Много лет я фантазирую о собственном домике на побережье.
Дарья Тихомирова
хочет жить у моря
Моя любовь — испанская провинция Аликанте. Несколько друзей и родственников уже купили там квартиры. Я поговорила с ними и выяснила, что содержать жилье за границей дорого и хлопотно. Выгоднее — арендовать.
Когда-нибудь разбогатею и куплю тут дом, буду есть оливки из своего сада
Испанское побережье Средиземного моря по стоимости недвижимости в целом доступнее, чем французское или итальянское.
На побережье Испании приезжают на каникулы семьи с детьми и пенсионеры с севера Европы. Сами испанцы часто держат там летний домик или квартиру, где проводят отпуск.
Из официального реестра недвижимости следует, что в 2006 году россияне купили в Испании 296 объектов (15-е место среди иностранцев), в 2010 году — 1289 объектов (4-е место), в 2013 году — 2956 объектов недвижимости (3-е место среди иностранцев).
По данным за 2014 год, в Испании зарегистрировано 65 024 гражданина России — это те, кто не поленился дойти до мэрии и оформить «прописку».
Среди регионов лидирует Каталония — 19 967 человек, затем идет Валенсия, к которой относится Аликанте, — 17 675 человек, на третьем месте Андалусия — 12 422 россиянина.
Первым «русским городом» на Коста Бланка стала Торревьеха, сейчас там одна из крупнейших диаспор наших соотечественников в Испании: 4,5 тысячи человек — это 5% населения города.
В 2000-е в Бенидорме возвели кварталы новостроек, которые были ориентированы на российского покупателя. Представительства испанских риелторских агентств открывались в российских городах. А в Алтее в те же годы построили закрытый городок «Алтея Хиллс» с дорогими виллами и православным храмом.
В храме Архангела Михаила в испанском городе Алтея на православные праздники не протолкнуться
Многие испанские конторы по продаже недвижимости обзавелись сайтами и вывесками на русском и русскоговорящими сотрудниками.
В объявлениях риелторских агентств в Аликанте цены на дома начинались от 100 000 € (7 236 510 Р). Банки давали ипотеку под 2,5—4% годовых. Но когда я поговорила с владельцами квартир, оказалось, что эта цена не окончательная, а стартовая.
Эта риелторская контора в Бенидорме несколько лет работала с русскоязычными покупателями
Предложения из разных городов: Полоп, Вильяхойоса, Бенидорм, Ла Нусия
Требования к заемщикам из России год от года ужесточаются, но кредиты по-прежнему выдают. Нужно доказать свою платежеспособность и легальность происхождения денег. Документы нужно перевести на испанский. Справки на английском тоже обычно принимают.
В реальности к стартовой сумме нужно будет добавить еще 10%. Эти деньги пойдут на оплату налогов и услуг нотариуса. Если берете ипотеку, то придется еще заплатить за работу оценщика и страховку.
Прежний владелец квартиры получил из этих денег 70 000 €. Об этом Николай узнал из документов. Еще 17 000 € — почти четверть от общей цены квартиры — пошли на комиссии и сборы: налог на переход собственности, проверку статуса жилья («нота симпле»), нотариальные и регистрационные расходы, гербовый сбор, оценку стоимости жилья и страхование для оформления ипотеки.
Хозяева продавали квартиру за 70 000 €, а покупателям пришлось заплатить 87 000 €
Второй подводный камень — стоимость владения квартирой. Каждый месяц Николаю приходят счета от коммунальщиков. В 2017 году содержание квартиры ему обошлось в 1968,11 € (142 422 Р).
Выписка по счету Николая в испанском банке: «Ибердрола» списывает деньги за электричество, «Гидраква» — за воду, «Сума» — муниципальные налоги
Николай владеет квартирой в Аликанте восемь лет. С 2010 года за ее содержание он заплатил примерно 16 000 € (1 157 842 Р), не считая процентов по ипотеке.
Цена владения не ограничивается плановыми списаниями со счета. Бывают и внезапные траты. В 2013 году выяснилось, что из-за небрежности риелтора Николай недоплатил 1200 € налогов.
В 2014 году пришел внезапный счет за воду на 980 €: оказалось, что показания счетчика снимали нерегулярно, и местные коммунальщики всё считали по максимальному тарифу. Есть и внеплановые траты на обслуживание дома.
Например, в ТСЖ решили поменять телевизионные антенны и со всех жильцов потребовали по 50 €. Николай телевизор не смотрит, но обязан заплатить наравне с соседями.
Были и другие расходы: разбил окошко в ванной — 235 € (17 006 Р), сломался холодильник — 500 € (36 183 Р).
| Электричество | 496,5 € (35 667 Р) |
| Вода | 484,72 € (34 821 Р) |
| Налог на недвижимость | 289,45 € (20 793 Р) |
| Страхование квартиры | 245,28 € (17 620 Р) |
| Обслуживание дома | 175 € (12 571 Р) |
| Газ | 100,26 € (7202 Р) |
| Комиссии банка | 89,9 € (6458 Р) |
| Налог на вывоз мусора | 87 € (6250 Р) |
Электричество
496,5 € (35 667 Р)
Налог на недвижимость
289,45 € (20 793 Р)
Страхование квартиры
245,28 € (17 620 Р)
Обслуживание дома
175 € (12 571 Р)
Комиссии банка
89,9 € (6458 Р)
Налог на вывоз мусора
87 € (6250 Р)
Моя подруга Анна купила квартиру в Бенидорме в 2005 году на пике цен. Квартира находится в районе новостроек рядом с пляжем. Анна хотела вложить деньги в недвижимость на популярном курорте, чтобы потом зарабатывать на сдаче ее в аренду.
Квартира с одной спальней обошлась в 175 000 € (12 571 458 Р). Для покупки пришлось взять ипотеку в испанском банке на 20 лет. Риелторы уверяли, что спрос на краткосрочную аренду огромный и недостатка в жильцах не будет.
Поток туристов в Бенидорме и правда стабильный, но и желающих заработать на сдаче жилья слишком много. За 13 лет арендаторы принесли Анне лишь пару тысяч евро — это меньше, чем она тратит на содержание квартиры ежегодно. За это время сама Анна вышла замуж и родила детей. Большая семья не помещается в квартиру с одной спальней, и на отдых туда ездят по очереди.
Короче: не вышло.
Эти многоэтажки строились во время ипотечного бума начала 2000-х. С тех пор квартиры в них подешевели на десятки процентов
Мой товарищ Иван — тоже любитель Аликанте. Он сознательно не стал покупать здесь квартиру, хотя ездит всей семьей сюда каждый год на пару месяцев в конце осени. Иван арендует жилье, причем всегда у одного и того же хозяина. Тот доволен постоянным клиентом и дает скидки.
В итоге Иван ездит в Аликанте как к себе домой, хотя никакого дома у него там нет. Вернувшись из отпуска в ноябре, он сразу же подтверждает аренду на следующий год и покупает билеты на самолет. Бюджет его отпуска на пятерых на ближайшую осень: 1000 € (71 837 Р) за перелет и 1500 € (107 755 Р) за квартиру на 1,5 месяца. Итого — 2500 € (179 592 Р).
Четырехкомнатную квартиру рядом с пляжем и с видом на горы Иван арендует осенью за 1000 € в месяц
Если сравнить расходы Николая, у которого есть свое жилье в Испании, и Ивана, который арендует квартиру, то видно, что снимать для отпуска выгоднее.
Николай только на содержание квартиры тратит ежегодно 1968 € (141 375 Р), а еще много денег он потратил на покупку квартиры и до сих пор выплачивает ипотеку. Расходы Ивана — 1500 € (107 755 Р).
На «Эйр-би-эн-би» сотни предложений аренды жилья на побережьеПредложений долгосрочной аренды много. С хозяевами можно торговаться, а если в доме что-то не понравилось, можно просто переехать в другой. Это гораздо проще, чем пытаться продать купленную за границей недвижимость
Я решила купить сразу дом — ну чтобы поселиться в нем на пенсии. По цене дом сравним с дачей в Подмосковье, а климат лучше. Посмотрела десяток вариантов и сделала расчет.
Снимать
1200 € в месяц (14 400 € в год)
Купить
6000 € на обслуживание
Получилось, что и для постоянного проживания аренда — вполне разумный вариант.
Если планируете жить дольше трех месяцев подряд, придется получать вид на жительство. И при этом брать на себя обязательство проводить в Испании не менее 183 дней в году, иначе ВНЖ не продлят.
В русскоязычной общине есть даже такой термин «высиживать ВНЖ», обычно говорят: «Не могу пока приехать в Россию, мне надо высиживать ВНЖ».
А если живешь в Испании больше 183 дней, то становишься налоговым резидентом, и начинается целая эпопея с налогами.
Чтобы получить ВНЖ в Испании, нужно соблюсти одно из условий:
- Купить квартиру стоимостью от 500 000 €.
- Доказать, что у вас есть стабильный доход и вам не нужно работать на территории Испании — для этого пригодятся выписки из банка, справки о недвижимости в собственности и другие документы.
- Реально взять испанскую ипотеку лет на 20, если есть стабильно высокий заработок и уверенность в будущем.
- Но квартира в Испании — это не только покупка, но еще и ее содержание. Коммунальные платежи и непредвиденные расходы могут составить и 1500, и 3000, и 6000 евро — смотря где находится квартира и что с ней случится.
- Вариант «купил и сдаешь» может сработать, а может и нет, потому что конкуренция высокая и люди сдают много квартир — совсем не факт, что удастся окупить хотя бы расходы на коммуналку.
- Надо помнить, что квартира у моря — это все-таки квартира в курортном захолустье. Одно дело жить в адском рубилове в Москве и иногда выбираться подышать на море, совсем другое — все время жить в тихой деревушке, попивая «кафе-кон-лече» на берегу моря. Не путайте туризм с эмиграцией.
- По моим подсчетам, в перспективе на 10 лет арендовать разумнее — это выходит заметно дешевле и доставляет меньше головной боли. Хотя в перспективе на 20 лет так однозначно уже не скажешь.
Покупка жилья в Испании: лайфхаки и подводные камни
Shutterstock
Перед тем как получить на руки заветные ключи от дома/квартиры и документы о собственности, покупателям предстоит пройти нелегкий путь: выбрать жильё, решить финансовую сторону вопроса и разобраться с процедурой оформления. Не стоит также забывать про налоги и другие затраты по содержанию.
Какие нюансы стоит учитывать при выборе и покупке жилья, и какие «подводные камни» подстерегают иностранных покупателей на рынке испанской недвижимости, мы расскажем в нашем материале.
Их нравы
Другая страна — это другой язык, культура и люди. А также непонятное законодательство и странные (на наш взгляд) предпочтения. Так что перед тем, как выбирать свой дом или квартиру, следует тщательно изучит испанские нравы. Лучше всего будет выбросить из головы стереотипы и вникнуть в местные особенности. В пример приведем самые известные и распространённые.
Shutterstock
Первый и последний — предлагать!
В России мы привыкли видеть объявления о покупке квартиры не только на специализированных площадках, но и на подъездах, заборах, столбах — везде, где только можно. И часто в конце стоит подпись: «Первый и последний этажи — не предлагать».
Для нас с вами такое пожелание вполне очевидно. С квартирой на первом этаже ты обрекаешь себя на грохот подъездных дверей, городскую пыль, соседство с подвальными помещениями и другие «прелести». А те, кто живут на последних этажах, рискуют пострадать от протёкшей крыши, долго ждут лифта и летом жалуются на невыносимую жару.
У испанцев же всё наоборот. Крайние этажи вполне востребованы, а некоторые специально охотятся именно за ними. В чём же дело? Квартиры на нижнем этаже называются bajo и имеет персональный выход во двор с территорией для сада и парковочным местом. Стоят они примерно на 20% дороже квартир со второго по предпоследний этажи.
А хозяева жилья на самом верху — atico, часто имеют просторную террасу с красивым панорамным видом. Там можно устроить зону для барбекю, поставить обеденный стол или повесить гамак.
Обратная сторона первой линии
Расположение на первой линии от моря считается самым престижным. Но не многие лично сталкивались с проблемами этой локации. В городах Испании пляж — это самая оживленная часть. Соответственно, там круглые сутки шумят толпы туристов, а по ночам из баров и кафе раздаются развесёлые песни и крики. Вряд ли кому понравится такое соседство.
К тому же, поддержание порядка в жилище будет довольно затратным. Близость к морю вызывает повышенную влажность, а зимой «радует» пронизывающим ветром. Если во время не принять меры, из-за всего этого получаем грибок, ржавчину и песок по всему дому.
Хороший вид
Красивая панорама, открывающаяся из окон, не только дарит эстетическое удовольствие, но и имеет свою цену. Так, недвижимость с фронтальным видом на море может стоить на 30% дороже того же самого, но с боковым видом.
А если ваши окна выходят на глухую стену соседней многоэтажки, цена будет почти в два раза ниже, чем на противоположной стороне.
Shutterstock
Трудности выбора
О том, как выбирать жильё, существуют сотни инструкций и руководств. Где-то советую составить таблицу с критериями и выставлять баллы, где-то –запоминать зрительный образ и прислушиваться к сердцу. Мы не будем перечислять все нюансы, но обратим внимание на главный вопрос – зачем?
Первым делом следует понять, для чего вы хотите купить жилье в Испании. Вот самые распространенные варианты:
- Ездить с семьей на море в отпуск или на каникулы
- Переехать в Испанию на ПМЖ
- Обеспечить жильем ребёнка, который поступил в испанский ВУЗ
- Совершить выгодную инвестицию
- Подыскать спокойную квартиру/домик для родителей-пенсионеров
Когда вы определитесь с целью покупки, тогда критерии, по которым стоит выбирать, сразу станут очевидными. Например, если вы собираетесь отдыхать в Испании две-три недели в году, стоит выбирать квартиру в пешей доступности от пляжа. Тогда вам не придётся долго идти до моря и тратиться на обслуживание жилья.
Если же вы едете в Испанию на ПМЖ, вам наверняка захочется иметь личное пространство и зелёную зону рядом с домом. Тут удачным вариантом будет таунхаус или бунгало с участком.
Причем желательно в закрытом жилом комплексе, чтобы вас не беспокоили туристы.
Если же вы хотите на этих туристах заработать, покупайте арендное жилье с несколькими спальнями одновременно недалеко от моря и культурных объектов.
Shutterstock
Кредит
После того, как выбор сделан, некоторые обнаруживают, что на покупку банально не хватает денег. Благо, в случае с Испанией это не беда — банки страны предлагают своим клиентом ипотеку на лояльных условиях. Ставки намного ниже, чем в России. К тому же, не требуется поручительства, а гарантом выплат является само жильё.
Испанские банки при выдаче ипотеки обычно соглашаются внести за клиента от 50% до 70% всей стоимости дома или квартиры. Размер ставки обычно составляет 3%-3,4%, а срок выплат можно растянуть на 20 лет. Неплохо, правда?
Процесс покупки
NIE
Первым делом делом любому приезжему в Испании надо получить NIE (Número de Identificación de Extranjero) — идентификационный номер иностранца. Этот документ дает право совершать в стране любые финансовые операции. Оформляется он не сложно — нужна копия загранпаспорта, фотографии 3 на 4 сантиметра и справка об оплате госпошлины. Ждать около пяти дней.
Банк
Расчет с продавцом осуществляется через банк, который проверит статус недвижимости (на предмет залогов и неоплаченных счетов). Здесь россиян попросят предоставить справку 2-НДФЛ за предыдущий год, а бизнесменов — приложить налоговую декларацию.
Договор купли-продажи
После этого можно в присутствии юриста подписывать договор купли-продажи. Когда деньги окажутся на счету продавца, свою подпись кроме покупателя должны поставить как сам владелец недвижимости, так и компания-застройщик.
Регистрационные сборы
Теперь у вас есть 30 дней, чтобы оплатить налог и регистрационные сборы. К ним относится НДС и гербовый сбор (10,5% — 11,5% от стоимости жилья) и прочие мелкие расходы для оформления бумаг (около 0,2%). После этого примерно через два месяца вы сможете получить свидетельство о праве собственности.
Shutterstock
Содержание жилья
Когда вы стали счастливым обладателем жилья на испанском берегу Средиземного моря, не спешите впадать в эйфорию и тратить оставшиеся деньги. Вам ещё предстоит раскошелиться. Например, на страховку. В случае с кредитом она обязательна — жильё защищают от стихийных бедствий, бытовых возгораний и аварий на сетевых коммуникациях. Стоит страховка около 300 евро в год.
Не менее 1000 евро в год обойдутся газ, вода и электричество. Немногим меньше — интернет, телевидение и мобильная связь. Если вы купили дом, будьте готовы к затратам на содержание территории, а это услуги садовника, мусорщика и чистильщика бассейна (впрочем, вы можете делать все это своими руками).
Есть и другие способы сэкономить — например, установить энергосберегающие бойлеры и кондиционеры. А ещё лучше, если все бытовые приборы будут работать от энергии солнечных батарей, расположенных на вашей крыше. С этим ресурсом проблем как раз быть не должно — благо в Испании бывает более 300 солнечных дней в году.
Материал подготовлен при поддержке агентства испанской недвижимости Estate Spain.
Самые популярные вопросы о покупке жилья в Испании и ответы на них
В этой статье мы отвечаем на самые популярные вопросы касательно испанской недвижимости в 2021 году.
1. Популярные регионы у россиян
Крупные инвесторы предпочитают вкладываться в коммерческие площади Мадрида и Барселоны, студенты и карьеристы присматривают жильё в городах с необходимой инфраструктурой, но большинство иностранцев интересует сектор курортного жилья.
Что может быть лучше, чем отдыхать на Средиземном море? Именно поэтому рынок испанского жилья имеет крен на юго-восток страны: чем ближе к побережью, тем популярнее. У россиян особым спросом пользуется провинция Аликанте, что на побережье Коста-Бланка.
А самый «русский» город Испании — это Торревьеха, там обосновалась значительная часть наших соотечественников-эмигрантов.
Торревьеха, Коста-Бланка
Кроме того, россияне облюбовали Каталонию и побережье Коста-Брава. Там жильё стоит на порядок дороже, зато недалеко находится самый популярный город страны — Барселона, а также граница с Францией. Ещё наши соотечественники с удовольствием покупают жильё в Андалусии, на юге страны. В Малаге, Марбелье и Эстепоне есть все условия для отдыха с пометкой VIP, там расположено множество парусных и гольф-клубов, часто проходят шумные вечеринки и светские рауты.Если вы интересуетесь недвижимостью в Испании, рекомендуем ознакомиться со следующими обзорами жилья по регионам и городам:
Торревьеха: обзор районов для покупки жильяНедвижимость в пригородах Торревьехи, часть 1Недвижимость в пригородах Торревьехи, часть 2
Аликанте: обзор районов для покупки жильяОстров Тенерифе: где купить недвижимость?Коста-дель-Соль: обзор недвижимость на побережьеНовостройки на Коста-дель-СольКоста-Дорада: обзор недвижимостиНедвижимость на острове Майорка Если вы способны подтвердить необходимый уровень дохода, испанские банки готовы предоставить вам кредит под покупку жилья на выгодных условиях. Ставка по ипотеке для иностранцев составляет 3%-3,4%. Банк может внести за вас 50% стоимости квартиры или дома, а выплаты можно растянуть на срок до 15 лет или договориться о рассрочке в короткий срок.К тому же, в Испании при оформлении займа не требуется поручительства. Основные требования такие: доход от €800 в месяц, выплаты составляют не более 30% от дохода. Оптимальный возраст с точки зрения местных банкиров — от 25 до 60 лет. Считается, что жильё в испанских новостройках покупать безопаснее, чем в России. Дело в том, что ваши деньги идут не напрямую застройщику, а в банк, который играет роль гаранта. Соответственно, продавец не исчезнет с вашими накоплениями, оставив здание недостроенным. Потому что деньги от банка (там для строительных компаний открывают так называемые «эскроу-счета») он получает дозировано и может тратить их только на стройматериалы. Обычно оплата происходит следующим образом: залог (после которого вы «застолбили» за собой ту или иную квартиру) + пять платежей (обычно это 10%+30%+20%+20%+20% от суммы). Важно, что последний платёж вы гасите уже ПОСЛЕ того, как получили ключи. По сути, это и есть выручка застройщика, так что у него есть конкретная мотивация довести строительство до конца и в срок.
Важно знать: в Испании не в чести «серый ключ», покупатель получает в своё распоряжение жильё с отделкой и мебелью. Иногда в стоимость недвижимости включена вся необходимая бытовая техника.
4. Как выбрать жилье — советы
Покупка недвижимости — серьёзный и ответственный шаг. Тем более, в другой стране. К сожалению, в любой сфере орудуют нечистые на руку люди, которые жаждут заработать лёгких денег нечестным способом. Так, вам могу продать, например, жильё с долгами по «коммуналке» или даже дом, предназначенный под снос.
Исследуйте местность перед покупкой недвижимости
Поэтому лучше совершать сделку через агентство недвижимости или хотя бы при помощи юриста. Впрочем, вы сами способны принять некоторые «превентивные меры» для того, чтобы не попасть в просак. Самая очевидная — это исследовать местность, хотя бы немного. Пройдитесь по району вокруг понравившегося дома и приглядитесь к людям, машинам. Посмотрите, какие дети учатся в ближайшей школе. Это уже натолкнет вас на неопределенные выводы. Если кругом вы замечаете вывески на арабском языке, это недобрый знак. Вы же не хотите попасть в гетто эмигрантов или беженцев?
К тому же, существует много нюансов, которые касаются непосредственно самой жилплощади. Например, в отличие от России, в Испании ценятся первый и последний этажи. Жилые комнаты делают маленькими, зато гостиная может занимать чуть ли не половину всей жилплощади, также в порядке вещей два или даже три санузла. Часть окон выходит в патио, которые могут кардинально отличаться друг от друга.
Чтобы понять, на какие детали ориентироваться при выборе жилья, стоит ответить самому себе на главный вопрос — зачем вам это нужно. Мы поможем: существует несколько основных причин для покупки недвижимости в Испании и, возможно, одна из них как раз совпадает с вашими желаниями.Итак, чаще всего жильё в Испании покупают, чтобы:
- Отдыхать на Средиземном море несколько недель (месяцев) летнего сезона
- Пережидать в тёплой стране суровую русскую зиму
- Переехать в Испанию на ПМЖ
- Жить на время учёбы в университете/длительной командировки
- Поселить на старости пожилых родителей (мягкий морской климат благотворно влияет на здоровье)
- Удачно вложить свои деньги и зарабатывать на аренде
Чёткое понимание этого «зачем» — залог правильного выбора, ведь от понимания причин зависит то, как вы будете оценивать расположение и планировку жилья, инфраструктуру города и другие факторы. Например, если вы планируете летать в Испанию на время отпуска или школьных каникул, главным критерием для вас станет близость к морю. В таком случае стоит присмотреться не к домам с участками, а к небольшим апартаментам, которые не требуют тщательного ухода и постоянного обслуживания.Для студента важна доступность учебных корпусов и остановок общественного транспорта. А двух- и трёхспальные квартиры рядом с пляжем или достопримечательностями будут хорошим вложением средств, потому что на такой объект будет нетрудно найти арендаторов.Конечно, если вы собираетесь переезжать на ПМЖ, придётся учитывать намного больше факторов. И узнать больше о существующих типах жилья. Помимо привычных россиянам квартир и отдельно стоящих домов, на Пиренейском полуострове популярны и некоторые другие типы жилья.
Квад — угловой таунхаус
Например, таунхаусы. Обычно это двухэтажные постройки на несколько хозяев с отдельными изолированными входами. Это что-то вроде компромисса между квартирой в многоэтажке и частным домом, к тому же в вашем распоряжении будет небольшой участок земли. Во дворике можно устроить зону барбекю. Таунхаусы часто строят вокруг территории с бассейном, шезлонгами и небольшим садом из пальм, кустарников и цветов.В Испании распространены бунгало. Стоят они обычно дешевле таунхаусов, но и квадратов там меньше. Это одноэтажный мини-домик, чаще всего с плоской крышей и открытой верандой. Зато никаких соседей!
В России мало кто слышал о финках — так называются «аграрные» дома для занятий сельским хозяйством. Ещё одно новое слово — это «масия», так в Испании (чаще всего в Каталонии) обозначают загородный дом, который находится в исторически значимом месте или несет в себе архитектурную ценность (например, часть здания построена несколько веков назад в определённом стиле).
Подробный разбор всех типов испанского жилья вы можете найти в следующих статьях:
Квартиры в Испании от А до Я: особенности, преимущества и планировки
Шале, бунгало, дуплексы, таунхаусы в Испании — что это такое и чем они отличаются? Вилла, финка, масия — виды испанских домов и особняков
Чем больше объектов вы посетите, тем больше получите пищи для размышления и пространства для удачного выбора. Это очевидно. Так что не ленитесь ездить с риэлтором на просмотры.
Затем можно сузить круг «претендентов» и посетить некоторые варианты по второму разу. Чтобы было проще определиться, стоит завести блокнот с разбивкой по конкретным критериям, где вы будете ставить «плюсы» и «минусы» каждой вилле, таунхаусу или квартире. Вместо плюсов и минусов можно выставлять баллы по десятибалльной шкале по каждому пункту.
Или придумать свою систему оценки.
После того, как вы определились с выбором, стоит провести некоторые приготовления. Это значит получить NIE (идентификационный номер иностранца), открыть счёт в испанском банке, проверить статус недвижимости (на предмет счетов и долгов) и подписать договор о резервации жилья, чтобы его не «перехватили» в последний момент. Скорее всего, с вас попросят внести залог в размере около €3000.
После этого можно подписывать договор купли-продажи.
8. Налоги и расходы на содержание
Когда вы станете собственником испанской недвижимости, не спешите праздновать на всю катушку. Потому что налоги и «коммуналку» ещё никто не отменял. Будьте готовы к тому, что вас ожидают некоторые траты.Налоговая тоже обрадуется вашей покупке. Если вы покупаете новое жильё, вас попросят перечислить в королевскую казну 10% от стоимости (местный аналог НДС).
Если вторичное, тогда от 6% до 10% в зависимости от региона страны. Ежегодный налог на владение недвижимостью составляет 0,4%-1,1%.
Пропановый баллон в Испании стоит €13, бутановый — €16
Около €60 в год придется отдавать за подключение к системам электричества и водоснабжения. Плюс то, что полагается по счетчику. За воду беспокоиться не стоит, а вот испанский электрический ток в три раза дороже российского. Плата за газ считается по формуле 0,09 €/кВт·ч. Газ используется как для отопления, так и для нагрева воды и приготовления пищи. На испанский заправках также можно купить пропановые и бутановые баллоны.
Жители квартир оплачивают услуги управляющей компании. Это вывоз мусора, освещение в подъезде, обслуживание и ремонт лифта, стрижка газона и прочее. В большинстве случаев всё это обходится от €200 до €1000 в год.
А владельцы домов напрямую или через посредников договариваются об услугах нужных людей: садовника, чистильщика бассейна и так далее. Впрочем, всё это можно делать самому. Страхование жилья стоит примерно €350 в год.
Набор «телефон, ТВ, безлимитный интернет» — около пятисот.
Если сложить вместе налоги, коммунальные счета и прочие траты, получится от пяти до восьми тысяч евро в год.
Недвижимость купили. Что дальше?
Налоги на недвижимость в Испании
9. Сколько можно заработать на аренде?
В сезон в Испании сдаётся в аренду до 90% курортного жилья, так что найти арендаторов довольно просто. Вы можете сдавать свой объект как посуточно, так и сразу на весь сезон. Или сдать квартиру или дом сразу на несколько лет студенту или семье с детьми.
На аренде в Испании можно зарабатывать от 3% до 7% стоимости жилья в год. Чаще всего эта цифра находится на уровне пяти процентов. То есть, если рыночная цена вашей недвижимости составляет €100 000, вы можете зарабатывать около €5000 в год. Если вы сдаёте жилье посуточно и активно занимаетесь поиском арендаторов, выручка может достигать 10%.
В Испании тепло почти всегда. Даже зимой на Пиренеях +15 градусов днём. Вообще, кроме традиционного пляжного отдыха, здесь есть чем заняться круглый год. Страна может похвастаться богатым историческим наследием (замки и другие памятники архитектуры), природными богатствами (от горнолыжных курортов до древних пещер), вкусной едой, вином — в общем, в Испании можно найти развлечение на любой вкус и кошелёк.
Ежегодно в большинстве регионов Испании бывает более 300 солнечных дней
В стране бывает более 300 (!) солнечных дней в году. Мягкий климат — одна из причин, по которой вторичное жильё со временем практически не дешевеет. Благодаря современным технологиям строительства, теплу и минимальному количеству осадков здания изнашиваются очень медленно. Поэтому покупка недвижимости в стране в любом случае станет грамотным вложением средств.
Если вы присматриваете себе жильё в Испании, агентство недвижимости Estate Spain/Virtoproperty поможет вам подобрать подходящий объект. Мы предлагаем нашим клиентам большой выбор разных типов жилья в разных регионах страны.
Новостройки и «вторичка», маленькие квартиры-студии и роскошные виллы — мы работаем с любым бюджетом и во всех сегментах рынка.
Кроме того, мы предлагаем коммерческую недвижимость (офисные помещения, заведения общепита и другие) для тех, кто хочет открыть в Испании свой бизнес.
Если вы интересуетесь недвижимостью в Испании, обращайтесь с вопросами к нашим консультантам. А ещё — подписывайтесь на социальные сети Estate Spain, чтобы не пропустить следующий дайджест и оставаться в курсе новостей!
Плюсы и минусы покупки недвижимости в Испании
Тема покупки недвижимости в Испании была и остается актуальной вне зависимости от финансовых и политических кризисов или скачков валютного курса – объекты недвижимости приобретают как резиденты, так и нерезиденты. Это объясняется, прежде всего, тем, что испанское законодательство приветствует привлечение инвестиций в недвижимость страны, и если иностранец намерен приобрести квартиру или дом, он может это сделать достаточно просто.
Несмотря на такое благоприятное положение дел, к планированию покупки следует подходить со всей серьезностью, оценив своевременно плюсы и минусы приобретения недвижимости в Испании, чтобы в дальнейшем можно было избежать неожиданно возникнувших проблем.
Цель приобретения: что дает покупка недвижимости в Испании
В первую очередь будущий покупатель должен иметь четкое представление о том, с какой целью он намерен приобрести квартиру или дом в Испании. Разброс вариантов велик – от желания поселиться на пенсии в домике у моря до получения дохода от аренды.
Одной из целей является получение вида на жительство.
Нужно учесть, что покупка недвижимости в Испании стоимостью до 500 000 евро не становится основанием для получения испанского ВНЖ, но при этом является одним из требований, которые необходимо выполнить для получения резиденции без права на работу.
Таким образом, заявителю, желающему получить ВНЖ, нужно не только иметь жилье в собственности, но и показать свою экономическую состоятельность, а также обосновать причины, по которым он стремится переехать в Испанию.
Покупатели недвижимости стоимостью от 500 000 евро и выше получают право на так называемую «золотую визу» инвестора – документ, предоставляющий своему владельцу ряд серьезных возможностей: упрощенную процедуру получения ВНЖ, отсутствие временных ограничений на период нахождения на территории Испании и т.д.
Преимущества покупки недвижимости в Испании
Преимущества покупки недвижимости в Испании заключаются в простоте процедуры оформления сделки и отсутствие каких-либо препятствий в этом процессе для иностранцев. Любой иностранный гражданин вправе купить понравившийся ему объект на территории Испании, как жилой, так и коммерческий. Если собственных средств недостаточно, иностранец может попросить кредит в испанском банке. Сумма финансирования в этом случае может составлять 50–60% от стоимости объекта.
Уровень цен на рынке жилья также следует отнести к преимуществам покупки недвижимости в Испании: цены продолжают оставаться доступными по сравнению со среднеевропейскими в течение последних лет, причем как на новые, так и на вторичные объекты. О стоимости недвижимости в Барселоне – одном из самых инвестиционно привлекательных городов в Испании, вы можете ознакомиться здесь.
Плюсы и минусы приобретения объектов недвижимости в Испании
Покупка жилья в Испании имеет не только преимущества, но и некоторые недостатки, однако грамотное планирование и профессиональное ведение сделки помогают свести последние к минимуму.
Недостатки покупки недвижимости в Испании
- Текущие расходы на владение и содержание. Это коммунальные расходы, оплата услуг кондоминиума (gastos de comunidad), ежегодный налог на недвижимость, сборы на вывоз мусора, оплата страховки и сигнализации (последние два пункта не являются обязательными, но способствуют спокойствию и безопасности владельца). Поэтому покупка жилья в Испании должна сопровождаться точным прогнозом предстоящих расходов на содержание и коммунальные услуги, чтобы приобретенная недвижимость как минимум – сохраняла вложенные инвестиции, а в лучшем случае приносила доход. Узнать подробно о содержании недвижимости в Испании вы можете из нашей статьи.
Например, при сдаче в аренду. В среднем, доходность арендного рынка в Испании оценивается как 6-7% в год. Однако в реальности, это цифра может стремиться к 0, если учитывать совокупность налогов, расходов на содержание вкупе с месторасположением объекта и уровнем спроса на аренду.
- Налог на доходы нерезидентов. Законодательство Испании считает доходом владение недвижимостью владельцем-нерезидентом, даже если в действительности объект недвижимости не принес ни цента дохода. Это означает, что владелец-нерезидент обязан уплачивать налог и в случае сдачи недвижимости в аренду, и в случае использования ее исключительно для собственных нужд. Сумма налога не столь высока, чтобы существенно отразиться на бюджете, однако для расчета и подачи деклараций необходимо привлекать специалиста – бухгалтера или юриста.
- Бюрократия испанских банков. Для покупки недвижимости в Испании необходимо открыть счет в испанском банке, так как сделка купли-продажи совершается через банк, и к счету покупателя привязываются налоги и расходы. Испанские банки требуют от нерезидентов ежегодного представления документов, подтверждающих их доходы – справки с работы и 2-НДФЛ, апостилированные и переведенные на испанский язык. Несвоевременное представление документов может повлечь за собой блокировку счета со всеми вытекающими последствиями.
Достоинства покупки недвижимости в Испании
- Возможность получения вида на жительство в Испании.
- Неплохой уровень рентабельности в случае инвестиций в туристическую недвижимость, примерно 6–7% годовых. В данном случае речь идем о туристической недвижимости – объектах не только на первой линии моря в курортных поселках, но в крупных городах – традиционных центрах туризма.
- Ликвидность. Недвижимость в Испании была и остается ликвидным активом. Если удается найти объект по цене ниже рыночной (предназначенный под ремонт или продаваемый банком), то в случае необходимости продать его удастся быстро и с прибылью.
- Простота сделки купли-продажи. Помимо лояльного отношения к иностранцам следует отметить возможность совершить покупку по доверенности – удобный вариант для тех, кто не хочет упустить хороший объект, но не имеет возможности лично присутствовать на подписании документов.
- Наличие собственного жилья у моря (если покупка недвижимости в Испании совершается для себя и своей семьи) позволяет в любой удобный момент приехать в Испанию с детьми, родителями или друзьями. Высокий спрос на туристическое жилье в случае аренды требует планировать поездку заранее, в идеале – минимум за полгода.
Таким образом, можно сделать вывод, что плюсы и минусы покупки недвижимости в Испании вполне очевидны. Инвесторам, планирующим использовать объекты недвижимости в Испании для получения прибыли, следует руководствоваться экономическими соображениями при их выборе.
Покупатели, выбирающие жилье для себя, в большей степени привязаны к нуждам семьи: они учитывают удобства для проживания с детьми, близость учебных и медицинских учреждений, безопасность района, национальный состав соседей и т.д.
Ставьте лайк, если вам понравилась статья. Оставляйте комментарии, если у вас возникли вопросы по теме – Покупка недвижимости в Испании. Подписывайтесь на наш канал и узнавайте самое интересное о зарубежной недвижимости первыми.