Как перевести в собственность земельный участок, находящийся в аренде 49 лет?

Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года

В России много неиспользуемых земель. Государство дает гражданам возможность получения таких участков в аренду на 49 лет. На каких условиях предоставляется земля в 2020 году, как в дальнейшем переоформить участок в собственность, сколько это будет стоить – об этом в статье нашего юриста.

Преимущества долгосрочного договора аренды

Договор аренды закрепляет права арендатора на пользование участком и ограничивает права арендодателя на вмешательство в дела арендатора. Чем значительнее срок аренды, тем больше свободы у пользователя участком (разумеется, в рамках договорных условий).

При длительной аренде пользователь может планировать будущее, не ограничиваясь краткосрочными рамками нескольких лет. Долгосрочный договор дает возможность в некоторой степени и распоряжаться землей с одобрения собственника.

Так, например, арендатор может сдать часть участка в субаренду сторонним лицам на возмездной основе. На арендованном участке можно капитально обустроиться – построить сооружения и здания.

Более того, еще до окончания срока действия договора арендатор вправе участок выкупить на выгодных условиях. Такую сделку купли-продажи аннулировать достаточно сложно.

Если вы заключили долгосрочный договор аренды, то с одобрения собственника часть участка можно сдать в субаренду или построить на нем сооружения.

Договор аренды может быть заключен на 49 лет в следующих случаях:

• для использования в сельхозпроизводстве (за исключением сенокошения, выпаса животных, огородничества);
• собственником здания, сооружения либо помещений в них, если данные объекты расположены на участке;
• под линейные объекты;
• в рамках действия охотхозяйственного соглашения.

Обратите внимание!

При предоставлении участка под ИЖС или в черте населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства, максимальный срок аренды – 20 лет. Для ведения дачного хозяйства – 5 лет. Для завершения строительства – 3 года.

Как взять землю в аренду на 49 лет

Предоставлением в аренду земли занимается собственник. В его лице может выступать Росимущество, Горкомимущество, поселковые администрации, пр., в зависимости от принадлежности земельного участка.

Чтобы взять в аренду землю на 49 лет, следует прежде всего определиться с координатами желаемого участка. Так вы сможете найти собственника земли и обратиться к нему. Достоверные сведения по недвижимости содержатся в Росреестре.

Их можно получить официально, заплатив символическую госпошлину.

Обратите внимание!

На сайте Росреестра представлена виртуальная кадастровая карта, которая поможет сориентироваться при определении местонахождения желаемого земельного участка.

До обращения к собственнику с просьбой предоставить в аренду земельный участок на 49 лет необходимо проверить юридическую чистоту возможной сделки.

Это поможет избежать траты денег и времени, исключит возможные ошибки и необоснованные ожидания уже на начальной стадии. Доверить проверку следует специалисту по земельному праву и недвижимости.

Если вы намерены осуществить все самостоятельно, как минимум проанализируйте на риски следующие моменты:

• соответствуют ли сведения, указанные в кадастровых документах реальной ситуации на местности;
• имеются ли на участке самовольные постройки, объекты незавершенного строительства самого собственника, сторонних лиц;
• не снят ли на участке почвогрунт. И, если снят, законно ли;
• присутствуют ли на участке природные объекты, которые могут стать поводом для открытия доступа к ним желающих (сервитута);
• есть ли на участке электростолбы, газовые и иные коммуникации, оформлены ли они, в каком состоянии находятся, кем и как часто обслуживаются;
• кто станет вашим соседом на ближайшие 49 лет.

Определившись с участком и рисками, необходимо обратиться с письменным заявлением в орган исполнительной власти, представляющий собственника участка. Форма обращения о предоставлении земли в аренду на 49 лет произвольна, однако документ должен содержать:

• реквизиты органа, в который направляется заявление;
• персональные и контактные данные заявителя;
• обращение с просьбой предоставить в аренду на 49 лет конкретный земельный участок;
• цель планируемого использования земельного участка;
• опись прилагаемых документов;
• дату, подпись заявителя.

Несостыковки или пробелы в данных, заявленных в обращении, приведут к тому, что заявитель получит отказ или отписку. Исключить волокиту поможет составление документа юристом, который учтет все нюансы конкретной ситуации.

Направляется заявление заказным письмом или передается в руки (с простановкой даты принятия и подписи принявшего должностного лица). Общение посредством электронной почты оправдано только если есть ЭЦП.

О принятом по заявлению решении заявителя уведомят официальным письмом. Если ответ заявителя не устроит, его можно обжаловать. Делается это путем обращения в вышестоящую инстанцию, в прокуратуру или суд.

Какой из вариантов предпочтительнее, определит юрист.

Право на аренду определяется на торгах, которые происходят в форме аукциона. Эта процедура выявляет претендента на землю, который готов заплатить максимальную, в отличие от других заявителей, арендную плату. В исключительных случаях земельные участки предоставляются без торгов, например:

• если граждане имеют право на первоочередное или внеочередное приобретение земли;
• взамен участков, которые изымаются для государственных нужд;
• если аренда осуществляется в рамках реновации жилищного фонда Москвы.

Если заявитель имеет право на получение земельного участка в аренду на 49 лет, об этом будет сообщено в ответе органа власти. Потребуется оформить предложенные документы и закрепить свое право внесением записи в ЕГРН.

Если будут организованы торги, соответствующую информацию собственник земли разместит на своем сайте. Некоторые муниципалитеты дублируют сообщения об аукционах в своих печатных СМИ. В извещении указываются условия аукциона, требования к его участникам, определяется дата предоставления документов и время проведения торгов.

Аукционная процедура не приемлет ошибок со стороны претендентов. Любой недочет может привести к тому, что участок уйдет другому претенденту. Кроме того, в торгах нередко участвуют и мошенники. Неофициально они ставят другим участникам ультиматум, требуя заплатить за отсутствие конкуренции.

Если эти предложения игнорируются, мошенники в процессе торга завышают ставки и даже выкупают лот (без цели дальнейшего использования по назначению).

Обратите внимание!

Если на участие в аукционе будет подана одна заявка, договор аренды может быть заключен с единственным участником торгов.

Если вы не сталкивались с хитросплетениями аукционных процедур, доверьте представление ваших интересов специалистам-практикам.

Собственники зданий, сооружений, расположенные на государственной/муниципальной земле, имеют преимущественное право приобретения их в аренду. Если таких собственников несколько на одном участке, то любой из них может направить заявление с просьбой об аренде земли.

В месячный срок все правообладатели сооружений и зданий, получат проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Получившие проект, должны подписать его и вернуть отправителю.

Те, кто этого не сделал, в основной договор включены не будут, либо, собственник земли принудит их к подписанию договора аренды в судебном порядке.

Аренда земельного участка в Московской области

Закон, регулирующий порядок приобретения земли, действует одинаково на всей территории России. Разница лишь в кадастровой стоимости земли. Она напрямую зависит от территориального расположения участка и его рыночной стоимости. Выше кадастровая стоимость – выше арендная плата.

Даже начальная цена аукциона по участку в Московской области будет на порядок больше, чем цена на аналогичный участок в регионе. Кроме того, найти свободный участок в Подмосковье достаточно сложно. В торгах же всегда участвуют несколько претендентов, что повышает сумму арендной платы с каждым шагом аукциона.

Для прохождения всей процедуры желательно воспользоваться услугами юриста, так как подмосковные участки никогда не приобретаются легко.

Договор аренды земельного участка на 49 лет

Закрепляются арендные отношения путем подписания договора. Если земельный участок приобретался посредством аукциона, то положения договора предварительно указывались в аукционной документации. Однако, до подписания, следует все же тщательно изучить все документы. Менять в дальнейшем условия договора крайне затруднительно и не во всех ситуациях возможно. Ущемления прав арендатора, не оговоренные ранее ограничения должны обсуждаться с собственником заранее, в противном случае позже свою позицию придется отстаивать в судебном порядке.

Основными положениями договора аренды являются:

• предмет договора с указанием данных объекта аренды, позволяющими его точно идентифицировать;
• наличие у передаваемого в аренду участка обременений;
• наличие ограничений в использовании земли;
• дата начала и окончания арендных отношений;
• размер и порядок платы за пользование участком;
• возможность и основания внесения изменений в договор;
• ответственность сторон и порядок урегулирования споров;
• реквизиты сторон.

В зависимости от вида земельного участка, объектов на нем (естественных или искусственно созданных) типовой договор аренды может содержать различные дополнительные условия. Так, например, на арендатора участка земли в границе береговой полосы водоема общего пользования будет наложено обязательство обеспечения свободного доступа граждан к водоему и береговой полосе.

Обратите внимание!

Навязывание арендатору выполнения каких-либо работ, оказания услуг, влекущих для него расходы, не связанные с предметом договора, незаконно.

Аренда может быть прекращена по инициативе арендодателя, если например:

• земельный участок используется не по целевому назначению;
• обнаружится постройка жилого дома на земле сельхозназначения;
• арендатор незаконно снимет с арендуемого участка плодородный слой;
• не будут исполняться обязательства по арендной плате.

На земле, предназначенной для сельского хозяйства нельзя построить жилой дом.

Выкуп земли, находящейся в аренде на 49 лет

Арендатор земельного участка в период действия договора аренды имеет приоритетное право его выкупа. Без аукциона такая процедура возможна, если на участке возведена капитальная постройка.

Обратите внимание!

Если на участке расположены несколько объектов, принадлежащих разным лицам на праве собственности, то возможно приобретение земли в общую долевую собственность. Для этого все собственники капитальных построек и домов должны обратиться к собственнику земли.

Цена выкупа арендованного на 49 лет земельного участка зависит от его кадастровой стоимости и правил, установленных местными властями. Так, например, в Московской области стоимость выкупа земель сельскохозяйственного назначения составляет 3% кадастровой стоимости, 15% – для остальных земель.

Обратите внимание!

Заблаговременное оспаривание кадастровой стоимости арендованного земельного участка может значительно снизить его выкупную цену.

Как оформить в собственность землю, которая взята в аренду на 49 лет

Чтобы взять арендуемую землю в собственность, необходимо подготовить соответствующие документы. Прежде надо заказать кадастровый паспорт на недвижимость, расположенную на арендованном участке. Он позволит оформить в собственность постройку, что даст право на льготный выкуп земли.

Если не определены границы самого участка, проводится процедура межевания. Получив на руки все документы, следует обратиться с заявлением о выкупе земли под объектом недвижимости к арендодателю. Рассмотрев обращение, орган власти примет решение о согласии либо об отказе в продаже земли.

При положительном результате арендодателю будет предложен на подписание договор купли-продажи с реквизитами для уплаты суммы выкупа. Отказ в продаже земельного участка обжалуется в суде.

Для этого следует привлечь юриста, который выявит ошибки предыдущих стадий, укрепит правовую позицию истца.

Перерегистрация права собственности на землю происходит путем внесения записи в ЕГРН. Если Росреестр отказал в регистрации выкупа земли, не стоит спешить с обжалованием в суд. Обратитесь к юристу, который изучит имеющиеся материалы по делу и поможет сформировать полноценный пакет документов для регистрации.

Резюме

Процедура приобретения в аренду государственной земли – достаточно длительна и сложна. Требуется знание земельного законодательства, практика ведения сделок с недвижимостью, умение общаться с должностными лицами и опыт участия в торгах.

Если у вас возникли сложности с получением земли в аренду или оформлением ее в собственность, наши специалисты с многолетним опытом помогут в разрешении проблемы. Мы ответим на любые ваши вопросы по указанным номерам телефонов или в чате сайта.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Можно ли перевести в собственность земельный участок, находящийся в аренде 49 лет?

Способы оформления

Существует несколько методов проведения процедуры: приватизация (бесплатно), выкуп недвижимого объекта, посредством судебного постановления. Чтобы было понятно, как действовать в каждом конкретном случае, рассмотрим этапы действий в каждом из 3 способов.

Приватизация

Воспользоваться этой услугой можно только однократно, потом придётся выкупать у государства или местных властей.

Рассчитывать на бесплатную приватизацию, могут следующие лица:

• Собственники сооружений на арендованной территории. Сюда относятся самостоятельно возведённые объекты, полученные в дар или унаследованные;
• Земельный участок используется до сегодняшнего дня, в соответствии с договорным соглашением, в том числе и под индивидуальное жилищное строительство;
• Земля получена на основании бессрочного использования, а также унаследования с жилыми постройками;
• Если в наличии имеются земельные участки для садоводства.

Процедура по переоформлению, зависит от цели использования недвижимого имущества.

Выкуп объекта

Для того чтобы оформить ЗУ, который находился в аренде на протяжении 49 лет, необходимо придерживаться следующего порядка действий:

1. Посещение кадастровой палаты с целью получения правоустанавливающей документации на участок. При наличии кадастрового номера, и если сведения занесены в основную базу данных, весь процесс оформления займёт чуть больше одной недели.
2. При отсутствии требуемой информации, необходимо будет заняться межеванием. За услугой обратиться к геодезической компании. В этом случае понадобится больше времени, нежели, если бы документы были подготовлены. Как правило, в некоторых случаях это занимает порядка трёх недель. Зависит от скорости выдачи запрашиваемых выписок из росреестра.
3. Предоставить в местное управление заявление в письменной форме, в нём выразить своё намерение о переведении земельного участка в собственность. Также при себе необходимо иметь кадастровую документацию. В случае положительного решения, будет указана стоимость объекта недвижимости.
4. Внесение требуемой суммы. Необходимо напомнить, что ещё необходимо будет оплатить государственную пошлину, межевание, а также учесть другие расходы за перевод арендуемой территории в личное владение.
5. Зарегистрировать права в росреестре. Срок оформления = месяц.

Через суд

Если не удалось выкупить, тогда стоит использовать ещё один шанс — обратиться в высшую инстанцию с исковым заявлением. Но перед этим, сделать запрос в архитектуру и внимательно ознакомиться с судебной практикой.

Для обращения в суд, необходимы веские доказательства, и иметь хотя бы, минимальные знания юридических основ для отстаивания собственной точки зрения. Без этого сейчас никуда.

В противном случае, нанять толкового юриста, правда, их слуги тоже не бесплатны.

После этого заинтересованное лицо должно составить претензионное письмо. Если на протяжении месяца не поступит ответа, тогда идти в суд. Должно быть вынесено решение о проведении специальной экспертизы. В итоге, ходатайство заявителя может быть удовлетворено, либо получит совершенно противоположный результат.

Особенности оформления прав на различные виды наделов

Каждый участок имеет свои специфические особенности в оформлении в собственное владение. Ниже все эти детали будут раскрыты максимально подробно.

Под строительство

Если территория была выделена в аренду под строительство, чтобы провести процедуру приватизации, необходимо поступить следующим образом:

1. Заняться строительством жилого помещения (дом, коттедж и пр.).
2. Пройти процедуру регистрации на установление прав собственности на постройку.
3. Свидетельство предоставить в компетентные органы.

Без строительства жилья не обойтись, поэтому если нет возможности выполнить это условие, тогда следует обратить внимание на иные разновидности земель.

Под сельскохозяйственные нужды

Для приватизации арендованного земельного участка под сх назначение, придётся потратиться. Стоимость территории составляет 15 процентов от стоимости по кадастру. Сколько именно платить, можно узнать непосредственно в кадастровой палате. В открытом доступе такую информацию вряд ли удастся отыскать, потому что такими сведениями располагают исключительно сотрудники, работающие в кадастре.

Важно знать! Если на этой территории было осуществлено строительство жилого здания, эта постройка является противозаконной. Единственное на что может рассчитывать заинтересованное лицо, в оплате, наложенных на него штрафных санкций. Перевести земельный участок, который в долгосрочной аренде не получится.

Для фермерского хозяйства

Наделы в этом случае арендуются по аналогичному принципу, что и под сх назначение. При оформлении нужно заплатить 15 процентов от суммы участка по кадастру. Главное отличие фермерского от сельского хозяйства — совместная структура. То есть не допускается возможность владения земельным участком для фермерского хозяйства в индивидуальном порядке.

Они предоставляются исключительно для совместного владения. Помимо этого, заинтересованный субъект должен иметь статус индивидуального предпринимателя, то есть быть фермером. Если планирует использовать территорию в одиночку, придётся провести приватизацию сх угодье, не земельный участок для крестьянского (фермерского) хозяйства.

Необходимая документация

Для процедуры оформления земельного надела в росреестре, при себе необходимо иметь следующие правоустанавливающие документы:

1. Договорное соглашение (переуступки по арендному праву) на территорию.
2. Административное постановление о выдаче надела в наём.
3. Кадастровый паспорт на территорию и на возведённую постройку.
4. Выписка из органов ЕГРН.

С выполнением последнего пункта всё очень просто: нужно зайти на официальный сайт, зарегистрироваться и затребовать получение необходимого документа.

Земли, не подлежащие переводу в собственное владение

В законодательной базе Российской Федерации присутствуют некоторые ограничения, относительно со сменой собственности:

• Земельный участок зарезервирован для муниципальных или государственных проектов;
• Заповедные улицы, зоны, парки;
• Охраняемые зоны, расположенные вдоль водозаборов;
• Участки, находящиеся в отчуждаемой зоне жд или автотранспорта, в том числе аэропортов, морских портов;
• Земли минобороны;
• Земли, относящиеся к лесному и водному фонду;
• Заражённые полигоны опасными ядохимикатами.

Кроме этого, есть ещё одно препятствие в виде несоответствия предназначения выбранной территории целевому назначению заинтересованной личности. Например: передача земельного участка из аренды в собственность невозможна в том случае, если жилое здание построено на земле под ИЖС.

Отказ в переводе земли в личную собственность

Удовлетворение просьбы о переведении земельного участка в собственность, который в долгосрочной аренде, происходит далеко не в каждой ситуации.

В некоторых случаях, приходится слышать отказ в сторону заинтересованного лица. Как правило, отказ выражается в письменной форме администрацией.

Обоснование такого ответа содержится непосредственно в самом письме. Ниже рассмотрим основные причины отказа.

Итак, основными причинами отказа служат следующие мотивы:

• Надел территориально расположен на запрещённом законе участке (вооруженные силы, автономная энергетика, кладбище или заповедник);
• Земельный участок расположен в зоне городского парка. При этом необходимо знать, что существуют ограничения, позволяющие приватизировать такие участки. Более подробно прописано в статье 95 Земельного Кодекса Российской Федерации;
• Земля изъята из оборота, либо ограничена;
• Нарушены основные положения, прописанные в арендном договоре;
• На территории находится постройка, которая принадлежит совершенно другому лицу;
• Были предоставлены документы, не соответствующие реальности (возможно, просрочены справки и пр.);
• Границы земельного участка или общая площадь, не сходятся с кадастровым планом, паспортом;
• Границы землевладения пересекаются со смежными (соседними) участками;
• Участок входит в число наделов, которые предназначены для государственных или муниципальных нужд.

В случае несогласия с полученным отрицательным решением, необходимо обратиться в районный суд. Заранее необходимо документально подготовиться к затяжному процессу.

Заявитель может выиграть дело, если администрация пояснила своё решение тем, что на этом участке планируется проведение коммуникационных систем, зарезервирован местными органами под их личные нужды.

Но в любом случае, лучше нанять квалифицированного юриста, он ознакомиться со всеми предоставленными документами, правильно составит иск и будет представлять интересы клиенты в судебном заседании.

Как оформить в собственность земельный участок, находящийся в аренде 49 лет?

Достаточно оформить в собственность участок земли и перед вами открываются огромные возможности, ведь теперь с ним можно делать очень многое, в том числе продавать и передавать наследникам.

Помимо этого, права собственности на подобный участок помогают владельцам куда увереннее разрешать любые споры, связанные с владением землёй, по действующему законодательству.

Оформление в собственность участка, взятого в аренду на 49 лет

В России законами предусматривается право каждого человека бесплатно оформлять участок земли однажды и платно оформлять его в дальнейшем.

Но что же говорит закон насчёт государственной земли, которая берётся в аренду на промежуток от 49 лет?

Согласно 28 статье ЗК РФ участок земли, находившийся в аренде 49 лет — это муниципальная или государственная собственность, которой арендатор может свободно пользоваться, но за определённую плату. По статье 25 того же ЗК РФ договор аренды непременно регистрируется в Росреестре, а участок ставится на кадастровый учёт.

Также земельный участок можно выкупить по завершению времени договора аренды или после внесения заранее суммы выкупа по 624 статье ГК РФ. При этом главное право на приобретение подобного участка согласно 8 пункту 22 статьи земельного кодекса РФ как раз имеет действующий арендатор.

Особенность этого процесса заключается в положениях оформленного до этого договора.

Но надлежит понимать, что в этом может значительную роль играть помощь специалиста, составляющего документ так, чтобы в дальнейшем не было каких-либо проблем по закону, в частности, с расторжением договора.

Стоит отдельно указать, что не могут перейти в чью-то личную собственность земли, которые являются территориями, например, заповедников, парков, кладбищ; участки земли, изъятые государством из оборота; земли, нужные для размещения каких-либо вооруженных сил, а ещё участки, нужные для работы производств атомной энергетики и хранения атомных отходов.

Замена приборов учета подробно описана в нашей тематической статье.

Ликвидация некоммерческих объединений – та еще задача. В статье изложена инструкция по данному вопросу.

Когда кто-то намеренно вредит вам и ухудшает ваши условия – это необходимо решать в судебном порядке. В нашей статье вся необходимая информация.

Как перевести в собственность земельный участок, что был арендован у государства на 49 лет?

То есть обратиться в государственные регистрационные органы, а именно администрацию района (города) или Министерство имущественных отношений. После того, как вы это сделаете, ответ будет получен всего за один месяц.

Но перед посещением таких органов нужно собрать документы, с которыми и нужно туда пойти.

А их список включает в себя:

• Удостоверение личности (то есть чаще всего паспорт). Обычно паспорта хватает, но иногда могут потребоваться и какие-либо другие документы. Например, загранпаспорт (если такой имеется), карту уплатителя налогов, билет-военник и т. п.
• Квитанцию, подтверждающую факт оплаты государственной пошлины. Это нужно, чтобы не тратилось ваше время — вы можете пойти в любое банковское учреждение заранее и сделать оплату. Чеки и/или квитанции, которые вы получите, нужно сохранить и добавить к остальным документам пакета;
• Правоустанавливающий документ. Это и будет договор по аренде земли на промежуток от 49 лет с возможностью в дальнейшем выкупить его (вступить в собственность); Решение кадастрового органа, что участок земли может быть выкуплен;
• Заявление на получение права собственности. Можно написать его лично с помощью формы из официального источника либо заранее, либо прямо в стенах государственного органа, куда вы обращаетесь.
• О получении права собственности на землю, которая ранее бралась в аренду с возможностью выкупа, решения принимаются кадастровым органом. Можно сюда обращаться для регистрации права собственности и с вопросом о возможности выкупа арендованной земли. Для этого хватит только паспорта и документа аренды. Потом нужно написать заявление о том, что есть желание приобрести земельный участок.

Он скорее всего пригодится из-за большого количества сложностей и особенностей, возникающих при оформлении в собственность земельного участка. А ещё хорошее знание и понимание ЗК РФ тоже будет не лишним.

После подачи всех необходимых документов приватизацию земли выполняют в кратчайшие сроки. Регистрирующие органы в срок не более тридцати дней выдают свидетельство о том, что вы стали владельцем земельного участка.

Как перевести землю из аренды в собственность?

Право аренды не запрещает возводить на земельном участке капитальные строения, сооружения, или выращивать сельскохозяйственные культуры, если такие способы использования земли не противоречат виду разрешенного использования участка. Можно передавать землю в субаренду или использовать с целью получения прибыли.

Право аренды предусматривает пользование и владение участком, но запрещает распоряжаться им по своему усмотрению: дарить, завещать, продавать.

Перед пользователями земли очень часто встает вопрос: «Как осуществить перевод земли из аренды в собственность?» Всегда ли можно арендованную землю передать в собственность? Каков порядок процедуры выкупа земли и как определяется ее стоимость?

Рассмотрим эти и другие вопросы в данной статье.

Аренда участков у муниципалитета

Как можно получить земельный участок в пользование:

1. Путем участия в публичных торгах, организуемых муниципальным органом власти. Администрация предоставляет полностью сформированные участки, имеющие кадастровые границы (выполнено межевание). Участвовать в торгах могут все желающие, но тот, кто предложит большую арендную ставку, и будет заключать договор с местной властью.
2. Торги проводятся по инициативе физических или юридических лиц по поводу конкретного участка. В данном случае инициатор не обязательно станет пользователем земли: договор будет заключен, как и в первом случае, с предложившим наиболее выгодную арендную плату. Максимальный срок предоставления участка – 49 лет.
3. Без проведения торгов. На такой способ по закону могут рассчитывать льготные категории граждан: инвалиды и ветераны ВОВ; дети сироты; ветераны труда.
4. Земли, несформированные в границах, передаются во временное пользование с условием, что пользователь проведет за свой счет межевание участка.

Арендатор должен пользоваться участком в строгом соответствии с арендным договором. Главное условие – сохранять существующее целевое использование земель. Если земля предназначена «для сельскохозяйственного производства», то нельзя возводить на ней жилой дом, на участке с разрешенным использованием «личное подсобное хозяйство» никак не может размещаться магазин.

Можно ли перевести землю из аренды в собственность бесплатно?

Арендованная земля не может быть передана в собственность физических или юридических лиц бесплатно.

Перевод земельного участка из аренды в собственность осуществляется только путем выкупа. При этом, если ранее у пользователей участка существовало право безвозмездного или бессрочного пользования и т. п., но позже был заключен договор аренды, возможность восстановить ранее полученные права теряется.

Кто может оформить арендованную землю в собственность?

Чтобы запросить разрешение у местной власти на выкуп земли без аукционов, должны соблюдаться два условия:

1. Приоритетное право выкупа земельного участка имеет то лицо, которое обладает им на праве действующего договора аренды.
2. На участке имеется капитальное строение, принадлежащее арендатору земли на праве собственности.

Внимательно прочитайте настоящий договор аренды. Есть ли там пункт о том, что вы обязаны арендовать участок конкретное количество лет до получения возможности его выкупить? Не предусмотрен ли договором аренды запрет на перевод земельного участка в собственность?

Если в договоре не содержится прямых указаний на возможность или невозможность отчуждения участка в собственность, процедура выкупа происходит следующим образом.

Порядок процедуры по выкупу земельного участка

Для начала нужно убедиться, что все документы на земельный участок оформлены в соответствии с действующим законодательством. А именно:

1. У земельного участка должен быть кадастровый номер.
2. Границы участка должны быть уточнены (проведено межевание).

Данные работы проводит кадастровый инженер. Стоимость межевого плана в регионах различна, может зависеть от вида работ, объема и площади участка. В среднем цена на межевой план варьируется по стране от 7 до 15 тыс. руб.

Процедура по выкупу участка начинается с заявления в соответствующий орган власти, в зависимости от того, в чьей собственности земля – в федеральной, в собственности субъекта или муниципалитета.

В случае выкупа участка под ИЖС в администрации подготавливают следующий перечень документов:

1. Постановление о расторжении договора аренды и постановление о переводе в собственность.
2. Договор купли-продажи в нескольких экземплярах.

После того как владелец участка оплачивает выкупную стоимость и получает от администрации подписанные экземпляры вышеуказанных документов, ему необходимо зарегистрировать право в Росреестре.

Заявление о регистрации права подается через любое отделение МФЦ. Дополнительно понадобится оплатить государственную пошлину на возникновение права, которая составит либо 350 руб., либо 2000 руб.

(в зависимости от разрешенного использования земли).

По истечении 5-7 рабочих дней в МФЦ будет готова выписка из ЕГРН, подтверждающая зарегистрированное право собственности.

Покупка земельного участка через аукцион

Покупка участков у государства, как и аренда, в большинстве случаев проводится через публичные торги (ст. 39.1-39.20 ЗК РФ). Информация об участках, отчуждаемых с аукциона, предоставляется на официальном сайте Российской Федерации http://torgi.gov.ru.

Цена выкупа земли может быть как низкой, так и очень высокой. Если на интересующий вас участок найдется несколько претендентов, то администрация обязана провести аукцион. В собственность землю получит тот, кто предложит наибольшую стоимость. Если желающих стать обладателями участка не обнаружится, у вас появится возможность без торгов выкупить участок по начальной цене.

Ссылка на документ: Земельный кодекс РФ от 25.09.2001 г. № 136-ФЗ

Какова стоимость выкупаемых у государства участков?

Размер выкупа рассчитывается как процент от кадастровой стоимости земельного участка. Зачастую сделки с муниципалитетом удается провести по цене, которая ниже рыночной.

Величина процента зависит от вида целевого назначения участка, наличия или отсутствия жилого или нежилого строения, местоположения земли и многих других факторов.

Перевод земель из аренды в собственность регулируется региональными и муниципальными законами и подзаконными актами, поэтому точную сумму сделки вам назовут только в администрации.

На территории России купля-продажа с органами власти происходит в среднем от 3 до 25% от кадастровой стоимости земельного участка, в Москве самый высокий процент (при наличии строения на участке). В случае выкупа участка, находящегося в федеральной собственности, коэффициент может быть равен 1, а величина сделки будет равна кадастровой стоимости.

Отказ в переводе земли из аренды в собственность

• Площадь земельного участка превышает минимально допустимый размер, установленный для участков данной градостроительной зоны.
• Участок не отнесен ни к какой категории земель, в отношении него не установлен вид разрешенного использования.
• Предоставление участка на заявленном виде прав не допускается.

Какие земельные участки запрещено переводить в частную собственность:

• территории с особым режимом пользования: заповедники и национальные парки;
• лесной фонд;
• территории общего пользования;
• земли, переданные под нужды Вооруженных сил РФ;
• участки, сформированные для государственных или муниципальных проектов;
• земли Минобороны;
• и др., на основании статьи 27 ЗК РФ, в которой речь идет об ограничении земель в обороте.

Что делать, если вам отказали в переводе земель в собственность

Если отказ принят по основаниям, противоречащим ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, вы вправе обращаться в суд. Суд может обязать муниципальные органы власти заключить с вами договор купли-продажи. Решению суда будет предшествовать судебная экспертиза, определяющая соответствие вашей ситуации нормам градостроительного, земельного и гражданского законодательства.

Перевод земли из аренды в собственность в [year] году

Чтобы осуществлять юридически значимые действия с арендованным земельным участком следует сначала выполнить перевод земли из аренды в собственность. После этого надел можно продать, заложить, сдать иным гражданам, подарить или оставить наследникам. Возможность переоформления земли есть как у граждан, так и у юридических лиц.

Для чего оформлять собственность

Помимо того, что после переоформления надела в собственность владелец может совершать юридически значимые действия со своей землей, данная процедура дает право на получение компенсации, в случае изъятия земли для государственных нужд.

Какие земли подлежат переводу

Не все категории земель могут быть предоставлены в собственность граждан. Существуют особые условия для перевода земельного надела. Использование участка должно проводиться по одному из следующих оснований:

• договор постоянного бессрочного пользования;
• переход права распоряжения по наследству;
• действующее соглашение об аренде.

Приоритетное право на переоформление надела в собственность есть у граждан, которые возвели или начали строить капитальную постройку. Капитальным является объект, предназначенный для круглогодичного проживания и имеющий фундамент. Если такая постройка еще не достроена, то физ. лицу необходимо зарегистрировать его как объект незавершенного строительства.

Арендаторы могут получить надел двумя способами:

• путем выкупа;
• безвозмездно.

В каждом из способов существуют свои нюансы, которые необходимо учесть при переоформлении документов.

Безвозмездная передача

Один раз в жизни граждане могут получить земельный надел безвозмездно, в порядке приватизации. Такая возможность предоставляется только при условии выполнения одного из следующих требований:

• участок перешел в распоряжение гражданина до октября 2001 года (ст. 49 № 218-ФЗ от 13.07.2015);
• территория передана по договору бессрочного пользования, сроком на 6 лет, и человек пользуется землей уже 5 лет, при этом назначение земель должно быть ЛПХ или ИЖС;
• арендаторы воспитывают трех и более детей.

На региональном или местном уровне власти вправе ставить собственные условия для безвозмездного получения земли.

Последовательность действий

Чтобы оформить участок в собственность необходимо выполнить следующий порядок действий:

• провести межевание, если ранее оно не было проведено;
• собрать пакет документов;
• подать заявление в Росимущество или местную администрацию;
• получить разрешение;
• зарегистрировать права в Росреестре.

Межевание необходимо провести для определения границ участка, а также составления плана, на основании которого территория ставится на государственный кадастровый учет.

Межевание можно заказать в частной компании, имеющей лицензию, или у государственных кадастровых инженеров. Срок проведения необходимых работ не превышает 2 недели. После чего с полученными документами арендатору следует направиться в МФЦ для постановки надела на учет.

Документы

Для приватизации необходимо написать заявление о передаче земельной территории в собственность и приложить к нему следующие документы:

• паспорт гражданина;
• выписка ЕГРН на территорию;
• кадастровый паспорт на участок;
• подтверждение основания для приватизации – соглашение об аренде, договор бессрочного пользования, справка о многодетности семьи и другое.

Если приватизируемая земля предназначена под ИЖС, то дополнительно прикладывается документация на строение – технический паспорт, выписка ЕГРН.

Сроки рассмотрения

Заявление и пакет документов, представленные гражданином, рассматриваются уполномоченным органом в течение 30 дней с момента подачи. После чего выносится решение о передаче надела на безвозмездной основе, либо в отказе о предоставлении земли заявителю.

Решение об отказе может быть принято в следующих случаях:

• отсутствует основание для приватизации;
• у участка имеются обременения;
• территория переведена в категорию резерва для государственных нужд;
• представленные документы содержат неверные сведения.

Также участок не будет предоставлен гражданину при наличии споров по его границам с соседскими землями.

Если причину отказа можно устранить, например, неточности в документации, то гражданин вправе обратиться с заявлением повторно. Также отказ можно оспорить в судебном порядке.

Госрегистрация прав собственности

После получения разрешения от уполномоченного органа на перевод земли из аренды в собственность, гражданину необходимо зарегистрировать свои права в Росреестре. Для этого необходимы следующие документы:

• заявление;
• паспорт владельца;
• кадастровый паспорт участка;
• постановление о передаче территории в собственность;
• квитанция об уплате госпошлины.

Госпошлина за регистрационные действия относительно земель составляет 350 рублей. Подать документы можно как в регистрационной палате, так и в отделении МФЦ. Регистрационные действия должны быть выполнены в течение 10 дней. После чего территория становится собственностью заявителя.

Выкуп участка

Получение территории в собственность путем выкупа доступно через процедуру аукциона или без проведения торгов. В первом случае стоимость участка будет значительно больше, так как претендовать на него могут все желающие.

Возможность выкупа надела без торгов доступна не для всех видов разрешенного использования. Покупка доступна только для земель следующих категорий:

• ИЖС;
• ЛПХ;
• садоводство/огородничество;
• КФХ.

В остальных случаях выкуп возможен только через проведение аукциона.

Без аукциона

Приобрести арендованный участок в собственность без проведения торговых процедур могут граждане, у которых на данной территории имеется капитальная постройка. Также без аукциона можно выкупить землю при переоформлении права постоянного бессрочного пользования в собственность.

Для выкупа необходимо действовать в следующем порядке:

• обратиться с заявкой в администрацию;
• получить постановление о продаже участка;
• уплатить указанную в постановлении стоимость;
• заключить договор купли-продажи;
• зарегистрировать права в регпалате.

Выкупная стоимость определяется исходя из кадастровой оценки территории. Она может составлять от 2,5% до 80% кадастровой оценки. Процент устанавливается субъектом, в чьем ведении находится конкретный участок.

Чтобы выкупить участок по льготной стоимости необходимо представить в администрацию с пакетом документов:

• заявление;
• паспорта всех будущих владельцев;
• выписки ЕГРН на строение и участок;
• договор аренды.

После подачи документов на территорию выезжает специальная комиссия, которая осматривает дом и землю. Далее принимается решение о заключении договора покупки или отказа в выкупе надела.

Если дом, расположенный на участке, принадлежит одновременно нескольким хозяевам на правах долевой собственности, то надел можно выкупить также в долевую собственность, в тех же пропорциях, в которых определены части дома. Например, если постройка оформлена на мужа и жену в пропорции 1/3 и 2/3, то надел будет предоставлен в тех же частях: мужу 1/3, а жене 2/3.

После получения акта приема-передачи и соглашения о выкупе можно регистрировать свои права в регистрационной палате. Для этого потребуется такой же пакет документов, как и в случае с приватизацией.

На торгах

Если на участке нет зарегистрированных построек, то перевести его из аренды в собственное распоряжение можно только посредством аукционных торгов. Они проводятся собственником земли – муниципалитетом или Росимуществом.

Через аукцион можно выкупить не только арендуемый участок, но и любой земельный надел, находящийся в собственности у государства, и не ограниченный законом для выкупа. Порядок покупки через аукцион следующий:

1. Необходимо обратиться с заявкой и документацией в земельный комитет. В заявлении необходимо указать конкретный участок. После чего специалист комитета подготовит документацию для проведения торгов.
2. Далее будут проведены межевые и оценочные работы. Торги проводятся на всероссийском официальном сайте torgi.gov.ru. Также официальное извещение о проводимых аукционах публикуются в местных СМИ.
3. Торги проводятся путем повышения начальной стоимости надела. Победителем признается участник, заявивший большую цену.
4. После победы на торгах с покупателем заключается контракт. Победитель оплачивает оговоренную стоимость надела, и оформляет права на землю в Росреестре.

Данный способ выкупа является довольно сложным, трудоемким и отнимает много времени на проведение необходимых процедур. При этом существует риск, что арендатор участка не станет собственником земли, так как большую цену может заявить другой гражданин.

Какие участки нельзя приобрести

Далеко не любую землю можно получить в собственность, даже посредством выкупа у государства. К таким наделам относятся:

• особо охраняемые;
• ограниченные в обороте;
• лесной/водный фонд;
• территории общего пользования;
• полигоны, зараженные вредными веществами;
• земли вооруженных сил России.

Помимо этого нельзя оформить собственность на землю, если ее разрешенное использование не соответствует нуждам заявителя. Гражданин не сможет получить надел, даже с построенным на нем домом, если такая земля не предназначена под ИЖС.

В таком случае перед оформлением собственности нужно изменить категорию земли, и только после этого проходить процедуру переоформления аренды во владение.

Минусы переоформления

Несмотря на явные преимущества получения надела в собственность, у изменения права распоряжения есть и ряд минусов:

• расходы, связанные с процедурой переоформления;
• после оформления прав у гражданина возникает обязанность по уплате земельного налога;
• собственник обязан содержать территорию в надлежащем виде и использовать по назначению, иначе госорганы вправе вернуть участок в муниципальное владение.

Оформление надела из аренды в полное владение имеет для хозяина земли больше преимуществ, чем недостатков. Граждане могут получить землю безвозмездно, в порядке приватизации, или через процедуру выкупа.

При выкупе приоритет получают заявители, у которых на территории возведен капитальный объект. В таком случае стоимость участка будет ниже, чем при выкупе с торгов.

Поэтому перед обращением в земельный комитет следует начать строительство и оформить его как незавершенный объект.

★ ★ ★

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.