Покупка квартиры в новостройке в ипотеку: основные нюансы

На что нужно обратить внимание при оформлении ипотеки?

Оформление ипотеки может быть сопряжено с рядом нюансов, о которых лучше знать заранее:

во время процедуры возникнут дополнительные расходы;
жильё не является полностью вашим на момент выплат по ипотеке, и его можно лишиться в случае регулярных просрочек;
возможная потеря квартиры не избавит вас от необходимости выплачивать ипотеку.

Давайте более подробно рассмотрим все возможные риски.

Дополнительные расходы

Вам, как будущему заёмщику, придётся столкнуться со списком услуг, которые нужно оплатить. Среди них:

регистрационные пошлины и сборы;
банковские операции со счетами;
нотариальные услуги;
выпуск банковской карты;
работа оценщиков.

Чтобы для вас тот или иной вид услуги не стал сюрпризом, необходимо заранее выяснить, какие дополнительные расходы предполагает заявка на ипотеку в выбранный банк.

Обратите внимание, что некоторые банки могут настаивать на том, чтобы оценку недвижимости проводил именно их специалист. В этом случае оспорить оценку будет невозможно, и есть вероятность, что она будет произведена с большей выгодой для банка, чем для вас.

Другой момент, на котором также хотелось бы сделать акцент, это страхование. Конечно, защитить приобретённое в ипотеку жилище, разумный шаг. Однако зачастую банки предлагают и другие виды страховых услуг.

Так, в Сбербанке вам порекомендуют страховку жизни на весь срок погашения кредита. Это довольно дорогая услуга, и вы можете от неё отказаться, но банк увеличит процентную ставку, чтобы снизить собственные риски.

Ограничение прав на недвижимость

До полного расчёта по кредиту банк устанавливает некоторые ограничения. Эти условия могут меняться от банка к банку. Важно лишь, чтобы они не выходили за рамки законодательства.

В любом договоре будут следующие условия:

нельзя перепродавать имущество;
о сдаче жилья в аренду следует уведомить банк;
о любой перепланировке нужно заранее ставить банк в известность;
нельзя отдавать жильё в дар.

Дополнительно могут присутствовать такие пункты:

необходимость уведомлять банк о переезде или отъезде на длительное время;
необходимость отчитываться об изменениях дохода;
возможность проверки банком состояния жилища, законности проживания третьих лиц.

Иногда банк может вписать условия о запрете досрочного погашения или, например, о возможности изменять процентную ставку в одностороннем порядке. Подобные действия нарушают гражданское законодательство и могут быть оспорены в суде.

Сохранение залога

Давайте рассмотрим риски, связанные непосредственно с залоговым имуществом. Жильё может быть уничтожено или существенно повреждено в результате всевозможных происшествий – от урагана до пожара.

Это не снимает с вас ответственности перед банком. В случае полного уничтожения имущества необходимо предоставить альтернативный вариант залога.

Если повреждения возможно устранить, то следует согласовать сроки ремонта с банком.

Могут появиться наследники, которые претендуют на залоговую квартиру. Если по решению суда недвижимость останется за ними, то вы всё равно будете вынуждены выплатить задолженность по ипотеке.

Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке: плюсы и минусы

Поиск квартиры на вторичном рынке можно проводить самостоятельно или при помощи риелтора. Подобный вариант имеет как свои преимущества, так и недостатки.

Плюсы	Минусы
Вы не будете обмануты застройщиком. При покупке квартиры в новостройке вы не сможете обезопасить себя от того, что стройка затянется на годы или будет заморожена.	Банк не даст кредит, если жилище не соответствует санитарным нормам: неполадки с проводкой, сантехникой, отопительной системой и так далее.
Вы можете сразу въезжать и жить в квартире после заключения сделки. В случае с первичным жильём всегда придётся ждать, а сколько – зависит от того, на каком этапе находится строительство.	Банк может отказать в выдаче кредита, если дом находится в неблагоприятном районе или слишком удалён от инфраструктуры.
Стоимость вторичного жилья фиксирована. Цена первичного жилья будет зависеть от стадии строительства.	Владелец жилья может отказаться продавать недвижимость через банк, так как он будет вынужден указать настоящую стоимость в документах, а это увеличит налоговый платёж.
При заселении в новостройку придётся вкладываться в отделку и покупку мебели. Вторичное жильё чаще всего имеет приемлемый ремонт, а обновить интерьер можно со временем.	Есть риски, что обнаружатся претенденты на имущество, о которых не было известно, а это приведёт к судебным тяжбам.
При покупке вторичного жилья вы сразу можете оценить, в благоприятном ли районе оно находится, есть ли рядом школа, садик, больница. С новостройкой всё может быть несколько сложней – и соседи, и инфраструктура появятся позднее.	Жилище уже может быть в залоге, иметь большую задолженность по коммунальным платежам или иные нюансы, о которых вы не подозреваете.

Что ещё нужно знать о покупке недвижимости в ипотеку?

Чтобы не прогадать и вступить в сделку с максимальной для себя выгодой, следует тщательно просчитать и учесть все нюансы.

Вот несколько советов:

Как бы вы ни пытались распланировать свою жизнь наперёд, всего знать вы не можете, и любой форс-мажор может внести свои не всегда приятные коррективы. Брать ипотеку с высоким ежемесячным платежом в надежде меньше переплатить в итоге – необдуманный шаг. Выбирайте тот вариант, который позволит вам продолжать вести комфортный образ жизни. Даже если вы рассчитываете на увеличение своих доходов, лучше думать, что с этим делать по факту, а не заранее.
Не бойтесь брать ипотеку, если вы снимаете жильё и понимаете, что собственной недвижимости у вас не появится в ближайшие 10-15 лет. Вы значительно больше переплатите за аренду.
Не переживайте, что, взяв квартиру в ипотеку, вы будете привязаны к одному месту. Если обстоятельства изменятся, вы сможете договориться с банком, например, о сдаче жилья в аренду.
Соберите небольшой капитал. Во-первых, это позволит вам внести первоначальный взнос, в связи с чем условия ипотеки будут мягче. Во-вторых, вы подстрахуете себя на случай потери работы, болезни или иных непредвиденных ситуаций.
И самое важное: внимательно читайте договор. Вы должны понимать все тонкости ипотеки. И если что-то вызывает вопрос, нужно проконсультироваться как с сотрудниками банка, так и со сторонними юристами.

Отзывы о получении ипотеки

Предлагаем вам также ознакомиться с отзывами о получении ипотечного кредита в разных банках.

Жарков Константин написал:

Вот что рассказала Катерина Ваганова из Екатеринбурга об ипотеке в Сбербанке:

“Решили с мужем взять ипотеку на вторичное жильё. Собрали документы (копия трудовой книжки и заявление) и отправили через сайт Домклик.

Нам одобрили заявку уже через три дня. Менеджер подробно проконсультировал о дальнейших действиях: подобрать жильё и собрать нужные бумаги (отчёт об оценке, справка о количестве жильцов, документы о праве собственности, договор купли-продажи).

После того как мы выбрали понравившееся жильё, заказали на сайте Сбербанка работу оценочной компании. Отчёт был готов через три дня. 30.03 мы предоставили все документы. 5.04 Сбербанк одобрил квартиру в качестве залога.

Сделка была назначена на 16.05. Задержки произошли из-за долгой выписки предыдущих жильцов. Стоит отметить, что это было единственное посещение отделения банка. Там мы подписали 2 договора: на кредит и куплю-продажу. Регистрация заняла всего полтора часа. 19.05 был подтвержден переход права собственности”.

Своим отзывом об ипотеке в Промсвязьбанке делится Ирина Кислицина:

Антон Лобач рассказал о том, как пытался безуспешно рефинансировать ипотечный кредит через ГПБ и Дом.РФ, а затем без проблем провёл эту процедуру в Райффайзенбанке:

“25 сентября заполнил анкету на сайте Райффайзенбанка. На следующий день она была одобрена. Собрал и отправил документы, заказал оценку. Через сутки после того, как был подготовлен отчёт об оценке, заявку одобрили. 10 октября провели сделку и понизили ставку до 6%. Очень быстрая работа. Всё было подготовлено за две недели. В ГПБ от заявки до сделки могло пройти 2 месяца”.

Вам также может понравиться

Как взять ипотеку на квартиру в новостройке

Приобретение квартиры в новостройке на кредитные средства почти ничем не различается от ипотечного кредита на вторичное жилье.
Однако имеется некоторые особенности, которые нужно знать, перед тем как обратиться в банк за выдачей займа.
Нюансы покупки жилья в новостройке связаны, преимущественно, с требованиями банков и процедурой оформления ипотечного договора, включая, подписание его сторонами.

Условия договора

При покупке квартиры в новостройке, необходимо обращать внимание на условия сделки:

Собственность на объект недвижимости еще не возникла	Право собственности может быть зарегистрировано только после введения жилого дома в эксплуатацию. Застройщик не может передать собственность, пока здания не будет построено.
Так как собственность не оформлена	Нельзя передать квартиру в залог банку. Ипотека предоставляется после того, как оформлен особый документ – право требования. Оно дает кредитной организации право обратить взыскание на жилплощадь, если заемщик не выполняет своих обязательств по ипотечному кредиту. После ввода в эксплуатацию многоквартирного дом, квартира передается в залог банку
Предоставление займа может осуществляться во время строительства	Это выгодно для клиента банка, та как квартира будет стоить дешевле
Проведение оценки стоимости жилья	не требуется до момента окончания строительства
Договор ипотеки включает в себя две ставки	Первая ставка применяется до момента сдачи дома в эксплуатацию, вторая (более низкая) применяется после оформления на жилье обременения

Чтобы получить кредит на покупку жилья в новостройке, необходимо отвечать требованиям банка:

наличие гражданства РФ;
стабильное финансовое положение, позволяющее выплачивать кредит;
Хорошая кредитная история.

Большинство кредитных учреждений одобряют заявку на получение ипотечного займа только у застройщиков, имеющих аккредитацию. Поэтому выбор застройщиков при покупке жилья в новостройке с помощью ипотеки ограничен.

В отдельных банках имеются и другие условия кредитования, узнать о них можно на приме в банке.

Долевое участие в строительстве

Для покупки квартиры у застройщика необходимо подписать договор участия в долевом строительстве, в соответствии с одноименным федеральным законом № 214 ФЗ от 30.12.2004 года.

Указанный способ покупки жилья очень распространен в нашей стране.
Суть данного способа заключается в том, что строительные фирмы привлекают денежные средства у граждан для строительства многоквартирных домов.
После возведения новостройки, квартиры становятся собственностью граждан, которые стали дольщиками.
Этот способ покупки жилплощади позволяет дольщикам сэкономить до 25% стоимости недвижимости, потому ипотечное кредитование на новостройки пользуется спросом.
Долевое строительство несет в себе серьезные риски для банков, а также для заемщиков, которые связаны с тем, что строительство может быть заморожено или прекращено, а застройщик может быть объявлен банкротом.
Если это произойдет, клиент банка останется без жилья, а кредитная организация без объекта залога и обеспечения возврата своих средств.

В результате чего банки стремятся минимизировать свои риски и повышают процентные ставки (на 2-3 пункта) по данным ипотечным программам, по сравнению со стандартной ипотекой.

При этом после того, как квартира передается в залог банку процентная ставка снижается, это является главным нюансом приобретения квартиры в новостройке.

Также к особенностям такой ипотечной программы следует отнести право заемщика на расторжение договора с кредитором-банком в случае, если строительство дома затягивается.

При этом банк должен вернуть денежные средства с процентами заемщику. К банку переходят права требования дольщика на будущую квартиру.

Достоинства долевого участия в строительстве для заемщиков:

Дольщик может стать обладателем новой просторной квартиры с хорошей планировкой.
Пониженная стоимость жилья.
Не требуется привлечения созаемщиков или поручителей.

Однако у такого способа имеются и недостатки:

Основным недостатком является то, что заемщику потребуется ждать окончания строительства	объекта для заселения
Повышенная ставка	По ипотеке
Имеются риски	приостановки строительства, возникновения проблем застройщика с вводом в эксплуатацию
Возможные скрытые дефекты	и недочеты новостройки

Полностью избежать рисков при участии в долевом строительстве нельзя. Однако минимизировать риски можно, заключая договор с надежной строительной организацией.

Приобретение жилья в новостройке возможно под залог существующего недвижимого имущества. Тогда кредитные средства выдаются по обычной процентной ставке.

Переуступка прав

Также квартира в новостройке может быть приобретена путем переуступки прав.
Целью сделки является уступка прав на будущее жилье до того, как дом будет введен в эксплуатацию.
Процедура переуступки регулируется гражданским законодательством.

Переуступка позволяет приобрести квартиру по выгодной цене.

Однако его цена будет выше средней стоимости установленной застройщиком на 15-20%.

Потому переуступка жилья считается выгодным способом заработать.

Однако лишь немногие кредитные учреждения готовы выдать ипотеку на покупку квартиры без оформленной на нее собственности.

Фактически, квартиры еще не существует, она будет построена только в будущем. Имеется только право, позволяющее требовать получения жилплощади после завершения строительства.

Плюсы и минусы

Купить недвижимость в новостройке имеет преимущества:

Дешевая стоимость жилья	Цена на квартиры не будет повышаться, даже в случае каких-либо изменений на рынке жилья
Можно приобрести квартиру без отделки	и самостоятельно подобрать дизайн
Приобрести квартиры у застройщика сводит к минимуму риски, связанные с бывшими жильцами	включая случаи, когда прописаны несовершеннолетние, или имеется право пользования третьих лиц. Поэтому за юридическую чистоту квартиры можно не переживать

К минусам сделки можно отнести:

Высокая ставка	и необходимость ждать окончания строительства
Не во всех новостройках	допускается оплата при помощи кредитных средств
Не во всех банках выдаются кредиты	на квартиры в строящихся многоквартирных домах
Необходимость выполнения ремонта	на который нужны средства и время

Получить выгоду по ипотеке можно в следующих случаях:

Приобретение жилья за счет бюджетных средств	При участии в социальных программах. К примеру, по программе для молодой семьи
Покупка квартиры по корпоративным программам	которые разрабатываются работодателями для стимулирования своих работников
Когда отсутствует фиксированная ставка	снижение процентной ставки после передачи жилья в залог кредитной организации

Далее рассмотрим некоторые особенности оформление ипотечного кредита для приобретения квартиры в новостройках при помощи мер государственной поддержки.

Военная

Ранее программа военной ипотеки позволяла купить жилье только на вторичном рынке недвижимости.
В настоящее время военнослужащие могут приобрести квартиру в строящемся многоквартирном жилом доме.
Для этого нужно стать участником накопительной-ипотечной системы (НИС), которая разработана для обеспечения жильем военнослужащих.
Предоставление ипотеки совершается по сертификату, который дает возможность получить субсидию.

О судебной практике по военной ипотеке смотрите статью: судебная практика по ипотеке.

Впоследствии военнослужащий должен будет проходить службу в течении всего периода ипотеки.

Ипотечный кредит погашается за счет бюджетных средств.

Под материнский капитал

Получение средств материнского капитала позволяет обзавестись жильем в новостройке при соблюдении следующих условий:

Регистрация всех членов семьи	в данной квартире
Всем члены семьи имеют право	на долю от недвижимости
Соблюдение норм площади на одного человек	более 18 кв. метров

Для получения средств материнского капитала необходимо подать заявление в Пенсионный фонд РФ по месту регистрации.

При вынесении положительного решения сертификат предъявляется сотруднику банка при заключении договора ипотечного кредитования.

Маткапитал может быть внесен для оплаты первоначального взноса по ипотеке или основной суммы долга.

Без первоначального взноса

Для оплаты первоначального взноса клиент банка может различные государственные субсидии из федерального бюджета.
Если квартира приобретается без субсидий государства, и на момент оформления ипотеки заемщик не имеет первоначального капитала, то в выдаче ипотечного займа, скорее всего, будет отказано.
Получить ипотечный кредит можно в 2-х случаях:

Предоставление залога	в банк, в частности дорогостоящего имущества
Займ выдается	под повышенную процентную ставку

Выбор банка

Покупка квартиры в новостройке при помощи ипотеки следует начинать с подбора банка. При выборе банка нужно знать некоторые особенности.

Далеко не все банковские учреждения готовы пойти на риски, возникающие при покупке квартиры в строящемся доме.

Потому зачастую будущие клиенты банка получают отказ, или сотрудники банка сообщают о том, что действие программы ипотеки на новостройки прекращена.

Клиентам банка могут предлагать взять ипотечный кредит под залог недвижимого имущества, или потребительский кредит под более высокий процент.

Выбрать банк можно, обратившись в строительную фирму и узнав, с какими банками она сотрудничает.

В случае приобретения квартиры путем переуступки прав у специальных инвестиционных организаций, также следует обратиться в кредитное учреждение -партнер.

Это повышает вероятность получения одобрения по заявлению и уменьшенные проценты.

Поэтапная процедура оформления

Процесс покупки жилья в ипотеку в новостройке отличен от обычной ипотеки.
Нужно выполнить требования банка, осуществить сбор необходимых документов, и заключить договор с проверенным застройщиком.
Не стоит забывать о том, что на рынке жилья встречаются недобросовестные организации, поэтому нежно ответственно подходить к этой процедуре.
Стадии оформления ипотечного кредита:

Подбор квартиры и фирмы застройщика, подача заявки	или первоначальное обращение в банк, если с ним заемщик уже сотрудничал либо он хочет взять ипотеку в определенном банке, в котором берется перечень строительных компаний, имеющих аккредитацию
Одобрение заявки	подписание договора долевого участия (ДДУ) с застройщиком, оплата первоначального взноса (при необходимости)
Регистрация ДДУ	в службе Росреестра
Оформление договора ипотечного кредитования	и заключение договора страхования
Оплата денежных средств	на счет застройщика

Важно понимать, что оплата по ипотеке начинается с момента ее оформления, независимо от завершения строительства.
По факту должник будет платить за еще не существующую жилплощадь.
Документы, которые следует проверить у застройщика, перед подписанием с ним договора:

Свидетельство о праве собственности	на участок земли, на котором ведется застройка
Инвестиционный контракт	и акт распределения имущества
У застройщика обязательно должно быть разрешение на строительство	Экспертиза проектной документации

Если заемщик не разбирается в деталях необходимой документации, для проверки необходимых бумаг рекомендуется пригласить грамотного юриста.

В отдельных случаях банк может запросить копии указанных документов или поручит своему юристу удостовериться в их подлинности.

В случае нарушении этих условий, в выдаче кредитных средств может быть отказано

Противиться данным условиям нельзя, в противном случае в предоставлении ипотеки будет отказано.

Виды договоров

Оформление ипотечного кредита на жилье в новостройке требует заключение одного из видов договоров со строительной фирмой.

Вид договора связан с выбранной системой покупки:

Договор участия в долевом строительстве	оформляется с застройщиком во время строительства многоквартирного дома. В соответствии с ДДУ, квартира передается заемщику после ввода здания в эксплуатацию
Переуступки прав	подписывается для передачи права требования, пока не выдано свидетельство о праве собственности
Предварительный договор купли-продажи	оформляется между застройщиком и дольщиком
Рассрочка	этот вид договора заключается в поэтапной выплате установленной суммы без ипотеки. Предоставление рассрочки используется в редких случаях, потому что такой договор не выгоден застройщикам
Договор жилищно-строительного кооператива	вступление в жилищный кооператив, уплата паевых взносов. Прежде чем подписывать такой договор, рекомендуется проконсультироваться с юристом
Договор векселя	Фактически приобретается не квартира, а вексель, сумма которого равна цене квартиры

Особенности ипотеки земельных участков смотрите статью: ипотека на земельный участок.

В заключение следует отметить, что в настоящее время банки предоставляют все больше ипотечных кредитов на покупку квартир в новостройках.
Видео: Новостройка в ипотеку

(No Ratings Yet) Загрузка…

Все нюансы ипотеки, риски и подводные камни

Ипотека – долгосрочное кредитование. Среднестатистическому заемщику, у которого источником доходов является заработная плата, приходится около 15-20 лет выплачивать взятые в долг деньги.

Банки, предлагая ипотечные программы, в первую очередь заботятся о своих рисках и получении доходов от деятельности.

Исходя из этого, даже самые привлекательные, на первый взгляд, предложения могут содержать скрытые нюансы.

Что нужно знать об ипотеке

Это – деньги, которые занимают под залог недвижимости. Ипотечные кредиты оформляют на покупку дома, квартиры. Права и обязанности сторон отношений регулируются ФЗ-102 «Об ипотеке».

В 2017-2018 годах действуют государственные и банковские программы кредитования с различными условиями для приобретения недвижимости на первичном и вторичном рынке.

Первый шаг для заемщика – соотнести желания с возможностями, выбрать тип квартиры, предельную стоимость и определить для себя объем ежемесячных платежей, которые «потянет» семейный бюджет.

Ежемесячный платеж – часть основного долга + проценты. Его размер не должен превышать 40% общих доходов.

Выбрав банк, следует уточнить перечень документов для подачи заявки. Как правило, это – стандартный набор, включая справку о платежеспособности. Если постоянного дохода нет, нужно искать кредиторов, которые не требуют 2-НДФЛ.

Еще один важный вопрос – первоначальный взнос. Он может составлять 0-30% стоимости недвижимости, в зависимости от выбранной программы.

Но при этом минимальный начальный платеж может повлечь за собой повышенную процентную ставку (порядка 2-3%).

Покупка квартиры в ипотеку: на что обратить внимание

Поиск вариантов начинается после получения положительного решения. Для новостроек лучше сверить перечень компаний, аккредитованных в банке.

Поскольку строящаяся недвижимость не введена в эксплуатацию, в залог переходит не имущество, а право требования несуществующего объекта. Собственность регистрируется после ввода в эксплуатацию.

Кредитор проверяет застройщика, его благонадежность, документы на землю, объект и следит за степенью готовности строительства. Это поможет снизить риски банка при кредитовании и заемщика при покупке квартиры.

Относительно жилья на вторичном рынке нужно учитывать, что каждый кредитор выставляет свои требования и ограничения. Например, финансируется только покупка дома не старше 30 лет.

Комнаты в коммуналках, малосемейках не кредитуют, потому что имущество считается неликвидным и в качестве залога не рассматривается.

По этой же причине отрицательно относятся к «хрущевкам», полуподвальным и цокольным этажом.

Важный момент – готовность продавца провести сделку по полной стоимости. Согласно НК РФ, если квартира находится в собственности менее 3 лет, продажа облагается налогом. Требование банка – чтобы в договоре указывалась реальная цена. На фальсификацию ни один кредитор не пойдет.

Выбирая жилье, стоит ориентироваться не только на город, район, но и на особенности первички и вторички.

Первичный рынок
Вторичный рынок

Квартиры в строящихся домах на 30% дешевле готовых. Но нужно подождать с заселением. Есть риск, что застройщик не достроит дом.	Возможность немедленного заселения. Недостаток – неоднородность социального окружения.
Новостройки соответствуют современным технологиям и стандартам, требованиям времени, с перспективой развития инфраструктуры.	Широкий выбор вариантов в районах со сложившейся инфраструктурой. Минус – устаревшие планировочные решения, изношенные коммуникации.
Банки предлагают низкие процентные ставки по ипотеке.	Условия аналогичные ипотеке новостроек.

При покупке любой квартиры не стоит забывать о такой графе расходов, как ремонт. И если при выборе жилья на вторичном рынке можно обойтись минимальными затратами, то в новостройку придется инвестировать немало.

Покупка в новостройке

При покупке квартиры в строящемся доме у застройщика нужно потребовать:

инвестиционный контракт;
проектную декларацию;
проектную документацию с госэкспертизой;
разрешение на строительство;
свидетельство о собственности на земельный участок;
договор страхования или поручительства;
выписку из ЕГРН;
учредительные документы компании.

Оценка степени готовности дома снизит риски покупателя. Не лишним будет поинтересоваться о перспективах строительства рядом объектов, которые впоследствии могут причинить массу неудобств (например, строительство аэропорта, автомагистрали).

Удобнее всего заключать ДДУ. Он регистрируется в соответствующей службе. По ФЗ-214 при банкротстве застройщика, требования дольщика будут обеспечены залогом. Кроме того, ДДУ защищает от риска двойной продажи.

На что обратить особое внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Можно заняться поиском самостоятельно или обратиться к опытному риэлтору, у которого есть база для выбора. При осмотре вариантов следует обратить внимание на коммуникации, проводился ли капремонт и когда, какие соседи и прочие бытовые условия.

Основной нюанс – проверка юридической чистоты. Иными словами, у жилья с «историей» могут внезапно «всплыть» какие-то наследники, законные собственники и другие лица, чьи права были нарушены. Доказывание добросовестного приобретения в судах отнимет много времени. Это все нужно выяснить до подписания договора.

На что обратить внимание при оформлении ипотеки

Все функции контроля банк берет на себя. Поэтому выбранная недвижимость должна быть им одобрена. Договор купли-продажи, и ипотека заключаются одновременно.

Подводные камни договора ипотечного кредитования

В кредитном договоре, помимо процентной ставки, нужно обращать внимание на:

комиссионное вознаграждение и порядок его выплат. Иногда размер комиссии может существенно увеличить ежемесячные расходы;
наличие графика платежей с четким указанием суммы и сроков. Заверяется печатью банка и подписями обеих сторон;
штрафные санкции, когда и в каком размере применяются, есть ли штраф за досрочное погашение;
условия расторжения ипотеки и случаи реализации имущества. Обычно это – просрочка платежей;
перечень форс-мажорных обстоятельств, влияющих на повышение процентной ставки, досрочное расторжение договора. Такие туманные понятия, как «изменение конъюнктуры рынка», должны насторожить, поскольку под это определение можно подвести любой процесс. Лучше, чтобы четко указывалось, например, процент повышается при повышении ставок ЦБ РФ;
какая нужна страховка и когда она оформляется. Застраховать объект недвижимости придется в любом случае. Страхование жизни и здоровья не является обязательным, но многие банки при отказе от этого повышают процент по ипотеке до 1,5%.

Заемщик – сторона договора, поэтому не нужно подписывать все безоговорочно. Если что-то не устраивает, следует решать вопрос с банком сразу.

Например, можно просить кредитора включить условия о возможности рефинансировании кредита на случай каких-либо изменений (потеря работы, рождение ребенка и других).

Если он не идет на уступки, а условия оставляют желать лучшего, – стоит поискать другой банк.

Покупка квартиры в ипотеку: как проходит сделка

Для приобретения новостроек нет никаких особых схем. Покупатель перечисляет застройщику первоначальный взнос, а кредитор – заемные средства

Покупка недвижимости на вторичном рынке имеет свои особенности. После получения решения банка нужно в определенный срок (до 4 месяцев) найти оптимальный вариант и договориться с продавцом с внесением аванса. В течение срока договора (около месяца) нужно сделать проверку документов, произвести оценку квартиры, согласовать моменты купли-продажи с банком и СК.

После соблюдения всех процедур подписывается договор кредитный и страхования, оплачиваются комиссии, деньги поступают на счет заемщика, оформляется покупка.

Право собственности на недвижимость переходит к покупателю после государственной регистрации в ФРС, а не в момент подписания договора купли-продажи (ФЗ-122).

На этом этапе возможны случаи, когда Росреестр отказывает или приостанавливает регистрацию прав по причинам:

непредоставления необходимых документов или их несоответствие установленным формам;
сомнения в подлинности документации или сведений, содержащихся в ней;
отсутствует согласие третьего лица на сделку при его необходимости;
судебные споры, наличие запрета или обременения в отношении имущества.

Подробный перечень определен в законе. Срок приостановки регистрации составляет до 3 месяцев. Если нарушения не будут устранены, переход права собственности считается невозможным, сделка не состоится. При этом госпошлина, уплаченная за регистрацию, не возвращается.

Если собственность зарегистрирована, покупатель и продавец подписывают акт приема-передачи, который и завершает процесс.

Относительно передачи наличных денег существуют безопасные способы расчета:

деньги помещаются в банковскую ячейку, для чего оформляется отдельный договор с условиями доступа к ним сторон. Продавец получает причитающуюся сумму после регистрации. Если по каким-либо причинам регистрация не состоялась, покупатель забирает деньги обратно;
вся сумма разбивается на 3 части. Оплата происходит по мере наступления события: 50% после регистрации, 40% после выписки жильцов, проживающих в квартире, 10% после фактического освобождения жилплощади, передачи ключей и подписания акта приема-передачи.

Внесение всей суммы сразу до регистрации собственности не практикуется. Если продавец на этом настаивает, лучше поискать другие варианты жилья.

Что должен знать владелец ипотечного жилья

Переданные в обеспечение объекты на время действия договора находятся в собственности заемщика, но распоряжаться ими единолично не получится. На все требуется согласие банка.

Залогодатель не может:

1. Сдать купленное помещение в аренду. ФЗ-102 не запрещает такую возможность (п.1.ст.40), если:

она согласована с залогодержателем;
срок найма не превышает срока ипотеки;
имущество приобреталось именно для сдачи в аренду.

Однако для банка эти действия всегда связаны с риском ухудшения состояния залогового имущества. Он не сможет даже вернуть свои деньги за счет страховки. СК не делают страхового возмещения, когда объектом пользовались третьи лица, а не собственник.

Банк не может дать согласия, но и препятствовать не имеет права, если найм оформляется официально, со всеми вытекающими для заемщика последствиями:

аренда на срок не более 12 месяцев.
с уведомлением страховой компании;
с увеличением платежей по страховке;
с уплатой налогов на прибыль.

Не редки случаи, когда такие вещи делаются втайне от кредитора. Если платежи по кредиту не задерживаются, у кредитора нет необходимости проверять залог. Но в случае просрочки и обнаружения нарушений банк может применить санкции, предусмотренные договором.

2. Сделать перепланировку. Приобретая квартиру или дом, владельцы стремятся обустроиться на новом месте. На все, что выходит за рамки обычного ремонта при ипотеке, нужно:

согласие банка;
проект перепланировки;
разрешение соответствующих органов.

Собранные документы передаются в страховую и кредитору для согласования и оценки. Если работы узаконить невозможно (например, перенос стояков водоснабжения), их делать нельзя.

Иначе при обнаружении таких фактов банк потребует надлежащего оформления или возврата состояния в первоначальное положение.

Хотя случаев, когда из-за этого требовали расторгнуть кредитный договор, практически не бывает.

3. Переоформить, как нежилое помещение. В рамках заключенного кредитного договора это сделать нельзя. Действующие программы для покупки коммерческой недвижимости предполагают более высокие ставки и другие условия кредитования. Кроме того, в выписке из ЕГРН будет стоять отметка об обременении, что, согласно ст.22 ЖК РФ, будет препятствием для переоформления.

Залоговую недвижимость также нельзя подарить, обменять. Продажу без участия кредитора осуществить невозможно. Первое, что нужно – объявить о своих намерениях, согласовать все действия. При этом вырученные деньги будут направлены на досрочное погашение кредита или его части.

Вопросы и ответы

Спрогнозировать ситуацию на валютном рынке достаточно сложно. Искать работу, где платят в долларах, и ждать улучшений – сомнительный выход. Лучше всего погасить кредит досрочно, перезаняв деньги у другого кредитора, но уже в национальной валюте. Это даст возможность застраховаться от дальнейшего роста курса.

Перекредитоваться можно в «своем» банке, если вы считаетесь добросовестным клиентом. При этом залогом выступит все та же недвижимость. Если ее оценки окажется мало для обеспечения, может потребоваться дополнительное поручительство или залог.

Еще один вариант – просить у кредитора реструктуризации долга, что снизит размер платежей, но увеличит срок кредитования.

В первую очередь – процент, максимальная сумма и срок кредитования, нужен ли первоначальный взнос, справка о доходах. Важны требования к приобретаемому жилью, виды страхования. Если на примете уже есть подходящий вариант, попросите кредитного менеджера приблизительно просчитать все затраты и размер ежемесячных платежей.

Сбербанк – один из главных игроков на рынке ипотечного кредитования. Существенных требований к приобретаемой недвижимости не предъявляет, лояльно относится к старому фонду, новостройкам и вторичному жилью. Это его основное преимущество перед другими кредиторами. Не допускается кредитование квартир и домов с самовольными перепланировками.

От заемщика требуется наличие первоначального взноса. Решение о выдаче займа принимает в течение 4 месяцев. До совершения сделки купли-продажи покупатель и продавец заключают предварительный договор по форме банка, в котором согласовывают все условия. Есть только один способ рассчитаться с продавцом – банковская ячейка и получение денег после регистрации недвижимости.

Другие варианты не рассматриваются.

Документы:

Оформление ипотеки на новостройку: пошаговая инструкция

Позволить себе приобретение новой квартиры могут далеко не все семьи. Если требуется улучшение жилищных условий, а бюджет это не позволяет сделать, разумным выходом становится оформление ипотеки на новостройку.

Пошаговая инструкция покупки новостройки в ипотеку

Как же происходит покупка новостройки в ипотеку? Пошаговая инструкция требует соблюдения массы важных нюансов, о которых следует знать заранее.

Участие в долевом строительстве крайне выгодно для покупателя – так удастся стать собственником жилья, сэкономив внушительную сумму.

Если заключить договор еще на этапе котлована, ценник окажется ниже на 30%, соответственно, если здание уже почти возведено, экономия не будет превышать 10-15%.

Инструкция покупки квартиры в ипотеку в новостройке включает в себя несколько этапов:

Проводится выбор застройщика – нужно искать надежную и проверенную компанию, так как в этой сфере есть мошенники и фирмы-однодневки, берущие предоплату и не завершающие строительства.
Когда застройщик определен, необходимо посетить банк и подать документы для оформления кредита.
Если ипотека одобрена, с продавцом заключается договор – внимательней относитесь к этому документу, в нем содержатся сроки, условия и обязательства сторон.
Оплачиваете первоначальный взнос, например, можно это сделать с помощью материнского капитала.
ДДУ (Договор долевого участия) подписывается одновременно с документами на предоставление кредита и залог прав. Полный пакет передается для регистрации в Федеральную палату.
Банк переводит средства застройщику.
Когда дом построен, подписан акт приема-передачи, проводится оценка квартиры и оформляется технический паспорт.
В течение 10 дней необходимо передать квартиру в залог, а договор ипотеки зарегистрировать в Федеральной службе.

На время строительства оформляется залог прав по ДДУ – банк имеет право требовать изъятия квартиры в случае, если кредит не будет погашен в срок.

Никаких сложностей при оформлении ипотеки на новостройку не должно возникнуть. Главное – выбрать надежного застройщика и получить одобрение банка, не забыв представить все необходимые документы.

Когда в новостройке можно прописаться

Казалось бы, вы купили квартиру и можете зарегистрироваться в ней в любое время. Но не все так просто, если заключен договор с банком – именно он регулирует все важные моменты. Когда можно прописаться в новостройке по ипотеке? Сделать это удастся в следующем порядке:

обратитесь в банк с письменным заявлением о желании зарегистрироваться в квартире;
дождитесь рассмотрения – на это уходит около недели;
решение будет положительным, если в новостройке планируется регистрация собственника или близких родственников;
собрав комплект необходимых документов, обратитесь в паспортный стол.

Законодательство не устанавливает ограничений в прописке собственника, однако банковским договором могут быть предусмотрены штрафы.

Хотя оформление ипотеки на строящееся жилье сопряжено с рисками, для многих людей этот вариант улучшения жилищных условий является единственным доступным. Он позволяет сэкономить бюджет и в скором времени заселиться в новую квартиру. С пропиской проблем тоже не будет – ее можно оформить для себя и своих родственников.