Как отсудить долю в квартире у собственника согласно закону?

Бывшие супруги, а также большинство тех, кто получил жильё в подарок, в наследство или через приватизацию – всё это многомиллионная армия «сособственников», владеющих долями в квартирах.

Именно на объекты находящиеся в долевой собственности приходится львиная доля квартирных конфликтов, разрешить которые не может даже обращение в суд. Зато внесудебные механизмы предлагают целых четыре способа вывести собственников из конфликта с соблюдением интересов всех его участников.

Это работает даже в тех случаях, когда распря дошла до стадии, когда стороны уже не способны к мирным переговорам.

Юрист Российской гильдии риэлторов Наталья Михайлюкова призналась, что каждый день к ней на консультацию приходят люди, проживающие в квартирах, находящихся в долевой собственности. Главный вопрос – что делать, если другие сособственники пожелают вселиться в эту квартиру, продать свою долю или как-то иначе заявят свои права.

В настоящее время в Екатеринбурге через агентства недвижимости продаётся всего около полусотни отдельных долей в квартирах.

Всего же на рынке таких объектов гораздо больше, но реализуются они частным порядком или через чёрных риэлторов, без привлечения солидных агентств.

Так происходит из-за того, что профессиональные участники рынка крайне неохотно работают с отдельными имущественными долями.

директор офиса АН «Новосёл» Если доля в собственности на квартиру выставляется на свободную продажу – это почти наверняка означает, что между сособственниками конфликт, и они уже не способны решить ситуацию мирно, даже при условии, что этот путь позволит совладельцам получить большую выгоду. Продажа отдельной доли в квартире на сторону – это всегда потеря денег – порядка 30% от стоимости объекта. То есть половина квартиры стоимостью 2 миллиона будет продана не за миллион, а за 700 тысяч. Да и в этом случае шанс на продажу один из десяти. Если в агентство приходит клиент, продающий отдельную долю, риэлтор понимает, что взявшись за её продажу, он окажется в крайне неприятной ситуации. Единственный путь для риэлтора помочь такому клиенту и сохранить своё лицо – это стать медиатором – посредником между совладельцами и постараться решить ситуацию в интересах всех собственников, оставив «за скобками» все личные отношения участников.

Продажа доли квартиры «на сторону» – вариант не только проигрышный в плане денег, но и чреватый дальнейшим разрастанием конфликта, за счёт включения в него нового собственника доли.

При этом существует четыре мирных (и экономически целесообразных) способа решить ситуацию с проблемной долей.

Разумеется, собственники проблемных объектов знают или, по крайней мере, догадываются о существовании этих способов, но не всегда понимают, как реализовать их в реальной жизни, особенно в условиях конфликта между совладельцами.

Способ 1. Продать квартиру целиком

Если собственники продадут «долевую» квартиру целиком, то получат за неё полную стоимость. И уж её-то можно будет разделить пропорционально долям. После чего каждый на свои деньги покупает себе жильё или использует их иным способом. Схема может быть эффективной, даже если изначально в долевой собственности находится всего лишь однокомнатная квартира.

директор офиса АН «Новосёл» После мужчины осталась однокомнатная квартира, приобретённая не в браке. На неё претендовала супруга (теперь уже вдова) и ребёнок от первого брака наследодателя. Соответственно, каждый имел право на одну вторую долю в собственности. Прийти к общему решению у наследников не получалось. Один из сособственников попытался продать свою долю, но не смог. В результате в квартире никто не жил и даже в аренду её сдать было невозможно. Мать ребёнка (бывшая супруга наследодателя) обратилась к риэлтору. Тот нашёл две комнаты в коммуналках, суммарная стоимость которых равнялась рыночной стоимости спорной квартиры. Такой вариант «размена» стороны устроил. Квартира была продана, наследники взамен своих долей получили по комнате, и теперь сдают их в аренду.

Способ 2. Один из сособственников продаёт долю другому

С точки зрения логистики продажа доли «среди своих» – это самый простой вариант: не надо искать покупателя, а также оповещать всех сособственников о желании продать свою долю.

То есть если доля продаётся на сторону, продавец обязан предложить выкупить эту долю другим совладельцам (подробнее об этом – ниже).

Если же владелец доли продаёт её одному из сособственников, то продажу ни с кем согласовывать не надо, даже если квартирой владеют ещё и другие люди.

Отдельно стоит рассмотреть вопрос определения цены продающейся доли. Как замечает специалист по недвижимости АН «Линк» Влада Павлова, при купле-продаже доли между совладельцами всегда есть заинтересованное лицо. Именно оно вынуждено соглашаться на условия другой стороны по сделке.

Например, недавно владелец четырёх долей в квартире стоимостью 3 млн руб., выкупил пятую долю за 1 млн руб., то есть переплатил более чем в полтора раза. Нередко возникает обратная ситуация – владелец малой доли, чтобы получить за неё хоть что-то, отдает долю за бесценок.

Бывает, что за десятую часть реальной цены.

Впрочем, часто самое сложное при внутренней продаже – это не определение цены, а принципиальная возможность провести переговоры.

специалист по недвижимости АН «Линк» Случай из практики. Квартира приватизирована на троих – папу, маму и ребёнка. Родители развелись, отец выехал из квартиры и прекратил всякие отношения с бывшей женой. Её попытки выкупить долю супруга не заканчивались ничем. Это продолжалось 8 лет! В итоге женщина обратилась к риэлтору. Тот отправил мужчине письмо: «Супруга хочет выкупить Вашу долю, если Вам это интересно – свяжитесь со мной». С риэлтором человек согласился общаться. Сделка оформлялась так, чтобы бывшие супруги не встретились лично. Так как выкупалась последняя доля в квартире, банк согласился дать на неё ипотечный кредит. Так даже в банке при оформлении сделки бывшие супруги – продавец и покупатель – находилась в разных комнатах. Тем не менее, куплю-продажу оформили. Замечу, что женщина смогла выкупить долю, даже не имея достаточной суммы – с помощью ипотеки.

Кстати, если владелец малой доли отказывается продать её другим совладельцам, то теоретически существует возможность заставить его это сделать. Из ст.

252 Гражданского кодекса РФ следует, что если доля собственника незначительна, и он не живёт в квартире, то даже без его согласия суд может указать другим совладельцам, выплатить ему стоимость доли и забрать эту долю себе.

Об этом же говорится в Определении Верховного Суда РФ N 56-В06-17 от 24.10.06. Однако на практике «насильственный» выкуп доли практически не применяется.

Способ 3. Договориться о совместном пользовании квартирой

Участники долевой собственности могут установить порядок пользования долями между собой. Это, кстати, наиболее распространённая схема. Впрочем, в реальности она срабатывает, если комнат в квартире не меньше, чем сторон, желающих в ней проживать.

Если же квартира, например, однокомнатная, то либо к решению конфликта подключается суд, либо совладельцы находят нетривиальные решения. Например, общую квартиру можно сдавать в аренду и делить полученный доход соразмерно долям.

Или вот ещё вариант – совладельцы договариваются жить в квартире по очереди, каждый, например, по году.

юрист Уральской палаты недвижимости Если же диалог между сособственниками не получается, то следует обратиться в суд. Тот определит порядок пользования площадью с учетом реальной ситуации каждого собственника. В расчет будут приняты наличие у каждого из совладельцев иной жилплощади, детей, иждивенцев, финансовое положение и прочее. Если квартира однокомнатная, то может быть вынесено решение, что в ней имеет право проживать многодетный владелец меньшей доли, не имеющий другого жилья, а владельца большей доли из спорной квартиры «попросят» на основании того, что у него есть в собственности иная жилплощадь.

Юристы вспоминают случаи, когда суд выселял из квартиры сособственника живущего в ней и вселял другого совладельца. Впрочем, если речь идет о квартире с двумя и более комнатами, то обычно суд передает совладельцам комнаты в пользование, ориентируясь на размеры комнат и долей в собственности.

Способ 4. Арендовать долю у совладельца

Данный вариант является разновидностью способа №3. Здесь сторонам надо тоже договориться о совместном пользовании. Но в итоге сособственники выступают в разном амплуа.

юрист Российской гильдии риэлторов Если квартира не позволяет пользоваться ею всем сособственникам, то бывает, что они договариваются так – один совладелец проживает в квартире, и отдаёт другому что-то вроде арендной платы, рассчитанной исходя из размеров долей.

Теоретически существует ещё и пятый способ решить ситуацию с проблемной долей, но на практике она годится (иногда) только для частных домов, но не для квартир. Речь идёт о выделении доли в натуре.

По взаимному согласию или по решению суда жильё может быть физически поделено меду совладельцами. Каждый получит в пользование его часть. Но в каждой такой части должна быть не только жилая комната, но и кухня, санузел и отдельный вход.

Организовать в отдельной квартире несколько входов, кухонь и санузлов невозможно. Иногда такое можно сделать в частном доме.

Что делать отвергнутому совладельцу (три варианта решения проблемы)

Если же владельцы долей так и не смогли прийти к единому решению, то история может развиваться по одному из трёх сценариев, причём во всех из них сособственник, проживающий в квартире, продолжает в ней жить, а вот действия изгнанного совладельца могут быть различными. Он может «плюнуть и забыть», либо вселиться через суд (описано в 3 способе), либо передать свою долю на сторону. Доли квартир покупают неохотно, тем не менее, некоторый спрос на них имеется.

управляющий партнер компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Долю в квартире человек покупает в трёх случаях. Кто-то приобретает долю для своего проживания. Он надеется, что сможет договориться с другими сособственниками о совместном пользовании жильем. Это довольно рискованный вариант, но иногда так делают. Второй случай – доля покупается для получения постоянной прописки. Доля может быть маленькой, например, одна сотая квартиры. И, наконец, существуют профессиональные рейдеры. Они покупают доли в квартире для того, чтобы навязать старому сособственнику свои условия – чаще всего вынудить к продаже доли.

Как замечают риэлторы, если человек готов купить часть квартиры именно для проживания, то правильнее будет купить не долю в квартире, а комнату в коммуналке или общежитии. В этом случае права жильцов обозначены более чётко.

Тем не менее, есть примеры, когда покупатели долей довольно мирно сосуществуют с соседями по квартире.

Впрочем, есть и примеры другого рода – а именно когда доля в квартире приобретается с целью довести накал страстей до предела и поиметь с этого профит, или попросту купить долю несчастного совладельца по дешёвке.

юрист Российской гильдии риэлторов Некоторое время назад в Екатеринбурге получил реальный срок человек, целенаправленно угнетавший сособственников по квартире. Он дебоширил, мазал двери креозотом, доходило до физического насилия. Но сразу скажу, этот случай скорее исключение. Найти управу на агрессивного совладельца очень трудно. В описанном случае дело дошло до суда, потому что у человека были доли в нескольких квартирах и во всех он пытался выжить соседей. Причём это были не только бабушки-дедушки, но и вполне социально адаптированные люди. Им удалось связаться друг с другом, они обратились в прокуратуру. Суд учёл, что у дебошира есть доли в разных квартирах, и он осознанно не консолидировал их – не поменял в одну квартиру.

1. Продать

Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о правилах поведения собственников долей квартир, а также описывал тонкости процедуры продажи доли в праве собственности. За последнее время практика проведения продаж немного изменилась. Продать долю стало проще.

специалист по недвижимости АН «Линк» По закону сособственник, продающий долю «на сторону», обязан предложить купить её другим совладельцам квартиры. Другие сособственники, если не готовы выкупить долю, пишут отказ от покупки. Если они находятся далеко или не идут на контакт, можно отправить им телеграммы с предложением о продаже. Тогда сособственники не смогут потом заявить, что их право на выкуп доли нарушено, и через суд аннулировать сделку. Ранее практика была такова, что телеграммы надо было отравлять по адресам регистрации сособственников. Эти адреса могли быть неизвестны человеку, продающему долю. Сейчас достаточно направить телеграммы на адрес квартиры, доля в которой продаётся. Суд сегодня рассуждает так: если у тебя есть собственность, то ты должен о ней заботиться, хотя бы проверять почту.

Разместить объявление о продаже доли в квартире можно в рубрике «продажа квартир» портала METRTV.ru. Важно не забыть указать в соответствующем поле размер продаваемой доли.

2. Подарить

Часто для отчуждения доли в квартире используют договор дарения. В этом случае согласие сособственников не требуется. Если под дарение была замаскирована продажа, то сделка может быть оспорена через суд, но на практике почти невозможно доказать, что была именно продажа, а не дарение.

директор офиса АН «Новосёл» Сравнительно недавний случай: в квартире проживали женщина с ребёнком и её брат – владелец одной третьей доли объекта. Не поставив в известность родных, он передал свою долю через договор дарения. Женщина попыталась оспорить сделку в Орджоникидзевском суде, но там сделку притворной не признали. Судья потребовал доказательств передачи денег. Разумеется, никаких доказательств не было.

Впрочем, даже если суд признал сделку, проведённую через дарение, притворной, это отнюдь не значит, что долю у нового собственника заберут. Суд переведёт права покупателя на совладельца, оспорившего сделку, но если совладелец не выкупит эту долю, она останется у «постореннего» владельца.

3. Отдать за долги

И наконец, третий способ отчуждения долевой собственности – через соглашение об отступном. Собственник доли заключает с покупателем договор займа на сумму, по которой он планирует продать долю.

В качестве залога по займу оформляется доля.

После регистрации залога в Росреестре и получения собственником денег у заимодавца (покупателя) оформляется соглашение об отступном, по которому заимодавец прощает долг и получает в замен предмет залога – то есть долю квартиры.

юрист Российской гильдии риэлторов Доли в квартирах через отступное сейчас отчуждают редко. Проще это сделать через обычную куплю-продажу. Зато по такой схеме нередко проводят сделки с парковочными местами. Такое место – это доля в праве собственности на всю парковку. И всем сособственникам надо направить предложение о покупке доли. Был случай, человек, продающий парковочное место рассылал 255 телеграмм, при этом выяснилось, что 8 сособственников живут в странах, с которыми нет телеграфного сообщения. В итоге сделку провели через договор займа и отступное.

Не забывайте про нотариуса

2 июня 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать доли в объекте недвижимости, а также целые объекты, находящиеся в долевой собственности без нотариуса.

Это означает что договор купли-продажи (мены, дарения) доли квартиры должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта плюс 4,9 тыс. за «техработы».

Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25 тыс. руб.

Иногда можно услышать, что нотариальное удостоверение требуется только при продаже доли «на сторону». На самом деле это не так. Хотя первая редакция упомянутого выше «нотариального» закона действительно предполагала такой вариант, однако в ходе обсуждения Госдума ужесточила правила, и нотариально удостоверяемыми стали все сделки с долями.

Ранее по теме:

Правила хорошего поведения для собственников долей квартир

Полезные сервисы:

Каталог новостроек Екатеринбурга
Продажа квартир в Екатеринбурге

Можно ли отсудить долю в квартире у собственника: порядок действий, образец искового, судебная практика

Чтобы отсудить долю в квартире у собственника требуются веские доказательства. Как правило, выгоднее договориться о добровольном (мировом) решении спорных вопросов. Для корректного обращения с взысканием на долю в квартире нужна точная оценка рисков и сопутствующих затрат.

В каких случаях обращаются в суд

Принудительную передачу недвижимости можно инициировать при нарушении законных прав (интересов) других совладельцев. Причиной может быть развод или попытка мошеннических сделок с общим имуществом. В любом случае не рекомендуется применять насильственные действия, способные ослабить позицию истца при рассмотрении дела в судебных инстанциях.

В следующем перечне приведены типичные ситуации:

супруг(а) вправе претендовать на равную часть совместно нажитого имущества, если особые условия не оговорены в тексте брачного договора;
если доля составляет незначительную часть площади, допустимо выселение с денежной компенсацией;
некоторые наследники вправе претендовать на получение определенной жилплощади вне зависимости от распоряжений по завещанию;
дарение можно опротестовать при отсутствии формальных признаков сделки;
аннулирование приватизации допустимо, если нарушены права одного из участников.

Отдельно следует рассмотреть собственность несовершеннолетнего ребенка. Любое распоряжение имуществом малолетнего возможно только по согласованию с государственными органами опеки (ООП).

Предполагается обязательное переоформление альтернативной недвижимости с аналогичными или лучшими потребительскими характеристиками.

Этот пример поясняет бесперспективность использования судебного разбирательства в отдельных ситуациях.

На стадии подготовки иска следует изучить нормы действующего законодательства. Отдельные темы:

оформление отказа от части квартиры по завещанию – ГК РФ, ст. 1158;
ограничения по разделу при наличии не родившегося ребенка (потенциального претендента) – ГК РФ, ст. 1166;
основные определения общего имущества – ГК РФ, ст. 244;
преимущественное право на приобретение доли другими собственниками – ГК РФ, ст. 250.

Кроме базовых принципов рекомендуется внимательно ознакомиться с исключениями. Нельзя исключить человека из участников приватизации квартиры, если он там не проживает длительное время по уважительной причине:

отбывает заключение в колонии;
выполняет служебные / военные обязанности.

Возможно ли досудебное урегулирование

Приведенные примеры объясняют предпочтительность добровольных договоренностей. Ниже приведены рекомендации для решения споров без обращения в судебные органы:

выкуп доли устраняет обременения и повышает ценность объекта недвижимости;
с наследниками заключают соглашение о разделе жилого имущества в определенных пропорциях;
вместо альтернативной жилплощади допустимо применение депозита с открытием доступа к средствам после достижения совершеннолетнего возраста.

Выполненные действия подтверждают документально. Юридически значимые свидетельства помогут доказать правоту при последующем обращении в суд.

При подготовке доказательной базы нужно тщательно продумать механизм уведомлений. Предложения собственнику делают лично в присутствии свидетелей. Также применяют:

ценное письмо с описью вложений;
телеграмму;
курьерскую доставку;
оповещение с помощью нотариуса, действующего по доверенности.

Как получить долю в квартире через суд

Существенное значение имеет подготовка. Порядок действий на этой стадии определяется исходными условиями.

Можно выселить жильца из муниципальной квартиры, если он не платит коммунальные платежи в течение шести месяцев или большего срока. Предъявить претензии должнику может собственник – местная администрация, подписавшая договор социального найма.

Другие жильцы обращаются в суд при нарушении ответчиком правил пожарной безопасности, других норм.

Чтобы получить долю в приватизированной квартире необходимо уточнить возможность выделения части в натуре. Экспертное заключение понадобится для объективной оценки рыночной стоимости. Профессиональный расчет поможет учесть затраты по следующим позициям:

создание проектной документации;
согласование официальной перепланировки квартиры;
переделка инженерных систем;
иные общестроительные работы.

Документы для подачи в суд

Примерный список для заявления о признании права на часть жилплощади после развода:

гражданский паспорт;
свидетельства о рождении детей и расторжении брачных отношений;
выписка из базы данных ЕГРН;
справка из МВД о зарегистрированных жильцах;
чеки, другие подтверждения платежей за ЖКУ;
заключение подразделения БТИ о технической возможности выделения доли.

Образец искового заявления

В иске кроме описания общей ситуации делают ссылки на нормы законодательства. Отмечают срок совместного пользования недвижимостью, оплату коммунальных услуг. Если допустима денежная компенсация – прилагают соответствующую экспертную оценку. Для выделения части сведения о стоимости не требуются.

Скачать: Образец иска о выделении доли.doc

Издержи за судебное разбирательство

Действительные затраты определяются объемом подготовительных мероприятий. Для приблизительного расчета можно учесть следующие расходы (в руб.):

оценка рыночной стоимости, возможности выдела: 2 000 – 12 500;
государственная пошлина: от 0,5 до 4%, но не менее 400;
письменные уведомления: 100 – 1 200;
нотариальное заверение и квалифицированная подготовка сопроводительных документов: 200 – 4 000;
юридическая поддержка в ходе судебного слушания: 2 000 – 25 000.

Судебным решением отдельные издержки можно компенсировать за счет ответчика.

Сроки рассмотрения иска

Типичные временные интервалы (мес.):

решение районного суда – от 1 до 6;
исполнение службой приставов – до 1;
рассмотрение апелляции – до 2.

Примеры судебной практики по долям

Для принятия решения оценивают в комплексе значимые факторы:

действительность и особенности выявленных нарушений;
экспертные заключения;
материальное положение, состояние здоровья ответчика;
наличие другой недвижимости;
соответствие площади (м²) минимальным нормативам на одного человека.

Определенные выводы можно сделать после изучения судебной практики.

Пример 1

Сидоров подал исковое заявление в суд о разделе после развода с Петраковой совместно нажитого имущества (квартиры) в равных долях.
Жилплощадь приобретена за 2,63 млн р.
Большую часть (2,104 млн р.) оплатила Петракова из полученных в подарок от матери денег.

На этом основании ответчик утверждал, что бывший муж вправе претендовать только на 20% (2 630 000 – 2 104 000 = 526 000; 526 000/ 26 300 = 20%).
Решением суда, подтвержденным при апелляции, определено право Сидорова на получение 50%.

При последующем рассмотрении спора Верховный Суд установил нарушение действующих законодательных норм. Со ссылкой на статью 36 СК РФ сделано следующее определение:

«не является общим имущество, приобретенное… во время брака, но на личные средства одного из супругов, … полученные в дар» (постановление пленума ВС РФ N 15 от 05.11.1998).

Пример 2

После расторжения брака решением суда трехкомнатная квартира с общей площадью 74 м кв. распределена в следующих пропорциях:

жена – 19/20 (70,3 м²);
муж – 1/20 (3,7 м²).

Соответствующие права собственности подтверждены изменением записей в базе данных «Росреестра». Через несколько лет бывший супруг прописал в квартире несовершеннолетнего сына от нового брака, других родственников. Далее решил отсудить свою долю в квартире. В исковом заявлении предъявил требование о вселении с выделением комнаты. Судом было признано только право на проживание.

Бывшая жена смогла аннулировать этот вердикт пересмотром дела в Верховном Суде.

Итоговое решение высшей инстанции утвердило порядок выселения новых жильцов с денежной выплатой за «незначительную» долю. Площадь 3,7 м² признана не соответствующей критериям выдела в натуре.

Для расчета компенсации использован результат независимой оценки рыночной стоимости с учетом начального распределения (1/20).

Как отсудить долю в квартире у собственника, бывшего мужа, родителей, матери

679 просмотров

Зачастую совладельцы не могут прийти к соглашению, относительно долей в недвижимости. В такой ситуации придется обращаться в суд. В зависимости от причин споров требуются разные подходы. Рассмотрим, как отсудить долю в квартире у собственника.

Возможно ли отсудить долю в квартире у владельца

Закон устанавливает возможность владения жилыми помещениями и другими объектами недвижимости 2 и более собственниками. Такое право называется совместным. В зависимости от того, определили граждане точные доли в праве собственности, выделяют общую и долевую собственность.

Величина долей может быть изменение как в добровольном, так и в судебном порядке.

Основные ситуации, когда требуется обращение в суд:

при разделе имущества в случае развода;
при оспаривании сделок, которые совершены против норм закона (ничтожные и оспоримые);
при нарушении права детей;
при разделе наследственного имущества;
при принудительном выкупе доли (незначительная доля).

Как отсудить долю в квартире у владельца, бывшего супруга, матери или отца, и других

Гражданский кодекс определяет возможность распоряжения и эксплуатации объекта исключительно с согласия всех владельцев. К сожалению, стороны не всегда приходят к договоренности на добровольной основе. В такой ситуации, вопрос урегулируется в судебном порядке.

Отсудить долю в квартире можно в следующих случаях:

Владелец отказывается передавать свою часть в собственность совладельцев в добровольном порядке. Суд может принудить его к сделке, если доля является незначительной (ст. 252 ГК РФ).
Объект не является единственным жилым помещением владельца. Конституция защищает неприкосновенность единственного жилья граждан.
Гражданин не имел права на оформление объекта в собственность. Например, в случае вступления в наследство, если есть другие потенциальные получатели. Как вариант, выделение обязательной доли в наследстве в судебном порядке.
Право собственника на квартиру образовалось ввиду незаконной сделки (фиктивной) или нарушения прав сособственников (право преимущественного выкупа).

Алгоритм действий

Закон устанавливает специальную процедуру по урегулированию спорного вопроса.

Этапы для гражданина, решившего отсудить долю в квартире у собственника:

Досудебное урегулирование.
Сбор документации.
Подготовка искового заявления.
Направление в суд.
Регистрация права собственности.

Зачастую отсудить долю в квартире у владельца непросто. Поэтому необходимо привлечь к процессу юриста по жилищному праву. Специалист поможет оформить иск и представит интересы гражданина в суде. Для получения бесплатной консультации достаточно оставить заявку в форме «задать вопрос».

Досудебное урегулирование

В спорах с недвижимостью обязательно необходимо соблюсти досудебный порядок урегулирования. Он различается в зависимости от вида спора.

Варианты досудебного урегулирования

№ п/пВариант Комментарий

1	При признании доли незначительной	Направление письменного предложения о выкупе
2	При продаже объекта	Направление письменного уведомления о возможности выкупа
3	При наследовании	Направление уведомления о наличии прав на наследство и просьба о добровольном включении в состав наследников
4	При расторжении брака	Направление предложения о заключении соглашения

После направления документов сособственнику заявитель должен:

дождаться ответа;
дождаться истечения срока на принятие решения.

Сбор документации

Перечень документации напрямую зависит от вида спора. Его можно разделить на основной и дополнительный.

Список основных документов (которые необходимы вне зависимости от вида спора):

гражданский паспорт заявителя;
правоустанавливающие документы на объект;
выписка из домовой книги;
выписка из ЕГРН о наличии другого жилья в собственности;
технический паспорт на квартиру.
квитанция об плате госпошлины в суд.

Дополнительный перечень:

При купле-продаже (договор, уведомление о выкупе в преимущественном порядке).
При наследовании (отказ нотариуса в выдаче свидетельства, отказ наследников на включение в состав наследников).
При разделе имущества (документы о разводе и рождении детей).
При незначительной доле (результат технической экспертизы, предложение о выкупе).

Подготовка искового заявления

Общие требования к исковому заявлению одинаковы вне зависимости от вида спора. Однако каждый из них имеет свои особенности.

Общие требования:

название судебного органа;
данные заявителя;
сведения о лице, нарушившем права;
цена иска;
название иска;
информация о сути спора;
данные о попытках досудебного урегулирования;
ссылка на закон;
исковые требования;
перечень документации;
подпись истца и дата направления в суд.

Найти образец иска о получении обязательной доли в наследстве можно в статье «Исковое заявление о признании завещания недействительным (образец)».
Образец искового заявления о признании доли незначительной и принудительном выкупе можно в статье «Как признать долю в квартире незначительной».
Образец заявления об оспаривании сделки купли-продажи доли в квартире можно в статье «Преимущественное право покупки доли в квартире».
Образец заявления о разделе имущества между супругами в случае развода можно в статье «Исковое заявление о разделе квартиры между бывшими супругами».

Данные образцы носят информационный характер. Для надлежащего оформления целесообразно привлечь специалиста. Наши юристы помогут вам в любое время.

Направление в суд

Вопросы, которые относятся к недвижимому имуществу, имеют исключительную подсудность. Поэтому иск направляется в судебный орган, который расположен по месту нахождения объекта.

При решении вопроса с наследством, заявление необходимо направить в суд по месту официальной регистрации ответчика.

Гражданин может урегулировать ситуацию самостоятельно, а может привлечь юриста. Для того, чтобы специалист мог представить интересы заявителя в суде, необходимо оформить нотариальную доверенность.

В случае удовлетворения требований, гражданин должен получить судебное решение. Оно наделяется юридической силой через 30 дней. На основании решения можно обратиться в Росреестр для регистрации права.

Регистрация права

Любые изменения в праве собственности на недвижимость должны регистрироваться в Росреестре. Чтобы внести изменения в ЕГРН, истец должен обратиться в уполномоченный орган самостоятельно.

Документы подаются в Росреестр лично или через МФЦ. Необходимо предоставить следующие сведения:

решение суда;
заявление;
гражданский паспорт;
правоустанавливающие документы на квартиру.

Выписка из ЕГРН с изменениями будет выдана через 7 дней. Перед подачей заявления необходимо оплатить госпошлину.

Расходы

Основные расходы несет лицо, решившее отсудить долю в квартире у собственника. Основные затраты:

техническая экспертиза – в зависимости от вида экспертизы и региона обращения;
госпошлина в суд – в зависимости от стоимости спорного имущества (ст. 333.19 НК РФ);
оценка доли – от 3 000 р. в зависимости от компании и региона;
выплата цены за долю в квартире – индивидуально;
госпошлина в Росреестр – 2 000 р.

Сроки

Точный срок установить невозможно. Он различается в зависимости от ряда факторов. Примерный срок составляет 6 месяцев.

Что влияет на срок судебного процесса:

срок проведения оценки;
период проведения экспертизы;
время на судебное разбирательство;
государственная регистрация права.

Судебная практика

В 2021 году сформирована значительная судебная практика по вопросам принудительного выкупа доли в квартире у сособственника. Однако заявитель должен хорошо сформировать доказательную базу и сформулировать исковые требования.

Пример. Собственниками квартиры являлись бабушка и внук (по ½ доле). После смерти бабушки, ее доля делится между внуком и ее сестрой (по ½ доле). В результате, молодой человек становится владельцем ¾ долей, а сестра покойной – ¼ доли. Отношения между владельцами не сложились.

Женщина имела отдельную жилплощадь, а долю решила продать. Она направляла уведомление совладельцу. Через месяц после направления письма доля была продана третьим лицам. Однако молодой человек не получал уведомления. Он был в длительной командировке в другом городе, а письмо получил сосед.

Он подал иск о переходе права собственности на него с выплатной компенсации за долю. Суд удовлетворил его требования.

В данной ситуации мужчина смог отсудить долю, так как имел достаточное количество доказательств. Однако далеко не все заявители уделяют надлежащее внимание подготовке.

Пример. После развода, женщина обратилась в суд для признания доли супруга в квартире незначительной.

Однако жилое помещение было куплено с использованием материнского капитала, и оформлено в собственность по ¼ доле каждому члену семьи.

Таим образом, мужчина является владельцем ¼ доле в жилом помещении общей площадью 80 кв.м. В регионе минимальная доля составляет 14 кв.м. Суд отказал в удовлетворении требований.

Судебный процесс, чтобы отсудить долю в квартире у владельца, требует тщательной подготовки. Чтобы избежать прождем в процессе разбирательства необходимо получить юридическую консультацию. Специалисты нашего сайта окажут вам помощь на безвозмездной основе. Только оставьте заявку в форме.

В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Как отсудить долю в квартире у собственника

Отсудить долю в квартире у ее собственника вполне реально. Для обращения в суд требуются основания. Если они есть, выигрыш дела будет зависеть от правильности действий, наличия доказательств вашей правоты и профессионализма адвокатов в ходе судебных заседаний. В этой статье мы расскажем, как получить долю жилья собственника через суд.

Учтите, что суд в России состязательный, и для участия в нем нужны юридические знания и опыт. Для представления ваших интересов в суде лучше нанять квалифицированного юриста.

Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно: оформи заявку и система подберет подходящие компании!

По этой услуге подключено 150 компаний

Начать подбор в несколько кликов >

Основания для выделения доли квартиры в суде

Неприкосновенность частной собственности ― одно из прав человека, закрепленных в Конституции РФ. Собственник не может быть лишен имущества иначе как по решению суда. Если же права на обладание собственностью, в том числе и право на долю в квартире нарушены, следует добиваться восстановления справедливости в судебном порядке.

Чтобы требовать выделения доли в квартире, принадлежащей другому собственнику, нужно доказать, что ваши права на владение этой долей были нарушены. Чаще всего такие права нарушаются:

При разделе имущества бывших супругов. Часто в браке покупается общее жилье, а официальное оформление делается только на одного из супругов. Тот, на кого оформлена недвижимость обычно думает, что это его личная собственность, но это не так. Все имущество, приобретенное в браке, принадлежит обоим супругам в равных долях. Закон позволяет изменить это соотношение лишь в особых случаях или при заключении брачного договора.
При не выделении доли в квартире несовершеннолетним и недееспособным гражданам. Все нажитое в браке делится пополам между супругами, но в вопросе собственности на жилье, суд учитывает и права несовершеннолетних. При разделе недвижимости ребенку должна быть выделена собственная доля в квартире, либо родитель с которым он будет проживать получит большую жилую долю.
При разделе наследственного имущества. На принятие наследства у лиц, имеющих такое право, есть полгода. Если наследство не принято, оно делится между остальными наследниками. Иногда другие наследники специально скрывают от родственников факт смерти наследодателя. Однако даже если срок пропущен, его можно восстановить через суд и получить свою долю в квартире и остальное положенное по закону имущество.
При совершении различных сделок с недвижимостью. Если удастся доказать, что при отчуждении квартиры были нарушены права других собственников, то сделка будет признана недействительной и право на долю в квартире восстановят.

Это не полный список. Существуют и другие основания для выделения доли в квартире.

Иногда человек может иметь право на выделение доли в жилье сразу по нескольким основаниям. Без квалифицированной юридической помощи большинство граждан не способны даже понять, имеют ли они право на долю в квартире и могут ли они такое право приобрести.

Настоятельно рекомендуем при наличии малейших сомнений обращаться за помощью к адвокатам.

Получение право на долю в судебном порядке

Отсудить долю в квартире непросто. Собственник или собственники будут этому сопротивляться и обязательно наймут юристов для представления своих интересов, поэтому действовать нужно юридически безупречно. Любая ваша ошибка будет использована другой стороной для затягивания процесса и лишения вас законных прав на долю в жилье.

Досудебное урегулирование спора о выделении доли в квартире

Чтобы иметь возможность отсудить свою долю в квартире, сначала нужно провести досудебное урегулирование спора. Без этой процедуры иск в суде не примут и отсудить ничего не удастся.

Досудебное урегулирование предполагает официальное выдвижение требований и предложения по мирному урегулированию конфликта.

Необходимо провести переговоры с другой стороной дела и получить этому подтверждение.

Для этого нужно составить претензию. В ней в свободной форме сформулировать обоснование своих прав на долю в квартире и изложить свои требования.

Возможные пути решения:

выплатить стоимость причитающейся доли;
продать долю;
заключить соглашение о разделе имущества;
дать согласие на включение опоздавшего наследника в общее число претендентов на долю.

Возможно, ваш оппонент согласится с приведенными доводами и вам получится получить свою долю квартиры без суда.

Оппоненты могут написать и отправить официальный отказ от выполнения ваших требований. Однако на практике такое обычно не происходит.

Ответчика все устраивает, суд ему не нужен, и рассчитывать на то, что он сами подтвердит проведение досудебного этапа урегулирования спора не стоит.

Чтобы доказать тот факт, что вы пыталась договориться, отправьте претензии всем оппонентам по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Именно уведомление и подтвердит попытки урегулировать спор в досудебном порядке. При получении отказа в исполнении ваших требований или отсутствии ответа на претензию в течение 10 дней после получения письма, вы можете подавать иск в суд.

Другого пути отсудить свою долю и стать собственником не существует.

Судебный этап решения спора о доле в квартире

Судебный этап решения спора о получении доли жилья наиболее сложный. Если на досудебном этапе есть шансы справиться своими силами, то отсудить долю без помощи юристов почти нереально. Для достижения цели требуются юридические знания и практический опыт.

Если вы хотите отсудить долю в квартире, вот какие этапы вам предстоит пройти:

Проведение экспертиз. В зависимости от конкретного дела это могут быть технические экспертизы: о невозможности выделить долю в натур или о кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости.
Подготовка документов. На этом этапе необходимо изготовить копии документов, оплатить государственную пошлину, собрать доказательства.
Составление иска в суд. Иск пишется в свободной форме, но противная сторона будет пытаться оспорить каждую букву иска. Чтобы отсудить свою долю, нужно, чтобы иск был составлен юридически грамотно.
Подача иска в суд. Иск примет районный суд по месту регистрации объекта недвижимости. Количество копий иска должно соответствовать количеству судебных оппонентов плюс одна копия, которая останется в материалах дела.
Рассмотрение дела по существу. В суде происходит состязание доказательств и красноречия. Отсудить долю квартиры удастся, если вы или ваш представитель будете более убедительны, чем оппоненты.
Получение решения суда. Этот этап знаний и навыков не требует, но после получения решения нужно предпринимать дальнейшие действия. Это может быть апелляция или получение исполнительного листа.
Оформление права собственности на долю в квартире. Происходит на основании судебного решения в МФЦ или Росреестре.

При отсутствии юридических знаний и опыта, полагаясь только на правоту своего дела и удачу, отсудить долю в квартире почти невозможно. Рекомендуем привлечь к работе профессиональных юристов, чтобы исключить любые случайности.

Источники:
ГК РФ Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
СК РФ Статья 39. Определение долей при разделе общего имущества супругов
ГК РФ Статья 1149. Право на обязательную долю в наследстве