Договор с управляющей компанией — подводные камни!

Мы проанализировали договоры управления МКД наших клиентов и увидели, как из-за неудачных формулировок или пропуска важных пунктов они не только не упрощают работу УО, но и создают дополнительные препятствия.

Более того, в соответствии со ст. 432 ГК РФ, пропуск хотя бы одного существенного условия ДУ означает, что договор считается незаключённым.

Основные условия договора управления МКД

Перед вами рейтинг ошибок, которые совершают УО при заключении ДУ. Читайте ТОП-15 способов, которыми УО сами создают себе проблемы, и не делайте так.

1. Дублирование текста статей ГК и ЖК РФ

Копировать в договор управления пункты из ГК РФ и ЖК РФ бессмысленно и излишне. Положения этих нормативно-правовых актов и так распространяются на действие договора. Их переписывание — напрасная трата бумаги.

2. Неправильное определение даты заключения договора

Датой заключения договора считается не дата его подписания, а та дата, с которой УК начинает управление МКД. Дата заключения прописывается в тексте ДУ.

3. Отсутствие в договоре описания состава ОИ МКД и адреса данного МКД

Наличие этой информации является обязательным требованием к ДУ, установленным ст. 162 ЖК РФ. Обратите внимание, что под описанием состава ОИ имеется в виду не общее определение понятия, а перечень конкретных объектов имущества.

Изменения в Правилах содержания общего имущества в МКД

4. Фиксированная цена договора

В ДУ должен быть прописан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за КУ. Если цена договора фиксирована, изменить её можно только по согласованию с собственниками помещений МКД. В случае, если ОСС не примет изменение цены, УО вынуждена будет осуществлять управление МКД по прежней цене.

5. Неправильный расчёт цены договора

Цена ДУ складывается из четырёх составляющих: содержание ОИ, текущий ремонт ОИ, управление МКД, коммунальные услуги. Плата за содержание ОИ представляет собой сумму стоимости выполненных работ и предоставленных услуг и стоимости КУ в целях содержания ОИ.

Стоимость текущего ремонта определяется для каждого МКД индивидуально в зависимости от стандартов жилища и стандартов эксплуатации. Плата за управление МКД равняется стоимости выполнения стандартов, утверждённых ПП РФ N 416. Тарифы на КУ устанавливаются ОМС.

В ДУ фиксируется порядок расчёта платы за КУ со ссылкой на тарифы, но не конкретная цена.

6. Отсутствие в договоре порядка ежегодной индексации цен на работы и услуги

В ДУ прописывается формула изменения цены на работы и услуги. В противном случае вы можете столкнуться с ситуацией, когда собственники не согласуют вам изменение цен на работы и услуги по договору.

7. Отсутствие в договоре порядка внесения платы

Плату за КУ собственники могут перечислять через УО или напрямую РСО. Однако следует помнить, что неполный расчёт за оказанные КУ может стать поводом для жалобы ресурсоснабжающей организации в ГЖИ и внеплановой проверки УО.

8. Отсутствие в договоре порядка изменения перечня предоставляемых работ и услуг

Если порядок изменения такого перечня не прописан в ДУ, то каждый раз при необходимости добавить в перечень те или иные работы и/или услуги придётся заключать дополнительное соглашение.

9. Перечень работ и услуг меньше минимального перечня услуг и работ

В соответствии с ПП РФ N 491, УО ответственна за надлежащие содержание ОИ МКД и должна обеспечить выполнение всех необходимых для этого работ и услуг, независимо от того, прописаны они в договоре или нет.

ГИС, сдавайся! (часть VIII) Вносим в ГИС ЖКХ информацию о договоре управления

10. Плохо прописанные права и обязанности сторон

Качественно составленный перечень прав и обязанностей сторон может значительно упростить работу УО.

Например, в ДУ следует указать, что собственник обязан обеспечить доступ представителей управляющей организации в принадлежащее ему помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирных инженерных коммуникаций, санитарно-технического или другого оборудования, для выполнения ремонтных работ в заранее согласованное время, аварийных работ – в любое время.

11. Отсутствие в ДУ перечня КУ

Согласно Постановлению правительства РФ от 06.05.2011 N 354 исполнителем коммунальных услуг является УО, а не РСО, поэтому перечень КУ и информация о них является обязательным пунктом ДУ.

12. Отсутствие в ДУ порядка осуществления контроля деятельности УО

УК обязана по запросам предоставлять собственникам документы и информацию, касающиеся управления МКД. В ДУ следует прописать, в каком виде будет предоставляться такая информация.

13. Отсутствие в ДУ порядка урегулирования споров

Включение в ДУ пункта о претенциозном порядке досудебного урегулирования споров защитит УО от недобросовестных конкурентов.

14. Отсутствие в ДУ порядка изменения и расторжения ДУ

Изменение и/или расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном ст. 450-453 ГК РФ. УК не может расторгнуть ДУ в одностороннем порядке. По инициативе собственников ДУ может быть расторгнут по основаниям, установленным ст. 162 ЖК РФ.

Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК

15. Отсутствие одного или нескольких обязательных приложений

Обязательными приложениями к ДУ являются:

Нужен образец договора управления многоквартирным домом? Примеры формулировок, обзор судебной практики и практические рекомендации по составлению ДУ мы рассмотрели в 4-дневном онлайн-курсе «Договор управления — 2016».

Если вы не были участником вебинара и хотите получить видеозапись и раздаточные материалы, позвоните нам по телефону: 8 800 500-65-61 или напишите на почту: mail@roskvartal.ru. Внимание: материалы к вебинару платные!

Договор с управляющей компанией — подводные камни!

После введения в Жилищный кодекс требования об обязанности управления многоквартирными домами (МКД) многие многоэтажки перешли под крыло управляющих компаний.

Взаимоотношения между УК и МКД регламентируются строго условиями договора управления. А так как в настоящее время выявляется множество нарушений в работе УК, есть смысл проверить: не составлен ли договор управления только в пользу управляющей компании.

Как выбирается управляющая компания

По правилам 161‑й статьи Жилищного кодекса все многоэтажки, кроме муниципальных, должны иметь один из статусов:

• ТСЖ;
• ЖСК;
• ЖСПК или другой кооператив.

При этом общее имущество должно поддерживаться в рабочем состоянии, и не частями, а целиком. Поэтому и было введено обязательное управление, чтобы дом был под присмотром.

В течение года с момента создания ТСЖ или сдачи в эксплуатацию кооператива общее собрание должно выбрать, кто будет управлять их домом:

• сам кооператив от лица всех собственников;
• управляющая компания.

В свою очередь решение собрания только тогда будет законным, если оно проводилось в соответствии с Уставом. А поэтому нужно в уставе посмотреть, при каких условиях собрание правомочно принимать решения (сколько человек должны присутствовать на собрании, чтобы оно состоялось).

• кто будет управлять домом: сами собственники или УК;
• с какой компанией будет подписываться договор, если от самостоятельного управления собрание откажется;
• какие условия управления будут включены в договор.

Управляющую компанию нужно выбирать из тех, которой жильцы больше доверяют. Полный список лицензированных УК, которые работают в районе, можно запросить в местной администрации. Выбрать нужно одну из них, которой жильцы отдадут предпочтение.

• по отзывам на интернет‑форумах;
• по количеству исполнительных производств (на официальном сайте ФССП);
• по количеству судебных дел (на сайте каждого районного суда или участка мирового судьи есть база судебных решений: во вкладке «делопроизводство» нужно ввести название УК и посмотреть результаты рассмотрения дел).

Как только жильцы проголосуют за выбор, с компанией нужно будет заключить договор. А сама УК приступит к управлению максимум через месяц со дня подписания договора.

Структура договора с управляющей компанией

У договора управления две стороны: УК, которая за плату будет управлять домом, и кооператив (или ТСЖ). Условия договора обязательны для исполнения всеми собственниками квартир в доме.

• адрес дома и состав общего имущества;
• полный список работ, которые должна будет производить УК;
• сколько дом будет платить УК за работу;
• сколько и как будет вноситься денег за коммунальные услуги;
• как будет контролироваться работа УК.

Если не будет на собрании решено поменять управляющую компанию или сама УК не откажется от договора, он будет считаться продлённым на тот же срок без изменения условий.

На что следует обратить особое внимание при заключении договора

Обычно жители не придают особого значения подобным документам, полагаясь на порядочность компаний, а зря.

1. игра с тарифами (если на общем собрании не был решён вопрос о применении тарифов на коммунальные услуги, УК самостоятельно может их установить в завышенном размере. В связи с этим совет: нужно установить в договоре условие о том, что оплата услуг будет производиться по тарифам, установленным службой ФСТ);
2. увеличение срока договора (некоторые УК в договоре прописывают завышенный срок действия — до 10 лет. При этом обозначен запрет на расторжение договора в течение этого срока, что можно счесть договорным рабством. По условиям Жилищного кодекса максимальный срок договора — 5 лет. И менять УК можно в любое время по решению собрания, если с её стороны нарушаются условия договора);
3. игнорирование строительных недоделок (иногда в договоре можно встретить условие о том, что УК снимает с себя ответственность за убытки, возникшие по причине строительных недоделок или скрытых дефектов. Однако по закону компания должна действовать так: при обнаружении дефектов нужно их устранить, а стоимость ремонта взыскать с застройщика);
4. запрет перерасчёта (по закону жильцы имеют право требовать уменьшения стоимости услуг, которые были предоставлены с нарушениями норм. Например, если давление воды в кране меньше допустимого, плата за неё должна быть уменьшена или совсем исключена из квитанции по заявлению потребителя. Однако в договоре можно встретить такое условие, при котором потребители не имеют права требовать перерасчёта. Это незаконно, такое условие нужно исключать из договора).

Если в тексте что‑то смущает, не нужно торопиться его подписывать, даже если со стороны УК последуют заверения о том, что договор типовой, общий и т.д. Изменить условия можно двумя способами:

• составить договор, который всех устроит;
• подписать протокол разногласий к договору.

Имейте в виду, что если компания не нарушает условий договора, расторгнуть его досрочно будет сложно. Перед подписанием по условиям договора можно проконсультироваться в жилинспекции или у грамотного юриста.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Договор управления многоквартирным домом: рекомендации юриста

20.07.2011

ЖКХ / Управляющие компании и ТСЖ

Какие подводные камни существуют при заключении договора с управляющей компанией (УК) многоквартирного дома? Как правильно провести собрание жильцов? Что входит в оплату содержание и ремонт дома? Можно ли потребовать в договоре сделать доступным лицевой счет дома для контроля за поступлением и расходом средств УК? ЭнергоВОПРОС.ру публикует ответы известного юриста Дениса Хмелевского на эти и другие злободневные вопросы по управлению многоквартирным домом.

Действующее законодательство предусматривает наличие альтернативных форм (способов) управления многоквартирными домами, что само по себе, на мой взгляд, является шагом навстречу качеству в этой сфере. Напомню, речь идёт о возможности управления многоквартирным домом посредством создания ТСЖ, ЖК и ЖСК, самоуправления и путём привлечения управляющей организации по договору управления.

Каждый из доступных способов (форм) управления многоквартирными домами имеет свои плюсы и минусы, определяется исключительно потребностями собственников помещений соответствующего многоквартирного дома.

Такие потребности собственников могут быть обусловлены финансовыми возможностями большинства таких собственников (учитывается финансовое положение самих собственников и/или количество таковых), конструктивными и качественными особенностями самого объекта управления (старый дом или новостройка).

Прежде всего, хочу напомнить — все мероприятия по выбору способа управления многоквартирным домом подлежат предварительной подготовке и реализации силами инициативных групп собственников, призванных уяснить те подводные камни договора управления, о которых ниже пойдёт речь.

Договор управления МД, как и любая сделка, имеет свою классическую структуру:

• Объект – Многоквартирный дом;
• Субъекты – участники сделки;
• Содержание – совокупность взаимных прав и обязанностей субъектов.

Уяснив структуру рассматриваемого правоотношения, можно переходить к рассмотрению её отдельных элементов, выделяя в каждом из них свои подводные камни…

Объект договора управления многоквартирным домом

Рассматривая отдельно взятый многоквартирный дом, следует понимать, что именно он определяет предмет договора управления многоквартирным домом. От правильности отражения информации о предмете зависит объём обязательств управляющей организации.

Например.

Несмотря на то, что запирающие устройства имеют все признаки того, что они относятся к общему имуществу многоквартирного дома, тем не менее, даже в Москве при формировании платёжного документа на оплату ЖКУ, отдельной строкой указывается платёж за запирающее устройство (домофон), наряду со строкой содержащей размер платы за содержание и ремонт общего имущества МД. Таким образом, имеет место признак взимания двойной платы за запирающее устройство. Основной аргумент соответствующих управляющих организаций таков: “Так вы же пользуетесь Домофоном…”, на что можно совершенно справедливо отвечать утвердительно, добавляя “… и лифтом пользуюсь”.

Из сказанного следует, что в Договоре управления следует чётко отразить состав общего имущества Вашего многоквартирного дома, включив в него в обязательном порядке запирающие устройства, все разводящие коммуникации (в т.ч. электрические, телефонные, телевизионные, радио и т.п.), лифты, двери, окна, стены, мусоропроводы и т.д.

Субъекты в договоре управления многоквартирным домом

Основной сложностью в рассматриваемых правоотношениях, на мой взгляд, является то обстоятельство, что на стороне заказчика услуг управления общим имуществом многоквартирного дома выступает всегда множество собственников, имущественно обособленных в хозяйственном обороте. Именно эта особенность рассматриваемых отношений порождает специальное правовое регулирование, закреплённое в Жилищном кодексе РФ.

Риски договора управления многоквартирным домом: как избежать ошибок

При составлении договора управления многоквартирным домом встречаются следующие ошибки.

1. Включение в договор условия о ежегодной индексации без проведения общего собрания.

Ранее такая рекомендация содержалась в приказе Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом» (цену договора можно индексировать (увеличивать) без соответствующего одобрения общим собранием такого условия).

Более поздняя судебная практика признала такой подход к ценообразованию неверным.

Так, в 2017 году Верховный Суд РФ указал, что управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, т. к.

эта практика противоречит положениям ст. 310 ГК РФ (Определение Верховного Суда России от 02.06.2017 № 306‑КГ17‑6867 по делу № А49‑10434/2016).

Несмотря на такую судебную практику, Минстрой России продолжает настаивать на том, что в договоре управления может быть предусмотрена индексация тарифов размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В таком случае повторного принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется, т. к.

такая индексация устанавливается соглашением сторон, а не односторонним волеизъявлением управляющей организации (письмо Минстроя России от 26.12.2018 № 51876‑ОО/04).

Одновременно с этим в декабре 2018 года Верховный Суд РФ поменял свою позицию и указал, что увеличение управляющей организацией размера платы за содержание и ремонт на основании договоров управления при отсутствии решения общего собрания собственников помещений об изменении такой платы не нарушает требований действующего законодательства, поскольку заключенные договоры управления предусматривают возможность управляющей компании ежегодно индексировать размер платы (Определение Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № № А43‑38632/2017, 301‑КГ18‑22044).

Таким образом, судебная практика довольно противоречива, и в идеале размер платы за содержание жилого помещения может быть изменен только решением общего собрания. Включение такого условия об индексировании в договор с точки зрения гражданского права является неосновательным обогащением.

А с точки зрения административного права – ответственность по 19.5 КоАП, с точки зрения уголовного права – мошенничество или злоупотребление доверием (возможны сразу несколько составов уголовного преступления). Однако судебная практика может поменяться, и в перспективе условие об индексировании суды могут посчитать приемлемым.

Будем следить за процессом и делать выводы.

2. Разночтение вопросов, связанных с порядком ценообразования.

П. 2 ст. 310 ГК РФ допускает одностороннее изменение цены договора, если это предусмотрено законом.

Если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Таким образом, по закону складывается такая ситуация: собственники утверждают тариф в 25 руб. за 1 м2 и заключают договор с управляющей организацией. Дом вносится в реестр лицензий, после чего собственники инициируют еще одно общее собрание и снижают тариф до 1 руб. за 1 м2. Их действия в этой ситуации будут полностью законны, поскольку:

– решение о смене тарифа принималось на общем собрании;

– собственники не являются субъектом предпринимательской деятельности.

Управляющая организация в этом случае будет заложником ситуации. В одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом она не имеет права, т. к. такое правое есть только у собственников (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Управляющая организация в любом случае будет обязана осуществлять набор работ и услуг в соответствии с Минимальным перечнем от 03.04.2013 № 290.

Чтобы такая ситуация не произошла, не следует предоставлять такое право 50 +1 % собственников, которые являются стороной договора управления многоквартирным домом. Возможная формулировка: «Размер платы за жилое помещение определяется на общем собрании собственников помещений в доме.

Размер платы определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается сроком на 1 год. Размер платы должен быть соразмерным утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ, позволяющим осуществлять надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома».

В этом случае одностороннее понижение тарифа будет невозможным.

3. Неурегулированность вопросов предоставления коммунальных услуг.

Существенным условием договора является обозначенная в законе обязанность предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам.

Однако в случае перехода на прямые договоры на основании ст. 157.2 ЖК РФ предоставление коммунальных услуг осуществляется ресурсоснабжающей организацией или региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Таким образом, в договоре должны быть урегулированы данные вопросы, исходя из каждой конкретной ситуации.

4. Вопросы расторжения договора.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (п. 8 ст. 162 ЖК РФ), т. е.:

– по соглашению сторон или по окончании срока действия ранее заключенного договора (ст. 450 ГК РФ);

– при существенном нарушении договора управляющей организацией (собственники помещений в доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, ст. 450 ГК РФ);

– в связи с изменением и расторжением договора по причине существенного изменения обстоятельств (ст.451 ГК РФ).

Впрочем, судебная практика складывается таким образом, что расторжение договора управления с управляющей организацией может быть осуществлено в любой момент. Кроме того, выбор нового способа управления автоматически влечет расторжение договора с прежней управляющей организацией с даты, определенной в решении общего собрания.

Основная ошибка здесь в том, что низложенная управляющая организация часто подает иск к новой управляющей организации, оспаривая законность ее «вхождения в дом» (например, из‑за вложений прежней управляющей организации, ранее сделанных в дом на перспективу). Между тем у прежней управляющей организации нет отношений с новой, она может судиться только с собственниками.

Положения ст.

782 ГК РФ, дающие каждой из сторон договора возмездного оказания услуг право на немотивированный односторонний отказ от исполнения договора и предусматривающие неравное распределение между сторонами неблагоприятных последствий прекращения договора, не исключают возможность согласования сторонами договора иного режима определения последствий отказа от договора (например, полное возмещение убытков при отказе от договора как со стороны исполнителя, так и со стороны заказчика) либо установления соглашением сторон порядка осуществления права на отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг (в частности, односторонний отказ стороны от договора, исполнение которого связано с осуществлением обеими его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлен необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне). Это определено в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах».

Таким образом, в договоре управления может быть предусмотрено предварительное уведомление о расторжении договора, а также санкции в случае досрочного расторжения договора. Крайне важно утвердить порядок расторжения и штрафные санкции (например, 2 месяца оплаты).

Как и зачем заключают договор обслуживания многоквартирного дома с управляющей компанией и нужен ли он?

• Один из наиболее популярных способов организации хозяйственной деятельности в многоквартирном доме — заключение договора с управляющей компанией ЖКХ.
• Стороны должны действовать в рамках закона и согласно положениям подписанного двустороннего соглашения.
• Из каких пунктов состоит этот договор, что в нем должно обязательно указываться и какие подводные камни могут быть в соглашении — обо всем этом наши эксперты расскажут далее в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Понятие и назначение документа

Между владельцами недвижимости и управляющей компанией договор заключается в письменной форме на срок не менее 1 года.

Первая сторона – это люди, которые владеют недвижимостью по конкретному адресу.

Вторая – это управляющая компания, которая действует на основании устава. Данная юридическая организация должна обеспечивать содержание и ремонт подотчетного имущества, а также предоставлять ряд услуг владельцам квартир.

Законодательная база

Документ, который регламентирует правоотношения между сторонами – Жилищный кодекс РФ. В ст.162 указано, что владельцы квартир могут передать полномочия регулирования хозяйственных и коммунальных вопросов выбранной управляющей компании. Выбранная организация должна иметь лицензию на осуществление подобной деятельности.

Важно! Вся деятельность руководящей организации должна соответствовать требованиям местных и федеральных органов власти, существующей нормативно-правовой базе сферы коммунального хозяйства.

Процедура, которая предшествует вступлению исполнительной организации в свои права, включает следующие этапы:

1. Подготовка проекта документа. Занимаются этим люди, которые входят в совет правления дома.

2. Предварительное согласование договора. Подготовленный проект документа необходимо обсудить со всеми членами совета многоквартирного дома и представителями управляющей компании ЖКХ.

3. Ознакомление собственников квартир. Все владельцы недвижимости имеют право на ознакомление с подготовленным вариантом документа и внесение своих предложений, замечаний.

4. Подготовка окончательного варианта документа и утверждение его на общем собрании. Жильцы должны быть оповещены об организации сбора по данному вопросу.

5. Подписание протокола собрания, копия которого передается в офис управляющей компании.

6. Подписание договора. Происходит в конце процедуры между сторонами соглашения.

В заключенном соглашении определяется:

• Местонахождение многоквартирного дома.
• Общий состав имущества.
• Спектр оказываемых жителям дома работ, услуг.
• Перечень возможных ремонтных работ.
• Список предоставляемых коммунальных услуг.
• Условия внесения изменений.
• Порядок расчета стоимости.
• Цена, выплачиваемая жителями за содержание, ремонт помещения.
• Порядок оплаты коммунальных платежей собственниками квартир.
• Способ предоставления отчетности и т.д.

С момента подписания документа управляющей компании дается по закону 30 дней, в течение которых она должна вступить в свои полномочия.

Изменение и расторжение документа производится в порядке, установленном гражданским законодательством. Если после окончания срока действия документа никто не подает заявление о завершении сотрудничества, договор автоматически продлевается, при этом, его условия и срок действия остаются неизменными.

Структура типового договора обслуживания многоквартирного дома управляющей компанией

В соглашении должны указываться:

• объект;
• субъекты;
• права сторон, их обязанности, ответственность;
• правила определения цены и проведения расчетов;
• порядок предоставления отчетности.

Справка: в договоре объектом соглашения выступает сам многоквартирный дом. В документе должно быть обозначено точное местонахождение здания и его характеристики (количество подъездов, этажей и т.д.). Субъектами являются две стороны – УК и владельцы квартир.

В договоре в обязательном порядке указываются все обязанности управляющей компании:

• Приступает к своим обязанностям максимум через 30 дней после подписания договора.
• Оказывает гражданам зафиксированные в документе услуги: выдача квитанций, предоставление справок и т.д.
• Обеспечивает надлежащее состояние зданий и прилегающих территорий — подъездов, подвалов, крыш, детских площадок, стоянок и т.д.
• Сотрудничает с подрядными организациями.
• Сотрудничает с организациями, предоставляющими необходимые ресурсы.
• Предоставляет качественные коммунальные услуги в нужном объеме — вода, свет, отопление, газ, вывоз мусора и т.д.
• Обеспечивает надлежащее функционирование всех систем — лифты, водоснабжение, отопление, электроэнергия, инженерные системы и т.д. в рамках своей компетенции.
• Производит капитальный ремонт.
• Производит текущие ремонтные работы в случае порчи, выхода из строя, поломки имущества.
• Вызывает при необходимости аварийные бригады.
• Предварительно оповещает жителей о проведении текущих осмотров и ремонтных работ.
• Уведомляет граждан о возможных отключениях воды, света, газа или отопления в связи с плановыми или аварийными работами.
• В положенные сроки начисляет платежи, производит их сбор и перерасчет.
• Учитывает и хранит все жалобы, заявки, обращения собственников и следит за их исполнением.
• Обеспечивает ведение, учет и хранение бухгалтерских, финансовых, хозяйственных, статистических документов.
• Минимум за 30 дней до конца года отчитывается перед жильцами в письменной форме. Подобные отчеты должны находиться в местах, доступных для всех заинтересованных лиц (например, доски объявлений).
• Иные обязанности, установленные федеральным и местным законодательством.

Кроме обязанностей, в договоре фиксируются и права управляющей компании:

• Требовать от жильца оплаты в положенные сроки установленных цен за квартиру и за коммунальные услуги.
• Начислять неустойку на просроченные платежи.
• Принимать меры принудительного взыскания положенных сумм со злостных неплательщиков, в том числе обращаться в суд.
• Принимать решение о найме третьих лиц для выполнения различного спектра необходимых работ и заключении с ними договоров.
• Вносить предложения относительно проведения капитального ремонта.
• Назначать внеплановые собрания собственников с целью обсуждения возникших вопросов.
• Осуществлять иные услуги, не оговоренные в документе, на платной основе.
• Иные права, установленные федеральным и местным законодательством.

В видео рассказывается про права и обязанности УК, согласно договору:

Права и обязанности собственников жилья

В договоре отдельными пунктами прописываются следующие обязанности собственников:

• Вносить своевременную оплату за жилье, коммунальные платежи.
• Соблюдать порядок и не мусорить в общественных местах (в подъездах, в лифтах, возле мусоропровода, на прилегающих к подъезду территориях и на детских площадках).
• Не использовать канализацию и мусоропровод для избавления от ненадлежащих отходов. Например, выбрасывание крупногабаритных предметов или жидкостей в мусоропровод.
• Не использовать пассажирский лифт для перевозки тяжелых грузов.
• Самостоятельно вывозить строительный мусор и отходы, которые образуются после ремонтных работ в квартире.
• Соблюдать правила безопасности при использовании газа, воды, огня и т.д.
• Не выполнять работы, которые могут нанести вред общему имуществу.
• Сообщать обо всех обнаруженных неисправностях в работе систем и приборов, за техническое состояние которых несет ответственность непосредственно управляющая компания.
• Содержать в исправности оборудование, связанное с предоставлением коммунальных услуг (батареи, трубы, счетчики).
• Иные обязанности, установленные федеральным и местным законодательством.

Как и управляющая компания, помимо обязательств, собственники имеют свои права, регламентированные договором:

• Ожидать исполнения управляющей компанией всего спектра необходимых услуг.
• Получать в полном объеме и в положенные сроки коммунальные услуги.
• Получать необходимые справки и выписки по требованию.
• Заранее быть информированными об изменении тарифов (не менее, чем за 5 дней).
• Требовать перерасчета платежей при необходимости.
• Инициировать проведение внеочередных общих собраний с целью внесения предложений об изменении или расторжении существующего договора.
• Подавать жалобы, претензии и заявления при наличии нарушений со стороны специалистов управляющей компании.
• Получать отчетность о проделанной работе по итогам каждого года.

Обе стороны несут ответственность за любое нарушение, либо неисполнение обязательств. Исключение составляют случаи, когда нарушение обязательств произошло по независящим от сторон причинам — стихийные бедствия, катастрофы, террористические акты и т.д.

Собственник несет ответственность за неуплату в срок коммунальных платежей и за иные нарушения указываемых в договоре обязательств. За несвоевременную оплату платежей он несет наказание в виде начисления пени.

Важные положения

Составлять соглашение необходимо очень внимательно, тщательно прописывая все положения. Именно договором, будут регламентироваться такие важные в сфере взаимодействия управляющей компании и жильцов вопросы, как ценообразование и отчетность.

Организация расчетов и определение цены

Период для проведения всех расчетов определяется одним календарным месяцем. Срок оплаты счетов – до 10 числа месяца, который следует за оплачиваемым истекшим месяцем.

Размер оплаты может изменяться в соответствии с изменением ставок тарифов, которые производятся на уровне местных органов власти. Вносить сведения в типовой договор управления МКД об изменении цен управляющей организации не требуется.

Счета на оплату собственники получают через почтовый ящик. Если квартира сдается в наем, а проживающие в ней лица не производят своевременную оплату квитанций, обязанность по погашению задолженности возлагается на владельца помещения.

Важно! Цена соглашения складывается из следующих показателей: размер затрат на содержание и ремонт здания (текущий и капитальный) и плата за коммунальные платежи (отопление, водоснабжение, электричество, газ).

Стоимость содержания здания и проведения ремонтных работ определяется на общем собрании жильцов при согласовании с представителями исполнительной организации. Цена устанавливается минимум на год.

Плата за коммунальные платежи определяется, исходя из показаний приборов учета. Если в квартире счетчики отсутствуют, то расчет производится на основании средних величин, принятых органами местного управления.

Контроль над лицевым счетом

В соответствии с положениями заключенного соглашения, УК несет ответственность за ведение финансово-лицевого счета, который открывается конкретно на дом.

Собственники имеют право организовать контроль за распределением средств их лицевого счета, посредством изучения предоставляемой по запросу подробной отчетности о деятельности управляющей компании.

Возможность создания резервного фонда

При заключении договора, УК может внести предложение о создании так называемых резервных фондов.

Подобные фонды необходимы для выделения части денежных средств на дополнительные расходы — текущий ремонт и иные непредвиденные нужды.

Как правило, резерв формируется из части сумм, оплачиваемых на содержание и ремонт жилья. Владельцы квартир должны быть информированы о наличии подобных фондов, о количестве перечисляемых в фонд сумм и о порядке их расходования.

О том, какую информацию должны предоставлять УК собственникам читайте здесь. А из этой публикации вы можете узнать о способах контроля УК.

Отчетность

Руководящая организация должна минимум за 30 дней до окончания года предоставлять жильцам отчетность о проделанной работе за прошедший год.

Отчет должен быть вывешен в месте общего пользования, в нем указываются сведения о проведенных в течение года работах, сведения о статьях расходования средств.

Где взять соглашение для ознакомления?

Договор с УК должен быть на руках у собственника, он выдается при выборе способа управления и управляющей организации. Если же соглашения на руках нет, то найти экземпляр договора с УК не сложно.

Достаточно сделать официальный запрос в обслуживающую дом организацию на предоставление соглашения для ознакомления или других нужд. По запросу гражданину обязаны предоставить копию документа.

Обязательно ли нужно его заключать?

Собственников жилья, которые не согласны с выбором УК, либо просто не желают выполнять требуемые соглашением обязательства, задаются вопросом о том, обязательно ли им нужно заключать договор с управляющей компанией.

Отсутствие заключенных документов у несогласных собственников создает неопределенность в их правоотношениях с управляющей компанией.

В подобной ситуации, когда собственник отказывается заключать договор с управляющей компанией, решить проблему можно единственным способом – на общем собрании жильцов нужно принять коллективное решение о выборе лица, уполномоченного от общего имени заключить соглашение. В этом случае одной стороной будет УК, а второй стороной – уполномоченное лицо, представляющее интересы всех собственников, при этом, согласие должны выразить не менее 50% проживающих в доме.

Внимание! С точки зрения жилищного законодательства, заключенный на основании мнения большинства документ между УК и уполномоченным лицом является юридически признанным и подлежащим исполнению.

Документ составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у выбранного представителя. Любой из жильцов имеет право при необходимости потребовать копию.

На практике подобные ситуации часто приводят к спорам, которые решаются в судебном порядке. Так, граждане могут приобрести квартиру в доме с уже существующей УК и наличием договоров у каждого собственника. Несогласие новых жильцов с положениями документа и нежелание оплачивать счета может привести к необходимости переноса вопроса в суд.

Многие задаются вопросом о том, можно ли не платить, если договор с управляющей компанией не заключен? Хотелось бы! Но так это или нет, рассмотрим далее.

Порядок действий, если договор не оформлен

Нежелание отдельных владельцев квартир заключать договора с УК, приводят к необходимости совершения следующих действий со стороны других собственников:

1. Объявить об общем сборе жильцов.