Федеральный закон №153-фз от 27.06.2019 года: защита прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика

На портале правовой информации опубликован закон от 13.07.2020 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».  

Федеральный закон №153-ФЗ от 27.06.2019 года: защита прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика www.alya-insaat.com

Портал ЕРЗ.РФ публикует полный обзор нововведений в законодательство о долевом строительстве. Изменения затронут как 214-ФЗ, так и другие законы, актуальные для деятельности застройщика.

Залог земельного участка или права его аренды теперь будет прекращаться со дня государственного кадастрового учета построенного МКД. Ранее, напомним, закон требовал передачи всех объектов долевого участия участникам строительства. (ч. 8.1. ст. 13).

Денежные средства участников долевого строительства, внесённые на счет эскроу, будут перечисляться уполномоченным банком застройщику сразу после получения разрешения на ввод, без предоставления сведений о регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства (ч. 6 ст. 15.5).

Вводится процедура возврата средств материнского капитала при расторжении ДДУ или кредитного договора (ч. 8.1 ст. 15.5).

После передачи и постановки на кадастровый учет объекта долевого строительства застройщик сможет подавать в Росреестр заявление о госрегистрации прав собственности за участником строительства без доверенности (ч. 6 ст. 16).

Федеральный закон №153-ФЗ от 27.06.2019 года: защита прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика

В перечень возможного использования денежных средств добавляется возможность подготовки проектной документации и инженерных изысканий для строительства и реконструкции в границах земельного участка инженерных сетей, необходимых для техприсоединения строящегося МКД (п. 3.1 ч. 1 ст. 18) и строительства объектов социальной инфраструктуры (п.9 ч. 1 ст. 18).

По расчетному счету застройщика будет возможно предоставление целевых займов другому застройщику, по отношению к которому он является основным Обществом (п. 3 ч. 3 ст. 18).

Нарушение срока ввода в эксплуатацию МКД застройщиком на срок три и более месяца больше не будет являться основанием для отказа в выдаче ЗОС застройщика и проектной документации инспекцией Госстройнадзора (ч 2.2. ст. 19).

Изменения в проектную декларацию застройщиком теперь должны вноситься только раз в месяц не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным (ч. 4 ст. 19).

Раскрытию со стороны застройщика не будет подлежать место жительства физических лиц, входящих в одну группу с застройщиком. Достаточно будет указания гражданства, СНИЛС и ИНН. (п. 3.2 ч. 1 ст. 20).

В составе информации о проекте строительства застройщик будет обязан дополнительно указывать:

• информацию о генеральном подрядчике (п. 1 ч. 1 ст. 21);

• предельные параметры разрешенного строительства (п. 4 ч. 1 ст. 21);

• срок передачи объекта долевого строительства участнику строительства (п. 9.1 ч. 1 ст. 21);

• информацию о планируемом сроке погашения целевого кредита (займа) (п. 11.1 ч. 1 ст. 21).

Федеральный закон №153-ФЗ от 27.06.2019 года: защита прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика www.barcelonaimmo.com

Минстрой наделяется правом установления обязательных квалификационных требований к участникам госзакупок, проводимых Фондом защиты прав дольщиков (ч. 5 ст. 21.1).

Вводится ряд требований к Единому реестру проблемных объектов, в частности, должна быть обеспечена возможность категорирования проблемных объектов по показателям:

• наличия или отсутствия заключенных ДДУ;

• наличия определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства ЖСК или застройщику в соответствии с Законом о банкротстве;

• отнесение проблемного объекта к объекту капитального строительства жилого назначения (ч. 1. 3 ст. 23.1).

Основанием для исключения объекта из Единого реестра проблемных объектов будут являться:

• ввод объекта в эксплуатацию;

• вынесения определения арбитражного суда о передаче Фонду защиты прав дольщиков прав на земельный участок с находящимся на нем объектом застройщика (ч. 1.4 ст. 23.1).

Органы прокуратуры теперь получат доступ к ЕИСЖ в части, необходимой им для осуществления прокурорского надзора (ч. 6.1 ст. 23.4).

Федеральный закон №153-ФЗ от 27.06.2019 года: защита прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика www.versia.ru

В делах о банкротстве застройщиков требования к необходимому стажу работы конкурсного управляющего на руководящих должностях в строительных организациях снижены с трех до двух лет (п.п. 2 п. 2.2 ст. 201.1), а управляющий должен будет пройти обучение по программе Фонда защиты прав дольщиков (п.п. 5 п. 2.2 ст. 201.1).

У конкурсного управляющего появляется обязанность предоставления Фонду защиты прав дольщиков (далее — Фонд) документов, включающего реестр требований участников строительства, итоги инвентаризации и пр. (п. 2.3-1 ст. 201.1), в целях принятия решения о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства пакета.

Фонд наделяется правом обращения в арбитражный суд с инициативой финансирования расходов застройщика с последующим возмещением таких расходов из конкурсной массы (п. 3.3 ст. 201.1).

Закон дополняется порядком передачи Фонду прав застройщика на земельный участок в случае выплаты возмещения участникам строительства (ст. 201.15-2-2).

Федеральный закон №153-ФЗ от 27.06.2019 года: защита прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика

Расхождение данных о площади построенного объекта не более чем на 5% согласно техническому плану не будет являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 6.2 ст. 55).

Вводится требование об интеграции ИСОГД с ЕИСЖС (ч. 12 ст. 57).

256-ФЗ«О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Пенсионный Фонд РФ будет вносить в регистр подробные данные об объекте недвижимости, приобретенном на средства материнского капитала (ч. 9.1 ст. 10).

Детализируется порядок возврата при расторжении средств материнского капитала со стороны Фонда или уполномоченного банка ДДУ (ст. 10.1).

Федеральный закон №153-ФЗ от 27.06.2019 года: защита прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика www.edsro.center

218-ФЗ«О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков…»

Полномочия Фонда теперь распространяются теперь и на защиту прав участников ранее созданных ЖСК (ч. 1 ст. 2).

Законом детализируется новый порядок урегулирования Фондом обязательств перед участниками строительства, а выполнение функций застройщика и технического заказчика возлагается непосредственно на Фонд. Описывается механизм перехода прав на имущество застройщика Фонду, порядок взаимодействия Фонда с участниками строительства (ст. 9.1).

Расчет рыночной стоимости равнозначного жилого помещения при выплате возмещения будет определяться на дату, которая не может быть ранее трех месяцев до даты принятия Фондом соответствующего решения (ч. 2 ст. 13).

Закон дополнен порядком реализации имущества застройщика, переданного Фонду в процедуре банкротства (ст. 13.4).

Как ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ, законопроект был разработан и внесен в Госдуму 20 ноября 2019 года по инициативе председателя профильного комитета нижней палаты Николая Николаева и группы депутатов. Перед вторыми чтениями в законопроект было внесено множество поправок, учитывающих интересы как девелоперов, так и дольщиков.

Закон вступил в силу 13 июля 2020 года.

Федеральный закон №153-ФЗ от 27.06.2019 года: защита прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика www.mshj.ru

Банкротство застройщика при долевом строительстве в 2019 году: что делать в первую очередь, новое в законе 127-ФЗ (Часть 2)

Федеральный закон №153-ФЗ от 27.06.2019 года: защита прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика

Это вторая часть статьи по теме банкротства застройщика при долевом строительстве. Вы можете ознакомиться с первой частью статьи.

Передача жилья после банкротства

После того, как суд принял решение о банкротстве застройщика, он может принять несколько вариантов решений относительно права дольщиков на жилье.

Вариант первый

Утвердить своим решением права долевых инвесторов на жилье, строительство которого было ими оплачено.

Это непременно произойдет при условии, что разрешение на ввод многоэтажного здания в эксплуатацию получено до того, как девелопер или его кредиторы подали заявление о несостоятельности строительной компании.

Также подписан акт приемки, причем его дата более ранняя, чем та, что стоит на заявлении в арбитражный суд.

Вариант второй

Также передать долевым инвесторам построенное жилье, хотя акт приемки еще не подписан. При этом варианте важно, чтобы подписано было хотя бы разрешение на эксплуатацию дома. А также соблюдение следующих условий:

  • Готовых квартир хватает на всех дольщиков, внесенных в реестр кредиторов
  • Здание не заложено
  • После того, как квартиры будут выделены из конкурсной массы, останется достаточно средств или имущества, чтобы закрыть обязательства перед первой и второй очередями
  • Кредиторы четвертой очереди (или хотя бы большинство из них) не возражают против такого решения

Вариант третий

Передать здание кредиторам, чтобы они достроили его самостоятельно. Если строительство только начато, такой вариант никому невыгоден.

Передать здание другому застройщику, который возьмет на себя обязательство достроить его и погасить все долги застройщика-банкрота. Такой вариант применяется, если местная власть сумела договориться с крепкой строительной компанией и выделила ей дополнительные средства.

Признание права собственности

Банкротство застройщика чаще всего происходит до того, как право собственности долевых инвесторов на построенные квартиры оформлено. Что делать дольщику в таком случае?

Обращаться в арбитраж! А если процедура банкротства еще не начата, а только «стоит на пороге» — непосредственно к самому девелоперу.

Неустойка при банкротстве застройщика

По закону вы имеет право требовать ее уплаты, апеллируя к закону о защите прав потребителей (ФЗ №230-1). Размер неустойки – треть от ставки рефинансирования. Такой иск обязательно следует подать в арбитражный суд!

Удастся вам истребовать неустойку или нет – большой вопрос. На практике данный закон при банкротстве застройщиков нарушается чаще всего. Да и денег на это, скорее всего, просто не останется. Но потребовать вы имеете полное право.

Нежилые помещения при банкротстве стройфирмы

Для передачи жилых помещений долевым инвесторам седьмым параграфом ФЗ № 127 предусмотрен особый реестр. А вот для нежилых помещений такого реестра не предусмотрено. Граждане, инвестирующие в нежилые помещения, попадают в общий список кредиторов. То есть, могут рассчитывать лишь на денежное возмещение. И то в последнюю, четвертую очередь.

Читайте также:  Закон о банкротстве физических лиц в 2019 году: упрощение процедуры признания граждан несостоятельными

Но есть один нюанс. Если здание построено больше, чем на 75 %, можно подать суду ходатайство о признании вашего права собственности на нежилое помещение. Обычно суды удовлетворяют такие требования дольщиков.

Что будет с ипотекой при банкротстве девелопера

Увы, ничего обнадеживающего. Ипотеку нужно продолжать платить. Никаких «послаблений» в связи с банкротством застройщика банк вам не сделает. Ему все равно, потеряли вы свое жилье или нет. Кредит он давал вам, а не застройщику.

Оформлять личное банкротство и списывать кредит имеет смысл только, если вы точно знаете, что ни денег, ни квартиры вы по итогам банкротства не получите, и больше взять с вас нечего. А также, если вы оставили надежду когда-либо построить собственное жилье.

В противном случае вы можете очень сильно «обжечься». Банк, выдавший ипотеку, отберет все, что вы получите в результате банкротства вашего застройщика. А новой ипотеки с кредитной историей, в которой фигурирует личное банкротство, вам не даст никто и никогда.

Банкротство застройщика в 2019 году: новое в законе

Основное законодательное новшество, касающееся долевого строительства, это появление нового субъекта, имеющего отношение к банкротству строительных компаний. Мы имеем в виду «Фонд защиты прав пострадавших граждан».

Данный фонд функционирует с октября 2017 года. По закону каждый застройщик обязан перечислять в него 1,2% стоимости каждого ДДУ. И в случае банкротства строительной организации Фонд профинансирует завершение строительства.

Проверить, переводил ли ваш застройщик средства, можно на официальном сайте Фонда защиты прав пострадавших граждан. Если не перечислял – рассчитывать на его помощь вам не приходится.

Вообще же данный Фонд обладает значительными полномочиями. Если строительная компания, делавшая в него отчисления, обанкротилась, он:

  • Аккредитует финансовых управляющих
  • Оспаривает сделки
  • Имеет право обратиться в арбитраж с заявление о банкротстве строительной компании
  • Финансирует завершение строительства, либо возвращает дольщикам деньги за ДДУ

Второе новшество терминологическое. Термином «участник долевого строительства» теперь называют физических лиц, покупающих жилье для себя и своих семей, а также Фонд защиты прав пострадавших граждан. После того, как Фонд вернет пострадавшим дольщикам средства, уплаченные по ДДУ, он, как участник долевого строительства имеет право требовать возмещения затрат за счет банкрота.

Третью поправку мы уже упоминали. Из процедуры банкротства строительных организаций исключены этапы санации и наблюдения.

Принятие арбитражным судом иска о банкротстве (от самой компании или от ее кредиторов, неважно) автоматически означает старт завершающего этапа – конкурсного производства.

Конкурсное производство открывается на 12 месяцев с правом продления еще на полгода. Ходатайство о продлении вправе подать любая из заинтересованных сторон.

Четвертое нововведение касается ужесточения квалификационных требований к конкурсным (арбитражным, финансовым) управляющим. Для получения аккредитации, дающей право работать по делам о банкротстве строительных компаний управляющему необходимо:

  • Иметь не менее трех лет стажа руководящей работы в строительной сфере, либо три успешно проведенных банкротства строительных организаций
  • Обладать безупречной репутацией с точки зрения законодательства о банкротстве. То есть, не иметь ни одной процедуры отвода от процесса по ходатайству кредиторов и прочих инцидентов.

Пятого момента мы тоже уже касались. Речь идет о структурных изменениях реестра кредиторов. Появился специальный реестр для тех дольщиков, которые хотят получить недвижимость, а не деньги.

Раньше все требования вносились в единый реестр и адресовались непосредственно арбитражному суду. Теперь реестры составляет финансовый управляющий.

Он также уведомляет долевых инвесторов о том, какие требования может подать каждый из них.

Увеличен срок, в течение которого дольщик может заявить о своих требованиях и попасть в реестры кредиторов. На данный момент он составляет три месяца после того, как арбитражный управляющий уведомил дольщиков о начале процедуры банкротства. Раньше срок составлял два месяца. И «точкой отсчета» была дата публикации информации о банкротстве в газете «КоммерсантЪ».

Утверждены новые правила взаимоотношений финансового управляющего с дольщиками.

Управляющий обязан рассмотреть их требования в течение 30 дней (в отличие от прошлой нормы, банкротящийся застройщик не имеет права возражать против требований дольщиков).

Дольщик, при несогласии м действиями управляющего, имеет право подать ходатайство судье в срок 15 дней. Также судье может быть подана жалоба на бездействие финансового управляющего.

Изменилась очередность удовлетворения требований кредиторов. Третья очередь разделена на две подочереди:

  • Дольщики, предъявляющие финансовые требования
  • Фонда защиты прав пострадавших граждан, выплативший компенсацию дольщикам и теперь требующий возмещения от банкрота

Дольщики, претендующие, кроме возвращения денег, заплаченных по ДДУ, на возмещение ущерба, дополнительно вносятся в реестр четвертой очереди – всех прочих кредиторов банкрота.

Еще одно новшество касается передачи долевым инвесторам права на построенные, но еще не оформленные квартиры.

Если до банкротства более трети всех квартир многоэтажного здания оформлено в собственности, остальные дольщики имеют право подать суду ходатайство о признании их права собственности на жилье.

Суд также может самостоятельно признать право дольщиков на квартиры, которые уже построены, но еще не переданы долевым инвесторам.

Федеральный закон №153-ФЗ от 27.06.2019 года: защита прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика

Общее собрание дольщиков при банкротстве

Защита дольщиков: новые правила, вступившие в силу в 2019 году

  • Главная
  • Строительство и ремонт
  • Законы и финансы

1 звезда 2 звезды 3 звезды 4 звезды 5 звезд Рассказываем о том, что такое компенсационный фонд, эскроу-счет, что делать, если застройщик обанкротился и о новых правилах по защите обманутых дольщиков в 2019 году. Федеральный закон №153-ФЗ от 27.06.2019 года: защита прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика

Shutterstock

Федеральный закон №153-ФЗ от 27.06.2019 года: защита прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика

В среднем от 2 до 6 % дольщиков ежегодно не получают свои объекты в срок, и это создаёт существенную проблему для рынка недвижимости. Защита прав дольщиков, предусмотренные принятым в 2005 г. Законом № 214-ФЗ, оказались недостаточными, поэтому его продолжили совершенствовать. Новые правила призваны защитить права обманутых дольщиков. Переходный период их продлился до июля 2019 г.

Все о нововведениях в закон

Предметы и понятияКто такие обманутые дольщикиПроблемы долевого строительстваТребования к застройщикуТребования к ДДУОтветственность за изменение сроковКомпенсационный фондБанкротство девелопераЭскроу-счётГарантииПерспективы нововведений

О предметах и понятиях

Итак, имеются два основных фигуранта. Первый — застройщик — юридическое лицо, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства для создания многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения.

Второй — участник долевого строительства — гражданин или юридическое лицо. Совместно они могут строить не только жилые дома, но и гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и другие объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. Это записано в статье 2 закона.

Здесь же дается четкое определение объекта долевого строительства, то есть того, что в будущем должно стать вашей квартирой, гаражом или местом в подземном паркинге под домом.

Это жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче дольщику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав этого дома или объекта недвижимости, строящегося, в том числе, с привлечением денежных средств участника.

Для того чтобы покупатель проблемной строящейся недвижимости был признан обманутым дольщиком, необходимы следующие условия: 

  • был заключён именно договор долевого участия;
  • исполняющая сторона не выполнила обязательства по договору долевого участия дольше 9 мес. и не увеличивал инвестиции в строительство дома более двух отчётных периодов подряд; 
  • у застройщика нет правопреемника по строительству объекта;
  • обязательства строительной компании перед дольщиками не обеспечены поручительством банка или страхованием гражданской ответственности.

Обратите внимание: в некоторых случаях даже наличие договора долевого участия в строительстве не может защитить покупателя-дольщика. Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (Закон № 214-ФЗ) не защищает дольщиков, если:

  • в построенном доме одни и те же помещения проданы по нескольку раз;
  • дом строится на участке, не оформленном в собственность или аренду;
  • дом строится на участке, где это не допускается; 
  • дом строится с нарушением градостроительного плана, проектных требований.

Злоупотребление дольщиками своими привилегиями (например, возможностью одностороннего отказа от договора или получения пени за нарушение срока передачи объекта) может привести к тому, что суд откажет им в защите прав, если будет установлен злонамеренный характер действий.

Проблемы долевого строительства

В сущности, подводные камни становятся понятны каждому, кто тщательно изучает эту схему инвестирования в недвижимость.

Плюсы схемы очевидны: покупатель получает недвижимость на 30–40 % дешевле, чем средняя рыночная цена; застройщик получает средства для возведения объектов недвижимости и канал реализации готового продукта. 

К сожалению, такое инвестирование всегда сопряжено с немалыми рисками. Небольшие отсрочки — вполне обычное дело, далеко не всегда график соблюдается досконально. Однако бывает и так, что застройщик специально откладывает завершение строительства или же оттягивает момент ввода жилья в эксплуатацию.

Принятый в 2005 г. Закон № 214-ФЗ ввёл запрет для девелоперов на предпродажу квартир до получения разрешительных документов; обязал девелоперов прописывать в договоре все сроки и неустойки за его неисполнение, а также регистрировать каждый договор долевого участия (ДДУ) в целях исключения двойных продаж.

Однако этого оказалось недостаточно и в закон начали вводить изменения. 

Читайте также:  Исковое заявление в суд о возмещении материального ущерба и морального вреда: образец документа, обоснование, порядок подачи

Во-первых, жилищное строительство должно быть обособлено от иных видов деятельности с наложением на застройщика ограничений на совершение операций, которые не связаны с реализацией проекта. 

Во-вторых, должен соблюдаться принцип «одна компания — одно разрешение на строительство». Одновременно осуществлять строительство с долевым участием по нескольким разрешениям теперь запрещено.

При этом крупным застройщикам не удастся делегировать свои функции дочерним структурам для того, чтобы взять на себя выполнение сразу нескольких проектов, потому что опыт работы должен быть не менее 3 лет (хотя бы в качестве генерального подрядчика или заказчика). 

В-третьих, деятельность девелопера в обязательном порядке должна сопровождаться назначенной банковской кредитной организацией. Счета компании, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном и том же банке. 

В-четвёртых, ужесточаются требования к деловой репутации органов управления девелопера и его участников. Среди учредителей застройщика не могут находиться лица с неснятой или непогашенной судимостью, а также те лица, чья деятельность стала причиной банкротства юридического лица. 

Компания обязательно должна получить заключение экспертизы даже для малоэтажных домов, не иметь долгов (кроме целевых кредитов на строительство).

В уполномоченной банковской кредитной организации должны быть депонированы средства в размере не менее 10 % от стоимости строительства (своеобразный парашют, который должен защитить и застройщика, и дольщиков в случае затягивания сроков или банкротства).

В-пятых, закон устанавливает лимит расходов девелопера на фонд оплаты труда, оплату услуг банка, услуг управляющей компании, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды. Этот лимит составляет 10 % от проектной стоимости строительства. 

Если вы собираетесь покупать квартиру в строящемся доме:

  1. Изучите доступную информацию о застройщике, проверьте его репутацию.
  2. Самый простой способ подтвердить то, что вы прочитаете в интернете, — съездить на любую из строек и своими глазами убедиться в том, что работы ведутся.
  3. Прежде чем подписывать договор долевого участия в строительстве, внимательно его прочитайте, не торопитесь.
  4. При возникновении малейших сомнений обратитесь к юристам, которые помогут вам разобраться во всех правовых хитросплетениях. 

Новые требования к застройщику

До дня заключения договора с первым участником долевого строительства девелопер не позднее чем за 14 дней обязан опубликовать в средствах массовой информации или в интернете проектную декларацию, где указаны сведения о компании и информация о проекте. 

Застройщик обязан предоставлять дольщику по его требованию:

  • разрешение на строительство;
  • технико-экономическое обоснование проекта;
  • заключение государственной экспертизы проектной документации;
  • проектную документацию, включающую в себя все внесённые в неё изменения;
  • документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Также он должен вложить в проект собственные средства в размере не менее трети от общего бюджета проекта; привлечённые от дольщиков деньги должны идти строго на реализацию конкретного проекта, и никуда больше. 

В соответствии с ДДУ, одна сторона (дольщик) обязуется оплатить зафиксированную в документе долю в строительстве и принять готовый объект, а другая сторона обязуется за счёт привлечённых или собственных средств в предусмотренный договором срок построить и сдать данный объект в эксплуатацию.

Договор в обязательном порядке должен содержать:

  • определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком;
  • указание срока передачи объекта долевого строительства дольщику;
  • сведения о цене договора, сроках и порядке оплаты;
  • информацию о гарантийном сроке, действующем в отношении строящегося объекта.

При отсутствии в договоре хотя бы одного из перечисленных условий договор считается недействительным. Каждый ДДУ должен быть зарегистрирован в региональном подразделении Росреестра для того, чтобы избежать двойных продаж. 

Дольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, если, например:

  • возникли проблемы со сроками;
  • существенно нарушены требования к качеству объекта недвижимости; 
  • меняется предусмотренная первоначальным проектом планировка квартир. 

В случае расторжения договора дольщиком застройщик обязан возвратить дольщикам не только денежные средства, но и проценты за пользование заёмными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных дольщиками. При этом компания может расторгнуть договор только через суд по истечении 3 мес.

Застройщик обязан передать объект участникам долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. Срок передачи устанавливается для всех участников, он единый. 

Если процесс затягивается, девелопер обязан выплатить неустойку (пеню) покупателям в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. 

В случае, если построить дом в зафиксированный в договоре срок невозможно, компания обязана в течение 2 мес. письменно уведомить об этом дольщиков и предложить внести изменения в договор.

Кроме того, в ДДУ устанавливаются определённые сроки передачи недвижимости дольщикам после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Согласно Закону № 214-ФЗ, застройщик обязан передать все квартиры покупателям в течение 2 мес. после приёмки гос­комиссией.

Компенсационный фонд для защиты обманутых дольщиков

Обеспечивать страхование гражданской ответственности застройщиков по договорам долевого участия теперь призван компенсационный фонд.

Все компании, продающие квартиры на стадии строительства, по закону должны перечислять в компенсационный фонд для обеспечения обязательств по договору 1,2 % от цены каждого ДДУ. Законом предусмотрена ежегодная оценка обязательств для корректировки размера взносов по итогам оценки, но не чаще 1 раз в год.

Средства компенсационного фонда будут направляться на достройку проблемных объектов недвижимости. Возглавляет компенсационный фонд генеральный директор Агентства по жилищному и ипотечному кредитованию (АИЖК). Очень важно то, что в задачи фонда не входит сбор определённой суммы, нужно лишь, чтобы он обеспечивал финансовое покрытие существующих рисков.

Максимальный размер возможного денежного возмещения определяется исходя из общей площади строящихся объектов и цены одного квадратного метра жилья в данном объекте недвижимости. При этом общая площадь объекта долевого строительства не может превышать 120 м², а цена 1 м² в нём не может быть выше средней стоимости на аналогичное жильё на первичном рынке в том же регионе. 

Компенсационный фонд поможет защитить права новых дольщиков; для помощи тем дольщикам, кто уже столкнулся с трудностями, региональные власти составили графики достройки проблемных объектов с указанием сроков и механизмов решения.

Если застройщик — банкрот

Общий срок проведения процедуры банкротства сокращён за счёт отмены процедур финансового оздоровления и оптимизации мероприятий, проводимых арбитражным управляющим и судом в деле о банкротстве.

Первой вводится процедура конкурсного производства, при этом руководить компанией-банкротом должен профессиональный руководитель, уже имеющий опыт работы в строительной сфере.

Новый конкурсный управляющий направляет дольщикам письмо, в котором будет описана дальнейшая процедура и алгоритм действий. 

Закон «О банкротстве» устанавливает, что требования всех дольщиков предъявляются конкурсному управляющему, а не в арбитражный суд не позднее 2 мес. со дня получения уведомления конкурсного управляющего. Управляющий рассмат­ривает требования и включает их в реестр.

Если же в ходе конкурсного производства появились достаточные основания полагать, что платёжеспособность застройщика-должника может быть восстановлена, возможен переход к внешнему управлению. 

Конкурсный управляющий обязан осуществлять необходимые действия для поиска и привлечения иного исполнителя. Есть и другой вариант — собрание дольщиков вправе решать вопрос о способе исполнения обязательств путём получения возмещения от Компенсационного фонда.

Кроме того, остаётся возможность погашения требований путём передачи дольщикам объекта незавершённого строительства или передачи жилых помещений (если объект уже построен).

Решение принимается отдельно по каждому строящемуся дому общим собранием будущих жильцов, необходимо получить одобрение ¾ дольщиков.

Обратите внимание: при банкротстве девелопера наиболее уязвимой категорией владельцев недвижимости оказываются владельцы нежилых помещений, в число которых входят апартаменты. 

Земельный участок и строящийся дом находятся в залоге у участников долевого строительства до момента исполнения застройщиком своих обязательств; при этом право собственности на недвижимость переходит к дольщику в момент регистрации договора долевого участия.

Что такое эскроу-счёт

Эскроу — спецсчета условного депонирования, на которых аккумулируются денежные средства дольщиков до завершения строительства дома. Система эскроу-счетов в России появилась в 2014 г., но использовать эту схему начали только в 2018 г. 

Проценты на средства, размещённые на эскроу-счетах, не начисляются, и банк, где открыты такие счета, не получает вознаграждения. По сути, эскроу-счёт — беспроцентный депозит, деньги на котором замораживаются на срок, не превышающий дату ввода объекта в эксплуатацию по проектной декларации плюс 6 мес.

При использовании счетов эскроу дольщики не принимают финансовый риск, связанный с конкретным застройщиком, а принимают риск только на уполномоченный банк, который должен вернуть им деньги в предусмотренных законом случаях.

В том случае, если банк будет объявлен банкротом, девелопер перезаключает договор с новым банком-агентом, застрахованные деньги будут перечислены на новый счёт.

Компания получает средства с эксроу-счетов после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру.

Средства с эскроу-счетов могут переводиться либо на оплату обязательств компании по кредитному договору, либо перечисляются напрямую застройщику (для расчёта с кредитором в том случае, когда строительство осуществлялось на заёмные средства. 

Читайте также:  На меня открыли фирму без моего ведома – что делать, нужно ли это игнорировать

Дольщик вправе требовать бесплатного устранения обнаруженных дефектов либо уменьшения цены квартиры на соответствующую сумму. Кроме того, дольщик может потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Перспективы нововведений

С 1 июля 2019 г. изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ начали действовать в полном объёме. Долевое строительство должно быть заменено проектным, должен быть создан реестр (он поможет проверять надёжность девелопера).

Также с 1 июля 2019 года поменялась процедура продажи квартир в новостройках. В соответствии с законом теперь компания будет получать деньги не от дольщика на продолжение строительства, а от аккредитованных банков и хранить их на эскроу-счетах.

Но не все застройщики будут работать по данной схеме. Согласно постановлению, девелоперы могут продавать квартиры по старым условиям, если дома готовы хотя бы на 30%, а число заключенных договоров — не меньше 10%.Юристы, специализирующиеся на недвижимости, уже отмечают, что девелоперы ищут обходные схемы, при реализации которых покупатели недвижимости не будут заключать ДДУ.

Гарантировать защиту прав дольщика может только договор долевого участия, поэтому покупателю нельзя соглашаться на предложение застройщика оформить вместо него вексель, или договор уступки права, или договор софинансирования.

Эксперты в области недвижимости полагают, что изменения в Закон № 214-ФЗ заставит мелкие и средние компании уйти с рынка, поскольку цель нововведений состоит в санации строительной отрасли. С другой стороны, такая ситуация может вызвать существенные изменения на рынке ипотечных кредитов, заставив банки предложить более выгодные кредитные решения для тех, кто хочет купить жильё.  

Президент РФ подписал очередные поправки в 214-ФЗ о долевом строительстве

Владимир Путин подписал Федеральный закон Федеральный закон от 27.06.2019  № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Федеральный закон принят Государственной Думой 19 июня 2019 года и одобрен Советом Федерации 26 июня 2019 года.

Федеральным законом предусматривается ряд дополнительных изменений, направленных на предоставление участникам долевого строительства дополнительных гарантий защиты их прав.

В частности, Федеральным законом предусматриваются особенности:

  • деятельности уполномоченного банка в сфере жилищного строительства;
  • прекращения права залога в случае раздела земельного участка, на котором строится многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с привлечением средств участников долевого строительства;
  • использования счета эскроу для обеспечения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства;
  • взаимодействия субъектов информации с использованием единой информационной системы жилищного строительства;
  • ценообразования и сметного нормирования при размещении объектов регионального значения города Москвы;
  • участия в деле о банкротстве застройщика органов государственной власти города Москвы и публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства»;
  • урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства в случае банкротства застройщика;
  • проведения экспертизы проектной документации.

Федеральным законом также устанавливаются:

  • ограничения использования средств унитарной некоммерческой организации публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства»;
  • функции унитарной некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации в целях завершения строительства объектов недвижимости, для которого привлекались денежные средства участников долевого строительства;
  • порядок создания и функционирования государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Российской Федерации;
  • порядок осуществления уполномоченным банком в сфере жилищного строительства банковского сопровождения сделок, совершаемых за счёт денежных средств, предоставленных из компенсационного фонда публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», или имущественного взноса Российской Федерации и иных публично-­правовых образований;
  • порядок и условия выдачи публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» поручительства по заключённому застройщиком с уполномоченным банком кредитному договору, предусматривающему предоставление целевого кредита на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости с привлечением средств участников долевого строительства.
  • Кроме того, органы государственной власти Российской Федерации наделяются полномочиями по установлению правил формирования и ведения информационной модели объекта капитального строительства, а также состава сведений, документов и материалов, подлежащих включению в информационную модель.
  • Федеральным законом в законодательство Российской Федерации вносятся иные изменения, направленные на совершенствование механизмов защиты прав участников долевого строительства.
  • По информации Минстроя России

Федеральный закон №218 — как изменить жизнь дольщиков и застройщиков

Госдума приняла Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства». Этот документ существенно изменил суть 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Суть: рост требований к строительным компаниям, возводящим многоэтажки, и организация компенсационного фонда для поддержки покупателей недвижимости у обанкротившихся застройщиков.

Нововведения в 218-ФЗ распространяются на работу застройщиков, получающих разрешительную документацию на возведение жилых домов с 1.07.2018.

Поэтому на новый закон не вправе ссылаться покупатели недвижимости, заключившие ДДУ с компанией, которая приступила к возведению дома до лета 2018.

Эти участники долевого строительства в случае разорения застройщика должны рассчитывать на помощь в решении проблемы от местных органов власти.

Если вы планируете приобрести квартиру, но хотите избежать покупки жилья в долгострое, посмотрите варианты в уже сданных жилых комплексах при помощи нашей поисковой системы.

Рынок недвижимости перешел на эскроу: что изменилось для дольщиков и застройщиков?

Согласно 218-ФЗ строительная компания должна использовать деньги от дольщиков в рамках одного разрешения на возведение жилого комплекса.

Это осложняет возведение элитной недвижимости в исторических районах Санкт-Петербурга, потому что такие проекты должны иметь два разрешения – от КГИОП и Госстройнадзора. Это идет вразрез с требованиями нового закона.

Поэтому одновременное строительство домов и ведение работ по сохранению объектов культурного наследия (ОКН) Северной столицы затруднены. Застройщикам придется заниматься сохранением ОКН уже после сдачи жилья покупателям.

Зачем нужен Фонд защиты прав дольщиков

В 218-ФЗ оговорено создание Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства. Эта публично-правовая компания преобразована из некоммерческой организации с аналогичным названием. Управляет Фондом «ДОМ.РФ», контроль осуществляется Счетной палатой.

Работа Фонда похожа на деятельность Агентства страхования вкладов, куда банковские организации регулярно делают взносы для компенсации вложений вкладчиков. По 218-ФЗ все застройщики переводят в Фонд сумму, равную 1,2% от стоимости каждого заключенного ДДУ.

Так формируется компенсационный фонд для возврата денег участникам долевого строительства на случай банкротства застройщика.

Если ДДУ с первым покупателем жилья заключен до старта работы Фонда, то действует 214-ФЗ без поправок, указанных в новом законе. Обеспечение обязательств строительной компании по передаче жилья покупателю осуществляется или поручительством банковской организации, или страхованием гражданской ответственности.

Основная часть денег дольщиков теперь идет на строительство

Застройщик может выделять не больше 10% проектной стоимости объекта на расходы, связанные с:

  • рекламной кампанией;
  • арендой помещений для работников и правления;
  • платежами за коммунальные услуги в арендованных под свои нужды зданиях.

Сумма авансов для создания проектной документации, строительства жилого комплекса, инженерных сетей и объектов инфраструктуры должна составлять до 30% от общей проектной стоимости.

Застройщики будут вкладывать в проекты больше своих денег

Новый закон повысил сумму собственных средств строительных компаний, вкладываемых ими в проект по возведению жилых комплексов. Теперь она равна 10% от общей стоимости строящегося объекта.

Также при получении разрешительной документации на привлечение денег дольщиков застройщик на счете в уполномоченном банке обеспечивает остаток средств в размере 10% от стоимости объекта.

Если у строительной компании не хватает денег, она вправе заключить договор поручительства с юридическими лицами. Они выполнят обязанности перед дольщиками, если застройщик не достроит объект.

Что о новом законе думают представители АО «Эталон ЛенСпецСМУ» и холдинга RBI

Директор юридического департамента АО «Эталон ЛенСпецСМУ» Виктория Цытрина отметила, что после внимательного анализа требований 218-ФЗ, компания направила в Совет Федерации предложения о снятии ряда ограничений, потому что одновременное принятие всех положений затруднит ведение строительства жилых комплексов.

Директор по правовым вопросам холдинга RBI Станислав Михайлов считает, что закон №218-ФЗ содержит дополнительные инструменты для ограничения и контроля работы строительных компаний.

Мнения сотрудников компаний «Строительный трест» и «ЮИТ»

По словам заместителя гендиректора компании «Строительный трест» Ирины Топталовой, даже крупнейшие застройщики не соответствуют требованиям, прописанным в 218-ФЗ. Поэтому компаниям стоит при участии своих юристов написать поправки к 214-ФЗ, в соответствии с которыми организации смогут работать.

Вице-президент по правовым вопросам компании «ЮИТ» Михаил Макаров считает, что документ 218-ФЗ изменится из-за наличия в нем противоречий. И через какое-то время по новому закону можно будет работать.

Коротко о главном

В законе 218-ФЗ прописано создание Фонда по защите прав дольщиков, куда все строительные компании обязаны вносить по 1,2% от стоимости каждого оформленного ДДУ. Также застройщиков обязали вкладывать в объекты не меньше 10% собственного капитала.

А траты на рекламную кампанию возводимых жилых комплексов и другие статьи сопутствующих расходов не должны быть больше 10% от общей суммы, внесенной дольщиками.

Представители ряда крупных строительных компаний Санкт-Петербурга высказали опасения относительно сложностей ведения бизнеса в связи с новым законом.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *