Как производится расчет аренды земельного участка от рыночной или кадастровой стоимости?

Большое распространение на сегодняшний день получила эксплуатация земельных участков таким образом, когда они не выкупаются в собственность, а берутся в аренду у государства, муниципалитета или частных лиц (юридических или физических). По этой причине очень остро сейчас стоит вопрос для потенциального арендатора, каким образом должна рассчитываться арендная плата за пользование таким участком и на основании каких величин такой расчет происходит?

Механизм расчета суммы платы за аренду по кадастровой стоимости для государственных и частных земель

Договор аренды земель в большинстве случаев является платным, поэтому необходимо знать механизм, по которому происходит расчет той суммы, которая подлежит уплате исходя за пользование участком.

Расчет аренды исходя из кадастровой стоимости используемого участка происходит в том случае, если речь идет о подписании соответствующего договора без проведения конкурсных процедур на заключение соглашения (например, если потенциальный арендатор обладает соответствующими льготами на заключение договора в первоочередном порядке).

Величина платы за аренду участка, рассчитанная от кадастровой стоимости, может быть установлена как путем расчета по специальным формулам, так и определена в качестве процентного отношения к кадастровой стоимости, высчитанная на основе данных, содержащихся в Едином государственном кадастре недвижимости.

Как уже говорилось выше, для частных земель расчет от кадастровой стоимости характерен только в том случае, если земельный участок передан владельцем в специальный арендный фонд, которым распоряжается государство. Если земля передана арендатору самим владельцем, то размер платы будет определяться, исходя из рыночной цены конкретного участка.

Какие данные необходимы для самостоятельного проведения расчетов

Для того, чтобы самостоятельные расчеты были верны, если их производить с помощью специальных формул, необходимо знать некоторые величины, которые обязательны для применения в таких расчетах.

Одной из таких показательных величин должна стать кадастровая стоимость арендуемого участка. Узнать ее можно несколькими способами, один из которых – через территориальные подразделения Росреестра или многофункциональные центры. Этот показатель устанавливается путем проведения соответствующей кадастровой оценки при постановке на учет.

Еще один необходимый показатель – это корректирующий коэффициент, рассчитанный как процентное отношение к кадастровой стоимости.

Для участков, которые были изъяты из оборота по причине загрязнения в следствие их неправильной эксплуатации, заражения или деградации, применяется коэффициент, равный 0,01% от величины кадастровой стоимости;
Если участок передается в аренду лицу, имеющему право на различные налоговые льготы (например, имеют право быть полностью освобождены от уплаты земельного налога в силу соответствия условиям предоставления такой льготы), также используется коэффициент корректировки, равный 0,01% от величины кадастровой стоимости данного участка;
Для земель, которые передаются в аренду физическим лицам или юридическим независимо от их формы организации, действует процентное соотношение корректирующего коэффициента относительно кадастровой стоимости арендуемого надела, равное 0,6%, если такой участок передается для ведения личного подсобного или крестьянского фермерского хозяйства с возможностью организации фермерского производства;
1% от кадастровой стоимости арендуемого участка назначается в качестве корректирующего коэффициента для тех участков, которые предоставляются для целей реализации заключенного концессионного соглашения;
1,5% – размер корректирующего коэффициента для участков, если они предоставляются в аренду в соответствии со статьей 39.7 (пункт 5) Земельного Кодекса РФ;
Максимальная величина корректирующего коэффициента установлена для тех участков, которые сдаются в аренду для использования залегающих на его территории недр.

Эти данные должны лечь в основу проводимых расчетов для определения той суммы, которая подлежит выплате в качестве арендной платы за пользование участком.

Как правильно рассчитать сумму для выплаты

Для максимально верного результата подсчетов суммы, которая будет определена в качестве арендной платы, необходимо использовать формулу, выглядящую следующим образом:

Вставьте сюда свой текст[/one_quote]А = Кст * к, где
А – это непосредственно сама сумма арендной платы, которую должен внести за год потенциальный арендатор участка;
Кст – величина кадастровой стоимости конкретного участка, определенная в процессе кадастровой оценки (информацию об этой величине можно получить на сайте Росреестра либо в многофункциональных центрах путем подачи соответствующего запроса);
к – величина корректирующего коэффициента, которая будет меняться только в том случае, если будет изменена цель взятия участка в аренду, а также правовое положение арендатора (например, появятся основания для использования налоговых льгот).

Пример расчета размера аренды будет представлен в следующем виде:

Эта сумма вносится арендатором ежегодно при условии, что у него не возникает оснований для снижения или увеличения корректирующего коэффициента (например, не появляются какие-либо налоговые льготы или не изменяется цель использования арендуемого участка).

Если же корректирующий коэффициент изменился (например, цель использования участка изменилась с концессионного соглашения на добычу полезных ископаемых), то сумма будет пересчитана.

Однако такой пересчет возможен только на следующий год аренды (в соответствии с положениями Земельного Кодекса РФ).

Для тех участков, которые находятся в частной собственности, расчет суммы будет выглядеть несколько иначе, так как используется следующая формула:

А = С * Р, где
А – это годовой размер арендной платы, который предстоит оплатить арендатору за право пользования земельным участком;
С – размер рыночной цены арендуемого участка. Она определяется при проведении специальной независимой оценочной экспертизы в срок не менее чем за полгода до момента заключения арендного соглашения с арендатором;
Р – ставка рефинасирования, установленная Центральным Банком Российской Федерации в начале того года, в котором будет осуществлено заключение арендного соглашения.

Сдавая квартиру в аренду без уплаты налогов, вы рискуете иметь неприятности с законом. Подробнее об этом читайте в статье.

Что такое дома системы социального обслуживания населения? Узнайте об этом в нашем материале.

Какие нюансы следует учесть

Кадастровая стоимость любого объекта недвижимости ежегодно автоматически изменяется. В последнее время таким изменением является увеличение на 5,2%.
Рыночная и кадастровая стоимости редко являются одинаковыми величинами, так как при определении последней оценщиками не учитывается факт наличия на объекте каких-то технических или инфраструктурных сооружений, которые улучшают или ухудшают состояние объекта.

Узнать кадастровую стоимость участка можно либо в Росреестре путем направления в его территориальные подразделения соответствующего запроса, либо через многофункциональные центры, где также могут предоставить эту информацию.

Подводя итог вышесказанному, следует отметить, что расчет арендной платы за различные земельные участки происходит по-разному – на основе его кадастровой или рыночной стоимости.

Выбор того или иного механизма зависит исключительно от того, к какому виду собственности конкретный участок относится – к государственной и муниципальной или частной.

Если он принадлежит к первым двум формам – в основу определения суммы за аренду ляжет кадастровая стоимость, если к последней – расчеты будут строиться от рыночной цены.

Рассчитать выплату, которую требуется внести за пользование земельным участком его собственнику, можно несколькими способами.
Расскажем о них, определим, что влияет на показатели расчета — и приведем примеры, как можно подсчитать размер выплаты.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка при аренде земли

С 1 марта 2015 года основным видом земельных публичных правоотношений, является договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Размер арендной платы по договору аренды таких земельных участков, пожалуй, один из самых распространенных вопросов, задаваемых как действующими арендаторами, так и желающими ими стать. При аренде государственного или муниципального имущества существует особый порядок установления и повышения размера арендной платы.

По общим правилам порядок, условия и сроки внесения арендной платы стороны определяют в договоре аренды. Если же в договоре аренды они не определены, то в соответствии с п.1 ст.

614 ГК РФ, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В некоторых случаях стороны могут изменить размер арендной платы, заключив соглашение об этом, если договором аренды не предусмотрено иное (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Договоры аренды государственного и муниципального имущества имеют свои особенности в части изменения арендной платы:

— Если участок предоставляется без проведения торгов, то арендная плата по такому договору устанавливается и изменяется уполномоченным органом, при этом размер арендной платы корректируется автоматически в зависимости от изменения кадастровой стоимости земельного участка.
— В случаях, когда участок предоставляется в аренду по результатам аукциона земельных участков, то годовая величина арендной платы за пользование участком устанавливается на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Размер арендной платы в течение срока аренды земельного участка может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области, правовыми актами муниципального образования «Город Саратов». Арендатор считается извещенным об изменении арендной платы со дня официального опубликования нормативного акта, в котором установлена формула или порядок расчета арендной платы, а не с момента получения арендатором соответствующего уведомления, как полагают многие.

Такую правовую позицию поддерживает и судебная практика.

Далее пример из материалов юридической справочной системы «Система Юрист»:

ОАО «Х.» обратилось в суд с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае о признании недействительными уведомлений о повышении размера арендной платы. Суд установил, что договором аренды стороны предусмотрели возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы. Уведомление о результатах проведения новой ежегодной оценки рыночной стоимости арендной платы арендодатель направляет арендатору в 10-дневный срок с момента проведения экспертизы отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы, и это является основанием для внесения арендатором арендных платежей в соответствии с этим отчетом. Также суд пришел к выводу, что фактическое изменение размера арендной платы в результате проведенной оценки ее рыночной стоимости не является изменением размера арендной платы, согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а является исполнением условий договора. Таким образом, поскольку договор аренды содержит условие об изменении арендодателем в одностороннем порядке арендной платы, увеличение размера арендной платы правомерно (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13 августа 2010 г. по делу № А33-1331/2010, определением ВАС РФ от 10 декабря 2010 г. № ВАС-16451/10 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

Практически всегда изменение арендной платы означает ее повышение.

Хотя встречаются и примеры того, когда в силу определенных обстоятельств (например, по причине всемирного финансового кризиса) публичное образование готово заключить с арендатором соглашение о временном уменьшении размера арендной платы по договору, заключенному на торгах. Далее пример из материалов юридической справочной системы «Система Юрист»:

Примером этого является постановление правительства Москвы от 30 декабря 2008 г. № 1218-ПП «О дополнительных мерах государственной поддержки организаций и предприятий, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, на период стабилизации финансовой системы». Пунктом 3 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если другие условия не согласованы в договоре. Законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Фактически законодатель допускает возможность изменять размер арендной платы по соглашению сторон с любой периодичностью. Таким образом, по общим правилам в договоре аренды можно сразу установить, как будет меняться арендная плата. Например, в течение определенного срока размер арендной платы может увеличиваться (или уменьшаться) до другой величины, потом снова меняться и т. д. Другой вариант: если в самом договоре условие о возможности такого изменения отсутствует, но стороны в течение одного года несколько раз заключили дополнительные соглашения об изменении размера арендной платы, то все эти соглашения будут действительными, и арендная плата будет меняться в соответствии с ними. Договора аренды государственного или муниципального имущества содержат условие об одностороннем изменении размера арендной платы арендодателем. В одностороннем порядке размер арендной платы может быть изменен не чаще одного раза в год. И если в договоре есть условие, разрешающее арендодателю в одностороннем порядке изменять размер арендной платы чаще, чем раз в год, это условие будет недействительным (п. 21 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 №73).

Правила об изменении арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя распространяются лишь на те договоры аренды, которые заключены на срок более одного года или без указания срока.

Размер арендной платы в период действия договора, заключенного на срок менее одного года, не подлежит изменению (постановление ФАС Поволжского округа от 2 июня 2009 г. по делу № А12-15393/2008).

Важно знать: даже если арендодатель в одностороннем порядке повысил арендную плату, но при этом арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период и существенно их превысила, то суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса РФ откажет во взыскании арендной платы в части, которая превысила средние рыночные ставки (п. 22 постановления № 73).

Арендная плата по договору аренды земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, может устанавливаться и регулироваться только уполномоченным органом в соответствующем правовом акте.

Порядок определения размера арендной платы за земли, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, устанавливают:

— Правительство РФ;
— органы государственной власти субъектов РФ;
— органы местного самоуправления.

Такие правила предусмотрены пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, статьей 73 Лесного кодекса РФ, статьей 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Для изменения размера регулируемой арендной платы сторонам не нужно вносить изменения в договор (п. 19 постановления № 73). Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, но не с даты уведомления об этом.

Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности определяется одним из четырех способов (постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г.

№ 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»; далее – постановление № 582):

— на основании кадастровой стоимости земельных участков;
— по результатам торгов (конкурсов и аукционов);
— в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, которые утверждаются Минэкономразвития России;
— на основании рыночной стоимости земельных участков, которая определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Порядок определения арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ (п. 10 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса).

Как разъясняет Минэкономразвития России, арендная плата за земелю должна быть установлена в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель и их разрешенного использования (принцип экономической обоснованности).
При установлении размера арендной платы по договору аренды земельного участка, предоставляемого без торгов, за основу принимается кадастровая стоимость земельного участка с применением различных процентных ставок от 00,1% до 2% в зависимости от целевого назначения и вида разрешенного использования такого земельного участка.
В случае заключения договора аренды на торгах ежегодный размер арендной платы за земельный участок или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этих торгов.
Арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, умноженной на процентную ставку рефинансирования ЦБ РФ.

Стоимость аренды земельного участка от кадастровой стоимости: формулы расчета размера арендной платы, плюсы и минусы данного способа

Не всегда есть возможность приобрести участок земли, а порой это нецелесообразно —порой гораздо выгоднее просто арендовать территорию. Необходимость взять в аренду земельный участок как для личного пользования, так и при ведении коммерческой деятельности может возникнуть в любой момент, поэтому важно знать принципы правового регулирования аренды земель.

Рассмотрим особенности расчёта арендной платы за участок от его кадастровой стоимости более подробно.

Правовое регулирование

Собираясь арендовать землю, стоящую на учёте, следует изучить соответствующие статьи Земельного кодекса РФ.

В данных нормативных документах перечислены основные положения Земельного кодекса, касающиеся аренды территорий, такие как:

Сумма платы за аренду должна быть определена и прописана в соглашении.
Территории, ранее изъятые из обращения, не могут быть сданы в аренду.
Арендатор вправе передать участок в субаренду.

Данные о кадастровой стоимости (КС) участков можно получить через отделения Росреестра (в том числе и с помощью официального сайта организации) и МФЦ, а также заказав выписку из ЕГНР (как получить выписку из ЕГРН и каковы форма и содержание документа?).

Стоимость ренты зависит от того, какую ценность представляет территория для государства и в каких целях будущий арендатор планирует её использовать. Например, арендная плата за ЗУ, предназначенный для ведения сельского хозяйства будет существенно ниже, чем цена за землю под строительство завода или иного промышленного объекта.

Действующее законодательство защищает как арендаторов, так и арендодателей: если какие-либо положения арендного договора нарушают права вышеуказанных лиц, либо при заключении договора были нарушены правила, заинтересованные лица могут оспорить соглашение в суде.

За какие земли арендная плата рассчитывается в соответствии с КС?

Расчёт арендной платы за территорию в соответствии с его кадастровой стоимостью производится в том случае, если земля является государственной собственностью.
Кроме того, кадастровая стоимость земли учитывается и при расчёте арендной платы за участки, которые были предоставлены арендатору без проведения торгов.

Особая процентная ставка у земель сельскохозяйственного назначения — такие участки арендуются с оплатой 0,3 % от кадастровой стоимости.

Как рассчитать?

Арендная плата за участок, принадлежащий государству и муниципальным властям, рассчитывается исходя из кадастровой стоимости территории. Кроме того, следует учитывать размер корректирующего коэффициента (КК).

В соответствии с КК, арендная плата может составлять определённый процент от кадастровой стоимости участка. Вкратце рассмотрим возможные размеры КК:

0,01 % — если лицо либо организация имеет некие налоговые льготы и привилегии, то будет применён данный КК. Кроме того, он применяется и к территориям, изъятым из оборота, но допущенным к передаче в аренду. К таким участкам могут быть отнесены и загрязнённые, и заражённые территории.
0,6% — если арендатор планирует использовать территорию в целях ведения сельского хозяйства либо личного подсобного хозяйства, а также крестьянско-фермерской деятельности, то к нему применяется данный КК.
1% — этот коэффициент применяется в том случае, если территория была арендована в целях реализации концессионного договора.
1,5% — если договор аренды был заключён на основании п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ.
2% — самый большой корректирующий коэффициент применяется к арендаторам, планирующим проведение работ, затрагивающих использование недр.

Таким образом, для того, чтобы рассчитать оплату за аренду участка, нужно учитывать две составляющие:

Кадастровую стоимость территории.
Корректирующий коэффициент (от 0,01% до 2%).

Так как самостоятельные расчёты размера арендной платы за ЗУ зачастую влекут за собой множество ошибок, которые в итоге негативно сказываются на результате расчётов, следует учитывать основные нюансы подсчёта:

Размер арендной платы исходя из её кадастровой цены, определяется на основании следующих показателей:

вид разрешённого использования территории и категория земель;
экономическая целесообразность использования ЗУ;
предполагаемая выручка от сдачи в аренду ЗУ;
недопущение ухудшения финансового состояния лиц, планирующих арендовать участок.

Кроме того, если арендатор планирует снять территорию у государства или муниципалитета, он может рассчитывать на определенную налоговую поддержку: размер ренты в таком случае не может превышать сумму, уплачиваемую за земельный налог.
Если же лицо было ранее освобождено от уплаты земельного налога, местные власти вправе снизить или освободить его от арендной платы — данный аспект остается на усмотрение органов местного самоуправления, которые обязаны действовать на основании федеральных законов и Земельного кодекса РФ и не имеют права самостоятельно определять размер корректирующих коэффициентов.
В статье ниже рассмотрим формулы расчета итоговой стоимости аренды земельных территорий.

Формулы вычисления: пошаговая инструкция

Как узнать размер арендной платы за ЗУ государственной собственности?

Формула расчёта аренды за государственные земли элементарна:

A (арендная плата) = KC (кадастровая стоимость) * Kk (корректирующий коэффициент).

Приведем пример

Рассчитываем арендную плату за землю на основе рыночной и кадастровой стоимости для физических лиц

Содержание статьи (кликните, чтобы посмотреть)

Размер выплаты за аренду земельного участка может быть установлен его владельцем самостоятельно.

Конечно же, нецелесообразно будет установить высокую оплату за аренду участка земли в деревне, или наоборот – низкую оплату за аренду участка в городе. Поэтому собственник ориентируется, прежде всего, на размер аренды, которую устанавливают другие владельцы земли в его регионе или месте проживания.

Также на размер арендной платы будут влиять такие факторы:

Стоимость обычно возрастает в такой градации:

За дачный участок граждане платят меньше средств.
Далее цены возрастают за землю ИЖС.
За землю под коммерческий объект.
За участок под с/х работы или производство.

Помните, что земля должна быть использована по целевому назначению.

Нельзя взять в аренду дачный участок — и построить на нем объект капитального строительства, либо приобрести участок под ИЖС — и открыть на нем производство.

Например:

Земельный участок, расположенный на юге, рядом с морем, будет сдаваться в аренду по стоимости выше, нежели участок, расположенный в северной части России.
Участок, находящийся рядом с Москвой, обойдется в разы выше, нежели участок, расположенный вблизи других городов.

Вместе с местоположением, играет роль:

Природная характеристика местности.
Экономические показатели региона.
Наличие коммуникаций на участке, инженерных конструкций.
Инфраструктура.
Историко-архитектурная ценность застройки.

Мы перечислили важные показатели, влияющие на стоимость арендной платы за землю.

Они таковы:

Через аукцион.
С учетом кадастровой стоимости земельного участка.
С учетом рыночной стоимости объекта недвижимости.

Определены они Постановлениями Правительства под номером 582 от 16 июля 2009 года и под номером 1120 от 30 октября 2014 года.

Также в интернете на основании этих документов созданы калькуляторы. Вы можете воспользоваться сервисами — и рассчитать стоимость аренды.

Конечно же, все расчеты могут быть проведены и без заключенного договора аренды. Главное – знать важные показатели, о которых мы писали выше.

Расчет аренды земельного участка в зависимости от его кадастровой стоимости

Для любого земельного участка, который стоит на учете в Росреестре, можно использовать способ расчета по кадастровой стоимости. Это — самый точный способ, позволяющий рассчитать реальную стоимость выплаты за аренду, так как кадастровая стоимость берется не с пустого места.

При ее определении учитываются такие характеристики территории, где находится участок земли:

Границы объекта.
Его реальная площадь.
Рельеф местности.
Коммуникации.
Доступность (близость дорог, наличие транспорта и др.).

Предусмотрена формула для расчета арендной платы.
Формула для расчета арендной платы за земельный участок в 2018 году
по кадастровой стоимости:

Ап – арендная плата.
Кс — кадастровая стоимость.
К1 — коэффициент, зависящий от целей, для которых будет использован данный участок.

В данную формулу вы можете подставить показатели, взятые из выписки ЕГРН.
Учитывайте также, что коэффициент К1 может иметь разные значения.
Величина коэффициента
Когда использовать?
Для садоводства, огородничества, фермерства или сельскохозяйственного производства.
Для участков, на которых ведется строительство промышленных и жилых строений.
Если на участке предполагается разработка полезных ископаемых.

При расчете показателя будут учитывать:

Границы земельного участка.
Категорию объекта.
Рыночную стоимость. Нормативная цена земли не должна превышать указанную стоимость на 75%.

Данный показатель используют, как правило, при расчете выплаты аренды за пользование государственной земли — или при отсутствии кадастровых показателей стоимости объекта.
Можно воспользоваться установленной формулой для расчета аренды.
Формула для расчета арендной платы за земельный участок в 2018 году
по нормативной стоимости:

Ап – арендная плата.
Нс — нормативная стоимость.
К1 — коэффициент, зависящий от целей, для которых будет использован данный участок.

Коэффициент – К1 – учитывается по целям использования участка. Его мы указали выше.

Например, объективные факторы:

Спрос и предложение.
Экономическая стабильность страны.
Политическая обстановка.
Престижность района.

Формула для расчета так же, как и в двух других способах, имеется.

Формула для расчета арендной выплаты по рыночной стоимости в 2018 году:

Ап – арендная плата.
Рс — рыночная стоимость.
Кс – ключевая ставка Банка России. В 2018 году составляет 7,25%.

Приведем пример расчета выплаты:

Теперь вы знаете, как рассчитать арендную плату.

Порядок внесения платежей, как правило, определяется договорными обязательствами. Они должны быть обговорены между владельцем земли и арендатором. Читайте и другие наши статьи в разделе «Полезное» — или делитесь интересными ми с другими читателями.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Изменения в ОМС в 2021 году – новые анализы в списке бесплатных, новые правила лечения

Прежде, чем арендовать землю у муниципалитета или государства, можно предварительно самостоятельно рассчитать предстоящую арендную плату.

Для этого вам необходимо знать только две составляющие.

Правовое регулирование аренды земель, стоящих на учете

Ежегодная плата является одним из основных условий договоров аренды. Земельный кодекс (ЗК РФ) в настоящее время регулирует все отношения арендаторов и арендодателей. Это основной российский нормативный акт, который регулирует вопросы права в отношении земли.

Земельный кодекс России был принят в 2001 году, поправки в него вносятся до сих пор. Он рассматривает землю как объект недвижимого имущества. А также — как объект права собственности и других прав (например, аренды).

Это значит, что, в отличие от предыдущих лет земля может иметь не только статус государственной, но и частной собственности. Согласно ст. 22 ЗК РФ земельные участки (ЗУ), за исключением указанных в ст. 27, могут сдаваться в аренду.

Основные положения статьи, которые касаются аренды земли:

размер платы за аренду определяется договором;
арендатор имеет право передать землю в субаренду;
земли, изъятые из обращения, не могут быть переданы в аренду.

Для расчета используется принцип соответствия каждого земельного участка определенному коэффициенту.

Коэффициенты перечислены в Постановлении Правительства России №582 «О принципах определения арендной платы». Постановление было принято в 2009 году, изменения вносились вплоть до 2017 года. В этом нормативном акте изложены принципы определения арендной платы.

Земельный кодекс подтверждает право Правительства РФ на принятие решений такого масштаба (статья 39.7).

Напомним, что земельное законодательство состоит из ЗК РФ, федеральных и региональных законов, а также постановлений, принимаемых Правительством РФ при изменениях экономической ситуации в стране.

Чаще всего на рынке аренды земельных участков плата считается, исходя из кадастровой стоимости в том случае, когда земля принадлежит государству или муниципалитету.
Также считается плата за участки, предоставленные без торгов.
У частных собственников арендная плата рассчитывается по-другому.
Основным документом, регулирующим ее размер, является договор.

Кадастровая стоимость — количественное (денежное) выражение стоимости земельного участка, которая определена государством в лице оценщиков.

В эту величину закладываются несколько факторов. Их учитывают эксперты. В настоящее время кадастровая стоимость полнее отражает реальное положение дел и становится ближе к рыночной стоимости.

Как узнать арендную плату за землю по кадастровому номеру? В настоящее время сведения о кадастровой стоимости можно почерпнуть в следующих источниках:

Кадастровая стоимость может ежегодно обновляться. Величина арендной платы вычисляется на основе содержащейся в базе данных величины. То есть арендная плата будет целиком и полностью зависеть от государственных интересов.

Если частный собственник включил свой земельный участок в муниципальный арендный фонд, чтобы иметь возможность сдавать свою недвижимость через него, то в этом случае и размер арендной платы также рассчитывается от кадастровой стоимости.

В противном случае арендодатель рассчитывает плату за землю, исходя из рыночных реалий.

Данные для расчета

Для того, чтобы арендодателю или арендатору самостоятельно подсчитать предстоящую плату за аренду земли, нужно знать две составляющие:

кадастровая стоимость;
коэффициент.

Корректирующий коэффициент зависит от нескольких обстоятельств.
Во-первых, от того, кто является землепользователем, а во-вторых, от того, какие цели преследует арендатор.
Получая землю по договору аренды, арендатор может поставить на участке магазин для розничной торговли, а может использовать его для субаренды.

Каждый способ использования предполагает определенную прибыль для ее арендатора.

К примеру, нельзя сравнить прибыль от использования земли под торговый центр и под посадку овощей. Поэтому специальный коэффициент нивелирует эту разницу. И делает выгодной аренду как для сельхозпроизводителя, так и для промышленного магната.

Арендная плата, базируясь на кадастровой стоимости, определяется, исходя из следующих категорий:

экономическая целесообразность;
категория земель и ВРИ (вид разрешенного использования);
недопущение ухудшения экономического состояния арендаторов;
предполагаемая доходность земельного участка.

К тому же при сдаче земельных участков в аренду учитывается необходимость содействия государства социально-значимых видов деятельности.

Для этого устанавливается арендная плата, которая не превышает земельный налог.

Тем категориям граждан, которые освобождены от земельного налога, предполагается снизить или освободить от арендной платы.
Органы местного самоуправления принимают решение по определению арендной платы.
Они действуют только в рамках федеральных законов и не должны самочинно устанавливать корректирующие коэффициенты.
В противном случае они ограничивают интересы и права арендаторов.

Корректирующий коэффициент

В Постановлении Правительства отдельным пунктом выделены правила, согласно которым определяется порядок расчета арендной платы.

Согласно 3 пункту важной составляющей расчета является корректирующий коэффициент (КК), который может составить от 0,01 до 2 процентов от кадастровой стоимости.

В отношении разных участков эти данные составляют:

Если физическое или юридическое лицо освобождено от уплаты земельного налога согласно налоговому законодательству, то КК составляет 0,01%.
Физическое лицо, имеющее право на уменьшение налоговой базы, платит арендную плату с КК 0,01%. При этом в результате уменьшения налоговая база приравнивается к нулю.
Корректирующий коэффициент равен 0,01% при расчете для физического лица, которому по закону положено уменьшение налоговой базы. Эта ставка устанавливается тогда, когда налоговая база больше размера налогового вычета.
КК равняется 0,01%, когда речь идет об аренде земель, выведенных из оборота, но согласно закону передан в аренду.
КК равен 0,01 процента, если участок загрязнен радиоактивными отходами и другими вредными веществами.
Такой же коэффициент предусмотрен для земельных участков, если они переданы для размещения Посольства и Консульства иностранных государств.
КК равен 0,6 процента в случае, если участок предоставлен гражданину для строительства ИЖС, садоводства, огородничества, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, выпаса с/х животных и сенокоса.
Коэффициент равен 0,6% в случае предоставления участка в аренду фермерскому хозяйству.
Такой же КК предусмотрен для тех, кто берет землю с целью осуществления любой сельскохозяйственной деятельности.
КК равен 1,5%, если арендатором является:
- лицо, которое имеет право на предоставление бесплатного земельного участка;
- лицо, заключивший с органами местного самоуправления договор на развитие территории;
- у кого есть право на внеочередное получение земельных участков;
- юридическое лицо, с которым заключен договор о строительстве жилья.
Корректирующий коэффициент равен 2 процентам при проведении арендатором работ, связанных с использованием недр.

Вычисляемая стоимость аренды не должна превышать сумм, которые получаются, исходя из этих данных.

Годовой подсчет

Формула расчета очень проста. Она базируется на кадастровой стоимости.

Годовая плата считается по формуле: Ар = КС х КК, где:

Ар — арендная плата за год;
КС — кадастровая стоимость земельного участка;
КК — корректирующий коэффициент.

Например, фермеру нужно рассчитать предстоящую арендную плату за земельный участок. На этом участке он предполагает разводить свиней и организовать сенокос и выращивание овощей.

Для частных лиц и организаций

Формула расчета для физических и юридических лиц ничем не отличается друг от друга.

Как правило в расчет принимается деятельность компании и его предполагаемая прибыль, а не форма.
Расчет формулы производится по правилам, указанных в земельном законодательстве.
Они зависят от того, какой деятельностью будет заниматься частное лицо или организация, то есть — от корректирующего коэффициента.

Плюсы и минусы способа

Основным плюсом этого способа расчета является его простота. Достаточно знать свой коэффициент и несложно будет узнать годовую арендную плату.

Сложность чаще всего заключается в том, что кадастровая стоимость оценивается раз в 3-5 лет и может существенно измениться.

Кадастровая оценка составляет сложность прежде всего для региональных подразделений федеральных органов. Но, в целом, отчисления от аренды в бюджет покрывают такие расходы.