Как продать квартиру если один из собственников против?

Главная » Жилищные споры » Продажа доли квартиры без согласия других собственников

11 776 просмотров

Права долевой собственности на неделимый объект (которым и является квартира) тесно связаны с обязанностями и ограничениями для его владельцев.

Распоряжаясь и пользуясь своей частью имущества, каждый из них обязан учитывать интересы остальных собственников и своевременно сообщать им о планируемых сделках.

Поэтому перед продажей доли общей жилплощади важно определить допустимую степень влияния совладельцев и при необходимости урегулировать этот вопрос с ними.

Можно ли продать квартиру без согласия второго собственника

Общий объект недвижимости может принадлежать владельцам на правах, как совместной, так и долевой собственности. Подробнее об этих понятиях: В чем разница между совместной и общей долевой собственностью

И то, в какой форме зарегистрированы права на владение общей квартирой, определяет допустимость продажи ее части без согласия других правообладателей.

Совместную

Общая совместная собственность возникает тогда, когда к двум или более лицам во владение переходит имущественный объект, и право собственности на него регистрируется без закрепления за каждым из совладельцев отдельной доли.

Пример. В браке супруги приобретают жилплощадь и оформляют ее на мужа. Но юридически данная квартира будет принадлежать обоим супругам по праву общей совместной собственности, так как по умолчанию причисляется к имуществу, нажитому ими в браке.

Пример. В результате наследования квартира умершего отходит троим наследникам. И так как в завещании не было указаний по поводу четкого распределения общего объекта недвижимости между ними, до оформления раздела он будет считаться общим совместным.

Распоряжаются совместной жилплощадью ее совладельцы только сообща. Без предварительного согласования они не могут продать квартиру или даже ее часть — для проведения сделки инициатору продажи потребуется предъявить в уполномоченный орган письменное разрешение, полученное от остальных собственников жилья.

Как разделить

Объект, находящийся в совместной собственности, легко может стать долевым. Для этого его совладельцам необходимо заключить соглашение о разделе либо подать соответствующее прошение в суд.

В соглашении участники совместной собственности самостоятельно распределяют имущество, прописывая, на что и в каком объеме вправе рассчитывать каждый из них единолично.

За основу при этом, как правило, берется позиция законодательства, согласно которой:

1. Совместно нажитое имущество супругов принадлежит им на равных основаниях, и по инициативе хотя бы одного из них делится пополам.
2. Имущественный объект, наследуемый несколькими преемниками по закону, впоследствии делится между ними поровну.
3. Установленный по умолчанию порядок распределения долей в совместной собственности может быть изменен вследствие внесения существенного вклада в развитие и совершенствование общего имущества отдельными совладельцами.

Если при осуществлении раздела сособственники столкнулись с непримиримыми разногласиями, возникший между ними конфликт урегулируется в суде, а раздел жилплощади на доли производится в принудительном порядке.

Долевую

• После раздела совместной квартиры или в случае, когда она изначально поступила к правообладателям в долевом соотношении, регистрируется общая долевая собственность.
• Ее участники связаны между собой некоторыми правами и обязанностями, но в рамках своих долей они могут распоряжаться общим имуществом практически без ограничений.
• Примеры возникновения долевой собственности:

1. Продажа недвижимости по частям.
2. Дарение доли.
3. Наследование по завещанию, когда волеизъявлением ныне покойного жилье было распределено между преемниками в долях.

1. Никто не вправе запретить владельцу доли продать ее, поэтому разрешение на отчуждение от остальных зарегистрированных собственников не требуется.

2. После заключения договора приватизации жилплощадь, ранее используемая по договору социального найма, становится общим совместным имуществом лиц, зарегистрированных в данной квартире.

3. При желании разграничить свои правомочия они могут осуществить раздел объекта приватизации:

• в равных долях (применяется по умолчанию);
• соразмерно внесенному в общее имущество материальному вкладу (если он физически неотделим от недвижимости).

После государственной регистрации своей доли в приватизированной квартире собственник может беспрепятственно распоряжаться ею, в том числе и продавать.

При упоминании о некоторых ограничениях в свободе распоряжения долевой собственностью, имелось в виду преимущественное право покупки, существующее у всех ее совладельцев.

Преимущественное право покупки — привилегия, установленная законом (ст. 250 ГК РФ) для всех обладателей долей общего объекта недвижимости.

Все, что нужно знать о преимущественном праве покупки:

1. Им в равной степени наделяются все сособственники без исключения.
2. От него можно отказаться, но нельзя уступить в пользу посторонних лиц.
3. Сохраняет свою актуальность на протяжении 30 дней с момента получения уведомления* о продаже доли.
4. Не может стать препятствием к продаже доли, а лишь в некоторой степени регулирует выбор покупателя.
5. Несогласие с условиями сделки, невыход на ее совершение в установленный законом срок (30 дней) означает отказ от преимущественного права.
6. Нарушение права не влечет за собой недействительность сделки, но может стать основанием для перевода прав и обязанностей покупателя с постороннего лица на другого собственника (по заявлению последнего, поданного в судебный орган течение 3-х месяцев с момента заключения неправомерной сделки).
7. Нарушением преимущественного права считается несоблюдение порядка рассылки уведомлений о продаже, указание в них намеренно завышенной цены (не соответствующей выдвигаемой другим потенциальным покупателям) и заключение сделки с посторонними лицами до истечения 30-тидневного срока.

Как продать долю в квартире без согласия других собственников в 2021 году

Как уже упоминалось выше, при продаже доли в праве общей собственности одобрения совладельцев не требуется. Важно не забыть о рассылке им писем с предложением выкупа, в остальном порядок заключения сделки купли-продажи можно назвать типичным для возмездного отчуждения недвижимости.

Порядок

Алгоритм действий продавца таков:

1. Обдумывание и утверждение условий сделки.
2. Составление и рассылка уведомлений о продаже доли жилплощади остальным собственникам.
3. Выжидание месячного срока, отведенного потенциальным покупателям из числа совладельцев квартиры на раздумья.
4. Выбор покупателя (с учетом преимущественного права покупки).
5. Составление договора купли-продажи.
6. Заключение сделки и удостоверение данного факта у нотариуса.
7. Произведение расчета (рекомендуется задействовать при этом незаинтересованного посредника или воспользоваться подходящими услугами банка).
8. Оплата госпошлины за предоставление нотариальной услуги.

Перед заключением договора следует ещё раз внимательно изучить его содержание даже, если составлением документа занимался лично продавец. Это необходимая мера позволит выявить опечатки и неточности и поможет избежать их последствий.

Процесс купли-продажи недвижимости осуществляется в три этапа:

1. Подготовительный.
2. Проектный.
3. Заключительный.

В ходе подготовительного этапа закладывается правовая и материальная основа сделки — установление суммы и условий, и сообщение другим собственникам о намерении продать долю общей квартиры.

Утверждая цену договора, важно помнить о рисках указания фиктивного значения — в результате стороны могут попасть в крайне невыгодное положение и потерять значительную часть денег. Поэтому крайне важно не поддаваться на соблазн и отказаться от получения незначительной разовой выгоды в пользу гарантированной законности сделки.

Пример. Продавец с покупателем решили сэкономить на оформлении договора купли-продажи и указали заниженную стоимость.

Но они не смогли предугадать, что в течение месяца после заключения сделки объявится собственник другой части жилплощади и добьется через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

В результате он оплачивает состоявшемуся покупателю сумму, затраченную им по документам, и становится счастливым обладателем крайне выгодного приобретения.

Проектный этап предусматривает разработку и изложение текста договора. Ответственность за его осуществление лучше переложить на компетентных специалистов (например, юристов нашего портала) и ограничиться только внимательным изучением готового документа.

• Заключительный этап процедуры совершается при участии обеих сторон, их представителей (при необходимости) и нотариуса.
• Сделки по отчуждению долей недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
• В нотариальной конторе продавец с покупателем подписывают договор, оплачивают расходы по оформлению и передают документ на удостоверение, после чего нотариус скрепляет действительность документа своей подписью и печатью, а затем вносит сведения о совершенном нотариальном действии в Единую информационную систему нотариата.
• При грамотном осуществлении перечисленных этапов доля считается проданной, и у покупателя появляется основание для регистрации перехода права собственности на приобретенную недвижимость.

Образец договора купли-продажи

Договор составляется в трех экземплярах в письменной форме и обязательно включает в себя:

1. ФИО, паспортные данные сторон.
2. Технические характеристики предмета сделки.
3. Местоположение жилплощади.
4. Утвержденная стоимость.
5. Условия оформления и оплаты.
6. Дату заключения.

Скачать образец договора купли-продажи

Образец предложения выкупа

Уведомление о продаже части жилплощади излагаются в простой письменной форме. В качестве примера можно рассмотреть представленный ниже образец:

Необходимые документы

При заключении договора купли-продажи от сторон потребуются следующие документы:

1. Удостоверения личности.
2. Правоустанавливающие документы на долю квартиры (подойдет выписка из Единого государственного реестра недвижимости).
3. Доверенности на имена представителей, участвующих в заключении договора.
4. Квитанции об оплате госпошлины и УПТХ (услуг правового и технического характера).
5. Документы, подтверждающие наличие обременений доли недвижимости.

Бумаги, имеющиеся у сторон в единичном экземпляре (кроме квитанций об оплате), подаются нотариусу в виде копий при обязательном предъявлении оригинала.

Расходы

За удостоверение сделки нотариус удержит с ответственного лица:

• госпошлину в размере 0,5 % от цены договора (в пределах 300–2 000 руб.);
• плату за предоставление услуг правового и технического характера — в зависимости от региона (тариф для Москвы — 5 000 руб.).

Обязанности за конкретным плательщиком устанавливаются договором. Им может быть покупатель, продавец либо они вместе в указанном соотношении.

Регистрация перехода права

Сам по себе заключенный договор не влечет за собой переход права собственности на недвижимость. Для этого требуется регистрация последствий купли-продажи в Росреестре.

Сторонам сделки необходимо:

1. Взять с собой подписанный и удостоверенный договор, паспорта и выписку из ЕГРН.
2. Явиться в орган госрегистрации (отдел Росреестра по месту расположения квартиры).
3. Написать заявление о регистрации перехода права собственности.
4. Оплатить госпошлину (2 000 руб.).
5. В назначенный день посетить отделение повторно для завершения регистрации.

Право собственности на момент окончания оформления и в дальнейшем будет подтверждаться выпиской из ЕГРН.

Сделки с несовершеннолетними и недееспособными

Если в качестве продавца, покупателя или одного из сособственников общей квартиры будет выступать несовершеннолетний или лишенный дееспособности гражданин, к осуществлению сделки в обязательном порядке привлекается его законный представитель.

Законный представитель — это совершеннолетний, полностью дееспособный человек, который в силу решения органа опеки и попечительства либо на основании родительских прав несет ответственность за благосостояние и соблюдение законных интересов своего подопечного или ребенка.

Родитель, попечитель либо опекун от имени несовершеннолетнего/недееспособного лица совершает юридически значимые действия: заключает сделки, отказывается от преимущественного права покупки и т. п.

Но, если предметом договора является отчуждение имущества социально уязвимого гражданина, его представителю необходимо заручиться разрешением органа опеки и попечительства. Только при таком условии сделка купли-продажи будет признана законной.

Осуществляется ли продажа доли квартиры без согласия других собственников? Ответ однозначно отрицательный — долевая форма собственности не накладывает подобных ограничений на своих участников. Однако интересы совладельцев общей жилплощади при продаже ее части должны быть учтены. В противном случае сделка не состоится либо будет признана незаконной в дальнейшем.

Хотите уберечь себя от необдуманных действий и продать долю квартиры на наиболее выгодных условиях? Вы можете сделать это с помощью наших юристов. Обратитесь к ним за бесплатной консультацией уже сейчас и в течение 5 минут вы получите ценную рекомендацию по своему вопросу.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как продать квартиру если два собственника и оба согласны (один против)

Продажа квартиры с двумя собственниками проводится в рамках ФЗ № 218 от 13.07.2015 г. Регулируется процесс статьями Гражданского Кодекса РФ:

1. права владения – ст. 247;
2. преимущественными привилегиями (правами) – ст. 250;
3. закрепление правил распределения долей – ст. 252.

К участникам сделки относятся лица, заинтересованные в купле/продаже всего жилого объекта, либо части. Выступать в роли покупателя может физическое или юридическое лицо, в роли продавца – собственник.

Нюансы продажи квартиры с несколькими владельцами

Причины появления статуса совместного владения недвижимым имуществом:

1. покупка на деньги нескольких физлиц;
2. приватизация на прописанных жильцов;
3. приобретение в брачном союзе;
4. присутствие нескольких наследников.

Виды:

При ДС (долевой форме собственности) права владельцев квартиры разделены на доли / части, которыми они владеют, и вправе реализовать другому заинтересованному лицу.Разделяют доли на:

• Идеальные – это не выделенные конкретно площади в жилом помещении, т.е. прописанные на бумаге: ¼ или ½. Не привязываются к месту, комнате, либо иной части.
• Реальные – выделенные и привязанные к комнате, либо иным помещениям. При реальном распределении кухня, коридор и санузел остаются в пользовании всех проживающих по принципу идеальных долей.

При СС (совместной форме собственности) разделение квартиры на части не предусматривается. Жилплощадь реализуется не по частям, как в ДС, а целиком. Требуется разрешение совладельца.

СС возможно перевести в долевую, если поделить площадь и выделить каждому конкретное количество квадратных метров.

С долевыми собственниками

При двух владельцах, имеющих доли, в роли продавца выступают оба, если говорится о продаже квартиры целиком. Когда совладелец желает реализовать свой надел, то разрешения второго не требуется.

При приобретении жилой площади в ДС, договор купли-продажи (ДКП) заключается единый, с внесением в него данных всех участников. В Росреестре регистрируются совместные права на жилплощадь, которую они вправе реализовать.

Отчуждение квартиры одним из совладельцев возможна при предоставлении нотариально заверенной доверенности от второго на право заключения ДКП самостоятельно.

С совместными собственниками

СС как правило оформляется при покупке недвижимости супругами. Им выдается одно свидетельство, в котором собственником указывают мужа или жену.

Квартира, купленная в браке – это совместно нажитое имущество и не важно, что оформлена на одного из пары. При реализации жилого объекта требуется согласие мужа/жены. В противном случае сделка признается недействительной.

Если продажа состоялась без уведомления и согласия второй стороны, то пострадавшее лицо вправе обратиться в судебный орган в течение года для возврата утраченного.

Покупателю следует заранее выяснить семейное положение продающей стороны, чтобы минимизировать риски. Согласие следует удостоверить нотариально для исключения в дальнейшем ненужных вопросов.

Покупка квартиры у двух собственников без полученного разрешения супруга(и) возможна, если:

1. составлен брачный контракт c прописанными правами супругов;
2. получена в наследство;
3. перешла по договору дарения.

Особенность совместного проживания в том, что оно подразумевает не только брачный союз. Поэтому при приобретении объекта недвижимости следует запросить письменное разрешение всех дольщиков, заверенное нотариусом.

Сколько договоров заключается

Заключать с каждым совладельцем ДКП не требуется. Достаточно одного соглашения с указанием всех участников сделки.

А вот количество экземпляров разное и зависит от количества вписанных в ДКП лиц.Пример:

1. со стороны покупателя – 1 человек;
2. со стороны продавца – 2 человека;
3. готовим три экземпляра ДКП.

Соответственно, если три собственника – 4 экземпляра.

При этом следует соблюдать формальности:

1. Если принято обоюдное решение о проведении сделки, то в договоре прописывают порядок оплаты дольщикам.
2. Удостоверяют документацию у нотариуса.

Согласно новым правилам отчуждения, ДКП оформляется в присутствии всех участников процесса и нотариуса. Без нотариального заверения зарегистрировать ДКП в Росреестре не получится.

Два собственника: плюсы и минусы при продаже

Преимущества:

1. использование части квартиры на усмотрение владельца:
   • реализовать;
   • подарить;
   • завещать;
   • сдавать;
2. только одно разрешение на проведение сделки;
3. использовать долю, как залог при оформлении ипотеки.

Недостатки:

• трудно продать только один надел жилого объекта.

Как продать квартиру, если несколько собственников

Оформление документации по продаже недвижимого имущества с двумя и более владельцами, проводится по схеме с соблюдением установленных правил:

1. Заинтересованное лицо (продавец) обязано известить о своем решении других совладельцев. Направляется письмо-уведомление с указанием конкретной цены и площади объекта. Можно разместить объявление на официальном портале Росреестра, либо вручить извещение через нотариуса.
2. На ответ дается месяц (30 календарных дней).
3. Если совладельцы принимают условия и соглашаются выкупить долю, то готовится ДКП.
4. Если получен отказ, то реализатор вправе оформить сделку с третьим лицом.

Не получив письменного согласия на принятие условий, изложенных в уведомлении, либо отказа от преимущественного права от совладельцев, продавец не вправе в течение установленного срока на ответ (30 дней) реализовывать долю.

Если дольщики не выкупают предлагаемую часть квартиры, то от них потребуется подписать нотариально заверенное разрешение на отчуждение.

Как продать, если один не согласен

Есть несколько вариантов реализации, если один против:

1. Возражение на отправленное письменное уведомление, считается отказом от покупки, а значит, и от преимущественных прав. Продавец вправе искать другого приобретателя на свою часть жилой площади.
2. Если письменного отказа не получить, то оформляется дарственная. Дарение разрешено по закону и не повлечет за собой рассмотрение дела в суде.

Если один из них несовершеннолетний

Реализация квартиры с совладельцем ребенком, регламентируется ст. 37 ГК. Так как несовершеннолетний не может по закону самостоятельно распоряжаться имуществом, то в процессе обязаны присутствовать и участвовать его законные представители.

Но одного родительского разрешения будет недостаточно. Заручаются согласием органов опеки и попечительства (ООП). Для разрешения необходимо представить в ООП:

1. банковское подтверждение, что на ребенка открыт счет, куда перечислят деньги;
2. согласие обоих родителей на реализацию доли;
3. доказательства, что условия проживания на новом месте будут не хуже прежних.

Если оба согласны

При обоюдном согласии составляется и заверяется договор купли-продажи.

Порядок проведения сделки будет отличаться от единоличной реализации. Оформление продажи одному покупателю осуществляется по двум долям.

При подписании ДКП у нотариуса обязаны присутствовать оба супруга или оба совладельца.

Форма договора – свободная, предусматривающая передачу денег:

1. по отдельности каждому продавцу, в соответствии с количеством проданных квадратных метров жилой площади;
2. перевод денег одному лицу, с дальнейшим самостоятельным распределением участниками процесса.

Как проходит продажа квартиры, если два владельца

Продать часть недвижимости может любое физическое или юридическое лицо. Размер выделенной доли при этом роли не играет. Реализовать свою часть можно:

1. совладельцу;
2. иному физлицу или компании.

Продавец вправе отдать принадлежащие ему квадратные метры в квартире кредиторам.

По решению суда, когда речь идет о непогашенных займах, реализация имущества с торгов проводится без согласия хозяина и дольщиков.

При продаже недвижимости с двумя собственниками, сначала получают согласие второй стороны. Законом предусмотрен порядок получения письменного отказа или согласия на покупку продаваемой доли, в силу преимущественного права.

Схема реализации жилплощади:

1. Заключение ДКП, с указанием:
   • сведений о продавцах;
   • размеров продаваемых долей;
   • описания реализуемого объекта;
   • стоимости.
2. Посещение нотариуса и заверение ДКП.
3. Составление передаточного акта с подписями всех участников процесса.
4. Регистрация ДКП и оформление прав на нового владельца с уплатой госпошлины и налогов.

Какие документы нужны

Для регистрации в Росреестре:

1. паспорта участников;
2. документы, подтверждающие право собственности на продаваемую квартиру (свидетельство);
3. заявление от продавца по установленной форме;
4. заявление от совладельца на внесение изменений права собственности, если доли распределены поровну;
5. судебное решение, либо соглашение о выделении части жилого помещения;
6. разрешение органов опеки, если второй собственник – несовершеннолетний;
7. доверенность, если в роли покупатели или продавца выступает доверенное лицо;
8. ДКП.

Реализовать долевую недвижимость без ЕГРН выписки по действующим правилам российского законодательства не получится – предоставление справки является обязательным условием для проведения сделки.

В ЕГРН справке содержится актуальная информация о собственниках и их правах на квартиру. Для заключения ДКП на жилую площадь:

• не наложен арест;
• нет обременения;
• отсутствует запрет на реализацию.

Нотариус обязан проверить вместе с продавцом и покупателем достоверность представленной документации и полноту информации об объекте. После тщательной проверки удостоверить соглашение купли-продажи.

Образец договора купли-продажи с двумя собственниками

Скачать: Бланк ДКП с долевым владением.doc

Скачать: Бланк ДКП с совместным владением.doc

Как проходит подписание и регистрация

Оформление продажи долевой или совместной собственности по новым правилам проводится в присутствии нотариуса, удостоверяющего сделку.

В {banner_year} году невозможно пройти регистрацию отчуждения доли без нотариального заверения. Правило введено для недопущения ущемления прав отдельных групп собственников, к которым относятся:

1. дети, не достигшие совершеннолетия;
2. недееспособные граждане.

Оплату услуг нотариуса берут на себя продавцы, разделяя всю сумму соразмерно долям. В случае совместной собственности расходы делятся поровну.

Примерные расходы:

1. 0,3% от реализуемой доли по кадастровой оценке + 3000 р. за работу;
2. заверение ДКП – 5000 р.;
3. госпошлина – 2000 р.

В зависимости от региона стоимость услуг может измениться (кроме госпошлины).

Заключив ДКП, права собственника переходят к новому владельцу. Последний этап – регистрация сделки в Росреестре и внесение записи о новом собственнике.

После внесения данных в базу оформляется выписка из ЕГРН, подтверждающая переход права на квартиру к покупателю.

Получить документ собственника можно:

1. на следующий день при электронной регистрации;
2. на четвертый день, если бумаги оформлены и удостоверены нотариусом;
3. на шестой день, если документация сдана лично продавцами или покупателем.

Можно ли и как продать долю в квартире без согласия других собственников в 2021 году?

Часто соглашение о продаже заключается не на целую квартиру, а на часть помещения. В этом случае важно соблюсти интересы других владельцев. Приходится решать проблемы, связанные с оформлением документации и извещением собственников долей. Иначе сделка может быть оспорена признана недействительной.

В статье рассмотрим, что представляет собой долевая собственность на жилое помещение, можно ли ее продать без согласия совладельцев, кто обладает преимущественным правом, как правильно заключить соглашение о купле-продаже.

Что представляет собой долевая собственность на квартиру?

Долевая собственность подразумевает под собой, что недвижимость принадлежит двум лицам и более. Доля каждого владельца выражена в виде процентного отношения от общей площади. Самый популярный вариант – распределение собственности в равных долях.

Долевая собственность на жилой объект недвижимости возникает в результате совершения заинтересованными лицами различных сделок, в которых участвует больше двух лиц. Владельцы сами выбирают данный вид владения и распределяют между собой доли в праве на жилье. В практике встречаются следующие ситуации:

• Члены одной семьи приватизировали жилье в долевую собственность;
• Супруги разделили жилье на основании нотариального брачного соглашения или судебного решения;
• Несколько человек унаследовали жилую недвижимость по завещанию или закону.

Раздел совместной собственности на доли производится как по взаимному соглашению совладельцев, так и в судебном порядке. Если состав семьи увеличился (например, в связи с появлением детей), суд может пересмотреть свое решение в пользу одного из владельцев.

Пример 1. Супруги Степановы Е.А. и С.В. приватизировали муниципальную квартиру, находящуюся у них в социальном найме. Вместе с ними проживает несовершеннолетний сын Степанов А.А.

При регистрации в Росреестре права собственности недвижимость поделена на три равные доли, составляющие 1/3 от общей площади. В Росреестр внесены сведения о трех собственниках: Степанове Е.А., Степановой С.В. и Степанове А.А.

На каждого из них выдана выписка из ЕГРПН.

Какие ограничения накладывает долевая собственность?

Обладатели долей имеют равные права на пользование помещением. При этом они должны соблюдать следующие ограничения:

• Не нарушать интересы прочих собственников;
• Перед тем, как реализовать свою часть жилья, уведомить об этом других владельцев.

Названные ограничения не лишают собственника права искать покупателей и определять с ними условия контракта о купле-продаже.

Пример 2. Четырехкомнатная квартира является долевой собственностью супругов Антонова Е.И. и Антоновой И.А. После расторжения брака бывшая жена решила реализовать свою долю. Перед заключением сделки она направила письменное извещение в адрес Антонова Е.И. Он выкупил долю, воспользовавшись преимуществом на покупку.

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?

Совладельцы имеют приоритет в покупке части имущества перед остальными лицами (статья 250 ГК РФ). Поэтому многие отказываются от таких сделок. Ведь для их совершения нужно получать согласие других собственников.

Если титульные владельцы решат воспользоваться привилегией выкупа, доля передается следующим образом:

• Один совладелец покупает часть жилого помещения, его доля увеличивается;
• Несколько совладельцев приобретают долю и определяют, на сколько увеличатся их части в праве на объект недвижимости.

Продать долю без согласия других собственников можно только в двух случаях:

1. После отправки уведомления о продаже прошел месяц, однако остальные владельцы никак на него не отреагировали. Продавец подписывает соглашение о купле-продаже с любым лицом.
2. Другие собственники отказались от преимущественного права на покупку в письменном виде. Доля продается любому покупателю до истечения 30 дней.

Если преимущественное право будет нарушено, любой совладелец вправе в течение трех месяцев обратиться в судебную инстанцию с требованием о передаче ему прав и обязанностей покупателя.

Пример 3. Савельева А.А. обратилась в суд с иском к Леонтьевой И.И., в котором просила перевести на нее права и обязанности покупателя на долю в общей долевой собственности. Указала, что является совладельцем коммунальной квартиры.

Она узнала, что ответчик продает комнату, и обратилась к нотариусу. Вместе с ним составила заявление о согласии на приобретение доли. Однако Леонтьева И.И. уклонилась от подписания контракта о купле-продаже и продала долю другому лицу. Суд установил, что Савельева А.А.

дала согласие на покупку, однако не уложилась в месячный срок. Она не совершила действия, направленные на приобретение имущества. Истец должен был внести необходимую сумму на депозит нотариуса или передать Леонтьевой И.И.

По этой причине в иске было отказано (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 04.12.2018 года № 33-24735/2018).

Как продать долю в квартире без согласия других владельцев: пошаговая инструкция

Процедура реализации доли в квартире отличается от сделок, предметом которых является целый объект недвижимости. Рассмотрим пошагово, как правильно заключить договор, чтобы его нельзя было оспорить.

Шаг 1 – Выделение доли в квартире

Если общая собственность не поделена между владельцами, то необходимо выделить долю в квартире. Сделать это можно двумя способами:

1. По соглашению с другими собственниками. Составляется соглашение и заверяется у нотариуса. Затем право собственности на долю регистрируется в Росреестре.
2. По судебному решению. При отказе других владельцев производить раздел следует обратиться в суд с иском. Право собственности на долю регистрируется на основании судебного акта.

В результате гражданин становится владельцем части имущества. Если право собственности на долю уже оформлено, этот этап можно пропустить.

Шаг 2 – Уведомление других владельцев о продаже доли

Продажа доли без согласия других собственников законом не разрешена, поэтому нужно уведомить их о планируемой сделке. Извещение оформляется в письменном виде и должно содержать обязательную информацию:

• Общие условия сделки;
• Стоимость доли;
• Предложение воспользоваться преимущественным правом на покупку;
• Просьбу дать письменный отказ в случае отказа от преимущественного права;
• Срок для принятия решения (не меньше одного месяца).

Уведомление необходимо направить способом, позволяющим установить факт вручения.

Скачать образец уведомления о продаже доли

Другие собственники вправе заявить о своем решении сразу, не дожидаясь истечения месячного срока. В случае, когда кто-то из них заявил намерение купить долю, сделка оформляется с ним.

Если в течение месяца никто из совладельцев не отреагировал на уведомление, продавец вправе приступить к оформлению договора купли-продажи с третьим лицом без согласия второго собственника.

Рекомендуем воспользоваться помощью нотариуса, который поможет подготовить уведомление. При отказе других владельцев от получения извещения он составит документ об уклонении от получения корреспонденции. Он приравнивается к надлежащему уведомлению.

Шаг 3 – Заключение договора

После решения вопроса с преимущественным правом продавец согласовывает с покупателем условий договора. Он составляется в соответствии с требованиями главы 30 ГК РФ. В контракт нужно внести обязательную информацию:

• Сведения о сторонах (ФИО, адреса, контакты, паспортные данные);
• Описание предмета сделки (площадь, размеры доли, кадастровый номер, адрес объекта недвижимости);
• Стоимость;
• Условия оплаты;
• Дату заключения.

Предлагаем воспользоваться образцом договора, разработанным нашими юристами.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

Если при составлении договора возникли сложности, рекомендуем обратиться за консультацией к профессиональному юристу. Он подскажет, как правильно описать предмет сделки.

Шаг 4 – Удостоверение договора у нотариуса

Сделки с долями в квартире обязательно удостоверяют у нотариуса. Поэтому стороны соглашения обращаются в нотариальную контору. Помимо договора потребуется предоставить:

• Паспорта;
• Выписку из ЕГРН на объект недвижимости;
• Уведомление, направленное другим совладельцам;
• Доказательства получения уведомления другими собственниками.

После проверки документов нотариус заносит сведения в нотариальный реестр и проставляет на договоре удостоверяющую надпись.

Шаг 5 – Регистрация права собственности на долю в Росреестре

В завершение сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре. Стороны оплачивают госпошлину и подают заявление. К нему прикладывают пакет документации:

• Договор;
• Технический и кадастровый паспорт;
• Удостоверение личности;
• Выписку из ЕГРН.

Сумма госпошлины для каждой стороны составляет 2 000 руб.

Собственнику на руки выдается выписка из ЕГРН о переходе к нему права на часть недвижимости.

Юридическая помощь при продаже доли в квартире без согласия других собственников

На практике могут возникнуть сложности при реализации доли в жилой недвижимости, когда одним из совладельцев является несовершеннолетний ребенок или недееспособное лицо.

Поэтому желательно тщательно продумать все этапы совершения сделки, чтобы не нарушить права других собственников. Во избежание ошибок обратитесь за помощью к профессиональному юристу.

Получите бесплатную консультацию у специалистов нашего сайта. Свяжитесь с нами прямо сейчас!

Как продать долю в квартире. Инструкция

Вместе с юристами разбираемся, можно ли продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, и что делать, если другие собственники против

Pixel-Shotshutterstock

«Продаю долю в квартире», — на сайтах по поиску недвижимости можно встретить множество таких предложений. Одни предлагают 1/3 в квартире, другие — 1/10. Сами доли в квартире образуются из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры дарят.

В результате у квартиры оказывается несколько хозяев. Они могут все проживать в одной квартире, бывают ситуации, когда доля не позволяет подселиться в квартире. Часто владельцы большей доли выкупают меньшие у других собственников.

Нередко продажа доли в квартире приводит к конфликтам и судебным спорам.

Вместе с юристами разбираемся, можно ли продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, и что делать, если другие собственники против.

Продать квартиру полностью

Продать целиком квартиру, которая находится в долевой собственности, можно только при согласии всех совладельцев.

Поэтому первое, что нужно сделать в таком случае, это прийти к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246 Гражданского кодекса), рассказал нотариус, член Федеральной нотариальной палаты Сергей Поляков.

Если соглашение участников достигнуто, то стороны могут продать квартиру. Сейчас подобные сделки можно совершать как в простой письменной, так и в нотариальной форме. Однако юристы советуют обращаться за помощью к нотариусу, поскольку его привлечение дает сторонам гарантии и преимущества.

«Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности и юридической чистоты сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение.

Кроме того, если по вине нотариуса кому-то из участников сделки был причинен ущерб, то нотариус в полной мере его возмещает», — отметил эксперт.

Если соглашение участников общей долевой собственности о продаже квартиры не достигнуто, то продать квартиру не получится. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из собственников. В этом случае участник долевой собственности может продать только ту долю в праве общей собственности, которая принадлежит ему.

Продать долю в квартире

Владелец доли в квартире может распоряжаться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, отдать в залог (ст. 250 Гражданского кодекса).

Для продажи доли законом предусмотрен особый порядок — преимущественное право покупки.

Это значит, что в первую очередь нужно предложить свою долю выкупить другим собственникам квартиры, пояснила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.

Преимущественное право покупки доли квартиры — это право выкупа доли собственника в квартире другими сособственниками, прежде чем он продаст ее постороннему человеку. То есть прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить ее своим соседям в квартире на тех же условиях, в частности — по той же цене.

Для этого продавец доли должен сообщить о продаже постороннему лицу в письменной форме, указав цену и другие условия продажи. Если совладельцев несколько, письменное извещение надо отправить каждому персонально. Для этого нужно соблюсти ряд условий:

• данное извещение должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников;
• обязанность продавца уведомить других участников долевой собственности о продаже своей доли считается исполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения;
• уведомление о продаже своей доли одним участником долевой собственности не может считаться доставленным другому участнику, если оно не было вручено адресату по независящим от него обстоятельствам.

«Получивший предложение о покупке доли сособственник должен отреагировать на него в течение месяца — принять или отклонить. Молчание в данном случае рассматривается как отказ. Если остальные участники долевой собственности откажутся от преимущественного права покупки доли, то в таком случае можно продать ее постороннему лицу», — сказала Ольга Эттлер.

Продать долю в праве общей собственности стороннему лицу до истечения этого срока (одного месяца) можно, если все остальные участники долевой собственности подпишут официальный отказ от приобретения доли.

Выделенная доля

Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.

«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.

Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.

«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников.

Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере.

Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.

Резюме экспертов

Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.

«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.

Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.

Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.

Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.