Федеральный закон №151-фз от 27.06.2019 года: изменения по долевому строительству

27 июня 2019 года законодательство о долевом строительстве в очередной раз изменилось. Были приняты федеральные законы № 153-ФЗ и № 151-ФЗ, внесшие поправки в федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» и другие нормативные акты.

Что изменилось

Среди других новшеств, были установлены новые правила обеспечения обязательств застройщиков по достройке многоквартирных домов. В предыдущих редакциях закона застройщик мог застраховать свою деятельность в специальной страховой компании.

Сумма страховки была бы выплачена дольщикам в случае, если дом не был достроен. Обязательства застройщика могли быть также обеспечены поручительством других организаций, обладающих достаточным уставным капиталом и устойчивым финансовым положением.

С 27 июня 2019 года все эти виды обеспечения отменены. Для того чтобы привлекать средства граждан для долевого строительства объектов недвижимости, застройщики должны:

либо уплачивать взносы в Компенсационный фонд долевого строительства, который заменяет собой страховку. В случае проблем стройка будет завершена на средства фонда;
либо рассчитываться с дольщиками через специальный счет эскроу. В этом варианте средства дольщика депонируются в банке и передаются застройщику только если объект недвижимости сдан в эксплуатацию. Если же дом не достроен, деньги дольщиков останутся в сохранности.

Компенсационный фонд вместо существующих страховок

Для начатых проектов строительства в федеральном законе от 27 июня 2019 года № 153-ФЗ предусмотрены переходные положения. Все страховые взносы по строящимся объектом передаются от страховых компаний в Компенсационный фонд долевого строительства. Исключением являются проблемные стройки, где страховое возмещение уже выплачивается.

Все ранее неоплаченные страховые премии по уже заключенным договорам будут также уплачиваться в Компенсационный фонд в качестве взносов. Поскольку прекращение договоров страхования происходит в силу закона, страховые компании не имеют права требовать от застройщика возмещения каких-либо убытков в связи со сложившейся ситуацией и прекращением страховок.

Важные сроки

Ранее уплаченные страховые взносы должны быть перечислены в Компенсационный фонд не позднее 22 августа 2019 года, то есть в течение 40 рабочих дней со дня вступления в силу федерального закона № 153-ФЗ (пункт 7 ст. 3 указанного закона). Новые взносы оплачиваются при заключении новых ДДУ.

Чтобы избежать разногласий по суммам, до 11 июля 2019 года проводятся сверки расчетов между застройщиками и страховыми компаниями (п. 8 ст. 3 федерального закона № 153-ФЗ). Кроме того, до 4 июля все застройщики, которых затронули нововведения, должны сообщить своим дольщикам, что способ обеспечения их обязательств по договорам долевого участия изменен.

Что изменения означают для дольщиков

С точки зрения рядового дольщика, новая схема мало что меняет. Новшество состоит в том, что при банкротстве застройщика за достройку дома будет платить не страховая компания, а фонд.

Что если застройщик не платит

С внесением поправок в закон у застройщика есть выбор – оплачивать взносы в Компенсационный фонд долевого строительства или перейти на финансирование через счет эскроу.

Те застройщики, которые не будут оплачивать взносы в Компенсационный фонд вместо страховых премий, столкнутся с невозможностью продолжать привлекать средства дольщиков и заключать договоры долевого участия по 214 федеральному закону.

Компенсационный фонд получает из Единой информационной системы жилищного строительства данные обо всех проектах, строящихся на основании 214-ФЗ, по которым страховка заменена на взносы. В случае если по какому-либо из них не будет перечислен остаток страховой премии согласно изменениям, внесенными п. 19 Федерального закона № 153-ФЗ:

Компенсационный фонд уведомит об этом Росреестр;
Росреестр прекратит регистрацию новых договоров долевого участия по данному проекту;
поскольку денежные средства по договору долевого участия перечисляются застройщику после его регистрации, запрет на регистрацию будет означать, что денег застройщик не получит до устранения нарушений.

Замена обеспечения обязательств застройщика – это лишь одно из многих изменений, внесенных в Федеральный закон № 214-ФЗ. Подробнее о них вы можете прочитать в других материалах нашего сайта.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

214 фз — изменения в 2020 году

В 2020 году вступили в законную силу изменения в Федеральный закон 214 «Об участии в долевом строительстве». Граждане получили больше гарантий получения квартир взамен вложенным денежным средствам. Застройщики столкнулись с целым рядом ограничений и новых механизмов финансового регулирования.Настолько существенно этот закон, в обновленной редакции с изменениями, сможет теперь защитить права дольщиков и сократить обманутое количество граждан этой категории в регионах страны? Давайте попробуем разобраться и проанализировать вместе с адвокатом Ефремовым, какие изменения 214 ФЗ произошли в 2020 году.

Одно из основных нововведений – создание так называемого реестра застройщиков. Постановлением Правительства еще будет дополнительно отрегулирован механизм включения строительных компаний в данный реестр. Но уже сегодня можно сказать, что реестр поможет гражданам определять надежность той или иной строительной компании и не связываться с фирмами-однодневками. Так что поправки в нормативный акт в этой части будут очень полезны для будущих дольщиков.

Следующее важное нововведение касается информации об объектах строительства. С 2020 г. застройщики обязаны размещать всю имеющуюся по строящемуся объекту проектную декларацию в сети интернет.

Организация несет теперь ответственность за своевременность и актуальность размещённой по строящемуся объекту информации.

Дольщик же, с 2020 года, прежде чем заключить договор долевого участия со строительной организацией, должен ознакомиться в интернете с документами по дому, который строится и убедиться в законности строительных работ.

Следующее изменение закона – с 2020 г. Законом «Об участии в долевом строительстве» предусмотрено формирование цены покупаемого объекта недвижимости как производной стоимости квадратного метра жилья на площадь приобретенного жилого помещения. Теперь вопросы оплаченной, но недостающей площади передаваемого помещения отпадет, как и судебные споры по данному вопросу.

Кроме того, теперь деньги граждан может привлечь для строительства только юридическое лицо с полностью внесенным уставным капиталом, а размер такого уставного капитала организации должен быть не менее стоимости всех возводимых объектов этой компании и никак не ниже 150 млн. рублей. Без сомнения, это важное изменение правил российского строительного рынка.

Еще одно изменения 214 ФЗ – появление эскроу-счетов в банках, на которые граждане должны перечислять свои сбережения в надежде получить построенный дом и заветное жилье. Компания сможет снять эти деньги, только если он построит дом и сдаст жилые помещения.

Всё теперь по справедливости и с гарантией! Это существенное дополнение существенно упростит жизнь дольщикам, усложнит работу застройщиков и, скорее всего, скажется на стоимости квартир не лучшим образом. Кстати, с 2020 г.

, оплату по ДДУ дольщик будет производить только после государственной регистрации такого договора.

Так же важно такое изменение 214 ФЗ — с 2020 г. строительная компания несет финансовую ответственность за отказ устранить существенные дефекты в переданной квартире.

При этом неустойку теперь застройщик будет платить не по 214 ФЗ, а в соответствии с Законом о защите прав потребителей. А, стало быть, неустойка в этом случае за каждый день просрочки с 2020 года будет существенно выше той, которая была ранее.

Если Вы столкнулись с недобросовестным застройщиком, который нарушил сроки передачи квартиры или передал её в плохом качестве, всегда можно обратиться к адвокату для взыскания неустойки с застройщика, который имеет опыт взыскания неустойки, штрафа и морального вреда с застройщиков. Адвокат Геннадий Ефремов и его партнеры по адвокатскому кабинету имею большой и положительный опыт по взысканию неустойки.

Все застройщики с 2020 года по новым правилам измененного законодательного акта будут обязаны скидываться по 1% от цены строящегося дома в так называемый компенсационный фонд. Из этого фонда, в случае прогорания и банкротства юридического лица, будут возвращать деньги несостоявшимся дольщикам.

То есть, это своего рода гарантия того, что на Ваши деньги купленную квартиру Вы получите, или, при плохом варианте развития событий, будет произведен возврат оплаченных по договору за неё денег.

Конечно же, этот гарантийный механизм тоже скажется на стоимости квартир будущих новостроек и в этой части изменения закона увеличать финансовую составляющую стоимости строящихся домов.

Так же теперь, в передаюотанном и измененном 214 ФЗ законодатель ввел жесткое правило, которым с 2020 года исключил обязанность застройщика платить гражданину неустойку, если последний тянул время, намеренно не принимал квартиру и придирался к несущественным недостаткам в ней. Судебная практика в прошлом году уже шла именно таким путем.

Теперь она нашла свое законодательное закрепление. Затянуть время с целью увеличения размера неустойки при несвоевременной передаче квартиры с 2020 года не получится!Так же обновленный закон строже отрегулируют рекламную деятельность строительных компаний, в том числе порядок размещения рекламы по привлечению денег слграждан в долевое строительство.

Кроме того, с 2020 года, законодатель ввел запрет дольщику на возможность одностороннего отказа от договора долевого участия в строительстве, если застройщик исполняет условия договора и не допускает со своей стороны каких-либо нарушений. Ранее, при наличии финансовых трудностей, потере работы и т.д.

, дольщик всегда мог отказаться от договора и получить свои деньги назад.

Долевое строительство с 2020 года и изменения 214 ФЗ

Законодатель постарался упорядочить рынок строительства жилья и изменениями 214 ФЗ в 2020 г. ужесточил порядок работы строительных организаций на этом рынке. Дольщикам дано больше гарантий успешного достижения цели вложения своих денежных средств на покупку будущего жилья.

Застройщик же, наоборот получил проблемы со свободным привлечением беспроцентных денежных вливаний в строительный бизнес, и, естественно, будет вынужден больше пользоваться кредитными деньгами банков, перекладывая новые финансовый обременения на плечи дольщиков.Подорожают ли новостройки по причине вышеупомянутых изменений законодательства? Время покажет.

Пока их цену сдерживает только затянувшийся экономический кризис в стране.

Адвокат Геннадий Ефремов

ЗСЦЦС

Закон вводит в правоприменительную практику понятие института экспертного сопровождения проекта.

Экспертное сопровождение проекта – это оценка соответствия изменений, внесенных в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы, требованиям технических регламентов, заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, результатам инженерных изысканий по решению застройщика или технического заказчика. Экспертное сопровождение может осуществляться органом исполнительной власти или организацией, проводившей экспертизу проектной документации.

При этом, если в ходе экспертного сопровождения в проектную документацию будут внесены изменения, требующие проведения экспертизы проектной документации, то орган исполнительной власти или организация, проводившая экспертизу, по итогам внесения таких изменений выдает заключение экспертизы проектной документации.

Сведения о заключении подлежат включению в Единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства (ЕГРЗ). В таком случае дополнительное направление проектной документации на проведение повторной экспертизы не требуется.

Такой подход, подчеркнул начальник Главгосэкспертизы России Игорь Манылов, позволит привлечь экспертов к работе над проектом на более раннем этапе и исключить во многих случаях необходимость повторного захода в экспертизу с откорректированным проектом.

Таким образом будут созданы условия для снижения временных и финансовых издержек для реализации проекта в соответствии с инвестиционным решением и для сокращения сроков строительства объекта.

«Уже сейчас есть колоссальный запрос со стороны больших корпораций, строящих тысячи объектов и сталкивающихся с трудностями при прохождении экспертизы, на экспертное сопровождение на более ранних стадиях работы над проектом, — рассказал Игорь Манылов.

– Поэтому сегодня нормальной практикой становится презентация объектов и технических решений по ним в экспертизе еще до утверждения проектно-сметной документации, равно как и консультации экспертов на этой стадии. Пока данные подходы до конца не закреплены регулированием, но мы работаем над этим».

Полномочия по установлению порядка проведения экспертного сопровождения закреплены за Правительством Российской Федерации.
Источник — официальный сайт ГАУ «Главгосэкспертиза России».
Скачать документ.

Закон о долевом строительстве в 2019 году

Законодательное положение о долевом строительстве было принято в 2004 году для привлечения средств граждан на финансирование жилищного строительства. Нормативно-правовая база, регулирующая долевое строительство 2019, содержит ряд поправок, призванных обеспечить стабильность исполнения обязательств сторонами, заключающими такой договор.

Что такое ДДУ

В договоре долевого участия присутствуют две стороны: застройщик и участник долевого строительства (дольщик, пайщик).
Застройщик – это строительная организация, которая обязуется в установленный срок возвести многоквартирный жилой дом, либо иной объект, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать в собственность дольщика договорный объект (долю).
Участник долевого строительства – физическое лицо, обязующееся оплатить и принять введенный в эксплуатацию объект.
Договор должен содержать следующие существенные условия:

указание на конкретный объект, подлежащий передаче участнику, отраженный в проектной документации, в том числе в виде плана, отражающего расположение отдельных частей объекта и расположение объекта на этаже, относительно иных помещений;
сведения о многоквартирном объекте: вид, назначение, этажность, общая площадь, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкость;
назначении объекта — жилое или нежилое помещение, его общая площадь, количество и площади комнат, помещений вспомогательного использования;
срок передачи объекта застройщиком участнику;
цена договора, срок и порядок ее уплаты;
гарантийный срок на объект;
способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств;

В отсутствие хотя бы одного из указанных условий договор считается не заключенным.

Целью строительства по договору ДУ может быть многоквартирный жилой дом, жилые дома блокированной застройки с числом блоков не менее трех, нежилые строения, возводимые с целью комплексного освоения застраиваемой территории и предназначенные для обслуживания жилых помещений.

Особенностью ДДУ является то, что приобретаемые участником объекты: жилое помещение и доля в прилежащей инфраструктуре могут использоваться им только для личного, домашнего, семейного потребления. Если участник планирует после оформления прав на объект использовать его для извлечения дохода: сдача в наем, в аренду, перепродажа, то такие отношения регулируются законодательством об инвестиционной деятельности.

Закон о ДДУ с 2019 года

Правовой акт, регулирующий отношения долевого строительства — это Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».

Последние изменения в ФЗ 214 с ми

Еще в 2018 году введено понятие счетов эскроу для аккумуляции средств участников. С 1 июля 2019 года вступят в силу положения, по которым прекращаются прямые расчеты между пайщиками и строителями. Дольщики вносят средства только на указанные счета.

Счет эскроу открывается уполномоченным банком на каждого дольщика в рамках строительного проекта. Деньги аккумулируются и блокируются на этих счетах. Вкладчик не получает процентов, банк – вознаграждения за обслуживание таких счетов.

Деньги хранятся в банке на счетах эскроу до получения разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и регистрации права собственности хотя бы одного пайщика.

С этого момента банк либо переводит деньги на счет застройщика, либо погашает предоставленный ему кредит.

Если дом к договорному сроку не сдан в эксплуатацию, участники вправе вернуть деньги с эскроу-счета.

Специальное правительственное постановление установило требования к банкам, допущенным к ведению счетов эскроу.

Счета пайщикам открываются в банке, выдавшем целевой кредит застройщику для обслуживания проекта после государственной регистрации ДДУ.

Разрешается привлекать средства дольщика минуя счета эскроу, если ДДУ заключен в период между сдачей дома в эксплуатацию и его кадастровым учетом.

При разработке этого механизма Правительством предполагалось, блокировка денег дольщика на банковском счете предоставит гарантии всем трем участникам этих отношений.

Интересы дольщика защищены гарантированным возвратом денег в случае пропуска застройщиком срока сдачи объекта в эксплуатацию. Банк возместит кредит, предоставленный застройщику средствами дольщика на счетах эскроу.

Застройщик гарантированно получит оплату за своевременно сданный объект.

Последствия и риски

К строительным рискам добавляются риски, связанные с финансовой устойчивостью банка. Не определен механизм перевода денежных средств со счетов эскроу из банка, у которого отозвали лицензию, другому уполномоченному банку.

Счета эскроу защищают гарантии Агентства по страхованию вкладов на сумму 10 млн рублей. Если дольщик успел накопить на счете большую сумму – разницу он потеряет.

Строительство — отрасль с долгим производственным циклом. Возведение масштабного жилого комплекса с сопутствующей инфраструктурой может длиться несколько лет. Если дольщик вступает в ДДУ на стадии котлована, то средства, внесенные им на счета эскроу, несколько лет будут использоваться банком, не принося никакого дохода владельцу.

Вложение в банковский депозит, по которому владелец счета получает пусть небольшой, но доход, может оказаться выгоднее, и он предпочтет накапливать средства на депозите для покупки готового жилья.

Привлекательность ДДУ до настоящего времени заключалась в относительной дешевизне по сравнению с готовым жильем. Использование кредитов вместо средств участников ДУ может привести к удорожанию строительства и сделает недоступным этот рынок жилья для большей части дольщиков.

Средства на счетах эскроу — бесплатный оборотный капитал для банка. Поэтому он объективно заинтересован в их удержании. А механизм разрешения спора между застройщиком и банком относительно выплаты этих средств отсутствует.

Новая редакция закона расширила перечень оснований для проведения внеплановых проверок застройщика:

истечение срока исполнения предписания, если застройщик не устранил указанные в нем нарушения;
нарушений обязательных требований, выявление в ходе анализа отчетности застройщика;
просрочка застройщиком примерного графика строительства на шесть и более месяцев;
требование прокурора.

Отмена долевого строительства

Это означает, что застройщики утратят возможность расходовать на строительство деньги дольщиков. С 1 июля 2019 года им придется использовать собственные оборотные средства, либо привлекать целевые кредитные ресурсы по проектному финансированию.

Изменения, которые коснутся застройщиков

С 2019 года меняется ряд требований к застройщикам, привлекающим средства участников долевого строительства:

собственные средства застройщика составляют не менее 10% от проектной стоимости строительства;
отсутствие заемных обязательств, за исключением тех, которые оформлялись под уже существующие проекты по долевому строительству;
опыт работы в области строительства многоквартирных домов не менее 3-х лет и общую площадь веденных в эксплуатацию проектов не менее 5 тысяч квадратных метров;
административные расходы составляют не более 10% от общей стоимости строительства за весь его период;
количество открытых застройщиком расчетных счетов в банках не превышает количество разрешений на строительство;
затраты и средства дольщиков застройщик учитывает по каждому объекту отдельно.

Госдума России уреформировала долевое строительство и взялась за СРО

31.08.2019

Власть

Закончила работу весенняя сессия Государственной думы РФ, и депутаты ушли на каникулы. Всего было внесено 662 законопроекта, мы же рассмотрим касающиеся строительной отрасли.

Законопроект № 681488-7 «О признании утратившими силу отдельных положений ст.

25 ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» и внесении изменения в ст.

62 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в части установления единообразного механизма порядка защиты прав граждан-участников долевого строительства)» подписан Президентом РФ 27.06.19 — № 153-ФЗ.

Предусматривается досрочное прекращение договоров поручительства и страхования гражданской ответственности застройщиков.

Страховщик и банк-поручитель получат часть страховой премии и вознаграждения пропорционально времени, в течение которого действовало страхование и поручительство. Оставшуюся часть они должны передать Фонду защиты прав дольщиков. Со дня прекращения договоров страхования и поручительства ответственность перед участниками долевого строительства несет Фонд.

Общества взаимного страхования застройщиков должны преобразоваться в АО для осуществления иного вида страхования либо ликвидироваться.

Гендиректор Фонда и его заместители получают доступ к сведениям ЕГРН для реализации возложенных полномочий.

Законопроект № 681472-7 «О внесении изменений в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и отдельные законодательные акты РФ (в части решения приоритетных задач в сфере долевого строительства)» подписан Президентом РФ 27.06.19 — № 151-ФЗ.

Регионы смогут создавать НКО в виде фондов для достраивания проблемных объектов за счет средств компенсационного фонда, федерального, регионального и муниципального бюджетов.

Все расходы, сметы и финансовые платы будут устанавливаться нормативным актом Правительства РФ. Для регионов, реализующих программу по достройке без привлечения федерального бюджета, прописана субсидиарная ответственность.

Установлены обязанности губернаторов по утверждению планов-графиков достройки проблемных объектов с одновременным формированием в Единой информационной системе жилищного строительства публичного реестра таких объектов.

Запрещаются любые схемы привлечения средств граждан при покупке жилья кроме договоров долевого участия (ДДУ). По ним будут продаваться и апартаменты. На приобретение такого жилья можно направлять средства материнского капитала.

Документ помогает решить проблему двойных продаж. Прописывается норма по уточнению рыночной стоимости аналогичного жилья при выплате возмещения.

Фонд защиты прав участников долевого строительства сможет предоставлять поручительство под кредиты для застройщиков.

Государственное финансирование направят на достройку проблемных объектов, переданных ЖСК в ходе процедур банкротства застройщиков.

Все административные процедуры, связанные с выдачей застройщику заключения о соответствии, переводятся в электронный вид. Установлен порядок определения предельных параметров и расчетных показателей для земельных участков, образуемых из исходного.

Поэтапно будет происходить отказ от ЗОСов.

Законопроект № 504617-7 «О внесении изменений в ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» и отдельные законодательные акты РФ» (в части установления залога прав требования участника долевого строительства и включения обеспеченных таким залогом прав требований в ипотечное покрытие облигаций)» одобрен Советом Федерации и направлен 26.07.19 Президенту РФ.

Права требования, обеспеченные залогом прав требования участника долевого строительства по ДДУ, включаются в ипотечное покрытие облигаций.

При этом доля кредитов с залогом прав по ДДУ в строительстве не может превышать 40% размера ипотечного покрытия. Отношение долга по кредиту к денежной оценке прав требования по ДДУ не должно превышать 80%.

Запрещается залогодателю без согласия залогодержателя заменять предмет залога, отказываться в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве, а также передавать по нему права.

Устанавливается условие, при котором требования включаются в ипотечное покрытие в части удовлетворения залогодержателем своих требований за счет имущества, причитающегося участнику долевого строительства при исполнении третьим лицом обязательств застройщика по ДДУ, право требования участника долевого строительства по которому передано в залог, или получения залогодержателем возмещения от Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства.
Законопроект № 671887-7 «О внесении изменений в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (в части передачи имущества и обязательств застройщика ЖСК)» находится на рассмотрении, включен в примерную программу Осенней сессии-2019.
Предлагается обязать застройщика в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства более чем на 1 год:
— обратиться к участникам долевого строительства с предложением о создании ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива и передаче ему имущества и обязательств;
— уведомить уполномоченный на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости орган исполнительной власти субъекта и публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».
В случае невыполнения указанного требования уполномоченный на осуществление такого государственного контроля (надзора) орган исполнительной власти субъекта вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации застройщика.

Законопроект № 658679-7 «О внесении изменения в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в части расширения полномочий органов исполнительной власти субъектов РФ)» находится на рассмотрении, включен в примерную программу Осенней сессии-2019.
Субъект РФ наделяется полномочиями на выдачу заключения о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика иному лицу для завершения строительства объекта в целях сокращения сроков для подготовки такого заключения.
Учитывая ограниченные сроки – 10 дней и отдаленность территории, с которой поступает обращение, в этот срок уложиться сложно, и как следствие – отказ и повторное предоставление документов.

Законопроект № 674837-7 «О внесении изменений в ст. 15.5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (в части поэтапного раскрытия счетов экскроу)» находится на рассмотрении, включен в примерную программу Осенней сессии-2019.

Предлагается создать механизм ограничения прибыли кредитных организаций, включенных в перечень кредитных организаций, которые имеют право предоставлять целевое финансирование (целевые кредиты) для осуществления застройщиком возведения объекта долевого строительства. Так будет ограничено увеличение стоимости квадратного метра жилья.

Ст. 2 дополняется положением: «Ставка целевого кредита (в процентах годовых), установленная в соответствии с положениями договора целевого кредита, заключенного между застройщиком и уполномоченным банком, представляет собой равенство, не превышающее следующее значение:
СЦК% = КС% + 1%, где
СЦК% = ставка целевого кредита (в процентах годовых);
КС% = процент ключевой ставки Центробанка РФ, действовавшей на дату заключения кредитного договора.

В указанную ставку банком дополнительно может быть включена оплата расходов банка, связанных с его принятием обязательств в рамках договора о выдаче целевого кредита, но не более, чем в размере 1% от общей суммы целевого кредита.».

Законопроект № 612505-7 «О внесении изменения в ст. 39-8 ЗКРФ (в части увеличения до 5 лет срока аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства)» внесен на рассмотрение.

Строителям необходимо гарантировано обеспечить право использования земельного участка для строительства на определенный срок, который, исходя из практики, превышает 3 года, установленный ЗК РФ.

Предлагается наделить органы государственной власти субъектов РФ полномочиями по определению оптимальных для региона сроков договора аренды земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства.

Законопроект № 421066-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты в части защиты прав граждан-участников долевого строительства» внесен на рассмотрение.

Предлагается осуществлять выплату возмещения вне зависимости от уплаты застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд по ДДУ, а также вне зависимости от даты заключенного договора.

В случае недостаточности в текущем финансовом году средств компенсационного фонда для реализации этих целей, их финансирование осуществляется за счет средств федерального бюджета. Т.е.

для выплаты возмещения гражданам — участникам долевого строительства по ДДУ, предусматривающим передачу жилых помещений, и для финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

Правительством РФ устанавливается порядок принятия Фондом решения о финансировании этих мероприятий.

Законопроект № 674870-7 «О внесении изменения в ст. 201.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в части защиты прав участников долевого строительства» внесен на рассмотрение.

Предлагается устранить нарушающие права отдельных категорий лиц-участников долевого строительства, устанавливающие ограничения в 7 кв. м для нежилых помещений и машиномест, по которым может быть предъявлено требование об их передаче в собственность.

Профильные законопроекты Комитета Государственной Думы по транспорту и строительству

Законопроект № 503785-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (о совершенствовании правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории) одобрен Советом Федерации и направлен 26.07.19 Президенту РФ.

Вводится определение понятия «комплексное развитие территории» и корректируется определение понятия «красные линии».

Уточняется порядок установления (изменения) границ населенных пунктов в составе документов территориального планирования муниципальных образований, а также территориальных зон.

Устанавливается возможность включения в границы комплексного развития территории по инициативе правообладателей земельных участков, находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности и не обремененных правами третьих лиц. Должно быть обязательное приложение сведений о границах такой территории.

Выдача градостроительных планов допускается только при наличии документации по планировке территории, утвержденной в соответствии с договором о развитии застроенной территории, комплексном развитии территории.

Проект планировки территории и проект межевания территории, утвержденные до 1января 2017г., применяются без приведения их состава и содержания.

Нормы ст. 56.12 ЗК РФ распространяются на правоотношения по изъятию земельных участков и объектов недвижимости в случае принятия решения о развитии застроенной территории.

Это решение принимается органом местного самоуправления поселения, органом местного самоуправления городского округа по инициативе органа государственной власти субъекта, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования.

Исключается требование о немедленном исполнении решений суда об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории по инициативе органов местного самоуправления.

Законопроект № 719774-7 «О внесении изменения в ст. 16 ФЗ «О внесении изменений в ГрК РФ и отдельные законодательные акты РФ» (о «дачной амнистии»)» внесен на рассмотрение.

Установлена необходимость продления возможности оформления прав на жилые строения и жилые дома, созданные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, без направления уведомлений о планируемых строительстве или реконструкции указанных объектов и уведомлений об окончании строительства или реконструкции в рамках так называемой дачной амнистии.

Эта регистрация проводится независимо от включения земельных участков в территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.

Законопроект № 747287-7«О внесении изменений в ГрК РФ и ст. 3.3 ФЗ «О введении в действие ГрК РФ» внесен на рассмотрение.

Предлагаются изменения, направленные на устранение пробела в законодательстве в части регулирования перехода юридических лиц и индивидуальных предпринимателей во вновь создаваемые саморегулируемые организации на территории субъекта, в котором ранее отсутствовали зарегистрированные саморегулируемые организации, основанные на членстве лиц, осуществляющих строительство.

Законопроект № 193590-7 «О внесении изменений в ст. 55-7 ГрК РФ (о разрешении субъектам предпринимательской деятельности вступать в саморегулируемую организацию независимо от срока добровольного прекращения членства в другой саморегулируемой организации)» находится на рассмотрении с предложением отклонения.

Предлагается разрешить вступать в саморегулируемую организацию индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу в случае добровольного прекращения членства в другой СРО независимо от срока прекращения членства в этой СРО.

Законопроект № 663958-7 «О внесении изменений в ФЗ «О введении в действие ГрК РФ» в части установления особенностей размещения средств компенсационного фонда саморегулируемых организаций, находящихся в кредитных организациях, чьи лицензии были отозваны» находится на рассмотрении.

Предлагается дополнить ч. 10 ст. 3.

3 Закона единственным исключительным обстоятельством, позволяющим в установленные сроки не размещать на специальном банковском счете в полном объеме средств компенсационного фонда возмещения вреда и (или) компенсационного фонда обеспечения договорных обязательств СРО в связи с отзывом до 1 ноября 2016 г. у кредитной организации, в которой были размещены такие средства или их часть, лицензии на осуществление банковских операций.

Законопроект № 67151-7 «О внесении изменения в ст. 8 ГрК РФ (в части уточнения полномочий органов местного самоуправления сельских поселений в области градостроительной деятельности)» находится на рассмотрении.

В настоящее время существует конкуренция норм разных федеральных законов в отношении вопросов утверждения генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждения подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдачи разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, утверждения местных нормативов градостроительного проектирования поселений, осуществления осмотров зданий, сооружений и выдачи рекомендаций об устранении выявленных в ходе таких осмотров нарушений.

Предлагается устранить такую конкуренцию путем внесения в ст.

8 ГрК РФ положений о том, что полномочия в области градостроительной деятельности реализуются органами местного самоуправления сельских поселений в случае закрепления за сельскими поселениями законами субъекта и принятыми в соответствии с ними уставом муниципального района и уставами сельских поселений соответствующего вопроса местного значения, а в случае отсутствия такого закрепления – реализуются органами местного самоуправления муниципальных районов.

Галина Крупен

Этот материал опубликован в августовском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.