателя квартиры, тогда задаток забирает продавец.
Предварительный договор купли-продажи квартиры составляется обычно в произвольной форме. В нем указываются паспортные данные сторон, адрес продаваемой квартиры, описание объекта недвижимости, срок обязательств и сумма задатка или аванса. Также в предварительном договоре ставится дата составления документа и подписи обеих сторон.
Как происходит расчет
При заключении сделки купли-продажи жилья расчеты производятся в ходе заключения сделки или при подписании акта приема-передачи жилой квартиры с помощью наличного, или безналичного расчета. При самостоятельной продаже жилплощади физическим лицом, для продавца и покупателя более безопасно осуществлять расчеты через депозитарную банковскую ячейку.
Перед закладыванием денег в банковскую ячейку продавец может пересчитать их в специальной комнате. За дополнительную плату он может проверить подлинность купюр.
После проверки денежные средства кладут в специальный пакет, который надежно заклеивается. На месте склейки пакета обе стороны ставят подписи.
На последнем этапе расчета за квартиру покупатель вносит оговоренную сумму денежных средств в банковскую ячейку под контролем сотрудника банка. После оформления сделки по купле-продаже жилья происходит регистрация прав нового собственника.
Передача жилплощади сопровождается подписанием заключением договора купли-продажи (заверяется у нотариуса) и составлением акта приема-передачи квартиры, который составляется в 2-х экземплярах. После этого продавец может получить деньги за квартиру в банке. При решении самостоятельно продать квартиру, владелец жилья должен быть бдительным и готовым к трудностям.
Хозяин объекта недвижимости должен понимать, что потребуется много времени и сил на изучение рынка недвижимости и действующего законодательства. Если подходить к вопросу продажи квартиры безответственно, можно потерять крупную сумму денег.
При возможности, перед проведением процедуры продажи жилплощади надо пройти консультацию у опытного и квалифицированного юриста.
Можно ли продать квартиру с первого показа?
«Добрый день, Татьяна. Меня зовут Юрий Григорьевич. Скажите, как продать квартиру с первого показа, были ли в вашей практике риэлтора случаи, когда первый же клиент, кто пришёл смотреть жильё сразу его купил по нормальной рыночной цене?»
Вероятная возможность есть как известно в любом, даже в самом не очевидном, деле — раз в год и палка стреляет! Но в моей практике варианты, когда квартира продавалась с первого показа, не единичны и дело это не слепого случая.
Срочная реализация недвижимости с первого показа по полной рыночной стоимости — не чудо и событие не из ряда вон выходящее, а результат профессионально проделанной, скрупулёзной работы: глубокого анализа аналогичных предложений и конъюнктуры рынка в заданном сегменте, последующей грамотной оценки и позиционирования объекта. Моя специализация вторичная городская недвижимость, за плечами огромный опыт, знаю рынок изнутри как свои пять пальцев, отлично осведомлена о всех аспектах и нюансах проведения сделок, прекрасно понимаю желания и потребности соискателей на «вторичке».
Кто может купить квартиру с первого показа?
Все предложения на вторичке в старых обжитых районах с давно сложившейся инфраструктурой уникальны по своей природе — вторичное жильё ни к кой мере нельзя сравнивать с первичным рынком — это вам не супермаркет новостроек, где вы можете выбрать себе квартиру на любом этаже, на любую сторону света, какой хочешь площади и планировки.
Предложения на вторичном рынке городской недвижимости в определённой локации единичны и они сразу же попадают в поле зрения заинтересованных соседей. Внутри старых районов бурно кипит или размеренно течёт уютная, но своя жизнь с просто знакомыми и хорошими друзьями, с близкими родственниками и родителями, с давно сложившимися житейскими связями.
Уезжать с насиженных мест и менять район многие вновь образовавшиеся ячейки общества абсолютно не хотят — здесь они выросли, здесь всё им близко и знакомо, здесь они ходили в детский сад и школу, и именно здесь! они хотят купить себе жильё.
Категория клиентов, которая сильно привязана к определённому месту или району, составляет львиную долю потенциальных покупателей, которые могут осчастливить продавца с первого показа.
К первым ласточкам — звонкам и обращениям, поступившим в первые неделю-две, рекомендую отнестись с трепетным вниманием и более чем серьёзно: возможно это и есть те самые реальные покупатели.
Уверена, что здесь собственникам стоит пояснить, сколько по времени может длится весь процесс реализации жилья.
Стандартный срок продажи квартиры (от первичной консультации и предварительной оценки, до получения продавцом денег, закрытия сделки и передачи квартиры новому владельцу с подписанием соответствующего акта) 2-3 месяца на круг с учётом того, что покупатель найдется с первых нескольких показов….
После того как квартира вкатится в рынок (1-2 недели), и начнут поступать первые звонки от потенциальных покупателей, станет понятно насколько качественно была специалистом проделана работа на предварительном подготовительном этапе, будет понятно насколько рынку интересна данная квартира.
Впоследствии, можно сделать корректировки по цене, как в большую так и в меньшую сторону, или оставить всё как есть, ничего не меняя, в последующем продажа квартиры — это только дело времени. Лишь при таком сценарии, продавец может рассчитывать на выгодную для себя сделку по максимально возможной цене.
А вот если продавцу сильно горит с продажей квартиры, то конечно же, можно прибегнуть и к более радикальным, экстренным мерам…
Аукционный метод продаж
Выставить квартиру существенно ниже рынка, собрать толпу потенциальных покупателей в точно обозначенное время и ждать встречных предложений, выбирая из них самые выгодные для себя — именно такой тактики могут придерживаться продавец и его представитель при срочной реализации жилья. Все авторские эффективные методики продажи недвижимости попросту сводятся к одному — в один прекрасный момент устроить на квартире аукцион! И только…
И здесь главное, чтобы мой посыл поняли правильно: я не враг своему здоровью, также как наверное и все желаю быстро заработать, но для меня интересы клиента превыше всего и именно поэтому я не сторонник аукциона.
Чтобы там не говорили, как бы не расхваливали аукцион — это не стопроцентная гарантия продажи квартиры с ходу. Больше того, почти со 100% уверенностью можно утверждать, что аукцион во многих случаях не выгоден клиенту, вредит ему, спутывает все карты и не только не приближает к намеченной цели, а лишь отталкивает удаляет от неё.
Поясню, во многих случаях реализации жилья на вторичке через стихийный аукцион, продавец сильно рискует и сразу по нескольким причинам.
Существует огромная доля вероятности, привлечь на свой объект не целевых, сырых клиентов с рынка — соискателей с ещё не совсем сформировавшимися потребностями, которых привлекла лишь низкая цена на жильё, и только.
Летуны или туристы, как я их называю, бегают по рынку годами в поисках наивыгоднейшего варианта, ничего при этом не покупая.
Как следствие, после огромного объёма проделанной работы, предварительных переговоров, согласования условий, продавец может остаться у разбитого корыта — очень часто незадачливые покупатели в последний момент отказываются от покупки и «разваливают» сделки.
Наверное, срабатывает какой-то защитный психологический механизм у них в голове: в момент опасности, когда их ставят перед фактом, с глаз сходит пелена, и они начинают переосмысливать свои действия и поступки, просчитывая возможные последствия покупки. Только когда дело доходит до тела и становится жарко, они начинают понимать, что либо квартиру они не могут купить, либо она им и вовсе не нужна. Остатки сознания и самообладания начинают перевешивать и они сходят с дистанции.
Помимо всего прочего, на рынке существуют профессиональные покупатели, любители участвовать в такого рода мероприятиях как аукцион, фанаты торга.
С такой прослойкой клиентов как «люди от рынка», вообще очень сложно о чём-то серьёзном договариваться и вести конструктивный диалог: они до последнего момента будут торговаться и выкручивать руки, пренебрегая всеми ранее достигнутыми договорённостями, используя фактор срочности как козырь в рукаве.
Угрожать и шантажировать на сделке в банке с требованием принять вновь выдвинутые предложения по цене, а в случае отказа, встать и попросту уйти из-за стола переговоров в момент подписания сторонами договора купли-продажи на все четыре стороны — вполне нормальное для них поведение.
Применяя аукцион, хозяин недвижимости рискует сильно продешевить и почти не оставляет себе шансов дождаться своего покупателя: того, кто бы по достоинству оценил жильё и купил его по нормальной полной рыночной цене.
Аукцион рекомендую применять только как крайнюю меру, а если продавцом изначально принято решение применить этот метод как стартовый и основной, то он должен отдавать себе отчёт о том, что желаемого быстрого результата можно и не добиться, что возможны негативные последствия, достижение диаметрально противоположного эффекта, риски и издержки: потеря времени и денег.
Аукционный метод продажи жилья применять, конечно же, можно и нужно — во многих случаях это вообще один единственный шанс успешной выгодной реализации (новостройки, массовый сегмент, ни чем не примечательные типовые квартиры без изысков, неликвид). Но аукцион, к сожалению, применим не для всех квартир подряд…
К слову сказать, разница между аукционным методом продажи и реализацией объекта в обычном режиме может достигать до 30%, в денежном выражении это сотни тысяч, миллионы рублей. Как бы срочно ни было, кому охота терять такие деньги?..
Продажа квартиры с первого звонка
Расскажу об одном реальном случае из моей практики риэлтора, когда 3-х комнатная квартира на востоке столицы в Вешняках продалась с первого же звонка. В тот вечер я засиделась за компьютером, занималась размещением рекламного объявления о продаже данной квартиры в сети интернет на всевозможные профессиональные ресурсы. Закончила работу к 23-00.
Не скажу, что я была обескуражена, но удивлена так уж точно, когда в 23-30 поступил звонок на рекламный телефон, и так как я всё равно бодрствовала, решила всё же ответить на столь позднее обращение. В ходе телефонного разговора выяснилось, что потенциальный клиент заинтересовался именно только что опубликованной «трёшкой» в Вешняках.
После прояснения некоторых вопросов по квартире, условились созвониться позднее на неделе и договориться о встрече. В конечном счёте: и через неделю, и через две звонков от потенциальных клиентов больше не поступало, и именно тот, кто звонил в 23-30 в итоге и стал тем единственным реальным покупателем.
В последствии выяснилось, что человек достаточно долго подбирал себе квартиру, ежедневно отслеживая вновь появившиеся — много вариантов упустил, от многих предложений после рассмотрения отказался сам, достаточно хорошо изучил рынок в определённом районе, и на момент звонка четко представлял, что он хочет купить.
Я и сама отлично понимала, что у человека должны быть очень веские причины, чтобы позвонить по объявлению о продаже квартиры в полночь, и сразу же обратила на него внимания и взяла на карандаш. Профессиональное чутьё не подвело — продали квартиру с первого звонка, с перового показа!
Что можно сказать в заключении?
Придерживаясь определённого алгоритма действий, последовательно соблюдая который, можно добиться желаемого результата — продать квартиру по рыночной цене точно в срок, с первых нескольких показов, и в этой связи необходимо более чем объективно подойти к предварительной оценке рыночной стоимости квартиры. Русский авось и чрезмерная самонадеянность — очень плохие советчики при реализации недвижимости. Фортуна, удача, судьба — такими категориями не может оперировать профессиональный опытный специалист по продаже недвижимости. Рекомендую всем собственникам вторичного жилья заблаговременно задуматься и позаботиться о предстоящей продаже, а не делать всё впопыхах. Как гласит русская народная пословица: Поспешишь — людей насмешишь! Трезвый ум и холодный расчёт — вот залог успешной выгодной сделки!
Всем удачных продаж с первого показа!
Текст написан на основе реальных обращений потенциальных клиентов. Лучшие вопросы к риэлтору ложатся в основу обзорно-аналитический статей по недвижимости.
Всегда ваша Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве