Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Содержание:

Вариант №1
Вариант №2
Вариант №3
Возможные риски

Пока объект недвижимости не переведён в собственность владельца, он является собственностью государства и сама процедура продажи государственной недвижимости противоречит российскому законодательству.

Однако законодательная система устроена таким образом, что каждое положение имеет лазейку. Поэтому допускается совершение сделок с неприватизированной недвижимостью. Такая процедура проходит на грани законности и, в первую очередь, чревата для продавца.

Существует риск быть обманутым недобросовестным покупателем и остаться без жилья и денежных средств. В этой статье мы расскажем вам, как продать неприватизированную квартиру. Рассмотрим варианты решения проблемы и все тонкости вопроса.

Вариант №1

Неприватизированная квартира приобретает статус частной собственности совместными усилиями продавца и покупателя. Этот вариант подходит в том случае, когда покупателя интересует именно ваша жилплощадь. Процесс приватизации может занять порядка 3 месяцев, поэтому не каждый покупатель согласится ждать столько времени. Происходит сделка по следующей схеме:

Покупатель вносит задаток за квартиру. На полученные средства продавец начинает собирать пакет документов, необходимых для приватизации. Момент передачи денег лучше заверить нотариально. Это послужит гарантией безопасности сделки для обеих сторон.
С собранными документами нужно обратиться в территориальные органы, заведующие приватизацией недвижимости.
Через определённый законом срок (порядка 30 дней), продавец становится законным собственником жилья.
Дальнейшая сделка проходит в обычном порядке купли-продажи.

Для изменения статуса социального жилья потребуются следующие документы:

паспорта всех проживающих в квартире. Для несовершеннолетних граждан – свидетельство о рождении;
выписки, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
договор соцнайма и другие технические документы на квартиру;
справку, подтверждающую, что вы ранее не участвовали в приватизации.

Возможно, понадобятся дополнительные документы, об этом вам сообщат в Росреестре.

Внимание! Приватизация — это бесплатная процедура, однако за оформление документов и получение свидетельства, подтверждающего ваше право собственности, придётся оплатить госпошлину.

Вариант №2

Если покупатель заслуживает доверия, то неприватизированная квартира может быть реализована следующим образом. Продавец оформляет на покупателя договор социального найма на объект недвижимости.

В этом случае, потенциальный покупатель становится юридическим владельцем жилплощади. Затем покупатель отдаёт продавцу заранее оговоренную сумму, после чего последний выписывается из квартиры. Теперь новый владелец может заняться переоформлением квартиры в собственность.

Из недостатков такого способа можно отметить, что вся сделка происходит на «честном слове». Соответственно, рискуют обе стороны. Конечно, можно попробовать найти нотариуса, который заверит такую схему. Но как показывает практика, 80 юристов из 100 откажутся от участия в этой процедуре.

Вариант №3

Продажа неприватизированного жилья может происходить по схеме буферного обмена. Для реализации такой схемы понадобится риэлтерское агентство недвижимости и покупатель, который согласится участвовать в этой процедуре. Происходит это так:

Жилплощадь продаётся через агентство. При этом потенциального покупателя обязательно предупреждают, что жильё неприватизированное и предстоит довольно сложная процедура купли-продажи.
Когда желающий приобрести квартиру будет найден, происходит буферный обмен. Покупатель приобретает у агентства жильё, равноценное по стоимости желаемому объекту недвижимости. Это так называемый буфер.
После этого участники сделки собирают необходимые документы и происходит обмен недвижимостью.

В итоге покупатель становится владельцем неприватизированной недвижимисти, а продавцу достаётся «буфер». Буферная квартира реализовывается при помощи агентства недвижимости, курировавшего сделку и человек получает причитающуюся ему сумму.

К недостаткам такого способа можно отнести недоверие к сделке потенциальных покупателей. Поэтому подыскать человека, согласившегося на столь сложную процедуру, весьма проблематично. Поэтому вариант не подходит для людей, которые стремятся реализовать жилплощадь в кратчайшие сроки.

Возможные риски

Как продать неприватизированную квартиру? Без определённого риска – никак. При этом в равной степени рискуют и продавцы и покупатели. При нечистоплотности одной из сторон, вторая может остаться без денег и квартиры.

Например, человек переоформит договор социального найма и выпишется из квартиры, но оговоренную сумму после этого не получит. Или риэлторы откажутся выкупать буферное жильё.

Кроме того, с точки зрения законодательства, подобные сделки можно оспорить в суде. При этом неизвестно, какое решение примет Фемида. По сути, если продаётся неприватизированная недвижимость, сделка вполне может подпадать под статью «Мошеннические действия».

Чтобы обезопасить себя от возможных последствий, рекомендуется тщательно просчитывать каждый шаг сделки. Например:

иметь дело только с проверенными агентствами или людьми. Если человек вам незнаком, старайтесь документально подтверждать каждое действие;
при получении задатка, необходимо составить предварительный договор купли-продажи, где будут подробно расписаны обязанности сторон после совершения сделки;
документально заверьте стоимость квартиры. Это поможет избежать многих проблем при окончательном расчёте;
любые полученные или отданные средства подкрепляйте расписками.

Перед большинством граждан, которые проживают в неприватизированных квартирах, остро стоит вопрос, а можно ли этот объект продать.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-37-25. Это быстро и бесплатно!

Несмотря на то, что согласно жилищному законодательству РФ никакой недвижимостью, если она не находится в личной собственности распоряжаться нельзя, существуют некоторые оговорки, знание которых позволяет заключать сделки.
Специалистами в этой области предписывается всем людям, имеющим неприватизированное жилье узнать все нюансы, а также всевозможные риски и последствия.
В законах, которые касаются жилья предоставляемого гражданам по договорам социального найма, сказано, что поскольку эти объекты недвижимости принадлежат муниципалитету, то и принимать решения о продажах и иных сделках допускается исключительно соответствующим структурам.
Иными словами у людей, живущих в неприватизированных квартирах нет возможности ее:

продавать родственникам или любым третьим лицам;
сдавать;
обменивать на жилплощади с улучшенными условиями для проживания, например, на квартиру большим метражом или объект, который находится в новом доме;
указывать в завещаниях;
дарить любым гражданам.

Примечание: также лица не имеют прав в таких объектах никого прописывать. Исключение это их малолетние дети.

Однако существуют некоторые способы, которые позволят провести подобные сделки. Для любого важно:

Удостовериться, что собраны все документы.
Убедиться, что предполагаемая сделка не противоречит законам, а главное у человека, который наметил продавать неприватизированный объект, не возникнет проблем с правоохранительными органами или муниципалитетом.
Обратиться к специалистам за консультацией и разъяснением всех допустимых рисков.

Совет: перед продажей продумать и проанализировать все последствия, к которым может привести такие сделки.

Как продать неприватизированную квартиру – способы

Самым проверенным, а главное, законным вариантом продажи таких объектов является его предварительная приватизация.
Гражданин собирает всю документацию, подает заявления в муниципалитет, а когда его требование удовлетворяется, и соответствующие органы выдают право собственности на эту квартиру, то лицо может:

обращаться к риэлтерским компаниям или самостоятельно подыскивать покупателей;
самовольно определять цену, за которую он намерен продать свою собственность;
составлять договора купли – продажи и подписывать их;
регистрировать продажу в Росреесте.

Важно: такой вариант самый простой, а главное, не предполагает каких – либо особенных схем и исключает любые риски.

Однако если в силу любых причин граждане не могут или не желают заняться приватизацией квартиры, которую они получили у муниципалитета, то можно попробовать осуществить обмен.

Важно: обмен имеет ряд сложностей и возможных рисков, которые требуется учитывать двум сторонам сделки.

Приватизация вместе с покупателем

Любые жильцы, которые имеют договор социального найма на конкретный недвижимый объект, и желающие его в последующем продать могут воспользоваться способом, в основе которого лежит приватизация вместе с покупателем.
От жильцов требуется:
Удостовериться, что такую квартиру можно приватизировать. Нужно:

изучить подписанный договор социального найма;
обратиться в отдел местной администрации, который курирует такие вопросы, и уточнить у уполномоченных сотрудников.

Важно: стоит знать, что квартиры в военных городах оформлять в личное владение нельзя.

Если объект допускается переоформить в собственность, то следует приступать к подготовке документации. Здесь потребуются:

удостоверения личности всех проживающих граждан по конкретному адресу: паспорта и свидетельства о рождении на детей;
выписки из домовой книги, где будут указаны все прописанные лица;
справки, что эта семья вовремя погашает все коммунальные услуги и долгов по ним не имеет;
договор, который заключен с муниципалитетом и в котором указано, что этот объект передан им в пользование;
справку, которая доказывает, что ни один человек, который прописан по конкретному адресу в приватизации не участвовал.

Когда вся документация собрана, то гражданин подходит в администрацию, заполняет заявление, а после дожидается ответа от уполномоченных лиц.

Важно: в среднем ответ на заявление выносится в течение 30 – 45 дней.

Оформление квартиры в собственность.

Оформление происходит, если уполномоченные лица одобрили обращение.

Важно: лучше покупателей начинать искать, пока местная администрация рассматривает обращение.Совет: для ускорения продажи рекомендуется, чтоб реальных покупателей искали риэлтерские компании.

Продажа квартиры. Здесь нужно:

договориться с будущим покупателем о цене, которая устроит обе стороны;
подписать договор;
со всей документацией подойти в регистрирующий орган.

Важно: в дальнейшем покупатель получит свидетельство о собственности и въедет в конкретный недвижимый объект.

Также возможно провести подобную сделку другим путем. Нужно:

При таком варианте лучше, чтоб покупателем был хороший знакомый или родственник.

Получить разрешение в муниципалитете и его прописать в эту квартиру.
Получить от него денежные средства за этот объект.
Самому выписаться из квартиры.

Таким образом, покупатель останется проживать по указанному адресу и будет в последующем заниматься приватизацией этой недвижимости.

Примечание: такой вариант на практике наблюдается редко, поскольку единицу покупателей намерены въезжать в жилье, которое принадлежит администрации.

Проведение обмена

Этот вариант среди риэлтерских компаний носит название «буферный». Подобные обмены идут по следующей схеме:

Гражданин, который намерен продать неприватизированное жилье, ищет покупателей через риэлтерские компании.

Икать можно самому, однако в подобных ситуациях, когда предполагается специфический обмен, лучше, чтоб это делали профессионалы.

Люди обговаривают цену, которую продавец хочет получить в конечном итоге.
Покупатель приобретает жилье у риэлтерской компании, которое условно называется «буферным» за определенную сумму.

Гражданин, живущий в неприватизированной квартире, обращается в отдел администрации и:

просит разрешение на обмен;
предоставляет для этого все документы;

При таком варианте документацию потребуется предъявлять обеим сторонам.

Когда разрешение получено, то граждане:

подписывают договор обмена;
покупатель въезжает в неприватизированное жилье и получает на него договор соцнайма;
продавцу достается «буферный» объект, который он незамедлительно продает обратно риэлтерской конторе.

Примечание: прибегать к этому способу можно, если стороны полностью доверяют риэлтерским компаниям.

Риски при продаже неприватизированной квартиры

Важно понимать, что продажа неприватизированных объектов не может обходиться без некоторых рисков. Главными являются:

Возможность остаться без денежных средств после того как гражданин добровольно выпишется из своей жилплощади и зарегистрирует потенциального покупателя.
Вероятность, что риэлтерская компания не будет покупать «буферный» объект. В этом случае гражданину придется самостоятельно его пытаться продать, а это не так просто, поскольку такая недвижимость зачастую находится в удаленных районах или неподходящая для постоянного проживания.
Риск, что любое заинтересованное лицо обратиться в мировой суд, чтоб такие сделки признали мнимыми.

Примечание: судьей будет досконально изучаться документация, а в последующем выноситься решение. Нередко суд считает, что сделка притворная, и признает продажу или обмен недействительным.

Как избежать рисков при продаже?

Для снижения вероятности различных рисков экспертами советуется:

Искать покупателей среди проверенных знакомых или близких родственников.
По возможности не выписываться, пока денежные средства не получены в полном размере.
Обращаться к риелторам, которые работают многие годы, а главное, имеют безупречную репутацию.

Совет: все риски можно избежать, если граждане предварительно приватизировали этот недвижимый объект, а уже потом начали совершать любые сделки с ним.

Продать неприватизированную квартиру возможно, однако потенциальный покупатель и продавец должны понимать, что подобные сделки имеют многие риски и сложности. Специалисты рекомендуют постараться оформить этот объект в собственность, а только потом подписывать необходимые договора.

Блиц – советы:

стоит обращаться только к тем риэлторам, в которых человек полностью уверен;
не стоит верить сомнительным предложениям, которые касаются продажи неприватизированного жилья;
лучше вначале пройти процедуру приватизации и только в последующем выполнять любые сделки с этим объектом.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: +7 (499) 350-37-25 (Москва) +7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Вам также может понравиться

Продажа неприватизированной квартиры: тонкости процедуры

Закон о приватизации жилья проживающими в нем частными лицами, действует уже больше двух десятков лет, его действие постоянно продлевают, но несмотря на это, существует категория граждан, не осуществившая по каким-либо причинам свое право на приватизацию.

В том случае, когда возникает необходимость срочной продажи такой недвижимости, появляется вопрос: можно ли продать неприватизированную квартиру.

По законодательным нормам это невозможно осуществить, но существуют некоторые лазейки, используемые агентствами недвижимости и не противоречащие правовым нормам.

Законные варианты продажи не приватизированной квартиры

Существует несколько вариантов выхода из этого положения:

совместная приватизация с будущим владельцем;
обмен с привлечением квартиры, находящейся в собственности агентства недвижимости;
договор социального найма.

Внимание! Единственным способом, помимо этих вариантов, является личное оформление приватизации с последующей обычной продажей. На вопрос, можно ли продать квартиру, принадлежащую государству, ответ будет – нельзя.

Для использования этого способа необходимо убедиться, подходит ли в принципе для приватизации данная квартира. Так как, существует несколько типов жилья, не подлежащие передаче в частную собственность.

В этот список попадают такие объекты:

квартиры, находящиеся в военных городках;
социальное жилье;
ведомственная квартира.

Если недвижимость не попадает ни под одну из этих категорий, то можно действовать дальше. Для осуществления этой процедуры потребуется обращение в органы местного самоуправления. Подается заявление о проведении процедуры приватизации жилого помещения, с подписями всех прописанных в квартире членов семьи.

Вместе с заявлением необходимо предоставить полный пакет документов, который включает в себя такие бумаги:

справка, отображающая начисленную жилую квоту;
справка с места жительства о составе семьи;
чеки «жилье», при наличии таковых;
документально подтвержденные льготы;
паспорта на взрослых членов семьи;
свидетельства о рождение детей.

После этого следует рассмотрение заявления и документов, которое осуществляется в течение месяца. В последствии, при отсутствии препятствий, заключается договор о приватизации. Он подлежит обязательному заверению у нотариуса. Роль заинтересованного в покупке жилья лица заключается во внесении им задатка, за счет которого будет осуществляться приватизация.

Важно! Процесс приватизации, описанный выше, осуществляется одинаково во всех случаях.

Скачать образец заявления о приватизации

Обмен, позволяющий продать неприватизированную квартиру

При выборе этого способа, следует в полной мере быть уверенным в надежности агентства недвижимости, выбирать то из них, которое заслужило хорошую репутацию.

Данная процедура будет состоять из нескольких этапов:

Первое действие будет таким же, как и при обычной продаже квартиры. С помощью объявления или каким-то другим образом разместить данные о продаже жилья. Сразу же после появления возможного покупателя, его следует уведомить о том, что производится продажа неприватизированной квартиры.
Во время второго этапа, будет происходить так называемый обмен. Для этого покупателю придется «купить» квартиру, находящуюся в собственности агентства недвижимости. Эта недвижимость предназначается для подобных случаев.
Последующие действия сводятся к тому, что обе стороны, продавец и покупатель, предоставят все требуемые документы и напишут заявление о согласии на обмен. Соответствующее учреждение рассматривает все бумаги и дает согласие на обмен.
Новый владелец получает неприватизированное жилье, а бывшие жильцы становятся собственниками буферной квартиры, принадлежащей риэлтерской конторе. Впоследствии она будет опять переоформлена на агентство.

Внимание! При продаже недвижимости, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, потребуется разрешение от органов опеки.

Если два первых варианта по каким-то причинам не подходят, то возможен еще один метод, как продать квартиру, если она не приватизирована. Владелец дает согласие на прописку покупателя в своем жилье. Он производит оплату за покупаемую недвижимость, после чего прежний владелец выписывается с этого места проживания.

Как продать квартиру в ипотеке – 4 эффективных способа

Так покупатель становится новым собственником и переоформляет договор социального найма на свое имя, после чего он беспрепятственно приватизирует жилое помещение.

Все описанные способы имеют один общий недостаток – они довольно хлопотные и могут вызвать недоверие. Гораздо проще будет приватизировать свое жилище, а после этого заниматься его продажей. В то время, когда идет этот процесс, есть возможность заняться поиском покупателей.

Скачать образец договор социального найма жилого помещения

Как приватизировать квартиру?

Для этого следует подготовить все необходимые документы:

Первоначальным и самым основным пунктом будет наличие бумаги, подтверждающей возможность приватизации. Это либо договор социального найма, либо ордер на вселение.
Бюро технической инвентаризации предоставляет техпаспорт квартиры. В нем схематически описывается план квартиры, назначение всех комнат, материалы, использованные для строительства.
Федеральная служба государственной регистрации выдает кадастровый паспорт. В него вносятся данные об объекте, которые потребуются в дальнейшем для продажи.
Для тех, кто вступил в брак, потребуется свидетельство о браке.
Выписка из лицевого счета, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам. В случае их наличия, скорее всего, в праве на приватизацию будет отказано.
Паспорта, свидетельства о рождение или другие бумаги, подтверждающие личности всех зарегистрированных лиц.
Квитанция об уплате госпошлины.

После сбора всех требуемых бумаг последует обращение в административный орган, ответственный за проведение приватизации. В течение календарного месяца сотрудники учреждения занимаются их рассмотрением.

В том случае, если не возникло никаких вопросов, последует ответ о положительном решение. После этого нужно подать Росреестр заявку на регистрацию права собственности, дополнив ее соответствующими документами. В общей сложность вся процедура длится примерно два с половиной месяца.

Еще одно преимущество вовремя проведенной приватизации – гарантия того, что никто не сможет придраться к сделке купли-продажи и через судебные инстанции признать ее недействительной. Стоимость квартиры, продаваемой с соблюдением всех правил на порядок выше, чем у той в отношение которой применяются всяческие лазейки.

Важно! В процессе приватизации может участвовать любой гражданин Российской федерации, ранее не принимавший в ней участия.

Не существует ни каких ограничений, если возникает необходимость в продаже жилья, обремененного долгами за коммунальные услуги. В этом случае, погашение задолженности происходит, как правило, за счет задатка, получаемого от покупателя.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

После чего заключается договор купли-продажи. Это все осуществимо только в том случае, если недвижимость приватизирована, иначе, по закону продажу осуществить невозможно. Не имеет значения, есть ли долг или нет, важно только наличие приватизации.

Можно ли обезопасить себя, продавая квартиру без приватизации?

Законодательство России имеет возможность защитить граждан, для этого стоит заключить предварительный договор.

Он будет гарантией безопасной сделки, как для продавца, так и для покупателя. В нем прописываются все устные договоренности и показана серьезность намерений обеих сторон. В его текст, главным образом, вносится описание предмета купли продажи, его стоимость, дата заключения основной сделки.

Впоследствии все данные из этого документа будут перенесены в договор о продаже. При получении каких бы то ни было сумм следует писать расписки. Для проверки содержимого всех составляемых договоров не лишним будет привлечение опытного юриста, который заверит их правильность.

бесплатно

Можно ли продать неприватизированную квартиру? Как это сделать правильно?

Если квартира не приватизирована, значит, её владельцем является не то лицо, которое называет себя владельцем, а муниципалитет либо государство. Такое жилье продать можно, однако, на достаточно рискованных условиях. Поэтому, чаще всего, юрист рекомендует приватизировать имущество, а только потом заниматься его продажей.

Риск при продаже неприватизированного жилья

Продать неприватизированную квартиру реально, но в этом случае и продавцу, и покупателю придется столкнуться с определенным риском. Каковы подводные камни данной продажи?

Риск не в свою пользу или мошенничество. Имеющий представление о букве закона покупатель сразу смекнет, что продавец перед ним не догадывается о последствиях своих действий. Поэтому абсолютно безнаказанно он может подписать с владельцем “непривата” документ о передаче прав собственности и не заплатить за это денег. Нередко происходит и такая ситуация, при которой владельцы неприватизированного жилья выписываются из квартир, а в итоге остаются ни с чем. Обращайте внимание, что зачастую подвоха можно ожидать не просто от рядового покупателя, но и от агентства.
Ситуация покупателя. Закон предусматривает единичную возможность приватизации. Это значит, что если покупатель уже однажды приватизировал жилье, то на второй раз он этого сделать не сможет. Соответственно, купив “неприват”, он навсегда останется лишь жильцом в нем, но не собственником.
Риск с обеих сторон. Важно понимать, что сделки с неприватизированной собственностью – дело нелегальное. Это не значит, что продавец или покупатель могут попасть в тюрьму из-за совершенной сделки. Однако третье заинтересованное лицо вполне сможет подать в суд иск на признание сделки недействительной. При этом данные действия вполне правомерны, ведь продажа “непривата” не может быть законной. Результат судебных разбирательств не всегда однозначен, но доказательств для подтверждения собственной правоты потребуется немало.

Избежать подобного риска, который может оказаться действительно серьезным, возможно только в том случае, если жилье будет приватизированным. Иначе одной из сторон неминуемо рано или поздно придется столкнуться с теми либо иными проблемами.

Риск будет существовать до тех пор, пока кто-либо не приватизирует жилье.

Можно ли застраховать сделку?

Если продавец все-таки решается на то, чтобы продать неприватизированную квартиру несмотря ни на что, то можно дать ему лишь несколько нетрудных рекомендаций, который смогут максимально его обезопасить в будущем в случае судебных разбирательств или иных затруднений:

При написании договора ни в коем случае нельзя допускать каких-либо абстрактных сумм. Цена квартиры должна проговариваться и прописываться четко, без отступлений. На подобные уловки иногда идут покупатели, желая провести владельца “непривата”.
Если приватизацию планируется провести совместно с будущим владельцем, то рекомендуется вначале взять с него залог за квартиру. При этом необходимо заключать предварительный договор, в котором обязательным условием будет составление в дальнейшем договора “купли-продажи” + обязательство покупателя в оплате всей оставшейся суммы.
Любой важный шаг в рамках продажи необходимо документально фиксировать. За каждую сумму, полученную продавцом, следует брать расписки с подписями каждой из сторон.

Предварительный договор, а также договор “купли-продажи” рекомендуется заключать не в домашних условиях, а вместе с юристом или нотариусом в условиях современного законодательства. Договор, составленный самостоятельно и заверенный лишь подписями сторон, не всегда может быть серьезно принят.

Продаем неприватизированную квартиру: возможные способы

На сегодняшний день существует два актуальных способа продажи “непривата”, которые практикуются продавцами. Отметим, что реализовывать их можно только с тем жильем, которое вообще может быть приватизировано.

Если жилье не подлежит приватизации (например, оно ведомственное, располагается в военном городке и т.п.), то даже и помышлять о его продаже не стоит – его просто никто не захочет приобретать.

Итак, рассмотрим, как продать неприватизированную квартиру:

Простой метод. Самый простой вариант, которым чаще всего и пользуются продавцы, – это обычная продажа квартиры. То есть владелец заключает договор “купли-продажи”, получает свои деньги за жилье, выписывается из него, и на этом процедура для него заканчивается. Дальнейшие проблемы по приватизации попадают в руки к новому владельцу, а старого эта ситуация уже не коснется. Реализовывать этот вариант можно, но делать все нужно, конечно, добросовестно. То есть, первостепенной важностью становится предупреждение покупателя о том, что квартира неприватизированная. Если он решается на её покупку, то дело сделано.
Буферная квартира. Подобный метод рекомендуют агентства, занимающиеся недвижимостью. И хотя он достаточно сложный и требующий много времени, многие используют его как наиболее законный и правомерный. Суть метода заключается в том, что покупатель выплачивает деньги продавцу, который, в свою очередь, приобретает на них у агентства буферную квартиру. “Буфер” при этом – жилье приватизированное. Следующей задачей становится обмен буферной квартиры на “неприват”, в ходе которого продавец выписывается из бывшей своей квартиры и прописывает туда покупателя с согласия властей. Наконец, “буфер” успешно продается обратно агентству, а продавец получает свои деньги.

Данные способы особенно хороши в том случае, если продавцу деньги необходимы в срочном порядке, и он не готов тратить свое время на сложный процесс приватизации.

Совместная приватизация продавца и покупателя

Можно приватизировать квартиру совместно с покупателем, предварительно уточнив, подлежит ли жилье приватизации вообще. Если да, и всё в порядке, то разрешается приступать к процедуре:

Сначала следует собрать пакет документов, включающий в себя начисления жилищной квоты; бумаги с составом семьи; чеки “Жилье” (при наличии); документально подтвержденное право на льготы; свидетельства о рождении маленьких детей и паспорта остальных членов семьи.
Приватизация – не бесплатная процедура. Если покупатель готов на покупку, то наверняка не будет против и оплаты процесса приватизации. В таких обстоятельствах необходимо обратиться в районную администрацию для подписания заявления на приватизацию. Оно будет рассмотрено за 30 дней, после чего нужно будет заключить договор приватизации. Если государство успешно рассмотрит все документы, квартира будет считаться приватизированной.
После оплаты задатка покупателем продавец приобретает законное право на продажу жилья и на законных основаниях продает свою квартиру покупателю.

Данная сделка прозрачна и ясна. Однако при всех её положительных свойствах следует учитывать продолжительность организации процесса – потребуется затратить несколько недель на приватизацию и оформление всех бумаг. Поэтому если продажу необходимо осуществить в срочном порядке, то данный способ не подойдет.

Можно ли продать долю в неприватизированной квартире?

Данный вопрос имеет однозначный ответ – нет. Продать часть квартиры, собственником которой является государство, нельзя ни при каких условиях. Хотя бы потому, что для начала придется отсудить эту часть. Но с кем судиться, если квартира находится в муниципальной собственности? Выход из ситуации один – организовывать совместную приватизацию владельцев всех частей квартиры.

При этом никак, кроме обоюдного согласия всех владельцев, организовать процедуру не удастся. Как продажа части в неприватизированной квартире будет выглядеть при этом пошагово?

Договоренность о приватизации с владельцами всех частей квартиры.
Организация процесса приватизации с предоставлением всех необходимых документов и оплаты процедуры в долях, соответствующих долям квартиры.
Далее можно отсудить свою долю и продать.

Неприватизированная квартира с долгами: как продать?

В данном случае проблема неприватизированной квартиры становится еще более сложной из-за долгов. Как здесь действовать?

Договориться с покупателем. Если квартира очень впечатлит покупателя, то можно договориться с ним об оплате аванса (которым будут оплачены долги), затем приватизации, а после – основной суммы. Огромный риск в таком случае ложится на покупателя, так как есть вероятность, что продавец просто получит желаемое и скроется. Избежать данной проблемы можно, если фиксировать каждый шаг документально.
Найти подходящее агентство. Некоторые агентства берут на себя ответственность за гашение долгов, однако, потом их запросы об оплате услуг могут возрасти.

Обязательно следует заявлять о наличии долгов или “непривата” заранее, чтоб в будущем избежать проблем. Также вам интересно будет узнать: Сколько стоит приватизировать квартиру.

Видео: Подробно о квартирном вопросе

Квартирный вопрос или как работают специалисты с неприватизированными квартирами: на вопросы отвечает профессиональный адвокат Шота Горгадзе:

Суть процедуры приватизации заключается в том, чтобы граждане вступали в законное владение своим имуществом и могли бы считаться его полноправными владельцами. Следовательно, чтобы не столкнуться со сложностями при продаже квартиры, стоит изначально его приватизировать или сделать это при продаже с покупателем.

Можно ли продать неприватизированную квартиру без приватизации

Под неприватизированным жильем подразумевается та часть жилищного фонда, собственник которого – государство.

Человек, проживающий на такой площади, не может осуществлять никаких действий: продать, подарить, оставить в наследство, оформить дарственную. Основное и непреложное, закрепленное за таким человеком (людьми) право – проживание и пользование данной площадью.

Однако, продать муниципальную квартиру можно. Причем, вполне законными способами. О них и пойдет речь в данной статье.

Почему нельзя продать муниципальную квартиру напрямую

На жилой площади, собственником которого является государство, невозможно выделить доли с последующим правом выкупа, продажи, дарения и т.д. Причина одна: нельзя распоряжаться тем, что принадлежит не тебе, а другому. А такая квартира находится в собственности государства.

Возможно ли продать другими путями

Продать неприватизированное жилье (квартиру, комнату, дом) сложно, но возможно. Существуют схемы, по которым можно продать такое жилье, причем это будет вполне законно.

https://www.youtube.com/watch?v=dBeTt_DDpqE

Причины продажи неприватизированной квартиры:

человек не желает утрачивать свое право на приватизацию, которым он может воспользоваться только единожды в жизни;
нехватка времени или отсутствие желания заниматься процессом приватизации, поскольку эта процедура весьма утомительная и растянута по времени. А также требует немало средств;
человек хочет другую жилплощадь более новую или просторную.

Раньше, еще во времена СССР самым распространенным способом решения жилищной проблемы был обмен. Сегодня это не актуально. Оптимально – продать.

Каким способом можно осуществить продажу неприватизированной квартиры

Можно прописать потенциального покупателя на жилую площадь неприватизированной квартиры с последующей выпиской основного квартиросъемщика. По закону это будет выглядеть как оформление постороннего лица по договору-найму для проживания.После заключения договора продавец получает оговоренную сумму и выписывается с данной площади. Покупатель теперь может начать процесс приватизации на себя;
Можно обменять неприватизированное жилье на приватизированное. Данный вариант весьма сложный.Для осуществления обмена собственник приватизированной квартиры может расприватизировать свое жилье. Тогда две площади будут меняться как муниципальные. Но продавцу будет сложно найти такого покупателя.Можно поступить иначе. Нанимателю и собственнику обменяться своими правами и соответственно жилплощадями. Наниматель выпишется и на основании договора – дарения станет собственником приватизированного жилья, а покупатель станет нанимателем. За осуществления такой сделки необходимо заплатить немалую сумму за обмен.Покупатель квартиры, если он уже воспользовался своим правом на приватизацию, не сможет оформить в собственность неприватизированное жилье по обмену. Также покупатель теряет право на получение государственного жилья, на стандартный налоговый вычет, которым он мог воспользоваться, если бы приобрел приватизированную жилплощадь;
Проще всего продать неприватизированное место жительства, приватизировав его.

Можно ли продать квартиру с коммунальными долгами

Из стоимости вычитается сумма, которая будет внесена на погашение долгов покупателем.Зачастую стоимость будет невысокой. И в таком варианте много волокиты;
Приобрести жилье с долгами, срок которых менее 3 лет. Тогда государство подаст в суд на бывшего владельца, чтобы с него взыскать долг.Новый владелец не отвечает за долги предыдущего. Но новому владельцу все равно придется походить по службам, в том числе и в суд.

Если жилье не приватизировано, но есть долги, то при осуществлении продажи долги перейдут на нового квартиросъемщика. То есть ему не дадут пользоваться коммунальными услугами, пока не будут погашены долги. Поэтому сумму задолженности, которая будет внесена на погашение долгов, необходимо вычесть из стоимости продажи. Только заранее это все оговорить с покупателем.

Риски при продаже

Следует понимать, что рисков при осуществлении продажи (обмена) неприватизированной квартиры очень много. В чем они заключаются и как их избежать:

Возможны трудности со сроками выписки с жилплощади или с тем, на какую площадь будете прописываться. Проблемы будут, если вы будете предполагать прописаться на жилплощадь родственников, которые проживают в странах СНГ;
Юридически нельзя оформить факт внесения задатка или авансового платежа за неприватизированное жилье. По закону нельзя совершать сделки с тем, что тебе не принадлежит.Если был внесен задаток, и требуется по каким-то причинам его вернуть, сделать это будет практически невозможно.Напрямую с покупателем лучше не общаться. Лучше пусть это сделает третье лицо, к примеру, работник агентства по недвижимости;
Необходимо проверить дееспособность и вменяемость продавца.Если окажется, что он находится на учете в псих- или наркодиспансере, то возникнут сложности с обменом. Родственники или иные заинтересованные лица могут подать в суд на признание сделки недействительной, поскольку одна сторона была в состоянии невменяемом. Что будет подтверждено документально;
Необходимо оговорить сроки, согласно которым владелец выпишется с жилплощади. Чтобы освобождение квартиры или дома не превратилось в бесконечность, сроки лучше прописать на бумаге и оформить нотариально;
Банковская ячейка будет служить законным способом передачи денежных средств за «покупку-продажу».Также не лишним будет заверить на бумаге условие, по которому денежные средства будут выплачены продавцу только после выписки с занимаемой жилплощади;
Следует обращать внимание на то, что площадь продаваемой или обмениваемой квартиры не должна быть меньше 15 квадратных метров;
Если происходит обмен, то сколько людей выехало, столько и должно въехать;
Если на продаваемой жилплощади прописаны несовершеннолетние, то будут вовлечены органы опеки и попечительства. Им необходимо предоставить гарантии того, что права на жилплощадь несовершеннолетнего при продаже (обмене) не будут нарушены.

Продажа и обмен с помощью специалистов

На рынке недвижимости всегда есть риск нарваться на мошенников. Поэтому самым гарантированным решением при продаже или обмене неприватизированной квартиры (дома) на приватизированную является обращение в агентство. Это позволит минимизировать риски при проведении таких сложных с точки зрения закона операций.

Обращаться лучше в известное агентство. Заранее можно навести справки о деятельности конкретной фирмы, поинтересоваться мнением клиентов.

У агентств существует легальная схема продажи неприватизированных квартир с использованием «буферной» жилплощади.

Суть этой схемы в том, что продавцу предоставляется вместо его жилья вариант, собственником которого является агентство.

После того, как сделка свершилась, продавец получает свои деньги и лишается «буферной» жилплощади, на которой он был временно прописан. Далее он сам решает, что приобретать на вырученные средства.