При оформлении договоров купли-продажи часто возникает вопрос о внесении задатка. Это условие может прозвучать со стороны продавца либо покупателя, но цель предварительной передачи определённой суммы одна: подтвердить намерения.
В некоторых случаях одна из сторон отказывается от покупки, и внесённый задаток становится объектом судебных споров. В частности, покупатель требует вернуть деньги, продавец отказывается это сделать.
Попробуем разобраться, кто прав в таких ситуациях.
Когда необходимо внесение задатка
Определение задатка раскрывается Гражданским Кодексом РФ. В частности, статья 380 указывает, что задатком считается некоторая сумма, которая передаётся одной из сторон договора в счёт будущих платежей. По сути, задаток становится свидетельством заключения договора и гарантом выполнения его условий.
Если говорить о конкретике, задаток часто применяется для сделок с недвижимостью, транспортными средствами, земельными участками. Передавая условленную сумму, покупатель обретает уверенность, что собственник недвижимости перестанет искать других клиентов. Продавец вместе с задатком получает гарантии, что покупатель не откажется от покупки квартиры.
Разумеется, передача задатка не даёт абсолютных гарантий, поэтому каждая из сторон может нарушить условия предварительного соглашения. Однако, здесь существует нюанс: за несоблюдение договора нарушитель несёт материальную ответственность. Благодаря этой особенности, правовые отношения между участниками договора становятся стабильнее.
Важно! Величина задатка действующим законодательством не регулируется, поэтому сумма устанавливается продавцом или согласовывается между участниками сделки. Здесь нужно также указать, что любая сумма по договору должна быть согласована сторонами. В противном случае договор невозможно будет заключить на законных условиях. Продавец может только предложить такой вариант. Но покупатель не обязан на него соглашаться.
Статья 380 Гражданского кодекса РФ «Понятие задатка. Форма соглашения о задатке»
Разница между авансом и задатком
Эти определения часто путают. В обоих случаях, речь идёт о денежном взносе, который уплачивается продавцу до момента передачи товара покупателю. Однако с юридической точки зрения, разница между этими понятиями огромна.
В частности, если обратиться к п.2 ст. 380 ГК РФ, можно заметить, что передача задатка всегда подтверждается письменным соглашением. Это обязательное условие, которое не зависит от суммы передаваемых средств. Если договорённость в письменной форме отсутствует, платёж признаётся авансовым.
Второе отличие — авансовый платёж не становится гарантией соблюдения заключённого договора. По своей форме, это предварительная оплата товаров или услуг, которая не требует дополнительного письменного соглашения помимо договора купли-продажи.
Третье отличие — аванс всегда возвращается покупателю, при этом продавец освобождается от ответственности. С задатком такой фокус не пройдёт. Статья 381 п.2 указывает, что если условия договорённости нарушает человек, внесший задаток, деньги остаются у получателя. Когда сторона, получившая задаток, отказывается от выполнения обязательств, средства возвращаются вдвойне.
Статья 381 Гражданского кодекса РФ «Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком»
Условия возврата
Учитывая, что задаток является обеспечением условий сделки, вернуть внесённую сумму крайне сложно. Однако существует ряд условий, позволяющих это сделать на законных основаниях. Например:
- письменное соглашение отсутствует (в таком случае будет проблематичен возврат денег, если вторая сторона отказывается их вернуть добровольно, поскольку необходимо будет предоставить суду иные доказательства передачи денег) или составлено с нарушениями — переданные средства признаются авансовым платежом и возвращаются несостоявшемуся покупателю;
- сделка вызывает опасения — если покупатель заподозрит мошенническую схему, он вправе отказаться от исполнения условий договора, и вернуть задаток в судебном порядке;
- продавец отказывается от сделки самостоятельно — это считается условием нарушения договора, поэтому задаток возвращается покупателю;
- обоюдное соглашение — возврат задатка при неисполнении обязательств может предусматриваться условиями заключённого договора;
- условия сделки нарушены по независящим от участников договора обстоятельствам — тяжёлое заболевание, стихийные бедствия и т. д.
Отметим, что некоторые покупатели, решившие отказаться от сделки и планирующие вернуть внесённый задаток, пускаются на хитрость. К продавцу обращается знакомый, предлагающий заключить сделку на более привлекательных условиях. Здесь существует вероятность, что погнавшись за прибылью, продавец сам предложит расторгнуть сделку.
Возврат вдвойне
Этот порядок предусмотрен п.2 ст. 381, где прямо отмечено, что если условия договора нарушены стороной, получившей задаток, средства возвращаются в двойном размере. Кроме этого, нарушитель должен компенсировать убытки, причинённые несоблюдением соглашения. Например, стороны оформляют договор о купле-продаже гаража. Покупатель внёс задаток, но пока собирал оставшуюся часть суммы, продавец заключил сделку с другим человеком, предложившим большую сумму.
Покупка квартиры: особенности возврата
Если сделка срывается по вине продавца, он обязан вернуть покупателю полученный задаток в двойном размере. Возврат задатка, если условия не соблюдаются покупателем, невозможен. Единственное исключение — если человек, внесший задаток, столкнулся с «серой» продажей и не собирается продолжать сделку с мошенником, однако это обстоятельство придётся доказывать в суде.
Какие гарантии даёт расписка
Письменная договорённость о передаче денежных средств в качестве задатка должна содержать следующие пункты:
- паспортные данные и адреса участников;
- точное описание объекта договора купли-продажи;
- сумма: цифрами и прописью;
- сроки для завершения сделки;
- подписи заинтересованных лиц.
Помимо общих условий возврата, предусмотренных статьей 381 ГК РФ, вернуть внесённый задаток можно на следующих основаниях:
- в договоре купли-продажи указана недостоверная информация;
- отсутствует чёткое описание объекта сделки, что вызывает двоякое толкование условий.
Задаток и предварительный договор
Предварительный договор купли-продажи — это письменная договорённость о намерениях сторон. В частности, здесь прописываются основные условия, например, порядок взаиморасчётов, сроки совершения сделки и окончательная стоимость имущества.
В тело письменного договора можно внести условия возврата внесённого задатка. Если такой договорённости нет, при расторжении договора средства возвращаются на общих основаниях.
Возврат задатка на аукционах
Перед началом торгов все участники вносят задаток, который является гарантом совершения покупки победителем аукциона. Если победитель отказывается от покупки лота, задаток остаётся организаторам мероприятия. Возврат задатка предполагается в двух случаях:
- всем участвовавшим, но проигравшим торги;
- организаторы отменили аукцион.
Невозможность возврата
Если покупатель отказывается исполнять взятые согласно договору обязательства, вернуть внесённые в качестве задатка средства он не сможет.
Судебная практика
Если продавец отказывается возвращать задаток, хотя сделка сорвана по его вине, необходимо обращаться в суд. К исковому заявлению истца прилагаются все документальные свидетельства, подтверждающие вину ответчика. Если суд сочтёт их убедительными, решение выносится в пользу истца. В этом случае, взыскание средств производится в принудительном порядке. Здесь нужно учесть, что если ответчик сошлётся на тяжёлое материальное положение, необходимая сумма будет выплачиваться частями, поэтому процесс возврата заметно затянется.
Посмотрите видео о задатке при покупке квартиры
Возвращается задаток или нет: по договору и по расписке, действия в случае отказа возврата | Права потребителя в 2021 году
Задаток — форма предварительного платежа, применяемая в ситуациях, когда заключение основной сделки пока что невозможно по тем или иным причинам. Заключенное сторонами соглашение обязывает впоследствии исполнить основной договор, касающийся продажи имущества или оказания услуг.
Задаток всегда выражен в денежной форме, а его передача является способом гарантии, предохраняющей участников от неисполнения своих обязательств контр-агентом.
Что такое задаток?
Юридическое понятие, данного вида передачи денег, формулируется в Гражданском кодексе РФ. Статьей 380 уточняется, что задаток — денежная сумма, передающаяся одной стороной другой в качестве предварительного взноса из причитающейся по письменному соглашению полной суммы оплаты.
Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-45-06 Москва; +7 (812) 467-35-49 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-10-92 Бесплатный звонок для всей России.
Задаточная выплата является обоюдным способом обязательств для исполнения полноценного договора между сторонами.
Передача денег всегда сопровождается заключением письменного договора, в котором указывается форма (задаток), стороны, предмет и размер переданной денежной суммы.
Нотариального оформления документа не требуется, однако в его названии и в тексте должно указываться понятие задаток, в ином случае будет считаться, что стороны заключили договор аванса, который влечет иные обязательства.
Устные договоренности или письменное оформление с несоблюдением юридических норм не признается задатком, а сам взнос, скорее всего, будет признан авансовым.
Альтернативой письменному договору является расписка в получении денег, которая пишется от лица, получившего плату. В расписке также указываются стороны, предмет обязательств и размер взноса. В расписке обязательно указание того, что финансовый взнос является задатком.
Отличия от аванса и залога
Юридическое понятие аванс в российском законодательстве не употребляется, однако в практической плоскости аванс и задаток — близкие, но не тождественные термины.
Аванс также является предварительной выплатой перед передачей имущества, оказанием услуг или выполнением работ. Однако он не является формой обеспечения обязательств и всегда может быть возвращен или быть истребован обратно без каких-либо последствий для сторон. Внесение авансовой выплаты не обязывает стороны к совершению сделки.
Залог является формой обеспечения обязательств по договору. Однако он не относится к предварительному взносу и оформляется отдельным соглашением. Если задаточный взнос выражается в денежном эквиваленте и не может превышать размер основной суммы, то залогом обычно является имущество, стоимость которого равна или больше стоимости предмета договора.
Обычно договор залога заключается в качестве обеспечения кредитного договора, например, при ипотеке.
Таким образом, аванс является предварительным платежом, не обеспечивающим выполнение договора, а залог — форма обеспечения обязательств, не являющаяся предварительным взносом.
Гк рф о возвращении задатка
Возвращение регулируется ст. 381 ГК РФ «Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком». Согласно статье, возврат уплаты осуществляется следующим образом:
- если контракт расторгнут по вине стороны, внесшей задаток, то он остается у контр-агента;
- если виновником является сторона, принявшая оплату, то она обязуется вернуть взнос в двойном размере;
- если договоренность расторгнута по согласию сторон или из-за «форс-мажора», то сумма возвращается в одинарном размере.
Когда возвращается задаток?
Задаточный взнос может вернуться передавшему его лицу в двух случаях:
- сделка сорвана по вине лица, получившего денежный транш;
- срыв сделки был совершен по независящим от обеих сторон причинам.
В последнем случае применяется понятие непреодолимой силы, из-за которой стороны не смогли исполнить свои обязательства.
Так называемый «форс-мажор» не зависит от воли участников и не является проявлением их намерений. Таким обстоятельством, например, признается разрушение жилого помещения в результате стихийного бедствия.
Если за квартиру был внесен задаточный взнос, то он передается обратно покупателю в одинарном размере.
Также деньги должны быть возвращены лицу, совершившему выплату, в ситуациях, когда противоположная сторона добровольно отказывается от своих обязательств, прописанных в тексте, либо меняет условия соглашения.
Например, подняв цену квартиры, продавец нарушает условия договора, что позволяет покупателю расторгнуть предварительный договор.
Так как в этой ситуации отказ был произведен по вине исполнителя или продавца, то он обязан вернуть финансовое обеспечение в двойном размере.
Когда не возвращается?
Задаточный платеж не возвращается покупателю/заказчику в ситуациях, когда он отказывается от своих обязанностей, указанных в тексте соглашения.
При таких обстоятельствах виновником срыва сделки/договора является покупатель/заказчик.
Так как задаточная выплата является формой обеспечения обязательств по письменному договору, то все переданные деньги остаются у контр-агента (продавца/исполнителя).
Возврат задатка по расписке
Расписка в получении денежных средств — один из вариантов оформления задаточного платежа. В тексте обязательно указывается, что деньги передаются в качестве задатка по исполнению какого-либо соглашения. Документ должен содержать следующие реквизиты:
- паспортные данные обеих сторон;
- адрес регистрации;
- предмет, за который передаются деньги (автомобиль, объект недвижимости и т. д.);
- точную стоимость предмета;
- точный размер передаваемых средств (в числовом и буквенном выражениях);
- сроки заключения и исполнения намерений;
- подписи контр-агентов.
При соблюдении юридической формы составления и подписания расписки она признается полноправным договором и влечет полную правовую ответственность сторон в суде. В тексте не обязательно указывать штрафные санкции сторон, так как само по себе понятие «задаток» уже предусматривает таковые для всех участников.
По договору
- наименование документа (договор задатка);
- точные паспортные данные контр-агентов;
- предмет договора;
- юридическое действие с предметом (купля-продажа, аренда, исполнение услуги и т. д.);
- ответственность сторон;
- условия возвращения задатка;
- подписи с расшифровкой.
Так как письменный контракт является развернутой формой, то стороны могут указать особые условия для возвращения задатка либо указать, что деньги должны быть возвращены на основаниях, предусмотренных законодательством. Заключение соглашения не препятствует сторонам в указании особых условий: штрафов за неисполнение или неустоек.
Действия в случае отказа в возврате задатка
В случае отказа противоположной стороны вернуть задаточный взнос, участник, внесший денежные средства, вправе требовать их возврата исключительно в судебном порядке.
Обращения в полицию или в другие инстанции, скорее всего, не принесут нужного результата. Дела о финансовых спорах частных лиц рассматриваются судами общей юрисдикции.
Подать иск можно только по истечению даты, указанной в договоре или расписке.
После подачи судебного иска суд рассмотрит дело и вынесет определение.
Если судьей будет установлено, что срыв соглашения произошел по вине лица, получившего предварительную выплату или из-за препятствий непреодолимой силы, то вероятнее всего, будет вынесено решение о возвращении денег. Если же суд установит, что сделка сорвана по вине участника передавшего средства, то задаток останется у противоположной стороны.
Задаток возвращается в двойном размере
Возврат удвоенной суммы предусматривается в тех случаях, когда виновником срыва сделки является сторона, получившая взнос в качестве финансового обеспечения.
В такой ситуации участник, внесший задаточную выплату, вправе требовать возвращения всей суммы задатка в двойном размере.
Такая мера применяется по причине того, что при подписании соглашения обе стороны должны рисковать потерей денежных средств в равной степени.
Задаток при покупке квартиры: возвращается или нет?
Отказ продавца от выполнения договора обязывает его вернуть деньги в двойном размере. Если сделка сорвалась по форс-мажорным обстоятельствам (например, продавец умер), то возвращается лишь переданная сумма.
Возвращается ли задаток победителю и проигравшему в аукционе?
Проведение аукционных и конкурсных торгов часто сопровождается предварительным внесением средств в качестве обеспечения намерений участника аукциона. Согласно ст. 448 ГК РФ задаточный платеж возвращается участнику:
- в случае участия, но поражения в торгах;
- в случае отмены аукциона.
Срок возврата взноса — 20 календарных дней с момента проведения или отмены аукциона.
Денежные средства, внесенные победителем, учитываются в качестве предварительного взноса по предмету торгов. Если победитель отказался от оплаты полной стоимости, то задаточный платеж остается у организаторов.
Нюансы
Стороны могут отказаться от выполнения условия договора о задатке, если контр-агент изменил критерии проведения купли-продажи. Если нарушаются сроки совершения сделки, обстоятельства (повышена цена), предмет соглашения был изменен (например, продаваемый автомобиль попал в аварию), то любая из сторон может потребовать расторжения договоренности и оплаты своих обязательств контр-агентом.
Что бы гарантировать возврат денег, необходимо доказать виновность противоположной стороны в срыве сделки. Например если продавец повысил стоимость недвижимости или не явился на подписание документов, то желательно позаботиться о доказательствах вины продавца — взять справку в отделе регистрации о не заключении сделки, привлечь свидетелей и т. д.
Возврат предоплаты при отказе от покупки: закон о задатке
При осуществлении сделки по продаже недвижимости или по ее аренде используется такое понятие, как залог (или задаток).
Собственник получает часть суммы, предоплата становится гарантией того, что сделка будет завершена. Оплата задатка является добровольным действием, которое уже стало нормой при проведении самых разных сделок по имуществу.
Продавец знает преимущества получения части денег до подписания договора, а вот покупателю интересно, возможен ли возврат предоплаты при отказе от покупки. Ведь за время, которое проходит между подписаниями предварительного и основного договора по сделке, могут произойти разные события.
ВНИМАНИЕ! Меняется финансовое состояние покупателя или меняются его планы – все это вызывает желание вернуть аванс.
Тем, кто планирует серьезную покупку – приобретение дома, квартиры, участка земли – стоит знать, задаток возвращается или нет. Это позволит действовать более взвешенно и продуманно.
Отличие от аванса
Для юристов такие понятия, как «задаток», «аванс» имеют разную правовую силу. Аванс связан с платежной функцией, он выступает как часть оплаты за покупаемое имущество.
ВНИМАНИЕ! В случае отмены сделки аванс возвращается.
А залог связан еще и с обеспечительной функцией. Его передача – это гарантия того, что сделка будет совершена, обе стороны не откажутся от своих обязательств. В случае отказа выполняются стандартные действия по отношению к каждой.
Нет гарантии того, что внесенный залог будет покупателем возвращен при отказе покупателя от своих намерений, по общепринятым нормам задаток чаще всего остается у продавца.
Если покупатель хочет обезопасить свои финансы и не терять средства при изменении своих обстоятельств, ему нужно в предварительном договоре указать обязательность возврата залога. Продавец в таком случае решает, устраивают его такие условия сделки или нет.
Внесение и возврат
Сделки по продаже жилой недвижимости, транспортного средства, земельного участка всегда забирают много времени, усилий на поиски выгодного покупателя и продавца.
Поэтому продавец, а также и будущий собственник имущества, хотят обезопасить себя от напрасно потраченных усилий. Традиционно гарантией такой безопасности является внесение залога при покупке квартиры или другого дорогого объекта.
Задаток говорит о том, что покупатель хорошо обдумал свои намерения и желает обезопасить себя от конкурентов, а в случае отказа от сделки продавец будет иметь некоторую компенсацию.
Внесение задатка обычно выполняется по предварительному договору, в нем указывается сумма внесенных средств, возвращение или невозвращение в случае, если покупатель отказался от приобретения имущества. Отказаться может и продавец, в таком случае залог возвращают обязательно, как правило, в двойном размере.
Если нет точной уверенности в том, что сделка состоится, объект покупки выбран правильно, лучше подождать с подписанием договора или оговорить в нем возможность передачи задатка покупателю.
Требования
Как вернуть за квартиру задаток? Есть условия, при которых можно покупателю реально получить задаток, который он внес в счет оплаты за дом, участок, автомобиль. Задаток чисто условно считается гарантией того, что ни покупатель, ни продавец не откажется от запланированной сделки.
Но нередко возникают случаи, которые не вписываются в схему традиционных отношений при осуществлении имущественных сделок. И возникают отказы от договора по купле-продаже покупателя или того, кто намерен продать имущество. Играет роль человеческий фактор, индивидуальные обстоятельства, предварительная договоренность.
По правилам при отказе покупателя залог остается у продавца, при его намерениях отменить сделку – задаток должен вернуться потенциальному покупателю в двойном размере.
Две стороны могут договориться о других условиях предварительного документа по сделке, учитывая их отношения, риски, другие моменты.
Нет строгого требования к выплате залога и нет строго требования к его возврату.
ВАЖНО! При передаче задатка обязательно нужно потребовать от продавца расписку, составленную по всем правилам данного документа.
В расписке указываются данные обеих сторон, предмет сделки. Точно нужно указать сумму задатка (письменно в том числе). В этой бумаге также говорится о дате подписания главного договора. Заверяется расписка подписями сторон.
Расписка должна сохраняться покупателем до подписания основного договора. Иногда деньги хранят у себя агентства, которые занимаются сделкой, при подписании договора они отдают из продавцу. Это зависит от договоренности сторон.
Законодательство
Указывает на необходимость возврата покупателю залога в двойном размере ГК РФ. По данному документу продавец, отменивший продажу своей недвижимости, должен компенсировать покупателю его временные и моральные затраты. Ведь за это время он мог приобрести уже другое имущество.
Но другая сторона сделки не получает своих денег обратно, если она отменила подписание договора. Хотя есть несколько исключений, предусмотренных законом. Все они говорят об индивидуальном подходе к ситуации, объективной оценке сложившихся обстоятельств:
- Покупатель может отменить свое решение из-за обстоятельств, связанных с самой сделкой, с недвижимостью. Он может сомневаться в том, что имущество оценено объективно, в том, что продавец не мошенничает при проведении сделки. В таком случае невозвратный залог должен быть отдан покупателю.
- Получает покупатель свои деньги, к тому же в двойном размере, если продавец отказался от продажи. Он получает свои деньги и еще компенсацию от продавца.
- Согласно статьи 381 ГК задаток может быть возвращен, если сделка не проводится до конца по обоюдному согласию. Такие отношения могут складываться между деловыми партнерами или родственниками, которым не сложно договориться об учете интересов обеих сторон.
- Вернуть задаток реально и в том случае, если соглашение о нем было составлено неправильно, с нарушением юридической терминологии или других аспектов. В таком случае важно доказать неправильное оформление, особенно, если дело дойдет до суда.
Слова «задаток» и «залог» используются в сфере операций с недвижимостью часто и, как правило, в отношении одного и того же действия. Но есть важный нюанс употребления таких выражений, который может выплыть в ходе судебного разбирательства между сторонами сделки.
ВНИМАНИЕ! Деньги, которые потенциальный покупатель дает продавцу как гарантию подписания договора, могут быть только задатком.
Именно так нужно обозначить средства в расписке и в соглашении по задатку.
Продажа недвижимости через аукцион
Возвращается ли залог за имущество, которое продается на аукционе. В этом вопросе правовая точка зрения более точная и определенная, существует даже закон о задатке на аукционе. Это Постановление Правительства под номером 8 от 12.01.06.
Постановление регулирует все вопросы, связанные с имущественными торгами, в том числе он определяет и возврат залога.
Этот законодательный акт можно использовать в тех случаях, когда торги были по тем или иным причинам отменены, а задаток (он выплачивается по правилам участия в аукционе) не возвращается заявителям на участие. Задаток возвращается всем при отмене налога, а в случае его проведения – проигравшим участникам.
Победивший использует свои средства, отданные в качестве задатка для участия в аукционе, как часть суммы за выигранный лот. Если же он отказался от подписания протокола (договора), задаток не возвращается. Когда нужно внести средства для участия в торгах, в какой сумме, — это участники должны знать заранее.
Обычно задаток составляет не более 5% от цены общей суммы. Такие правила по задатку на аукционе указывает и статья 57 (п.1) «Закона об ипотеке».
Аренда жилья
Понятие залога используется не только при купле-продаже недвижимости, но и при ее аренде, независимо от того, действует лицо самостоятельно или через агентство. Если найден оптимальный результат, удовлетворяющий все критерии, следует гарантировать подписание сделки. Причем гарантия нужна обеим сторонам.
Сразу отдать все деньги за проживание, особенно при длительном сроке аренды, арендатор не всегда может, поэтому до подписания договора он должен себя обезопасить передачей залога. В таком случае собственник уже не будет никому другому отдавать в аренду свою недвижимость.
ВНИМАНИЕ! Задаток в дальнейшем идет в счет оплаты аренды.
В случае его передачи собственнику тот уже не должен рассматривать предложения других претендентов. А агентство недвижимости (если поиск осуществлялся через него) должно снять объявление о поиске квартиры.
При аренде жилья задаток также оформляется документально, с указанием данных сторон, суммы задатка, предмета договора. Чтобы дата подписания договора (основного) аренды не откладывалась, стоит указать в расписке или в предварительно соглашении, на какой срок дается залог. Если одна из сторон не может дальше действовать в рамках договора, действия производятся стандартные.
Сорвал сделку будущий арендатор – собственник оставляет его деньги себе, а отказался от договора владелец жилья – он возвращает в двойном размере полученный задаток. Таким образом, обе стороны получают компенсацию за не свершившуюся сделку.
К сожалению, залог, на данное время, не является действенной мерой от мошенников. Но для тех, кто действует честно и открыто это хорошая гарантия того, что время на подготовку сделки не было потрачено напрасно.
Если у обеих сторон нет никаких скрытых намерений, проблем с задатком не возникает, наоборот, он обеспечивает уверенность и спокойствие на время, которое дается для подписания главного договора по купле-продаже. Использовать прием задатка можно и при проведении сделок по аренде.
Вс решил судьбу задатка по предварительному договору — новости право.ру
Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов Задаток и аванс – это предварительные платежи по соглашению. Хотя их нередко путают, к ним применяются разные правила. К примеру, задаток становится «штрафом», если договор не подписан по вине одной из сторон. Нужно ли его возвращать, если ни одна из сторон не предложила заключить сделку, решал Верховный суд в одном из недавних дел. Юристы прокомментировали его определение и дали советы, как выбрать вид платежа и правильно его оформить.
Григорий Крынин* подал иск, в котором потребовал от Марины Кожевниковой* вернуть 50 000 руб. за дом и участок. Она получила их в 2012 по расписке с условием заключить договор в 2013-м. Но в этот срок никто из них не предложил другому подписать соглашение. Поэтому в 2015-м Крынин и обратился в суд. Свои требования он подтвердил распиской, где было указано, что передается задаток. Первая инстанция решила, что это был аванс, но его все равно надо вернуть, потому что договор купли-продажи дома не заключался.
В этом сюжете
- План «Б»: кто получит задаток за непроданную квартиру
Краснодарский краевой суд вынес другое решение. Он поправил нижестоящую инстанцию и уточнил, что 50 000 руб. – задаток, а не аванс, потому что именно так указано в расписке. Тем не менее апелляция решила, что Крынин не имеет права требовать эту сумму.
Она рассудила, что главная цель задатка – обеспечить исполнение основного договора. Если сделка не состоялась по вине человека, который передал задаток, сумма не возвращается. Это как раз тот случай, решила тройка судей под председательством Ирины Комбаровой.
Крынин не предлагал Кожевниковой подписать соглашение на дом и участок. Он не доказал, что добивался заключения договора, а ответчица от этого уклонялась. «Доказательств, что сделка не состоялась по вине ответчика, суду не представлено», – говорится в определении по делу № 33-28207/17.
С таким обоснованием вторая инстанция отказала Крынину в иске.
Главный вопрос в споре: может ли покупатель вернуть задаток по предварительному договору, если никто так и не проявил инициативу по заключению основного договора?
Ее поправила гражданская коллегия Верховного суда. Она подтвердила, что спорная сумма является задатком, но не согласилась, что в иске надо отказать.
Если ни одна из сторон в оговоренный срок не проявила инициативу заключить основной договор, то это обязательство заканчивается, объяснила тройка ВС под председательством Вячеслава Горшкова. При этом судьи сослались на п. 6 ст. 429 ГК («Предварительный договор»).
Из этой нормы они сделали вывод, что Крынина нельзя обвинять в бездействии и лишать права вернуть задаток. Дело отправилось на пересмотр в апелляцию (пока не рассмотрено).
Суды часто считают, что покупатель должен направлять оферту, то есть совершать активные действия по заключению договора, комментирует партнер Федеральный рейтинг.
группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Управление частным капиталом 23место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 47место По выручке Профайл компании
Юлия Бузанова. Но, по ее словам, закон не предусматривает такой обязанности, тем более это не влечет негативных финансовых последствий. По всей видимости, в расписке тоже не говорилось, кто должен активно добиваться заключения договора, продолжает Олеся Спиричева из АБ Региональный рейтинг.
. По мнению адвоката, это и привело Верховный суд к выводу, что никто «не виноват» в неисполнении предварительного договора.
Аванс или задаток – что выбрать
Когда стороны заключают договор, они часто отождествляют понятия аванса и задатка, потому что эти суммы в обоих случаях учитываются в оплате имущества, делится Валерий Божок из Федеральный рейтинг.
группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Комплаенс группа Семейное и наследственное право группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Уголовное право группа Антимонопольное право (включая споры) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Международный арбитраж группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Финансовое/Банковское право группа Банкротство (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) Профайл компании
. Но аванс не гарантирует, что сделка будет совершена в будущем, тогда как задаток представляет собой определенную финансовую гарантию, делится Божок.
| Аванс | Задаток | |
| Задача | Платежная – он засчитывается в общую цену | Не только платежная, но и обеспечительная. То есть он обеспечивает заключение основного договора |
| Форма | Специальных требований в законе нет | Соглашение о задатке, независимо от суммы, может быть только письменным (п. 2 ст. 380 ГК) |
| Что с деньгами, если обязательство прекратилось до начала исполнения или его невозможно исполнить | Платеж возвращается | |
| Что с деньгами, если в неисполнении договора виновата одна из сторон | Вина не влияет на возврат аванса | Если виноват тот, кто дал задаток (покупатель) – деньги остаются у другой стороны. Если виноват тот, кто получил задаток (продавец) – он возмещает двойную сумму (п. 2 ст. 381 ГК) |
Если вы уверены, что сделка состоится в оговоренный срок, Бузанова советует выбрать аванс. Если сомнения есть – она рекомендует задаток: он может компенсировать период ожидания и риск отказа.
Задаток придает некоторую уверенность в том, что у сторон серьезные намерения. Но это скорее финансовая, чем юридическая гарантия: продавец может продать дом кому-то еще, а вам будет должен лишь двойную сумму задатка.
Олеся Спиричева
В судебной практике нередко встречаются споры о квалификации платежа: является ли он авансом или задатком. Если нельзя полностью рассеять сомнения в том, что спорная сумма является задатком, суды считают ее авансом.
В подобных вопросах они обычно придерживаются формального подхода, делится Юлия Усачева из Федеральный рейтинг.
группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Комплаенс группа Семейное и наследственное право группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Уголовное право группа Антимонопольное право (включая споры) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Международный арбитраж группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Финансовое/Банковское право группа Банкротство (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) Профайл компании
. «Даже если в договоре или расписке платеж назван задатком, его все равно расценят как аванс, если нет соглашения о задатке в письменной форме», – предупреждает Усачева.
Поэтому юристы рекомендуют внимательно оформлять бумаги. Чтобы платеж мог считаться задатком, обязательно нужен договор между сторонами – основной или предварительный, рассказывает Спиричева.
Подтверждать сделку может и соглашение о задатке, но в нем надо указать все ее существенные условия, предупреждает адвокат.
Она рекомендует использовать слово «задаток» или четко описывать правовые последствия передачи суммы, которые характерны для задатка.
* – имена и фамилии изменены редакцией.
Новости судебной системы, свежая практика, резонансные кейсы, инсайды и подробности.
Подписаться