Договорные торговые взаимоотношения между контрагентами формируются в письменной форме. На официальном бланке стороны согласовывают и утверждают регламент дальнейших действий, механизма ведения расчетов.
В некоторых случаях участники планируемой сделки неспособны в назначенный срок исполнить конкретное обязательство.
В таких ситуациях формируется первоначальное соглашение с залоговым характером, поэтому нужно знать, как составить и применить образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком.
Характеристика документа
Контракт купли-продажи – официальная форма, подтверждающая намерения физических, юридических лиц по приобретению прав на конкретное имущество, активы, недвижимость. Договоренность строится на взаимовыгодных условиях: продавец реализует товар по достойной цене, а покупатель приобретает нужные ценности.
Недостаточность денежных средств становится существенным препятствием для совершения необходимой покупки. Альтернативным вариантом становится заключение соглашения, предшествующего основному контракту. Потребитель согласовывает с поставщиком будущее сотрудничество, предоставляет под залог определенные активы в качестве гарантии совершения покупки в ближайшей перспективе.
Разберемся, что такое предварительный контракт (договор) купли-продажи (ПДКП). Это стандартная договоренность в письменной форме, имеющая юридическую силу.
Фактически участники правоотношения предварительно договариваются об условиях работы, сотрудничества. Такой формат взаимоотношений позволяет обсудить детали, подобрать оптимальные варианты расчетов, компромиссы.
Обсуждение основных моментов является залогом успешного взаимодействия сторон.
В 2018 г. допустимость предварительной договоренности регламентирована ст. 429 ГК РФ. Законодательный свод определяет базовые параметры правоотношений, возможный вариант действий участников сделки. Первоначальная форма соглашения является основой для формирования контракта, стороны руководствуются принятыми решениями, учитывают интересы и предпочтения друг друга.
Несоблюдение формы предварительного соглашения приводит к недействительности договоренности, ее фиктивности. Первоначальный контракт является бланком, посредством которого физические, юридические лица выражают намерение о сотрудничестве. Если за обозначенные сроки реальный договор не заключается, сделка признается несостоявшейся.
Предварительный договор купли-продажи заключается при отсутствии денег для покупки
На практике в торговых оборотах с недвижимостью используются три основных формата предварительной договоренности:
- Соинвестирование строительства конкретного объекта посредством перечисления денежных средств застройщику от будущего владельца квартиры.
- Базовое соглашение между владельцем жилья и потенциальным покупателем, если средства на покупку получены по ипотечному кредитованию.
- Авансирование приобретения жилого помещения при заключении агентского соглашения с посредниками.
Базовые моменты
Поскольку предварительный договор выступает основой для формирования основной договоренности, особенно важно отнестись к составлению бланка со всей серьезностью, осмотрительностью.
Стороны должны детально обсудить важные моменты и кратко изложить их на бумаге.
Рекомендуется максимально емко определить предмет соглашения, порядок перехода прав, вероятные форс-мажоры и негативные последствия.
Российское законодательство не утверждает конкретный шаблон предварительного контракта, но требует соблюдения участниками конкретных моментов:
- При формировании бланка стороны руководствуются юридическими основами по договорам купли-продажи.
- Соглашение в обязательном порядке регистрируется на бумаге с подписями контрагентов.
- Предмет сделки описывается подробно, по недвижимости указывается не только кадастровый паспорт, адрес местонахождения, но и этаж, площадь.
- В форме прописывается реальная стоимость имущества, земли, подлежащих продаже.
- Клиенты договариваются в условленные сроки подписать основной контракт и совершить передачу прав.
Далее необходимо выяснить, можно ли задатком обеспечить исполнение предварительного договора. Действительно, такой формат взаимоотношений активно используется контрагентами.
Залоговое имущество, ценности выступают гарантом добросовестного отношения покупателя к продавцу и возникающим договорным обязательствам. Предмет залога обязательно прописывается в соглашении, определяется порядок перехода прав на актив.
В дальнейшем задаток будет использован для погашения части стоимости приобретаемого жилья, недвижимости, транспорта.
На предварительном этапе заключения договора следует обсудить все нюансы
Важно понимать, что залоговые взносы не являются обязательным условием для заключения предварительного контракта на торговую операцию. К такому решению стороны приходят по собственной инициативе.
Предоплата позволит ускорить подписание основного контракта, но никак не повлияет на стоимость актива и его качественные характеристики.
Судебная практика показывает, что при возникновении спора, конфликта сторон возврат задатка по предварительному договору осуществляется по стандартной схеме.
Стоит отметить, что в случае возникновения вины покупателя по несостоятельности сделки, сумма аванса не возвращается.
Поэтому стороны должны особенно серьезно отнестись к договоренности с потенциальным продавцом. Важно обеспечивать законность операции, контролировать сроки ее исполнения.
Если владелец земельного участка, квартиры, иных ценностей понесет убытки, виновнику придется выплатить возмещение.
Нюансы составления
Для исключения вероятных проблем, рисков, спорных моментов стороны правоотношения оговаривают и согласовывают максимально возможные параметры взаимодействия.
Важно четко изложить требования, описать формат обязательств, чтобы избежать судебных разбирательств и негативных последствий в будущем.
Несомненно, существует положительная судебная практика по возврату задатка за невыкупленную квартиру, но риск утраты денег все равно сохраняется.
Юристы рекомендуют контрагентам прописывать следующие моменты в предварительном соглашении:
- Дееспособность для физических лиц, правоспособность для организаций.
- Наличие обременений в отношении реализуемых объектов (ипотека, залог, арест и прочие).
- Число фактических владельцев помещения, факт регистрации доли несовершеннолетних граждан в указанной территории.
- Реальная выкупная стоимость дома.
- Данные, идентифицирующие личность продавца, покупателя (паспорт для физлиц, учредительная документация для ООО, АО и пр.).
При составлении договора важно указать все необходимые реквизиты
Дополнительные условия позволят сторонам защитить персональные интересы, достичь максимальной эффективности от сотрудничества.
Например, допускается осуществление компенсационных выплат при формировании убытков у одной из сторон, мотивированный отказ в возвращении задатка.
Контрагенты заранее оговаривают адресата расходов по оформлению сделки, регистрационным мероприятиям в отношении квартиры, гаража, автомобиля.
Немаловажный момент – уплата государственной пошлины за внесение сведений о недвижимости в Росреестр. На практике чаще всего эти расходы возлагаются на будущего владельца дачи, квартиры, иной жилой площади. Если покупатель предоставляет задаток продавцу, допускается внесение денежных средств на депозит в банке или передача активов на хранение в специальную ячейку.
Отметим, что предварительная договоренность на приобретение земельного участка, жилой или нежилой недвижимости не подлежит обязательной госрегистрации.
Соглашение оформляется между контрагентами в качестве обещания, только основной контракт подтвердит фактический переход прав.
После выкупа актива наступает момент, когда новый собственник должен зарегистрировать в собственность машину, дом, квартиру.
Список приложений
Поскольку предварительный договор не является фактической торговой операцией, стороны вправе самостоятельно определить необходимость и комплектацию прилагаемых бланков. Допускается приложение копий правоустанавливающих документов на нежилое, жилое помещение, автомобиль. Если объект предоставлен потенциальному покупателю в аренду, то прикладывается копия арендного соглашения.
Когда имущество находится под обременением, владелец предоставляет потенциальному покупателю выписку из госреестра. Для идентификации личности уполномоченных лиц к контракту прикладываются копии паспортов, иных личных документов подписантов. При внесении задатка со стороны продавца оформляется долговая расписка или акт приемки денежных средств.
К предварительному договору может потребоваться приложить копии иных документов
Порядок оформления
Каждую из сторон письменной договоренности должны представлять исключительно уполномоченные лица.
Правом подписи обладает только гражданин, предъявивший нотариально заверенную доверенность или агентский договор. Только в этом случае сделка будет оформлена законно.
Когда недвижимость продают несколько собственников, каждый из них обязан участвовать в согласовании бланка предварительного контракта.
Если продажа осуществляется без участия владельцев доли в имуществе, существует высокая вероятность оспаривания сделки в Верховном суде или другой инстанции.
Исковое обращение должно быть подано максимально быстро с того момента, как потерпевшая сторона узнает о незаконных действиях продавца.
Особенно остро встает вопрос продажи муниципального жилья, поскольку такие действия правомерны только со стороны госорганов.
Предмет предварительного соглашения – обязанность сторон по заключению договора в условленные сроки. Период может продолжаться неограниченное время, но желательно прописать начало и окончание интервала.
Например, участники торговой операции обязались оформить основной договор спустя год после подписания первоначального бланка. Если по истечении этого срока сделка не совершена, договоренность аннулируется.
В поле характеристики объекта продажи рекомендуется прописать все допустимые параметры актива.
Например, по реализации квартиры указывается адрес, этажность здания, площадь помещения, наличие коммуникаций.
Для транспортных средств важно указать дату выпуска, модель кузова, грузоподъемность, количество пассажирских мест. Полный перечень свойств определяется сторонами в индивидуальном порядке.
Для доказательства имущественной связи недвижимости и продавца в тексте договора прописываются сведения о правоустанавливающих документах: номер свидетельства на собственность, данные о регистрации, кадастровый номер и пр.
Важно указать порядок осуществления расчетов, выплаты денежного возмещения при отказе от заключения контракта.
Задаток регистрируется в письменной форме, он не возвращается при грубом нарушении условий соглашения со стороны покупателя.
В качестве примера можно использовать образец предварительного соглашения на куплю-продажу квартиры.
Предварительный договор может быть расторгнут одной из сторон
Аннулирование соглашения
Участники предварительной договоренности имеют право прописать в тексте документа возможность одностороннего отказа от исполнения обязательств и порядок расторжения соглашения по конкретным причинам. Например, с момента подписания первичного контракта произошел пожар и помещение стало непригодным для проживания. Потенциальный покупатель отказывается от покупки и получает возврат задатка.
Потребитель может аннулировать договоренность, если собственник недвижимости существенно завысит стоимость актива.
Такие действия являются нарушением условий сделки и позволят покупателю расторгнуть ее без негативных последствий. Когда сторонам не удается договориться, подобрать компромисс, дело по спору передается на рассмотрение в суд.
Если компетентный орган признает вину плательщика, осуществляется взыскание судебных и прочих издержек.
Особенно важно знать, как вернуть задаток по предварительному договору. Для возврата перечисленных денежных средств достаточно направить официальное письмо с банковскими реквизитами на имя продавца.
Если покупатель не нарушил условия договоренности, адресат заявки в кратчайшие сроки вернет финансы.
Когда инициатива расторжения сделки не обусловлена уважительными причинами, вескими основаниями, возможен отказ возвращения денег.
Заключение
Предварительная договоренность по совершению торговой операции с недвижимостью, земельными участками, транспортом и иным имуществом является оптимальным вариантом сотрудничества контрагентов.
Стороны соглашения заранее оговаривают условия перехода прав, осуществления расчетов. Задаток является дополнительной гарантией исполнительности покупателя.
Расторжение контракта возможно по инициативе сторон или через суд.
Скачать образец:
Предварительный договор купли-продажи с задатком
Дополнительно о предварительном договоре купли-продажи с задатком будет рассказано в видео:
Предварительный договор купли-продажи с задатком образец бланк
Покупка/продажа материальных ценностей с большой стоимостью, как правило, сопряжена с оформлением большого количества документации о сделке.
Можно столкнуться с проблемой, которая заключается в том, что в данный момент на руках нет достаточно денег или не оформлены все необходимые бумаги. Поэтому необходима некоторая отсрочка.
Это время может быть потрачено покупателем/продавцом на подыскание новых, более выгодных вариантов.
Для того, чтобы не произошло подобного казуса необходимо сделать две вещи:
- Заключить предварительный договор купил/продажи.
- Внести задаток за покупаемое/продаваемое имущество.
Суть и значение задатковых денег
Общепринято считать среди рядовых граждан, что сумма задатка приблизительно равняется одной десятой части имущества. Эти деньги вносятся покупателями как часть основной суммы покупки.
Если покупатель отказывается от совершения сделки, деньги остаются у прежнего владельца имущественной ценности. Если же отказ следует со стороны продавца, он обязан уплатить двойной размер задатка. Этот принцип не является законным.
Законами предусмотрена иная процедура внесения задатка при покупке. Она предполагает свое начало с подписания предварительного договора. В нем необходимо будет указать сумму задатка и разъяснить, что эти деньги являются оплаченной частью стоимости имущества. То есть, при окончательном расчете цена должна быть снижена на эту сумму.
Содержание предварительного договора
Данный документ имеет простую письменную форму. Его задача – описать все условия совершения сделки и последствия.
Среди обязательных атрибутов такого документа можно выделить:
- дату подписания;
- номер договора;
- название города, где происходит покупка;
- подписи сторон участников сделки;
- наличие оригинальных печатей (для юридических лиц).
Во вступительной части приводятся данные о сторонах участниках сделки. Это должны быть достаточные идентификационные сведения о продавце и покупателе.
Предметом договора служит сама сделка куплепродажи. В условиях оплаты указывается залоговая сумма, как уже внесенная часть цены сделки. Этот факт несет в себе необходимость внесения в текст пунктов об ответственности за отказ в окончательном оформлении основного договора. Необходимо указать, будут ли возвращаться залоговые деньги, и при каких обстоятельствах.
Предварительные соглашения несут в себе обязательства сторонам-участникам в дальнейшем подписании договора куплепродажи с теми же условиями, которые описаны в предварительном. Этот факт говорит о значимости правильного составления документа. Поэтому юристов необходимо привлекать уже на этом этапе.
Необходимо внести запись, свидетельствующую о дате завершения сделки. Соответственно, допускается внесение ответственностей за несоблюдение сроков. Они налагаются на виновника срыва сделки. Единственное, что может их снять – это условия, которые прописаны в разделе «форс-мажор».
Ниже расположен типовой бланк и образец предварительного договора купли-продажи с задатком вариант которого можно скачать бесплатно.
Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком — Образец 2020
Нередко предшествует совершению сделки по продаже и покупке квартиры заключение сторонами предварительного соглашения. В нем оговариваются условия подписания основного договора, как гарантия, что сделка состоится. При этом стороны вправе установить задаток для финансового подкрепления договоренностей и прописать его в предварительном договоре купли-продажи квартиры.
Подробнее о договоре купли-продажи + образец
Как правильно составить предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком?
Пункты договора, предполагающего совершение в будущем сделки купли-продажи жилого помещения, заполняются со следующими особенностями оформления:
- Предмет предварительного договора. Договоренности сторон по такому виду соглашения происходят вокруг квартиры, но предметом будет выступать именно договоренность о заключении в будущем основного договора сделки (п. 554 ГК). При этом прописываются также характеристики квартиры, которая будет продана и куплена по основному договору:
- ее адрес,
- кадастровый номер,
- сведения о площади,
- количестве комнат и т.д.
Указываются реквизиты документа, на основании которого у продавца зарегистрировано право собственности на квартиру (договор сделки, свидетельство о наследстве и т.д.), данные выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности. Дополнительно следует прописать, что жилое помещение не имеет ограничений, обременений и арестов.
- Цена договора. В обязательном порядке, предварительный договор должен содержать информацию о полной стоимости квартиры (ст. 555 ГК). Судебная практика показывает, что переквалификация в основной предварительного договора возможна по следующим обстоятельствам:
- в нем содержится указание внесения не полной суммы стоимости квартиры (например, в тексте содержится требование передать продавцу задаток в размере половины цены жилья);
- закреплено условие передачи имущества и установление рассрочки по оплате.
В этих случаях соглашение не будет признано предварительным.
- Условие о задатке. Стороны вправе скрепить свои договоренности финансовым инструментом – задатком. Это некая денежная сумма (обычно не более 10 % от общей стоимости квартиры), передаваемая покупателем продавцу и учитываемая впоследствии при окончательном расчете (п.п. 1, 4 ст. 380 ГК).
- Стороны договора. Сведения об участниках сделки (продавце и покупателе) вносятся в предварительный договор в строгом соответствии с личными документами (паспортом, доверенностью). Указываются их ФИО без сокращений, реквизиты паспортов, адреса регистрации.
- Срок заключения основного договора. Участники предварительного договора могут установить дату или период, когда будет подписан основной договор, либо не указывать его. В последнем случае, согласно п. 4 ст. 429 ГК, они должны совершить сделку в течение календарного года от даты подписания предварительного соглашения.
Следует учитывать, что предварительные договоренности теряют свою юридическую силу в случае, когда ни одна из сторон не инициировала заключение основного договора в назначенную дату или в срок в силу п. 6 ст. 429 ГК.
- Права и обязанности сторон. Максимально четко и понятно следует сформулировать этот раздел документа. Например, подробно прописать порядок передачи жилого помещения покупателю, чтобы избежать затягивания сроков передачи продавцом. Рекомендуется указать штрафные санкции за неисполнение обязательств.
Бланк (форма) предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком
Здесь предложен пример предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком (образец 2021 года) с условием оплаты описанным в Основном ДКП квартиры (см. пункт 2.2), будь-то наличный расчет или ипотечный кредит.
Скачать бланк предварительного договора с задатком. Word
Скачать предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком по ипотеке
Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком 2021 года
Пример образца ПДКП квартиры с применением предварительной оплаты в форме задатка:
Скачать образец предварительного договора с задатком. Word
Особенности заключения предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком
Задаток является инструментом, гарантирующим, что стороны исполнят условия предварительного договора. В п. 2 ст. 381 ГК отражены меры в отношении стороны, нарушившей договоренности:
- если в срыве сделки виновен покупатель, задаток ему не возвращается;
- если продавец уклонился от подписания основного договора, то обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.
Передача задатка происходит с оформлением расписки, подтверждающей получение денежных средств. При этом и в договоре и в расписке должно быть указано слово «задаток». В противном случае он будет считаться авансом.
Подробнее о задатке + образец
Вам также будет интересно
Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком со стороны покупателя
Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком со стороны покупателя составляется в обязательном порядке при оплате части денежных средств продавцу. Документ является подтверждением законности расписки и является основанием для уплаты оговоренной суммы. Продавец, таким образом, подтверждает намерения продать квартиру, покупатель – купить, оплатить в указанные сроки.
Особенности заключения
Предварительный договор обязывает заинтересованные стороны заключить основной договор купли-продажи с переоформлением в дальнейшем права собственности.
Основные условия, прописанные в преддоговоре, переносятся в неизменном виде. Документ подписывается до получения денежных средств, является основанием для их выплаты.
Факт передачи оговоренной суммы подтверждается распиской, составленной согласно существующим требованиям.
Предварительный договор подтверждает серьезность намерений сторон, но не обеспечивает 100% гарантии. Если в течение указанного срока не совершается сделка, документ теряет юридическую силу, переводить задаток не следует.
Поскольку предварительный договор нигде не регистрируется, только заверяется нотариально, продавец может в любой момент изменить свое решение.
Во избежание таких ситуаций, передается задаток, который удерживает от подобных решений обе стороны.
Задаток
Представляет собой доказательство того, что стороны достигли соглашения относительно купли-продажи имущества.
Платеж входит в основную стоимость квартиры, остальная сумма выплачивается после заключения основного договора купли-продажи.
Передача задатка осуществляется после подписания предварительного договора, в присутствии свидетелей, нотариуса. О способах выплаты задатка прописывается в документе. Момент передачи оговоренной суммы подтверждается распиской.
Задаток гарантирует, что стороны не откажутся от своих намерений в период подготовки документов, а также, что цена не изменится. За нарушение условий соглашения продавцом, предусматриваются штрафные санкции.
Нарушитель обязан выплатить полученную сумму в двукратном размере. Если соглашение нарушает покупатель, задаток остается у продавца.
Размер предварительного платежа законодательством не регулируется, в среднем это 1-10% от стоимости квартиры.
Содержание договора
В документе должны прописываться все важные аспекты:
- Данные продавца, покупателя: паспортные данные, место проживания.
- Адрес, характеристика отчуждаемой квартиры.
- Дата, до истечения которой должен быть подписан основной договор.
- Цена сделки. Необходимо указать, что цена изменению не подлежит, а также порядок и способ передачи денег при покупке.
- Сведения о наличии прописанных граждан и всех собственниках квартиры.
- Сроки, конкретные действия, которые должна выполнить сторона, из-за которой заключение основного договора невозможно.
- Ответственность за то, что условия договора не выполнены или договор продажи своевременно не заключен. Указываются штрафные санкции в виде конкретной суммы.
Составить договор можно самостоятельно, используя примеры, образцы нашей статьи либо доверить дело специалистам.
Договор купли-продажи с задатком: образец
Строгого формата не существует. Договор может составляться в произвольной форме, главное, чтобы в нем отражались все важные аспекты сделки.
Поскольку правильное составление документации – сфера деятельности юристов, следует обратиться к ним либо воспользоваться образцами. Чтобы не допустить юридических ошибок, после самостоятельного составления документа следует показать его специалисту.
Поскольку предварительный договор предусматривает внесение задатка, к нему прилагается расписка после передачи денег продавцу.
Скачать договор о задатке
Договор о задатке при купле-продаже недвижимости
г. Москва 23 октября 2016 года
Договор о предварительной продаже квартиры с задатком
Предварительный договор купли-продажи квартиры заключается, когда продавец и покупатель не готовы заключать сделку по продаже недвижимости прямо сейчас.
Такое предварительное соглашение связывает его стороны на будущее: ни продавец, ни покупатель не могут отказаться от заключения в дальнейшем основного договора купли-продажи без негативных последствий для себя.
Чтобы обеспечить выполнение сторонами своих обязательств, в предварительный договор купли-продажи квартиры можно включить условие о задатке.
Когда заключают
Наиболее часто предварительные договоры подписывают в том случае, если документы для совершения основной сделки еще не готовы. Это может происходить по различным причинам:
- Продается квартира в новостройке, на которую право собственности продавца еще не зарегистрирована;
- Продавец выжидает 6-месячный срок для оформления квартиры, которая должна перейти к нему по наследству;
- Квартира приобретена давно, и сведения о праве собственности продавца необходимо внести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН);
- В квартире произведена перепланировка, которую необходимо узаконить.
Заключая предварительный договор, продавец гарантирует себе возможность продажи, а покупатель – возможность покупки в будущем понравившегося объекта недвижимости.
Когда нужен задаток
Предварительный договор представляет собой юридически обязывающее соглашение сторон. Это означает, что он должен быть исполнен в соответствии с оговоренными в нем условиями.
Чтобы обеспечить заинтересованность обеих сторон в исполнении сделки, зачастую в предварительный договор включают условие о задатке.
В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком является денежная сумма, которую покупатель передает продавцу в обеспечение исполнения условий договора. Задаток зачитывается в счет дальнейшей уплаты цены квартиры, если стороны не согласовали иное.
Если заключение основного договора не состоится по вине одной из сторон, за счет задатка вторая сторона компенсирует связанные с этим потери. ГК РФ в ст. 381 устанавливает следующие правила возврата задатка при отмене сделки:
- Если от заключения основного договора купли-продажи отказался продавец, он должен вернуть покупателю двойную сумму задатка;
- Если же отказ исходит от покупателя, задаток остается у продавца.
Вместо задатка стороны могут согласовать условие об авансе (подробнее об их отличиях читайте здесь).
Размер задатка
Единый размер задатка по предварительным договорам закон не устанавливает. Стороны вправе определить его по собственному усмотрению. В зависимости от ряда обстоятельств (срочности сделки, заинтересованности в ней сторон, цены квартиры и т.п.), размер задатка может определяться:
- В виде фиксированной суммы – 50, 100 или более тысяч рублей;
- В виде процента от цены квартиры (обычно не более 1 – 2%).
При этом важно, чтобы предварительный договор не содержал обязательства покупателя уплатить цену квартиры в полном объеме или в существенной части. Если такой договор с повышенной оплатой будет заключен, договор утратит статус предварительного.
Переквалификация договора с предварительного на основной означает, что ни одна из сторон не сможет отказаться от исполнения такого договора со ссылкой на то, что предусмотренные им обстоятельства не наступили, и основной договор не заключен.
Что указать в тексте
Предварительный договор составляется в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 554 ГК РФ. В нем должно быть ясно и недвусмысленно определены следующие условия:
- Намерение сторон заключить в будущем договор купли-продажи определенной недвижимости – квартиры, дома с земельным участком и т.п.;
- Цена основного договора, которую покупатель должен будет уплатить за квартиру или иную недвижимость (ст. 555 ГК РФ).
Продаваемая квартира должна быть определена в предварительном договоре с указанием всех важных характеристик:
- Адрес;
- Площадь, количество комнат;
- Кадастровый номер;
- Этаж и общее количество этажей в доме.
Эти условия позволяют считать предмет договора согласованным сторонами, а сам договор – заключенным.
Кроме них, стороны могут включить в предварительный договор купли-продажи квартиры и другие важные для них условия:
- Права и обязанности сторон – к примеру, оформление правоустанавливающих документов, получение согласия органа опеки и попечительства на сделку и т.п.;
- Срок заключения основного договора. Как уже упоминалось выше, если иное не определено сторонами, основной договор должен быть подписан в течение 1 года после заключения предварительного. Если стороны хотят установить больший или меньший срок, об этом необходимо указать в тексте предварительного договора.
- Порядок оплаты связанных со сделкой расходов. Для оформления недвижимости могут потребоваться оплата подготовки документов, услуг юристов и иных расходов, аренды ячейки или оплаты аккредитива. Поэтому имеет смысл договориться заранее о том, оплатит ли их одна сторона (и какая) или расходы будут разделены между ними.
- Условие о задатке, авансе, порядок оплаты цены по основному договору;
- Как, когда и в каком порядке будет передаваться квартира – до или после регистрации права собственности;
- Иные важные для сторон условия.
Эти условия могут быть согласованы непосредственно в тексте предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком. Другим распространенным способом является включение их в форму основного договора, которая является приложением к предварительному соглашению.
Образец предварительного договора
- Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком
- г. Москва ____ _________ 20___ года
- ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Продавец»),
- ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель»),
- Покупатель и Продавец совместно именуются «Стороны».
- Стороны заключили настоящий предварительный договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем.
- 1 Предмет Договора
1.1 В соответствии с настоящим Договором Стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи квартиры (далее – «Основной договор»), согласно которому Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель – принять и оплатить жилое помещение (квартиру) (далее – «Квартира»), кадастровый номер _______, общая площадь _____, жилая площадь _____, количество комнат______ ,балкон ____м, расположенную на ____ этаже жилого многоквартирного дома по адресу ________.
1.2 Основной договор будет заключен Сторонами в срок до ________.
2 Цена Квартиры
2.1 Цена Квартиры составляет __(сумма цифрами)___(сумма прописью) рублей 00 копеек.
2.2 Цена договора будет уплачена Продавцу безналичным перечислением средств после государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру к покупателю.
2.3 Предварительно в подтверждение намерения заключить основной договор Покупатель уплачивает продавцу задаток в размере ______ рублей.
2.4. В случае, если Основной договор не будет заключен в установленный п. 1.2. срок по вине Покупателя, указанная в п. 2.3. сумма остается у Продавца.
2.5 В случае, если Основной договор не будет заключен в установленный п. 1.2. срок по вине Продавца, Продавец обязан возвратить Покупателю задаток в двойном размере в течение _____ дней после получения Продавцом соответствующего требования Покупателя, но не ранее ______.
3 Обязанности Сторон
3.1 Стороны обязуются заключить Основной договор на условиях, определенных в настоящем предварительном договоре и по форме, являющейся Приложением 1 к настоящему Предварительному договору.
4 Ответственность Сторон
4.1 В случае неисполнения обязательств по настоящему предварительному договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
5 Разрешение споров
5.1 Стороны будут решать возникающие между ними разногласия путем переговоров.
5.2 При недостижении согласия спор будет передан на рассмотрение суда в соответствии с законодательством Российской Федерации.
6 Прочие положения
6.1 Настоящий предварительный договор составлен в двух экземплярах, по одному для Покупателя и Продавца.
6.2 Все изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии их подписания обеими Сторонами.
7 Реквизиты и подписи Сторон
Приложения:
- Форма основного договора.
Как заключить
Предварительный договор купли-продажи квартиры, дома или другой недвижимости заключается в простой письменной форме. Его нотариальное удостоверение по закону не требуется, если квартира продается целиком.
Если же предварительный договор заключается в отношении доли в праве собственности на квартиру (и при этом остальные собственники свои доли не продают), то такой договор должен быть удостоверен нотариально.
Также нотариальному удостоверению подлежат предварительные договоры в отношении недвижимого имущества несовершеннолетних и недееспособных граждан, а также пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ).
В остальных случаях предварительный договор можно удостоверить нотариально по желанию сторон. Нотариальное удостоверение дает чуть большую защиту в случае оспаривания. К примеру, нотариус:
- проверяет дееспособность сторон и подтверждает их желание заключить сделку, а также
- проверяет текст договора на соответствие законодательству Российской Федерации.
Однако участие нотариуса не является гарантией отсутствия споров в дальнейшем. В суде может быть отменен даже нотариально заверенный договор при наличии оснований к этому.
Стоимость нотариального удостоверения предварительного договора купли-продажи квартиры различается в разных регионах. Помимо установленного общего нотариального тарифа нотариус взимает плату за технические услуги – подготовку документов, и т.п. Общая сумма, которую придется заплатить, доходит до нескольких десятков тысяч рублей.
Нужна ли регистрация
Регистрировать предварительный договор купли-продажи квартиры в Росреестре не нужно. Сам по себе не подлежит регистрации и основной договор, заключаемый впоследствии. Зарегистрировать необходимо будет только право собственности, перешедшее к новому владельцу квартиры на основании этого договора.
Риски предварительного договора
Предварительный договор позволяет обеспечить заключение в будущем основной сделки. Если речь идет о покупке готовой квартиры у частного лица, основным риском для каждой из сторон является то, что предварительный договор придется исполнить и купить квартиру, или понести финансовые потери в виде однократной (для покупателя) или двукратной (для продавца) суммы задатка.
Значительно больше рисков возникает, если предварительный договор заключается в отношении квартиры в новостройке.
Нельзя исключить вариант, при котором ее не достроят, либо право собственности не будет зарегистрировано по каким-либо причинам. В результате покупатель может потерять деньги, но не получить квартиру.
Подробнее о рисках заключения предварительного договора с застройщиком читайте здесь.
Образцы документов приводятся в информационных целях и требуют доработки для конкретных условий сделки. Заключение предварительного договора квартиры с задатком имеет много особенностей, которые невозможно изложить в одной статье. Задайте вопрос юристу сейчас, чтобы не потерять деньги и время.
- Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
- Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
- Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
- Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764