Предоставление земельных участков для строительства жилого дома — регламент и особенности

Время чтения: 7 минут

В последние десятилетия в большинстве сфер жизни российского общества произошли масштабные изменения. К числу самых значимых эксперты относят становление и развитие рынка земли.

Сегодня в оборот этой недвижимости вовлечен широкий круг физических и юридических лиц. Несмотря на присущий рынку земли элемент инерционности, наличие недочетов и даже противоречий в законодательной базе, инвестиции в такие активы постоянно увеличиваются.

Поэтому у многих россиян возникает интерес к тому, что такое земельный участок под ИЖС.

Предоставление земельных участков для строительства жилого дома — регламент и особенности

Отличия участков под ИЖС от земель других категорий

Список предложений земли не ограничивается наделами, в названии которых присутствует лишь аббревиатура ИЖС. Встречаются также участки типа ДНТ, СНТ и прочие. Эти сокращения обозначают конкретный вид собственности на определенный земельный надел. Но наиболее востребована земля, которая относится именно к рассматриваемой категории.

Вначале следует упомянуть, как расшифровывается ИЖС участок. Это – аббревиатура, которая означает “индивидуальное жилищное строительство”. Забегая наперед, отметим, что покупка такого участка допускает использование материнского капитала. К тому же на данную финансовую операцию распространяется возможность применения налогового вычета. Подробнее речь об этом пойдет ниже.

Если участок относится к категории “земля для ИЖС” – это значит, что территория предназначена для возведения частного дома по индивидуальному проекту. Исходя из данной формулировки эксперты единодушны во мнении касательно случаев, когда надел по документам официально попадает под данную категорию.

Если будущие владельцы земли собираются проживать в построенном доме постоянно, прописаться там и получить почтовый адрес, приобретать следует только такой участок.

Следует объяснить, что означает статус ИЖС применительно к зданию. Прежде всего оно должно иметь не более трех этажей. Кроме того, согласно ст. 49 Градостроительного Кодекса, на территории городских поселений и округов застройка и конфигурация ИЖС должны соответствовать общему плану населенного пункта.

Каждый земельный надел характеризуется видом разрешенного использования, определение которого является прерогативой специалистов при местной администрации. Поэтому полезно узнать, в чем разница СНТ и ИЖС. Кстати, аббревиатура СНТ означает “садоводческое некоммерческое товарищество”.

Отличия между участками этих категорий:

  1. Надел под ИЖС располагается, как правило, в черте городского поселения или муниципального образования. Земля СНТ имеет исключительно сельскохозяйственное назначение.
  2. На земле под ИЖС можно строить жилой дом высотой не более 3 этажей. На участках СНТ разрешается строительство лишь дачных домиков.
  3. Оформление постоянной регистрации на наделе под ИЖС не сопряжено ни с какими сложностями, но для постановки на учет на земле СНТ следует сначала ходатайствовать о признании постройки жилой и вводе ее в эксплуатацию.
  4. Поскольку участки под ИЖС располагаются на территории поселения, их благоустройство финансируется из местного бюджета. Для развития инфраструктуры вокруг СНТ тоже используются бюджетные средства, но его внутренняя территория благоустраивается только за счет взносов членов товарищества.

Если речь зашла об аббревиатурах, стоит упомянуть также понятие ДНП – “дачное некоммерческое партнерство” и ЛПХ – “личное подсобное хозяйство.

Больше информации по этому вопросу можно получить в статье «Категории земель в РФ».

Предоставление земельных участков для строительства жилого дома — регламент и особенности

Преимущества участков под ИЖС

Основные преимущества участков под индивидуальное строительство заключаются в особенностях целевого оформления возведенного на них жилья. Частично этот вопрос затрагивался выше, но стоит уточнить некоторые моменты.

  • Покупка земли под строительство дома сопровождается значительными затратами на возведение сооружения. Если при нехватке средств придется обращаться в банк за кредитом, финансовая организация предоставит крупный заем под залог участка под ИЖС.
  • Поскольку наделы рассматриваемой категории находятся в пределах населенных пунктов, подключение к инженерным коммуникациям, в первую очередь к системам водо- и электроснабжения, не сопряжено с особыми сложностями.
  • Уменьшение фискальных сборов. Зная, сколько стоит участок, можно рассчитать предусмотренную законодательством сумму налогового вычета. Государство вернет покупателю надела под ИЖС 13% от суммы сделки. При этом в учет принимается сумма затрат на приобретение участка не более 2 млн. руб. То есть возвращается максимум 260 000 рублей.
  • Независимость. Обеспечивается она обособленностью расположенного в населенном пункте участка под ИЖС. И это, пожалуй, самое существенное, чем отличаются наделы под строительство от предназначенных для садоводства или дачного поселка. Приобретая участки последних двух категорий, гражданин становится членом товариществ/партнерств. То есть, он вынужден:
    • заплатить взносы – вступительный и целевой;
    • подписать с конкретной компанией договор на обслуживание;
    • заключить договор на пользование инженерными коммуникациями и так далее.

Владельцу участка под ИЖС делать это не придется.

Наделам в ДНП и участкам под ЛПХ тоже присущи некоторые особенности. Приобретение земли ЛПХ имеет определенные преимущества перед наличием права собственности на наделы землепользования других категорий.

Подробности содержатся в статье «Земли ЛПХ и ИЖС: в чем разница».

Достоинства и недостатки наделов под жилое строительство

Плюсы участков под ИЖС определяются, прежде всего, их расположением на территории населенного пункта. Среди достоинств можно перечислить то, что:

  • власти обязаны поддерживать дороги в хорошем состоянии, отслеживать инфраструктуру земель: поблизости должны располагаться остановки общественного транспорта, магазины, больницы, школы;
  • на участках данной категории допускается возведение хозпостроек, обустройство огорода или сада;
  • владельцам предоставляется возможность оформления налогового вычета.

Но тип земли ИЖС – отнюдь не идеальная форма собственности. Она имеет также некоторые недостатки, в частности:

  • участок данной категории не может превышать установленную законодательством площадь. Эта норма варьируется в регионах и определяется решением органов местного самоуправления;
  • строительство жилого частного дома регулируется большим количеством нормативных актов. Поэтому на каждом этапе возведения здания гражданину придется оформлять соответствующий пакет документов и учитывать требования различных ГОСТов и СНиПов. На это уйдет масса времени. А процедура ввода в эксплуатацию чрезвычайно бюрократизирована.

Предоставление земельных участков для строительства жилого дома — регламент и особенности

Законодательные нормы использования земли под ИЖС

О том, что такое ИЖС в Земельном кодексе, уже упоминалось выше. Кроме этажности, в п.39 ст. 1 ЗК РФ прописано требование к общей высоте строения – она не должна превышать 20 метров.

Одной из ключевых характеристик дома является его неделимость на самостоятельные объекты недвижимости.

Помимо комнат, в нем могут находится вспомогательные помещения, предназначенные для удовлетворения жильцами бытовых и других нужд.

В августе 2018-го года законодательство претерпело изменения касательно вопроса использования земель под ИЖС. Тогда вступил в силу Закон № 340-ФЗ от 03.08.18 «О внесении изменений в Градостроительный Кодекс…». Согласно его положениям, порядок начала и окончания возведения объекта ИЖС носит уведомительный характер.

Застройщик не обязан получать разрешение на проведение работ. Достаточно лишь поставить в известность уполномоченный орган.

Кстати, в этом заключается принципиальное отличие земли ИЖС от СНТ по новому закону. Чтобы построить жилой дом на участке для садоводства, нужно получить разрешение от градостроительного отдела районного органа самоуправления по месту расположения надела.

Нормы застройки участка под ИЖС

В последнее время никаких изменений в нормах строительства на участках данной категории не произошло. Так, при возведении дома в данном случае следует руководствоваться положениями СНиП 31.02.

2001. В частности, объект индивидуального жилищного строительства должен иметь общую площадь не более 1,5 тыс. м2.

 Кроме того, при застройке участка нужно соблюдать установленные расстояния от здания:

  • до проезда – 3 м,
  • до дороги – 5 м.

Действуют также правила размещения ограждений. Например, следует помнить, что удаленность забора от дома должна быть не меньше 3 м. Нежилые постройки могут находиться на расстоянии 1 м от ограждающей участок конструкции.

Все, что можно делать на землях ИЖС, тоже регламентируется СНиПами. В частности, если надел расположен в холмистой местности или поблизости от леса, водоема, хозяину придется создать укрепленный фундамент или оформить разрешение на вырубку деревьев.

Предоставление земельных участков для строительства жилого дома — регламент и особенности

Кто и какие здания может строить на земле под ИЖС

Основным документом, регулирующим проведение строительных работ на наделах под ИЖС, является Градостроительный Кодекс РФ. Обычно используются такие земельные участки под строительство коттеджа. При этом внутренняя конструкция сооружения должна соответствовать следующим требованиям:

  • высота потолка – 2,5 м;
  • размер спальной комнаты – не менее 8 м2;
  • площадь гостиной – от 12 м2;
  • общая площадь санузла – не меньше 2,7 м2.

На участке разрешается возводить гараж. Причем нормы СНиПов относительно размеров этой постройки носят рекомендательный характер. Обязательны к соблюдению только удаленность гаража от забора, а также от собственного и соседнего домов.

Кроме того, категория земель под ИЖС позволяет собственнику строить:

  • баню,
  • сарай,
  • навес,
  • встроенную/пристроенную веранду,
  • беседку,
  • туалет.

Если говорить о том, кто может заниматься возведением сооружений на таком участке, то при выборе компании-контрагента необходимо удостовериться, что у нее есть разрешения на строительство частного дома.

Как можно бесплатно получить надел под ИЖС

Получить землю под строительство частного дома на безвозмездной основе могут:

  • граждане, на содержании которых находится трое и больше малолетних детей. Родители должны состоять в официальном браке (иметь брачное свидетельство) и обладать статусом многодетной семьи. Быть многодетными могут также родители-одиночки. Участок предоставляется однократно, а его площадь не должна быть меньше 3 соток. Максимальное значение этого параметра в каждом регионе РФ отличается. В среднем по стране площадь составляет 30 соток;
  • граждане иных категорий в случаях, предусмотренных законодательством субъектов РФ, например:
    • кавалеры Ордена Трудовой Славы;
    • Герои Советского Союза;
    • Герои Труда РФ и так далее.
Читайте также:  Заявление на приватизацию квартиры. образец 2018

Сама процедура бесплатного получения земли в ЗК РФ описана в общих чертах со ссылкой на региональные законы. Тем не менее, можно выделить следующие этапы:

  • подача в орган местного самоуправления заявления на постановку в очередь:
  • сбор пакета документов;
  • ожидание предоставления участка;
  • получение земли.

Чтобы надел не был изъят, рекомендуется приступить к строительству в первый же год оформления его в собственность.

Предоставление земельных участков для строительства жилого дома — регламент и особенности

Как приобрести надел под ИЖС

Давайте разберемся, как правильно купить землю под строительство дома. Хотя эта процедура обычно трудностей не вызывает, чтобы не потерять время и деньги, нужно заранее:

  • убедиться, что земля действительно предназначена для ИЖС;
  • выяснить основания покупки надела текущим владельцем и проверить законность его права собственности;
  • удостовериться в отсутствии обременений на землю.

Сама же покупка участков земли под ИЖС включает следующие этапы:

  1. Обращение в городскую администрацию с заявлением о выделении надела.
  2. Ожидание принятия решения. Органу местной власти отводится на это 30 дней. При наличии оснований возможен отказ.
  3. При принятии положительного решения власти публикуют в интернете и СМИ извещение о продаже земельного участка на аукционе.
  4. В случае отсутствия других претендентов либо по результатам торгов администрация оформляет договор купли-продажи надела.

Чтобы сделка прошла без задержек, нужно знать, какие документы должны быть при покупке земельного участка ИЖС. Кратко перечислим их:

  • документ, указывающий предназначение земли;
  • паспорт гражданина РФ;
  • правоустанавливающий документ на надел;
  • выписка из ЕГРН об отсутствии обременений;
  • регистрационное свидетельство с присвоенным участку кадастровым номером;
  • технический паспорт.

Аренда надела у администрации под застройку

Чтобы арендовать участок под ИЖС, нужно выполнить следующие действия:

  1. Заказать в горадминистрации копию плана местности в масштабе 1:500.
  2. Подобрать участок без строящихся объектов.
  3. Выяснить в местной администрации, возможна ли аренда этого надела.
  4. Убедиться в отсутствии на участке объектов, препятствующих строительству.
  5. Подать заявку на застройку.

На принятие органом власти решения может уйти несколько недель. При положительном исходе рассмотрения заявки проводится аукцион. Извещение о нем публикуется в СМИ и интернете.

Заключение

Земля под ИЖС входит в число самых популярных форм собственности. На таком участке можно возвести полноценный дом. Он станет надежным активом не только текущих собственников, но и их детей.

Однако при строительстве необходимо соблюдать нормы ГОСТов и СНиПов. Если постройка возведена без нарушений, ни один суд не обяжет владельца снести ее.

Ему не придется решать и проблемы, связанные с оформлением недвижимости в собственность.

Предоставление земельных участков для строительства жилого дома — регламент и особенности

Этот норматив несколько изменил действующие положения Земельного Кодекса. Был определен новый порядок передачи земельных участков гражданам РФ на безвозмездной основе с целью индивидуального жилищного строительства.

Местоположение земли выбирается на усмотрение муниципалитета. Пи этом установлен максимальный размер участка, на который может претендовать гражданин.

Безвозмездно получить разрешается пятнадцать соток. Повторное обращение или выделение большего участка предполагает оплату земли.

Однако упомянутый закон отнюдь не единственная возможность получить бесплатный участок от государства. Существуют и иные законодательные нормы, позволяющие стать собственником земли безвозмездно.

Но для этого требуется соответствие требованиям – принадлежность к определенной категории населения и выполнение ряда требований.

Что это такое

Граждане, которые получили участок в безвозмездное пользование от муниципалитета На основании работы по определенной должности или иных льгот, определенных местными органами власти
Многодетные семьи с наличием трех и более детей При соответствии требованиям п.6 ст.39.5 ЗК РФ
Граждане, соответствующие условиям региональных льготных программ Или отвечающие требованиям различных нормативов, определяющих льготы для отдельных категорий населения

Первая категория предполагает, что местная администрация самостоятельно определяет круг лиц, которые могут получить бесплатную землю под строительство.

Например:

  • работники бюджетной сферы (учителя, врачи и т.д.);
  • госслужащие;
  • инвалиды и т.д.

Одновременно с утверждением перечня категорий определяются и условия предоставления — нужные документы, порядок обращения и прочее.

Со второй категорией все относительно понятно. Любая семья с тремя детьми и более автоматически становится потенциальным претендентом.

С рождением третьего можно получить землю под строительство бесплатно и возвести свой дом. Что касается категории третье, то здесь ситуация несколько сложнее.

Федеральное законодательство четко не определяет возможные категории граждан для предоставления льготных участков. Устанавливается это на уровне регионального законодательства.

В советское время бесплатная земля в размере шести соток выделялась любому гражданину, изъявившему такое желание. С началом перестройки о безвозмездном получении участков пришлось забыть.

  • Новый закон определил, что государственные земли передаются в собственность на платной основе.
  • Говоря о цели государства, преследуемой бесплатным выделением земли, нужно отметить два основополагающих мотива.
  • Первый касается оказания помощи социально незащищенным слоям населения.

Например, понятно, что государству никак не обойтись без медицинских работников, педагогов, госслужащих. И не секрет, что уровень заработной платы этих категорий отнюдь не высок.

Некоторые граждане по состоянию здоровья ограничены в своих возможностях. Есть граждане, заслужившие льготы за службу Отечеству.

Во всех таких случаях государство бесплатно выделяет землю под строительство с целью улучшения жизненных условий граждан.

Плюс — чем выше уровень жизни народа, тем сильнее экономика страны. Мотив второй заключается в том, что выделяя земли, государство задействует неиспользуемые территории.

Естественно, что о своей земле человек станет заботиться и всячески ее облагораживать. В общих масштабах это пойдет на пользу развитию страны.

То есть за счет его взносов будет пополняться госбюджет, а госорганам не придется тратить деньги на содержание неиспользуемых территорий.

Любое землепользование осуществляется за плату, но есть и оговорка… кроме случаев, предусмотренных федеральным законодательством и законами субъектов РФ.

О возможности бесплатного предоставления земли упоминается и в ст.28 ЗК РФ, также со ссылкой на федеральные и региональные положения.

Основания федерального значения

Земля для жилищного строительства

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определен законодательством. Однако спорных вопросов остается немало.

Например, что следует понимать под выполнением процедуры по выбору земельного участка? Каков порядок формирования лотов при аукционе? Ответы — в нашей статье.

  • Как получить участок?
  • Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию.

При этом место размещения объекта может быть предварительно согласовано либо нет (ст. 30 Земельного кодекса РФ). При выборе любого из двух указанных вариантов необходимо учитывать требования земельного законодательства относительно правового режима земельного участка, который предполагается использовать для строительства.

ЕСЛИ УЧАСТОК БЫЛ ПРЕДОСТАВЛЕН НЕ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

Порядок, установленный статьей 30 Земельного кодекса РФ, применяется и в ситуациях, когда земельный участок первоначально был предоставлен для использования в других целях. Такое возможно, если в дальнейшем владельцем участка принято решение о размещении объекта капитального строительства.

В этом случае ему необходимо инициировать процедуру предоставления земельного участка в установленном законом порядке. При этом целесообразно учесть одно из требований, которые содержатся в пункте 3 статьи 31 Земельного кодекса РФ.

Речь идет об обязательном информировании местного населения о предстоящем или возможном предоставлении земельного участка для строительства, которое возлагается на органы местного самоуправления (постановление Президиума ВАС РФ от 15 июня 2005 г. № 2479/05).

С КАКОГО ВРЕМЕНИ ДЕЙСТВУЮТ НОРМЫ

Требование законодательства о предоставлении земельных участков для жилищного строительства в собственность или аренду на торгах (аукционах) действует с 1 октября 2005 года.

При этом в случае, если в соответствии с Земельным кодексом РФ частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 1 октября 2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.

Федеральный закон от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ распространил указанные положения на правоотношения, возникшие с 1 октября 2005 года. В связи с этим спорным моментом является вопрос о том, что следует понимать под выполнением процедуры по выбору земельного участка под строительство. 

Так, например, 1 сентября 2005 года городской комиссией по землеотводу было выдано разрешительное письмо строительной организации на сбор технических условий подключения объекта капитального строительства к системам инженерно-технического обеспечения. Решение же о предварительном согласовании места размещения объекта на конкретном земельном участке принято муниципальным образованием только 26 декабря 2006 года. 

В этом случае суд пришел к выводу, что процедура по выбору земельного участка для строительства была инициирована уже после 1 октября 2005 года.

Таким образом, земельный участок не мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения аукциона, в связи с чем решение администрации было принято с нарушением норм земельного законодательства и подлежит признанию недействительным (постановление ФАС Уральского округа от 26 мая 2008 г. № Ф09-3578/08-С6).

А вот в определении Конституционного суда РФ от 1 апреля 2008 г. № 388-О-О указано, что федеральным законодателем был установлен достаточный — многомесячный — переходный период, в течение которого обязательно должны быть завершены все ранее начатые процедуры по предоставлению земельных участков без торгов.

ВИД ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛИ

Читайте также:  Денежная материальная помощь многодетным семьям в россии: сроки получения и размеры выплат

При предоставлении земельного участка для целей строительства важным моментом является вопрос соблюдения требований установленного вида использования земельного участка. 

Ведь даже в ситуации, когда объект капитального строительства построен с соблюдением строительных норм и регламентов, может возникнуть вопрос о правомерности размещения этого объекта на земельном участке.

Таким образом, необходимо установить, к какой именно категории земель относится полученный земельный участок.

В случае предоставления для целей строительства участка, относящегося к категории земель, которые не предназначены для размещения объектов, например жилищного строительства, соответствующий орган может требовать признания недействительным всей процедуры его предоставления. 

Пример тому — постановление Президиума ВАС РФ от 13 мая 2008 г. № 14910/07. В нем рассмотрена следующая спорная ситуация.

Прокурор обратился в арбитражный суд с требованиями о признании недействительными постановлений муниципального образования, которыми был сначала предварительно согласован, а затем предоставлен в аренду организации земельный участок.

Требования основывались на том, что спорный земельный участок расположен в границах национального парка. Суды отказали в удовлетворении требований, установив, что, согласно кадастровому плану, данный участок входит в состав земель-поселений.

Поэтому принадлежность его к землям иных пользователей, относящихся к территории национального парка, признана недоказанной. Также суды установили, что строительство капитального объекта произведено с получением необходимого разрешения.

Проведение аукционов

Земельные участки для жилищного строительства предоставляются в собственность или в аренду на аукционах (ст. 30.1 Земельного кодекса РФ). Исключением является предоставление земельных участков для жилищного строительства лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости. 

Причем в этом случае строительство должно осуществляться полностью за счет средств федерального, регионального или местного бюджета на основе заказа, размещенного в соответствии с законом о размещении заказов для государственных или муниципальных нужд. Этим лицам указанные участки предоставляются в безвозмездное срочное пользование без проведения торгов на срок строительства.

ДЛЯ ЧЕГО УСТАНАВЛИВАЮТ ВИД ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛИ?

В определении Конституционного суда РФ от 6 ноября 2003 г. № 387-О указано, что установление вида использования территории (разрешенного использования) необходимо для согласования государственных, общественных и частных интересов в области градостроительной деятельности в целях обеспечения благоприятных условий проживания.

Эти интересы соблюдаются за счет следования требованиям нормативных правовых актов и градостроительных правил, а также контроля за их выполнением.

ОРГАНИЗАЦИЯ ТОРГОВ

Порядок проведения торгов подробно регламентирован «Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков…».

В соответствии с вышеуказанными Правилами торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса.

При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы.

Правила утверждены постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808. Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации не менее чем за 30 дней до даты их проведения.

Для участия в торгах претендент представляет организатору торгов (лично или через своего представителя) в установленный в извещении о проведении торгов срок заявку и иные необходимые документы.

Торги проводятся в указанном в извещении о проведении торгов месте, в соответствующие день и час. Следует отметить, что на уровне федерального законодательства не регламентирован вопрос о том, каков порядок формирования лотов при аукционе.

Поэтому органы местного самоуправления вправе формировать их самостоятельно с учетом требований Градостроительного кодекса РФ и архитектурно-градостроительной политики. В качестве примера приведем постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26 июля 2007 г.

№ Ф04-5131/2007(36795-А81-23).

Победителем аукциона признается участник торгов, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы. При равенстве предложений побеждает тот участник торгов, чья заявка была подана раньше.

  1. ОФОРМЛЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ
  2. АУКЦИОН ПРИЗНАН НЕСОСТОЯВШИМСЯ
  3. В случае признания аукциона несостоявшимся по причине участия в нем менее двух участников единственный участник не позднее чем через десять дней после дня его проведения вправе заключить договор купли-продажи выставленного на аукцион земельного участка или договор его аренды.

Результаты торгов оформляются протоколом, который является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка. Договор подлежит заключению в срок не позднее пяти дней со дня подписания протокола.

Соответственно орган государственной власти (местного самоуправления), по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником по начальной цене аукциона. Если такой договор не был заключен, его организатор вправе объявить о проведении повторного аукциона (п. 27, 28 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрена процедура, по которой конкретный субъект, принявший участие в торгах, может стать владельцем земельного участка для целей строительства. 

Поэтому можно сделать вывод о том, что получение права аренды на земельный участок, предназначенный для жилищного строительства, иным способом противоречит действующему Земельному кодексу РФ. Это подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ от 24 июня 2008 г. № 3351/08.

В нем как раз рассмотрена спорная ситуация, возникшая после того, как аукцион был признан несостоявшимся.

В частности, заместитель прокурора обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском о признании недействительным соглашения о переходе прав и обязанностей, приобретенных по результатам проведенных торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Как установлено судом, на основании распоряжения главы муниципального образования был проведен открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В связи с поступлением для участия в аукционе единственной заявки организации аукцион был признан несостоявшимся. Согласно протоколу о подведении итогов аукциона, единственному участнику было предложено в течение 10 дней заключить договор аренды земельного участка.

Однако в результате орган, уполномоченный на проведение аукциона, и единственный участник подписали договор купли-продажи права на заключение договора аренды. Затем соглашением права и обязанности, приобретенные прежним правообладателем по результатам аукциона, были переданы в полном объеме новому правообладателю.

В результате уже с новым правообладателем был заключен договор аренды земельного участка. Лицо, которое принимало участие в аукционе, из данных правоотношений выбыло.

Суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу об отсутствии нарушения действующего законодательства и отказали в удовлетворении заявленных требований.

Президиум ВАС РФ, отменяя данные судебные акты, указал, что, поскольку аукцион не состоялся ввиду наличия одной заявки, договор аренды земельного участка мог быть заключен только с участником аукциона.

Соглашение об уступке участником аукциона права на заключение договора аренды земельного участка другой организации направлено на получение последней этого права вне аукциона.

А это противоречит нормам земельного законодательства и поэтому в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожным.

КОГДА ТОРГИ ПРИЗНАЮТСЯ НЕСОСТОЯВШИМИСЯ? Торги по каждому выставленному предмету торгов признаются несостоявшимися, если: — в торгах участвовало менее двух участников; — ни один из участников торгов при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, после троекратного объявления начальной цены или начального размера арендной платы не поднял свой билет; — ни один из участников торгов при проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, в соответствии с решением организатора торгов не был признан победителем; — победитель торгов уклонился от подписания протокола, заключения договора купли-продажи или аренды участка. Организатор торгов обязан в течение трех банковских дней со дня подписания протокола о результатах торгов возвратить внесенный участниками несостоявшихся торгов задаток.

Победителю торгов, который уклонился от подписания протокола о результатах торгов, заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка, внесенный задаток не возвращается.

 

Порядок предоставления земельных участков: основания, условия и сроки пользования

Приобретение земельного участка из государственных фондов помогает гражданам решать жилищные проблемы по улучшению своего материального состояния.

Для получения права на участок необходимо соответствовать условиям законодательных норм и соблюдать требования, зависящие от имеющихся оснований для предоставления.

Условия и цели

Цели предоставления участков земли, порядок и условия пользования ими определяются на основе Земельного кодекса РФ. Согласно ему землю выдают по следующим направлениям:

  • земля для ИЖС;
  • для личного хозяйства;
  • земля сельхозназначения;
  • для ведения сада и огорода.

Земли сельскохозяйственного назначения

Для приобретения государственной земли под организацию сельского хозяйства следует соблюдать условия, указанные в статье 10 101-ФЗ РФ:

  1. для фермерства приобретаются участки из фондов земель сельскохозяйственного назначения местной администрации;
  2. для строительства, помогающего вести фермерство, могут предоставляться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий;
  3. формирование фермерских территорий осуществляется в соответствии с земельным законодательством.
Читайте также:  Оформление акта возврата денежных средств по кассовому аппарату: образец бланка и сопутствующие документы

Согласно статье 10 ФЗ-101 граждане для создания фермерства на территории государственной или муниципальной собственности должны подать в исполнительный орган государственной власти или в орган местного самоуправления заявления и пакет требуемых документов (куда нужно обращаться для получения земельного участка в пользование мы рассказывали тут).

В заявлении прописываются цели использования земельных участков, в частности — создание фермерского хозяйства и ведение его деятельности. Указываются условия приема территории, сроки пользования, обоснование требуемого размера территории и предполагаемое расположение. К заявлению прилагается соглашение о создании фермерского хозяйства.

Земля под многоквартирным домом

После строительства многоквартирного дома остается прилегающая территория, управлением которой занимаются все собственники объекта недвижимости. Данное право расписано в статье 36 Жилищного кодекса, что обязывает всех собственников МКД ухаживать за выделенной территорией, которая располагается в общей долевой собственности, например:

  • озеленение;
  • уборка;
  • благоустройство.
  • Больше информации о нюансах пользования землей, находящейся в долевой собственности, найдете в отдельной статье.
  • Границы и размер земельного участка, на котором расположено здание, определяются в соответствии с требованиями законодательства ЗК и законодательства о градостроительной деятельности.
  • Оформление в собственность участка под домом может быть проведено, как индивидуально каждым из владельцев жилья, так и коллективно. Для индивидуального владения своей доли понадобиться:
  1. сформировать участок;
  2. определить его границы, как общие, так и каждой доли;
  3. размеры всего участка и отдельно взятой доли;
  4. месторасположение, статус и назначение доли;
  5. установить владельца каждой доли и участка;
  6. оформить правоустанавливающие документы, сделать записи в кадастре и присвоить земле новые кадастровые номера.

После того, как новый владелец получит правоустанавливающие документы на землю, включая кадастровый номер, он становится собственником участка.

Для садоводства и огородничества

В Федеральном законе № 217 в статье 22 регламентированы правила и условия предоставление земельных наделов для разведения садоводства и огородничества.

Для целевого использования надела как садоводческого и огороднического в первую очередь определяется размер участка из государственной или муниципальной собственности. Участок может быть передан на условиях:

  • безвозмездно;
  • в аренду;
  • продажа.

Безвозмездно передается в пользование садоводческому или огородническому некоммерческому объединению с установленной площадью садовых или огородных земельных участков, образованных для предоставления членам СНТ. Площадь наделов, которые подлежат отнесению к общему пользованию, определяется размером в двадцать пять процентов площади садовых или огородных земельных участков.

Участки распределяют согласно образованным или образуемым земельным участкам в собственность или аренду без проведения торговых операций в порядке, установленном Земельным кодексом.

Бесплатно данные земли для садоводческого хозяйства предоставляются в собственность гражданам в случаях, установленных федеральными актами и законами субъектов РФ.

Для ведения личного подсобного хозяйства

Земля для целевого использования ведения личного подсобного хозяйства предоставляется на условиях, которые регламентируются законодательными нормами местной администрации. Данный способ выделения наделов производится без составления соглашения на аренду или после окончания без оплатного арендования.

Главным условием является фактическое использование надела по назначению.

Земельным обеспечением могут воспользоваться льготные категории граждан:

  1. молодые семьи;
  2. специалисты;
  3. участники программы переселения;
  4. участники программы по улучшению жилищных условий и т.п.

Обязательными требованиями для большинства граждан участников являются следующие:

  • зарегистрированный брак супругов;
  • отсутствие собственного жилья;
  • отсутствие земельных наделов;
  • регистрация и проживание в предоставляемом надел регионе;
  • необходимость в улучшении условий проживания;
  • наличие постоянного места работы или регистрации супругов центром занятости.

Условия предоставления наделов под ЛПХ отличаются в зависимости от требований к кандидатам, регионального расположения, возможностей местной администрации.

Основания, порядок и сроки передачи надела гражданам

Земля из государственных или муниципальных фондов выделяется посредством аренды, торгов, аукционов или в бессрочное пользование. В Земельный кодекс установлены исключения передачи земли иными способами:

  1. продажа земли, находящейся в собственности государства, без торгов (согласно статье 39.3 ЗК РФ);
  2. выделение земли физическому или юридическому лицу в собственность на безвозмездной основе (согласно статье 39.5 ЗК РФ);
  3. выделение земли в аренду без процедуры торгов (согласно статье 39.6 ЗК РФ).

Земельным кодексом определены:

  • сроки выделения земли;
  • основания для отказа в выделении земли (что делать в случае получения отказа от администрации и куда можно обратиться в таком случае мы рассказывали тут);
  • список документов для выделения.

В собственность

Земельные участки передаются в собственность согласно следующим факторам:

  1. посредством проведения аукциона;
  2. продажи земли без процедуры торгов;
  3. на бесплатной основе.

Претенденты на участок первоначально подают заявку и собирают необходимые документы. По истечению времени рассмотрения администрация дает согласие на выдел или обоснованный отказ.

В аренду

Процедура заключения аренды должна быть согласована с Градостроительным кодексом. При этом арендный документ оформляется совместно с договором об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договором об освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования.

В постоянное пользование

В бессрочное пользование земля переходит с установлением платы за пользование участком или без таковой. Происходит это согласно следующим случаям:

  • для физических лиц при окончании пятилетнего периода со дня получения земли в безвозмездное пользование для ведения ЛПХ или реализации фермерской деятельности;
  • для физических лиц при окончании пяти лет со дня получения земли в безвозмездное пользование для ИЖС или ЛПХ в муниципальных образованиях, установленных законодательством (гражданин должен иметь основное место работы в указанном МО по специальности, установленной законодательством);
  • в прочих случаях, определенных статьей 39.5 ЗК РФ.

В безвозмездное срочное пользование

Договор безвозмездного пользования заключается органами власти с гражданином или юридическим лицом, также с организацией, которой земельный участок из государственного фонда предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование. Особенности права безвозмездного пользования определены ЗК:

  • наличие обязательных условий, которые прописываются в договоре и должны быть соблюдены участниками процесса;
  • договор оформляется в срочном порядке и допускает к пользованию отдельные категории ссудодерждателей;
  • при безвозмездном пользовании владелец надела не получает вознаграждения за передачу земли.

Отличие безвозмездного пользования от арендного:

  1. Собственник не получает платы за предоставление территории в чужое пользование.
  2. Ссудодержатель пользуется, но не владеет землей.

Земля из фондов государства или муниципалитете выделяется не только гражданам-участникам программ обеспечения и улучшения жилищных условий, но и другим социальным группам. Особое место в порядке предоставления земли занимают категории военнослужащих и работникам. В большинстве случаев им выделяются участки для пользования на момент проживания или окончания льготного периода.

Работникам на время установления трудовых отношений

Основания и условия предоставления служебных наделов осуществляются согласно правилам в ЗК: работник получает право на безвозмездное срочное пользование наделом земли, пока является трудоустроенным в данной организации.

Общие правила и условия выделения служебных участков описаны в п.2 ст.24 и п.2 ст.47 ЗК РФ. Правом на предоставление служебных наделов обладают организации в соответствии с пунктом 2 статьей 24 ЗК РФ:

  1. Сельскохозяйственные организации, охотничьи хозяйства и лесные.
  2. Государственные и промышленные территории, заповедники и национальные парки.
  3. Рыболовные хозяйства и добывающие/обрабатывающие производства.
  4. Организации транспорта, образования и связи, электроэнергии, строительные компании и торговые.
  5. Учреждения здравоохранения, военные, управленческие фирмы, гостиничные комплексы и рестораны.
  6. Организации социальных и коммунальных услуг.
  7. Международные организации, органы СНГ.

Не все указанные в законе организации могут распоряжаться землей в безвозмездном срочном пользовании.

Согласно статье 6, 12 ФЗ № 33 государственные природные заповедники и национальные парки используют участки в постоянном пользования. Распоряжение земельным участком, находящимся в постоянном гражданском пользовании и юридических лиц, категорически не допускается (статья 20 ЗК РФ).

Безусловным правом пользования предоставляется для владельцев служебных наделов (организаций), которым эти земельные участки принадлежат на праве собственности.

Военнослужащим

Согласно Федеральному закону о статусе военнослужащих № 76, для тех кто проходит контрактную службу, находится в военных ведомостях, полагаются льготы с 10 лет выслуги. Особенно это касается бесплатного предоставления в собственность или пожизненного наследуемого владения земельным участком по месту службы:

  • по желанию для ИЖС;
  • ведения личного подсобного хозяйства;
  • для дачного хозяйства или индивидуального/коллективного садоводства.

Военнослужащим с выслугой более 15 лет, за 3 года до увольнения или уволенным связи с возрастом по месту жительства или службы полагается в собственность земельный участок для ИЖС, личного хозяйства, садоводства и т.п.

Земельные участки выдаются органами местного самоуправления или государственными органами.

Военным пенсионерам

Военные пенсионеры согласно законодательной программе ФЗ № 76 полагается бесплатное получение землевладения, которое принадлежит Министерству обороны. В таком случае возможность использования надела ограничивается только сельскохозяйственными работами. Строить на нем запрещено.

Надел предоставляется на общих основаниях. Его можно выкупить у муниципалитета, воспользовавшись льготами, арендовать, бесплатно использовать.

Военные пенсионеры могут воспользоваться региональными льготами на получение жилья и выбрать в регионе будущего проживания земельный надел.

Основание предоставления земельного участка указаны в Земельном кодексе РФ. В законе регламентированы условия, требования и сроки предоставления земельных наделов под различные цели использования. Граждане могут претендовать на получение земли согласно своим требованиям при соблюдении всех юридических и документальных правил.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *