Граждане, не желающие или не имеющие возможности самостоятельно заниматься сделками со своей собственностью, имеют возможность оформить доверенность. Она представляет собой документ, по которой одна сторона передает другой свои полномочия по конкретному вопросу. Нередко люди составляют доверенность на продажу квартиры.
Содержание документа
Доверенность должна составляться письменно. В ее содержании требуется подробно описывать перечень манипуляций, который собственник жилья передает доверенному лицу. Это может одно или несколько действий либо же полное сопровождение сделки.
Содержание доверительной бумаги должно включать в себя следующее:
- Дата и место оформления.
- Личные данные гражданина, доверяющего совершение действий от своего имени.
- Личные данные представителя, которому передаются полномочия.
- Адрес жилого помещения, в отношении которого планируется совершение сделки.
- Описание полномочий доверенного лица.
- Продолжительность действия документа.
- Подпись передавшего полномочия.
Если продавец точно знает, за какую цену будет реализована его квартира, то ее тоже рекомендуется вписать. Особенно это важно, если собственник жилья передает полномочия и по получению денежных средств от продажи недвижимости.
Образцы доверенностей
Доверенность может быть составлена в разных вариациях:
- Генеральная. Ее можно оформлять, если собственник имущества желает передать большой перечень полномочий другому лицу или же полное сопровождение сделки купли-продажи.
- Разовая. Данный тип документа дает только одно полномочие, к примеру, сбор документов для продажи недвижимости. После того, как доверенное лицо совершит это действие, бумага теряет юридическую силу.
- Специальная. В этом случае доверитель передает лишь некоторые полномочия, которые могут понадобится в процессе заключения сделки, к примеру, только подготовка пакета бумаг и написание текста соглашения.
Для правильности составления нужно ознакомиться с примерами.
Образец генеральной доверенности на продажу квартиры: скачать бланк
Образец доверенности на сбор документов для продажи квартиры: скачать бланк
Образец доверенности на квартиру без права продажи: скачать бланк
Образец доверенности на продажу квартиры без права получения денег: скачать бланк
Образец доверенности на продажу доли в квартире: скачать бланк
Порядок оформления
Порядок, как оформить доверенность на продажу квартиры, достаточно простой. Но знать о некоторых нюансах составления необходимо обязательно.
Куда обратиться
Для составления доверенности на продажу жилья необходимо посетить нотариальную контору. При желании допускается вызывать нотариуса на дом. Только выезд на дом оплачивается отдельно. Это стоит учитывать.
Бывают случаи, когда человек физически не имеет возможности добраться до нотариальной фирмы. Как оформить генеральную и иную доверенность на продажу в этом случае? Законодательство предписывает, что заверять документ в подобной ситуации имеют следующие должностные лица:
- Командир воинской части – для военнослужащих.
- Главный врач – для людей, проходящих лечение в медицинском учреждении.
- Руководитель социальной организации – для граждан, пребывающих в домах престарелых или других подобных организациях.
- Начальник МЛС – для лиц, отбывающих наказание в виде лишения свободы.
Оформление доверенности на квартиру без права продажи или иного вида осуществляется гражданином, в собственности которого находится продаваемая квартира. Но есть несколько нюансов.
Если объект недвижимости находится в собственности лица, не достигшего возраста 14 лет, то составлением должен заниматься его законный представитель. Это может быть мать, отец, усыновитель, опекун. Сам ребенок может не присутствовать на приеме у нотариуса.
Если доля в продаваемой квартире находится в владении гражданина, достигшего 14-летнего возраста, то он сам подписывает доверенность. Но для этого ему необходимо согласие законных представителей.
Если недвижимость находится в собственности человека, признанного недееспособным, оформлением занимается его опекун. При наличии частичной дееспособности лицо имеет право самостоятельно подписывать документ, но с одобрения своего попечителя.
Сколько стоит
Стоимость оформления доверенности на продажу квартиры отличается в зависимости от многих факторов. Основной из них – разновидность документа. Наиболее дешевой является та, которая уполномочивает на проведение каких-либо действий, к примеру, на сбор необходимой документации. Она будет стоить в среднем 600 рублей.
Оформление специальной и генеральной доверенности на квартиру обойдется дороже. Первый вид стоит примерно 1500 рублей, а второй – 2000 рублей.
Срок действия
Владелец недвижимого объекта имеет возможность оформить доверительный документ на любой срок. Гражданское законодательство не устанавливает минимальную и максимальную границу. Ранее доверенность можно было составить не более, чем на 3 года. На данный момент это правило не действует.
ВАЖНО! Прописывать срок в документе необязательно. Но следует учитывать, что при отсутствии указания даты окончания действия полномочий доверенного лица, они будут актуальны в течение года.
К дате подписания доверительной бумаги предъявляются же более серьезные требования. Если гражданин не укажет ее, то документ будет недействительным.
Необходимые документы
Перечень документов для оформления доверенности на продажу квартиры зависит от конкретной ситуации. Обычно для составления хватает одного паспорта доверителя, а остальные сведения заполняются с его слов. Но юристы советуют во избежание внесения неверной или неточной информации подготовить еще выписку из ЕГРН и паспорт гражданина, которому передаются полномочия.
Также существуют случаи, когда требуются дополнительные бумаги. К ним относится участие несовершеннолетнего гражданина. В этом случае понадобятся представить нотариусу следующие документы:
- Свидетельство о рождении, если ребенку еще нет 14 лет.
- Паспорт ребенка, если ему есть 14 лет.
- Паспорт законного представителя или опекунское удостоверение.
При участии частично или полностью недееспособного лица потребуются следующие бумаги:
- Паспорт собственника недвижимости.
- Удостоверение опекуна или попечителя.
Если продаваемая квартира относится к совместно нажитому имуществу супругов, то для продажи квартиры по генеральной доверенности необходимо согласие жены/мужа, составленное в письменной форме.
Как отозвать доверенности при необходимости
Способ, как отозвать доверенность на продажу квартиры, довольно прост. Если гражданин, выдавший ее, желает отменить, он может сделать это в любой момент. Доверенное лицо не вправе возражать против отзыва документа. Для отмены доверителю требуется обратиться в нотариальную контору и написать соответствующее заявление.
Собственник недвижимого объекта должен самостоятельно или с помощью нотариуса уведомить доверенное лицо и третьих заинтересованных лиц о прекращении полномочий. При отзыве документа он должен быть возвращен доверителю или нотариусу, который его заверял.
ВАЖНО! Уведомление об отмене генеральной и иной доверенности на продажу квартиры – это обязанность доверителя, а не его право. Поэтому при его неисполнении гражданин, передавший полномочия другому лицу, будет нести ответственность за действия доверенного лица. Ведь последний не будет знать об отзыве его полномочий и продолжит пользоваться ими.
Основные риски для покупателя
Купля-продажа – одна из самых распространенных сделок с недвижимостью, поэтому и мошеннические действия при ее совершении встречаются очень часто. Либо могут быть допущены ошибки при оформлении доверительного документа, из-за которых сделка способна сорваться.
Риски покупателя при приобретении недвижимости, продаваемой по доверенности, имеются следующие:
- Доверенность теряет свою юридическую силу после подписания соглашения о купле-продаже. Доверенное лицо может забрать денежные средства и скрыться.
- Гражданин, являющийся собственником квартиры, может умереть до окончания действия нотариальной доверенности. В этом случае решение о продаже будут принимать родственники умершего. Они могут отказаться от совершения сделки.
- Оформление доверенности в нотариальной конторе не может точно гарантировать, что доверитель является дееспособным лицом. Если окажется, что доверитель был на момент подписания документа частично или полностью недееспособным, родственники вправе оспорить доверенность в суде. В результате сделка купли-продажи будет аннулирована. Поэтому важно запрашивать у доверителя справку из психоневрологического диспансера о состоянии его здоровья.
- Доверитель и доверенный могут оказаться мошенниками, задачей которых является умышленное выманивание денежных средств. Обычно они нацелены на доверчивых покупателей, к примеру, пожилых людей.
В связи с указанными рисками граждане с неохотой соглашаются на совершение сделки через представителей. Для собственника данный вариант же очень удобен, особенно когда он не может физически заключить договор самостоятельно. Хотя риски у продавца также имеются.
Чтобы не нарваться на мошенников, покупателю стоит внимательно проверить подлинность доверенности. Ведь подлог – это наиболее частая схема незаконных действий при совершении сделок с недвижимым имуществом.
Провести проверку можно следующим образом:
- Внимательно рассмотреть документ, он должен быть составлен на специальном бланке доверенности, не иметь никаких исправлений, опечаток, подчисток.
- Проверить, действительно ли существует нотариус, который заверял передачу полномочий. Найти телефон или адрес юриста можно в любом справочнике или базе данных в интернете.
- Посетить нотариальную контору, в которой оформлялись полномочия доверенного лица, вместе с гражданином, составившим ее.
В настоящее время есть более легкий способ узнать подлинность документа. Это можно сделать, не выходя из дома. Все, что требуется, – доступ в интернет. Необходим зайти на официальный сайт ФНС РФ, заполнить реквизиты доверительной бумаги. Сервис выдаст краткие сведения о документе.
Таким образом, доверенность на продажу квартиры оформляется в нескольких видах, помогает собственнику недвижимости облегчить процесс совершения сделки. Но купля-продажа по данному документу имеет свои риски для сторон, которые необходимо учитывать, прежде чем соглашаться на заключение договора.
Напоминаем, что на нашем сайте вы можете записаться на бесплатную консультацию к юристу, который ответит на ваши вопросы и поможет с оформлением доверенности и её проверкой на мошенничество. Оставьте заявку в спецформе в углу экрана.
- Также вам будет интересно, как правильно продать квартиру по доверенности и какие документы нужны для продажи квартиры.
- Будем благодарны за оценку поста и репост.
Мошенничество с продажей квартир по генеральной доверенности
Купить квартиру по доверенности и попасть в суд. Надуманная история или вероятный сценарий? Многие покупатели недвижимости с большой опаской относятся к сделкам, которые совершаются с использованием доверенностей. Нередко такая предосторожность оправдана.
Что нужно знать, чтобы не попасться на мошенничество с доверенностью? В каких ситуациях стоит проявить осторожность, а в каких не нужно переживать из-за присутствия этого документа? Об этом в нашей новой статье из постоянной рубрики «Мошенничество в недвижимости».
Случай из практики агентства
К нам обратился гражданин, желающий срочно продать квартиру, якобы родственников, по цене, заметно ниже рыночной. Он действовал на основании генеральной доверенности, которая была выдана около двух лет назад.
В ходе первичного изучения документов выяснилось, что квартира была получена собственниками взамен сносимого жилого дома. Это произошло за полгода до обращения к нам в агентство. То есть на момент выдачи доверенности этой квартиры еще не было в собственности у граждан. А само оформление права собственности происходило по указанной доверенности.
“Родственник” пояснил, что так как владельцы уже пожилые люди, и они не хотели сами заниматься оформлением документов, выдали ему генеральную доверенность, по которой он занимался полным оформлением прав на недвижимость.
Описанная ситуация вызывала ряд вопросов у юридического отдела компании:
- Кем конкретно являются люди, выдавшие доверенность данному гражданину?
- Знают ли они о зарегистрированном на их имя имуществе, которое теперь продаётся?
- Понимают ли в полном объеме доверители перечень возможных действий по генеральной доверенности?
- В добром ли они здравии?
Мы попросили связать нас с титульными собственниками квартиры, чтобы организовать с ними встречу, и получить ответы на наши вопросы. В этой встрече нам было отказано, представитель ссылался на то, что собственники в курсе и это “не наше дело”. Телефонные номера владельцев также предоставлены не были.
Мы прекратили сотрудничество с этим “родственником”, пояснив, что готовы помочь с продажей при условии личного обращения доверителей. Ситуация выглядела так, что престарелые собственники не знают не только о планируемой продаже, но и о том, что на их имя уже оформлена недвижимость, представленная вместо снесенного дома.
Какие бывают доверенности?
Существует всего два вида доверенностей, которые могут быть использованы для продажи недвижимости.
1. Целевая доверенность
Выдавая такой вид доверенности, гражданин четко ограничивает количество действий, которые может совершать доверенное лицо.
В случае, когда речь идет о продаже, в доверенности можно предусмотреть:
- Возможность поиска покупателя;
- Полномочия на получение задатка;
- Право совершать сделку купли-продажи и производить расчёты.
Если квартира, которую вы рассматриваете для покупки, продаётся с использованием такого вида доверенности — можно не переживать. Вероятно, лицо, которое ее выдало, знает, что его квартира продается и согласно с этим.
2. Генеральная доверенность
Этот вид доверенности дает доверенному лицу большое количество различных полномочий. Например, получив генеральную доверенность, можно представлять интересы собственника во всех инстанциях.
Пользоваться его банковскими счетами, принимать наследство, представлять интересы в суде, получать пенсию и другие выплаты.
И, конечно, совершать все разрешенные законом сделки, за исключением дарения, но включая покупку и продажу любой недвижимости.
Статья по теме
Продажа квартиры по доверенности и не только
Если квартира, которую вы рассматриваете для покупки, продается по генеральной доверенности, проявите к этой сделку повышенное внимание. А лучше сразу привлеките специалистов — риэлторов.
Как действуют злоумышленники?
Есть несколько категорий людей, которые чаще всего становятся жертвами мошенников.
1. Социально уязвимые группы людей — одинокие пенсионеры и инвалиды
Злоумышленники втираются в доверие к таким людям. Помогают с бытовыми делами, решают какие-то мелкие проблемы, ходят за продуктами. Спустя некоторое время под различными предлогами “помощники” просят оформить генеральную доверенность на свое имя. Например, чтобы получать пенсию или представлять интересы собственника квартиры в ЖЭС.
Нужно понимать, что доверенность выдается в присутствии нотариуса, который всегда разъясняет последствия оформления этого документа для человека. К сожалению, пожилые люди не всегда готовы оценить риски. Как результат, мошенники получают генеральную доверенность и право распоряжаться собственностью.
2. Граждане, ведущие асоциальных образ жизни — злоупотребляющие алкоголем или наркотиками. Либо люди с психическими расстройствами
Мошенники предлагают помощь в решении жилищного вопроса. Например, помочь с приватизацией квартиры и ее последующей продажей. При этом взамен обещают купить квартиру меньшей площади, а разницу передать доверителю.
В таком случае доверитель вроде бы понимает, для какие целей выдает доверенность, что не мешает ему в итоге оказаться обманутым.
В интернете то и дело всплывают новости о таких ситуациях, когда люди оказываются в глухих деревнях Беларуси без жилья, денег и средств к существованию.
Также мошенники могут использовать недействительную доверенность, выдавая её за актуальную. Нужно понимать, что доверенность — документ, выдаваемый на определенный срок.
До истечения ее срока доверитель в любой момент может ее отозвать, а значит лишить доверенное лицо полномочий, которыми он был наделен.
В таком случае доверенное лицо обязано вернуть доверенность, которая уже не имеет юридической силы.
Некоторые люди решают использовать генеральную доверенность в своих интересах, не возвращая отозванный документ. В результате, сделка купли-продажи может быть совершена лицом, которое не имеет на это право. Такую сделку можно оспорить в суде.
То есть, купив квартиру, продаваемую мошенниками, покупатель в последующем может оказаться без денег, и без приобретенной недвижимости. Обращаем ваше внимание, что актуальность и соответствие доверенности законодательству — это не единственные факты, которые проверяются при подготовке сделки.
О том, что еще проверяется можно почитать в нашей статье.
Статья по теме
Как проверить квартиру перед покупкой?
Иногда, доверители пытаются продать недвижимость по доверенности умершего собственника-доверителя. Такая сделка не соответствует законодательству, любой суд признает ее недействительной.
Как обезопасить себя?
В первую очередь выясните, кем приходится доверенное лицо собственнику. Очень часто генеральные доверенности оформляются для удобства членов семьи. Например, родители доверяют детям заняться решением квартирного вопроса.
Или, наоборот, дети оформляют доверенность на родителей, если постоянно живут в другой стране, и не могут приехать. Если вы видите такую доверенность, не помешает попросить доверенное лицо показать документы, подтверждающие родство.
При проведении сделки попросите, чтобы на ней присутствовал титульный собственник, то есть тот, кто выдавал доверенность. Если привлечь собственника к сделке невозможно, то постарайтесь поговорить с ним по телефону, Skype или увидеться лично до проведения сделки.
Когда доверенное лицо не может объяснить, где находится собственник. Или собственник квартиры не может пояснить, кем является ему доверенное лицо, то это дополнительный повод насторожиться.
Не лишним будет убедиться в здравии собственника объекта недвижимости. Для этого получите или попросите предоставить справки об отсутствии учетов в психиатрическом и наркологическом диспансерах.
Обязательно необходимо проверить, не отозвана ли доверенность. Также вас должно насторожить, если квартира перепродавалась несколько раз на протяжении короткого периода времени. Или, если продавалась несколько раз по доверенности. Подробнее о сделках с недвижимостью по доверенности мы писали в отдельной статье.
Статья по теме
Продажа квартиры по доверенности и не только
Наличие доверенности в сделке с недвижимостью это не всегда плохо, но это однозначно дополнительный повод задуматься о всесторонней проверке объекта, а также об обращении к специалистам.
Была полезна наша статья? Поделитесь ей в своих соцсетях!
Вам нужна помощь в оформлении сделки? Обращайтесь, будем рады помочь: +375 29 105 61 61
Не доверяй доверенности
Последнее обновление: 15.02.2019
Вообще-то, доверенность – вещь очень распространенная и удобная, поэтому буквально воспринимать заголовок этой статьи не следует. Но нужно знать некоторые правила игры на рынке недвижимости, чтобы не вляпаться в историю, покупая квартиру не у хозяина, а у его доверенного лица.
Речь далее пойдет о том, что доверенность облегчает жизнь не только добропорядочным гражданам, но и мошенникам. В частности, продажа квартиры по доверенности – один из самых любимых приемов мошенничества на рынке недвижимости. Почему любимый? Да потому что он самый простой.
Здесь не требуется подделка паспортов или документов на квартиру. Не нужно выдумывать хитрые схемы обмана. Имея на руках генеральную доверенность на продажу квартиры, все остальные документы можно получить быстро и главное – законно. И все действия по отчуждению квартиры доверенным лицом тоже будут происходить на вполне законных основаниях.
А в чем же тут главная опасность?
Образцы документов для сделки купли-продажи квартиры – в специальном разделе по ссылке.
А опасность тут кроется вовсе не в документах, а в сути самой сделки по отчуждению квартиры. Выражаясь юридическим языком, квартира выбывает из владения законного собственника против его воли, путем применения к нему угрозы, насилия, или просто введения его в заблуждение (обмана).
Все эти случаи являются основаниями для последующего признания сделки купли-продажи квартиры недействительной.
Хуже того – в этом случае для восстановления прав прежнего законного владельца квартиры применяется не реституция, а виндикация. Что это за странные слова?
Реституция означает, что стороны сделки, которая признана судом недействительной, возвращаются в исходное состояние, которое было до сделки. И все, что было передано сторонами друг другу по сделке, тоже возвращается назад прежним владельцам.
Виндикация означает, что обманутая сторона (прежний, настоящий собственник квартиры) вправе требовать возврата своего имущества (квартиры) себе из чужого незаконного владения без какой-либо ответной компенсации.
Для Покупателя это означает, что купив квартиру у ненастоящего владельца, который не имел права ее продавать, он подпадает под применение виндикации. Настоящий владелец подает виндикационный иск, и возвращает квартиру в свою собственность, а незадачливый Покупатель даже не может претендовать на возврат уплаченных за квартиру денег.
Точнее, претендовать на возврат уплаченных денег Покупатель может, но не с настоящего владельца квартиры (который денег не получал), а с того мошенника, который ему эту квартиру продал. А это уже совсем другая история. Того мошенника еще нужно найти, и совсем не факт, что у него окажутся те деньги, которые можно будет изъять.
Другими словами, покупая квартиру у доверенного лица, нельзя быть уверенным, что настоящий хозяин квартиры действительно хочет ее продать, а доверенное лицо действительно выполняет волю настоящего хозяина. Наличие доверенности говорит всего лишь о формальном соблюдении закона, а вовсе не о фактической передаче полномочий по продаже квартиры и получению денег.
Несовершеннолетний ребенок в сделке купли-продажи квартиры. Что делать? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.
Как доверенность на продажу квартиры может быть получена мошенниками?
Доверенность могут выманить обманом. Например, ушлые ребята (чаще для этого используют миловидных девушек) втираются в доверие к одиноким пенсионерам, и под видом какого-нибудь малозначащего документа подсовывают пенсионеру на подпись генеральную доверенность на распоряжение квартирой. Пенсионер, при этом, и не подозревает, что передал свою квартиру в полное распоряжение посторонних людей. Самого пенсионера могут при этом вывезти на время куда-нибудь «на отдых», чтобы не мешал продаже.
Доверенность могут выбить силой. Например, в результате какого-либо события (не выплатил вовремя долг, помял чужую дорогую машину, и т.п.), к владельцу квартиры приходят убедительные с виду ребята, и заставляют его подписать доверенность на отчуждение своей квартиры, мотивируя это тем, что долг платежом красен.
Доверенность могут взять у душевнобольного. Например, собственник квартиры страдает психическим заболеванием. Один из его родственников оформляет на себя доверенность на распоряжение квартирой, и благополучно ее продает. А другой родственник затем оспаривает эту сделку на основании того, что сам собственник не понимал значения своих действий, когда подписывал доверенность.
Доверенность могут оформить в состоянии аффекта. Например, любителей выпить или уколоться, снабжают лошадиными дозами того и другого, и дождавшись невменяемого состояния «потерпевшего», ведут его к нотариусу, где он подписывает не глядя все, что ему дают. Дальше уже – дело техники.
Угроза, насилие, шантаж, подстава, обман – все это явно криминальные мотивы, поэтому нотариус для таких случаев выбирается «свой». То есть тот, кто готов закрыть глаза на некоторые «странные условия» выдачи доверенности. Ведь формально претензий нет – настоящий владелец дает настоящую доверенность. А то, что доверитель «немного не в себе» можно и не заметить.
К таким же криминальным эпизодам относятся и случаи, когда доверенность оформляют от имени умершего человека. По суду затем квартира возвращается наследникам, а Покупатель остается ни с чем.
Какие основания права собственности на квартиру могут быть у Продавца – смотри в Глоссарии по ссылке.
В практике встречались и совсем прозаические случаи, когда владельцы квартир выдавали генеральную доверенность на распоряжение своей квартирой вполне осознанно и добровольно.
Например, владелец действительно решил продать свою квартиру, и тут же нашлись «доброжелатели», которые взялись ему в этом помочь.
Среди таких благодетелей могут быть как родственники владельца, так и посторонние люди, в том числе нечистые на руку риэлторы.
Здесь уже даже честный нотариус ничего не сможет поделать – выдача доверенности абсолютно законна и сомнений не вызывает. А как будут складываться события дальше, нотариус не в состоянии контролировать.
А дальше мошенники продают квартиру уже без участия собственника, оставляя деньги себе. Когда до собственника дойдет, что его обвели вокруг пальца, мошенники с деньгами будут уже далеко.
Покупка квартиры в гражданском браке – как лучше оформить?
Немало было и примеров, когда доверенность попросту подделывают. В этих случаях настоящий хозяин квартиры вообще не в курсе, что его квартиру продают. Сам он, при этом, может находиться в отъезде, на отдыхе, на лечении, и т.п.
Вернувшись потом домой, и с удивлением обнаружив у себя в квартире новых хозяев, он, конечно же, обратится в полицию и в суд. А суд в подобных случаях признает совершенную сделку недействительной.
Бывает, что доверенность на продажу квартиры оформляют у обычного нотариуса, но по поддельному паспорту собственника. Бывает, что и паспорт собственника настоящий, но украденный у своего хозяина, а за него действует внешне похожий на него человек. В этих случаях нотариус оформит доверенность без сомнений, сам не подозревая о том, что участвует в афере.
Вскрываются все аферы такого рода только по предъявлении иска о недействительности сделки от настоящего владельца квартиры, или от заинтересованных третьих лиц.
По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию сделки купли-продажи квартиры – смотри по ссылке.
Что тут можно посоветовать Покупателю?
Совет тут один, и очень простой. Не покупать квартиру у доверенного лица, если нет прямого контакта с собственником квартиры.
Грамотные риэлторы допускают, чтобы сбором документов на квартиру и подготовкой сделки занималось доверенное лицо собственника, но на саму сделку (на подписание Договора купли-продажи квартиры, и на получение денег) должен прийти сам владелец квартиры.
В крайнем случае, если Продавец никак не может приехать лично на заключение сделки, а Покупатель влюбился в его квартиру до полусмерти, и другую никак не хочет, есть еще один выход.
Можно съездить к нему самому, и при свидетелях (а лучше даже устроить видеозапись) провести с ним беседу на предмет покупки его квартиры по действующей доверенности.
В особенности заострить разговор на стоимости квартиры, и на условиях передачи денег за нее доверенному лицу. Продавец внятно и четко должен все это подтвердить.
Если есть сомнения в дееспособности собственника квартиры, (например, человек преклонного возраста, или ведет себя не совсем адекватно), то на встречу приглашают врача для официального медицинского освидетельствования.
В таком случае у Продавца не будет возможности оспорить эту сделку в суде по причине обмана, незнания, принуждения и тому подобного основания.
Порядок действий в альтернативной сделке купли-продажи квартиры. Как ее организовать – см. по ссылке.
О том, как действовать Покупателю в случае, когда ему предлагают квартиру по доверенности, подробно рассказано на шаге нашей ИНСТРУКЦИИ: Покупатель >> Вторичка >> Квартиру продают по доверенности.
А что делать владельцу недвижимости, чтобы его квартиру не продали без его ведома (например, по поддельной доверенности)? Для этого можно запретить регистрацию сделки с квартирой без личного участия собственника (подробнее – по ссылке).
Чтобы «не влипнуть в историю», всегда лучше иметь под рукой опытного юриста.Специализированных юристов по недвижимости можно найти — ЗДЕСЬ.
- «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
- Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Дезинформация, доверчивость и доверенность: как доверенность становится оружием в руках мошенников
15.06.2018 
За неполный 2018 год россияне удостоверили у нотариуса 3 106 318 различных доверенностей. При этом, по данным сервиса проверки доверенностей Федеральной нотариальной палаты, в том, чтобы убедиться в действительности той или иной доверенности, наши соотечественники далеко не так активны. За тот же временной отрезок возможностью проверить доверенность на сайте Федеральной нотариальной палаты воспользовались чуть более 1,3 млн раз. А возможностью отмены такого рода документа пользуются и того реже: лишь 66,5 тысяч отмененных доверенностей содержится на сегодняшний день в соответствующем реестре ФНП.
О чем говорит такая статистика? Прежде всего, о недостаточно внимательном отношении россиян к такому документу как доверенность. А ведь нередко именно доверенность, выданная «впопыхах» и не глядя, становится источником серьезной опасности.
Случается, что человека вынуждают оформить этот документ, по которому можно продать, подарить недвижимость, заложить ее. Нотариус не имеет права отказать в удостоверении доверенности, если клиент выражает явное желание выдать доверенность и является дееспособным.
Кроме того, если нотариус удостоверяет доверенность на распоряжение имуществом гражданина, он не несет и не может нести ответственность за дальнейшую судьбу этого имущества, в отличие от сделки, удостоверяя которую, нотариус принимает на себя ответственность за возможные ее последствия.
Сделка в простой письменной форме, даже если в ней и фигурирует удостоверенная нотариусом доверенность, все равно таит в себе риски. Чтобы этих рисков избежать, нужно удостоверять саму сделку.
Обо всем по порядку.
Более двух десятилетий назад ответственность за безопасность сделок с недвижимым имуществом полностью легла на самих граждан — обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи было отменено. Возможность упростить процедуру многим оказалась по душе.
Однако исключение из оборота недвижимости нотариата, который исторически обеспечивал законность сделок и нес за их чистоту ответственность, создало благоприятные условия для появления армии мошенников, которые пользовались и продолжают пользоваться правовой безграмотностью, беспомощностью или сложным материальным положением людей, чтобы лишить их жилья и денег.
В абсолютном большинстве случаев договоры, которые делают людей бездомными, заключаются в простой письменной форме — контроль над законностью таких сделок практически отсутствует.
Пострадавших от «черных риелторов» не сосчитать. Мы каждый день видим их в сюжетах криминальной хроники, читаем о них в интернете.
Старики, инвалиды, люди, ведущие асоциальный образ жизни — именно они страдают чаще всего.
Хотя порой и молодые, образованные и «продвинутые» россияне тоже попадают в капкан преступников, не задумываясь над тем, что подписывают, и не зная, какие последствия повлечет заключение договора по доверенности.
Если же сделка заключается при участии нотариуса, он в силу закона обязан не только провести правовую экспертизу, и рассказать о правовых последствиях подписания договора и убедиться в том, что стороны полностью их понимают.
Со своей стороны, государство пытается ставить заслоны мошенникам, наводя порядок хотя бы в самых проблемных сегментах рынка, например, в долевой недвижимости. В этот сегмент рынка вернули обязательное нотариальное удостоверение, в результате чего эпизодов квартирного рейдерства стало ощутимо меньше. Однако полностью искоренить проблему мошенничества на рынке жилья пока не удалось.
Аферисты проявляют изобретательность и придумывают новые схемы отъема жилья. Процветать армии черных риелторов помогают и сами граждане. Они наивно слушают советы того, кто представляется специалистом, а потом, не раздумывая, доверяют ему и весь процесс сделки.
Доверяют во всех смыслах — выдают доверенность, которую просит «помощник», якобы для того, чтобы избавить клиента от лишних хлопот и трат — например, на нотариусов.
Последними клиента и вовсе запугивают — рассказывают небылицы о высоких ценах на услуги и долгих месяцах оформления.
Аналогичную схему используют фальшивые знахари и целители, которые первым делом запугивают потенциальную жертву официальной медициной — они говорят о том, что врачи погубят болезного, как погубили многих. Правда, знахари предпочитают молчать о том, скольких погубило несвоевременное обращение к врачу.
Так и участники сделок купли-продажи недвижимости доверчиво отказываются от помощи реальных специалистов в пользу шарлатанов, не удосужившись проверить и узнать, как обстоят дела на самом деле.
Как отмечает член Методической комиссии ФНП, нотариус Москвы Александр Сагин, в историях подавляющего большинства пострадавших от действий мошенников именно удостоверение доверенности — единственный повод, по которому жертв ведут в нотариальную контору.
Причем текст доверенности гражданину выдается заблаговременно со строгим наставлением: сделать именно так, как написано! И сколько бы потом нотариус не объяснял клиенту, что небезопасно давать доверенность на несколько лет, указывать широчайший перечень полномочий, включая получение кредитов под залог недвижимости, ее продажу и проведение расчетов по сделке, да еще и наделять человека правом передоверия, человек послушно делает то, что ему сказал сделать «риелтор». В итоге человек подписывает документ, который, по сути, дает постороннему лицу сделать с его квартирой что угодно — продать за одну копейку, обменять на мешок леденцов, подарить кому угодно.
Кстати, чаще всего, и сами пострадавшие, и СМИ, рассказывающие очередную трагическую историю, винят в результате именно нотариуса: ведь он удостоверил доверенность!
Кому выгодно сделать так, чтобы люде не обращались за удостоверением сделок с недвижимостью к нотариусу и вовремя не получали квалифицированную юридическую консультацию? Ответ вполне очевиден — мошенникам.
Как не попасться на их удочку? Все просто: не выдавайте доверенность «с запасом», если ваша операция с недвижимостью займет несколько месяцев, к чему документ сроком на несколько лет? Отменяйте доверенности вовремя: если вы выдали доверенность риелтору, но по какой-то причине прекратили с ним сотрудничество, обязательно обратитесь к нотариусу, чтобы отменить доверенность. Если этого не сделать, по ней могут совершить неожиданную для вас сделку. И самое главное: если вас просят выдать доверенность, обязательно проконсультируйтесь с нотариусом. Зачастую люди, называющие себя риелторами, настаивают на включении в документ лишних полномочий. И вновь напомним: важно понимать разницу между удостоверением доверенности и удостоверением сделки. Если нотариус всего лишь удостоверил доверенность, а сделка впоследствии прошла без нотариального удостоверения, ответственности за нее никто не несет. И если ваши права в результате сделки будут нарушены — ущерб возместить будет попросту некому. Так, к примеру, нередки случаи, когда жертвы сначала выдают так называемую «генеральную» доверенность, а потом подписывают бумаги, которые им подсовывают «риелторы». Бумаги чаще всего оказываются договором дарения недвижимости или купли-продажи. Договор по доверенности регистрируется в Росреестре и человек остается без крыши над головой и без денег. И доказать, что он действительно не знал, что подписывает, почти невозможно.
Таких историй могло бы не быть, если бы не повальная юридическая безграмотность, доверчивость и желание сэкономить, пусть и рискуя потерять все. Если вместо того, чтобы доверять широкий круг полномочий посторонним лицам сомнительной квалификации, люди будут доверять удостоверение сделки нотариусу, мошеннические схемы перестанут работать.
Нотариус — доступный каждому юрист широкого профиля, действующий от лица государства. Его помощь стоит заметно дешевле, чем сопровождение сделки специалистами из риелторских агентств или представителями юридических фирм.
Кроме того, в отличие от них он несет за любую удостоверенную сделку полную материальную ответственность. Нотариус, совершая сделку, выявляет действительную волю сторон, контролирует соответствие воли волеизъявлению.
Таким образом, вероятность того, что под видом одного договора будет подписан другой, полностью исключается.
Кроме того, нотариус работает в режиме «одного окна»: он сам получает необходимые выписки, составляет проект договора, удостоверяет его и направляет документы в Росреестр. А полная ответственность нотариуса за свою профессиональную деятельность, подкрепленная четырехступенчатой системой страхования, обеспечивает возмещение ущерба любого размера, если он будет причинен по вине нотариуса.
Новый закон защитил от мошенничества с электронной подписью
А Росреестр напомнил, какой документ обезопасит собственников от мошенничества с их жильем. Достаточно одного заявления — и никто не продаст и не подарит квартиру без вашего участия.
Это касается всех собственников любой недвижимости: владельцев квартир, домов, участков, офисов, складов и других объектов, право на которые нужно регистрировать в госреестре.
Сделки с недвижимостью можно проводить без личного присутствия собственника. Например, если выпустить электронную подпись, то продать или подарить квартиру получится без визита в МФЦ и Росреестр — через интернет.
Еще распоряжаться недвижимостью можно по доверенности. Например, бабушка могла выдать доверенность внуку, а он делал с квартирой что хотел.
Или собственник квартиры оформлял доверенность вообще на постороннего человека: думал, что для прописки, а на самом деле соглашался на продажу.
Иногда доверенность оформляют, не понимая последствий: мошенники пользуются доверием пожилых людей и тех, кто не разбирается в законах.
Вот реальная история: вместо договора займа женщине дали подписать договор купли-продажи квартиры — якобы для гарантии возврата денег. Заодно она подписала доверенность, чтобы документы подали без нее.
А спустя время узнала, что квартира ей давно не принадлежит: ее уже перепродали и новый собственник пришел заселяться. Придется годами ходить по судам, чтобы доказать, что не было цели подарить или продать квартиру.
И нет гарантии, что получится оспорить сделку.
Рассказываем о законах простым языкомПодпишитесь на нашу рассылку, чтобы не пропустить изменения в стране
ЭЦП — это электронная цифровая подпись. То есть набор символов, который подтверждает, что документы подает конкретный человек и это точно он. Если есть такая подпись, значит, личность ее владельца подтверждена, а документ, который он отправил, выражает его волю.
Раньше. Если в Росреестр поступал документ с ЭЦП, регистратор считал, что сделку точно оформляет собственник. Мошенники оформляли электронную подпись на имя владельца или получали доступ к ключу. Собственник квартиры мог не знать о том, что происходит переход права собственности и что у него вообще есть ЭЦП. Или говорил, что не знал.
Если вы хотите оформлять сделки с недвижимостью с помощью электронной подписи, в реестре прав должна быть запись об этом. По умолчанию такой записи нет — ее внесут только по вашему заявлению.
Если не хотите ставить такую отметку, можно ничего не делать: никто уже не сможет подписать электронное заявление от вашего имени. Если кто-то попытается так сделать, он получит отказ даже без рассмотрения, а собственник об этом узнает.
Вот что еще нужно учесть при оформлении согласия на сделки с ЭЦП:
- Заявление можно подать как на все объекты недвижимости сразу, так и на отдельные — на усмотрение собственника. Например, можно разрешить сделки с ЭЦП только в отношении конкретной квартиры, которую вы лично собираетесь продать таким способом прямо сейчас.
- Если заявление на регистрацию подает нотариус или банк, согласие не понадобится: считается, что они проверили вашу личность и могут подписать документы своей ЭЦП.
- В любой момент согласие на сделки с ЭЦП можно отозвать.
Росреестр напомнил, что есть еще один способ обезопасить свое имущество от мошенников: запретить любые сделки без личного участия владельца. Это не нововведение, но многие собственники о нем даже не подозревают.
Чтобы ввести такой запрет, собственнику квартиры нужно подать в Росреестр или МФЦ заявление о том, что он против продажи, дарения, ограничений и обременений его недвижимости, если лично не присутствует на сделке.
Такое заявление можно подать лично на бумаге или подписать его с помощью ЭЦП, если она есть. В любом случае это заявление именно на запрет, поэтому выпускать поддельные подписи для таких дел мошенникам неинтересно.
У такого заявления нет срока действия. Достаточно запретить один раз — и больше никто не придет с доверенностью продавать вашу квартиру и никому ее не подарит. Если нужно, запрет легко отменить.