Земельный участок продать или подарить — что выбрать?

Главная › Недвижимость › Земельный участок › Дарение

05.09.2017

Оформление соглашения о дарении – правила, нюансы и последствия сделки

В соответствии со ст. 572 ГК РФ при подписании дарственной на землю, даритель (собственник) передает во владение одаряемому (получателю) участок на бесплатной основе.

Преимущества сделки:

• договор дарения, составленный в законном порядке, практически нельзя оспорить. Исключения составляют случаи, когда даритель в момент подписания бумаг не отдавал отчет своим действиям по причине психической невменяемости, давления, приема лекарств или наркотиков. Претензии заинтересованных лиц рассматриваются только в судебном порядке;
• не требует особых условий для оформления. Документ может быть составлен в простой письменной форме, а если участок отчуждается в кругу родственников, подойдет устная договоренность;
• участок, который перешел в собственность лицу по такому соглашению, не считается совместно нажитым имуществом супругов (в соответствии со ст. 34, 36, 38 СК РФ) и не подлежит разделу в случае развода;

Статья 36.

Имущество каждого из супругов Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.

Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата.

• согласно ст. 217 НК РФ, дарение недвижимого имущества членам семьи не требует оплаты 13%-го налога на прибыль. Если отчуждение проходит между посторонними людьми, ставка сбора все равно будет ниже, чем при купле-продаже.

Важно! Подписанием договора дарения часто маскируется фактическая сделка купли-продажи с целью уклонения от уплаты налогов или раздела при разводе. Юристы предупреждают, — если появятся заинтересованные лица, способные доказать то, что стороны меняли участок на деньги, сделка может быть признана фиктивной. Стороны рискуют быть обвиненными в мошенничестве и сокрытии реальных доходов перед государством.

Есть и значительные недостатки:

• малая вероятность положительного исхода при оспаривании договора – минус для наследников дарителя, который может просто поссориться с домочадцами и на фоне эмоций подарить земельный участок постороннему. Для одаряемого это – положительный момент;
• необходимость доказательства родственных связей, если одаряемый не желает платить налог. Представляет большую проблему, если речь идет о пожилых людях, живших ранее не на территории РФ.

Скачайте бланк договора дарения на земельный участок с инструкциями по заполнению.

Так выглядит заполненный договор дарения земельного участка, на фото ниже.

• А вот видео от эксперта.
• Несмотря на кажущуюся простоту оформления, желательно привлечение юриста по земельным вопросам в момент подписания договоренности, ведь специалист поможет составить документ с учетом требований закона.
• Бумаги, необходимые для получения земельного участка в дар:

• паспорта сторон;
• правоустанавливающие документы на землю;
• кадастровый план надела;
• нотариально заверенное согласие 2-го из супругов на сделку (при условии, что участок находится в совместной собственности мужа и жены);
• разрешение на дарение надела от сособственников (при долевом владении землей);
• документы, фиксирующие родственные связи контрагентов;
• справка об отсутствии на земле строений;

Для закрепления права собственности на участок, одаряемый обязан зарегистрировать соглашение в Росреестре. Процедура занимает до 10 дней.

Договор купли-продажи – в чем выгода и недостатки

В соответствии со ст. 454 ГК РФ, сделка подразумевает передачу продавцом участка покупателю за деньги. Эта договоренность никогда не может носить бесплатный характер, указание значительно заниженной стоимости надела приведет к признанию соглашения недействительным. В этом его особенность.

Достоинства сделки:

• возможность заключения предварительного договора (обычно подписывается вместе с передачей аванса). Отказаться от дальнейшего оформления земли в собственность и оплаты сторонам будет уже непросто. Так, если окончательное подписание бумаг не состоится по вине продавца, тот будет обязан вернуть покупателю аванс в 2-м размере. Инициатива покупателя обернется потерей авансовой суммы без возврата;
• за несвоевременное исполнение условий договора или их нарушение, для сторон предусматривается ответственность в виде пени или штрафа;
• легкость оформления. Для перехода права собственности на надел, достаточно подписать акт приема-передачи, однако, несоблюдение его письменной формы незаконно. Нотариальное заверение необязательно, что экономит деньги сторон.

Минусы договора:

• участок, полученный по соглашению купли-продажи, считается совместно нажитым имуществом и подлежит разделу между супругами в случае расторжения брака покупателя;
• необходимость оплаты налога на прибыль в счет государства.

Список документов, которые требуются для заключения договора, схож с перечнем, необходимым для дарения. Он дополняется:

• извлечением из ЕГРП;
• актом приема-передачи объекта.

1. Соглашение купли-продажи земли также регистрируется в Росреестре.
2. Скачайте бланк договора купли-продажи земельного участка.
3. Ниже, заполненный образец договора купли-продажи земли под строительство.

Отличия между сделками

Критерии для сравнения передачи по договору купли-продажи и дарения отражены в таблице:

Договор дарения	Договор купли-продажи
Условия передачи объекта	Безвозмездно	Плата за недвижимость – обязательное условие
Возможность избежать налогообложения	Да, если сделка оформляется между родственниками 1-й линии родства (родители и дети)	Нет, если только надел не находится в собственности более 36 месяцев
Включение в состав совместного имущества супругов	Нет	Да
Вероятность получения налогового вычета	Нет	Да
Возможность оспаривания	Практически нулевая	Кроме общих причин для отмены сделки (дееспособность сторон, отсутствие давления на контрагентов), соглашение можно расторгнуть из-за несоблюдения существенных условий (качество объекта, цена)

Очевидно, что дарственная – более простой способ отчуждения недвижимости, нежели договор купли-продажи, однако, он подходит не для каждого случая.

Что и в какой ситуации выбрать

При принятии решения, стороны должны руководствоваться исключительно личными обстоятельствами каждого.

Рассмотрим примеры.

• Если отец решил передать земельный участок дочери, то лучше оформить дарственную, при условии, что даритель вменяем. Одаряемому не придется платить налог, да и в случае неудачного брака наследницы, родительский подарок останется нетронутым.
• Подарить землю можно и неблизкому родственнику, например, племяннице. Счастливице придется оплатить 13%-ный налог, исходя из рыночной стоимости недвижимости, в то время, как при купле-продаже сбор рассчитывается от цены объекта, указанного в договоре. Очевидно, что эти 2 показателя могут существенно отличаться.
• Если речь идет о ситуации, когда владелец надела желает его отчуждения, обращается в агентство недвижимости, где находят покупателя, настаивайте на оформлении купли-продажи. Вас не должна интересовать обязанность оппонента платить налог с приобретения, а также его семейные неурядицы. Лучше уступите немного в цене, чтобы не потерять контрагента из-за формальностей.

Помните, участники соглашения получают личную выгоду от сделки: продавец – деньги, покупатель – надел. В случае признания договора купли-продажи недействительным, у сторон есть шанс вернуть материальные блага. При подписании дарственной, оспорить документ практически нереально.

Постороннему человеку, желающему получить участок в собственность, также более выгодна купля-продажа земли. Дарение такого ценного имущества чужому гражданину наверняка привлечет внимание налоговой или полиции, проблемы с правоохранительными органами никому не нужны.

Привлечение нотариуса обезопасить любую сделку по отчуждению земельного участка. Целесообразно заплатить за нотариальное оформление соглашений, нежели в случае спора потратить значительные суммы на оплату услуг адвоката и судебные тяжбы.

Что выгоднее — продать или подарить земельный участок? Ссылка на основную публикацию

Что выгоднее: дарение или купля-продажа земельного участка?

Земельный участок: продать или подарить, с таким вопросом сталкиваются многие .

Переход надела от одного собственника  к другому происходит посредством либо договора купли-продажи, либо договора дарения. Ниже будет рассказано об этих двух видах сделки, посредством которых объект недвижимости может сменить владельца. В различных случаях имеет смысл предпочесть ту или иную из данных альтернатив.

Договор дарения земельного участка

Договор дарения представляет собой сделку, в соответствии с которой одна сторона (даритель) безвозмездно передает второй стороне (одаряемому) определенную вещь (в том числе участок земли), а вторая сторона, то есть одаряемый соглашается принять данную вещь. Иначе говоря, дарение — это не односторонняя сделка.  Так как она предполагает, что после того как даритель оформит дарственную. Со своей стороны одаряемый согласится принять земельный надел. У него есть право от этого отказаться.

Сущность договора дарения

Основная характеристика договора дарения состоит в том, что он носит безвозмездный характер. Иначе говоря, за полученную вещь одаряемый не может ни выплатить дарителю определенную сумму. Ни передать ему какую-либо вещь, ни оказать определенную услугу. Если данный факт имел место, то сделка становится ничтожной и сторонам вместо нее потребуется заключить другую.

Стоит оговорить, что для договора дарения допускается включение дарителем отлагательных и отменительных условий. То есть условий, при наступлении которых данная сделка не вступит в силу.

Однако такие условия не должны нести непосредственную выгоду дарителю. К примеру, таким условием может быть получение одаряемым, если речь идет о младшем родственнике.

Водительских прав или поступление в вуз, после чего он получает собственность.

Договор дарения в общем случае может носить устный характер, но если речь о недвижимости, то для него установлена простая письменная форма. Нотариальное заверение соглашения не обязательно. При этом необходима государственная регистрация перехода прав на недвижимость.

После вступления в силу договор дарения является необратимым. Иными словами, даритель, который передумал уже после того как сделка оказалась исполнена и попросил или потребовал земельный участок у одаряемого, получить его обратно не может. У нового владельца нет обязанности возвращать его.

Однако существует ряд исключений:

• если одаряемый повел себя недопустимым образом. Речь может идти о покушении на убийство как самого дарителя. Так и иных родственников участников сделки (включая, разумеется, и покушение, доведенное до конца), а также нанесении вреда здоровью дарителя. Подобные факты необходимо доказать в суде.
• если одаряемый эксплуатирует перешедшую к нему собственность без должной ответственности. Что влечет стойкое ухудшение ее характеристик, бывший владелец также может истребовать ее обратно;
• соглашением может быть оговорено, что в случае если даритель переживет одаряемого, участок вернется к нему. А не перейдет к наследникам одаряемого.

Особенности договора дарения

Существует целый ряд нюансов дарственной, установленных в действующем законодательстве. В числе прочего необходимо упомянуть следующие:

1. Если данная сделка заключается между близкими родственниками, то  одаряемому не понадобится платить налог с дохода, который составляет стандартные 13%. К таким близким родственникам причисляются родители с детьми, внуки  дедушками и бабушками. А также сестры с братьями. Напротив, если речь о таких родственниках не идет, то налог с дохода взимается по стандартной ставке.
2. Если один из супругов получает в подарок участок земли. То данный объект не включается в совместную собственность мужа и жены. Для приобретения имущества таким образом действует исключение, поэтому при расторжении брака делить подаренное не придется.
3. Если имущество находится в совместной собственности, то подарить его можно лишь в том случае, если на такое действие дадут согласие все совладельцы.

Договор купли продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка предполагает, что продавец передает покупателю земельный участок. А покупатель со своей стороны его оплачивает.

Сущность договора купли-продажи земельного участка

• Данная сделка предполагает активное участие обеих сторон, каждой из которых необходимо передать другой материальные ценности.
• Заключение договора купли-продажи предполагает, что за участок необходимо установить стоимость, находящуюся в пределах действительной рыночной цены для подобного объекта на момент продажи.
• Форма сделки по данному договору — простая письменная. Нотариальное оформление этого соглашения не требуется за исключением отдельных случаев:

• Если земля принадлежит владельцу, которому не исполнилось восемнадцати лет. Либо же если ее собственника признали ограниченно дееспособным.
• Если производится продажа владельцем своего права в долевой собственности на надел. Требование сохраняется, и когда все совладельцы по данной сделке распоряжаются собственными правами на участок.

Также после завершения сделки необходимо зарегистрировать переход права собственности от одного лица к другому.

По завершении исполнения договора купли-продажи отменить результаты исполнения данной сделки по сути невозможно. Соответствующие условия в законах отсутствуют.

Особенности договора купли продажи

При совершении договора купли-продажи доход образуется у продавца. Поэтому ему необходимо заплатить 13% от цены продажи (нерезиденты платят в повышенном размере — 30%). При этом не имеет никакого значения то, находятся ли стороны данной сделки в родственных отношениях. В данном случае на этом основании льгот не предусмотрено.

При этом данная норма не распространяется на владельцев объекта недвижимости, у которых он находится в собственности в течение пяти лет. А если он был приобретен в 2016 году или ранее — то в течение трех лет. Если собственник располагал участком в течение этого срока, то он может продать его, не уплачивая при этом налог с продаж.

Сравнение договоров дарения и купли-продажи земельного участка

В целом два типа сделок,  обладают разными функциями и решить, что выгоднее, можно не в общем, а рассмотрев конкретную ситуацию.

Договор купли-продажи очевидным образом подходит для ситуации, когда собственник намеревается расстаться с землей, получив при этом определенную сумму, в то же время дарственная — это удачный выход, если речь об отношениях между родственниками и владелец намеревается передать надел своему наследнику или иному близкому человеку, не планируя извлекать прибыль.

Договор дарения безусловно исключен в отношениях между коммерческими организациями. Так как данные юридические лица имеют своей основной целью извлечение прибыли, они не могут добровольно отказываться от части своего имущества, не получая за это вознаграждение, поскольку это противоречит профилю их деятельности. Для коммерческих организаций допускается исключительно купля-продажа.

Хотя по общему правилу договоры дарения и купли-продажи считаются равным образом исполненными после того, как были произведены действия, установленные в соглашении по сделке, оспорить договор дарения существенно легче.

Норма о необратимости договора дарения существует с оговорками, и при недостойном поведении одаряемого даритель может попытаться лишить его объекта через суд.

В то же время если надел был продан и продавец получил за него деньги, то объект безусловно останется во владении приобретателя.

Различен статус подаренного и приобретенного имущества в супружестве.

Если земля была куплена мужем и женой в период брака, то независимо от того, на чье имя она была записана и чьи деньги на нее были израсходованы, она считается совместной собственностью, приобретением домохозяйства в целом.

Напротив, объект, подаренный как мужу, так и жене, остается в единоличной собственности соответствующего лица. Эта ситуация является одним из исключений из того правила, что все нажитое в супружестве причисляется к совместной собственности.

В то время как землю, полученную по договору купли-продажи, нужно сохранить в собственности на пять лет и далее ее можно продавать, не уплачивая налог с дохода, подаренный надел допускается продать, не платя сбора, спустя всего три года.

О притворных сделках

Вышеизложенное указывает на то, что в определенных случаях сторонам рационально будет заключить договор дарения, а в других — купли-продажи. В то же время настоящие отношения участников сделки могут вступить в противоречие с ее оформлением.

Если два участника заключили договор купли-продажи, хотя на самом деле имело место дарение или же напротив они заключили договор дарения, хотя в действительности участок был продан, то такая сделка является притворной.

По заявлению заинтересованного лица суд может признать ее ничтожной.

Иначе говоря, если на бумаге оформлен договор купли-продажи, то по закону требуется, чтобы покупатель в самом деле заплатил продавцу оговоренную сумму и напротив, если подписана дарственная, то не допускается, чтобы одаряемый предоставил что бы то ни было дарителю в оплату участка либо же оказал ему определенную услугу.

Что лучше и выгоднее: продать или подарить земельный участок? Плюсы и минусы вариантов

Когда земельный участок находится в собственности, может возникнуть необходимость передачи прав на него. Тогда появляется вопрос, а как лучше это оформить? Через дарение или куплю-продажу?

Оба способа являются, с юридической точки зрения, вполне приемлемой гражданско-правовой сделкой.

Рассмотрим основные преимущества и недостатки этих вариантов переоформления собственности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Плюсы и минусы дарения земли

Дарственная – это передача на безвозмездной основе участка земли в распоряжение одариваемого лица с его согласия без возможности возврата земли обратно дарителю.

К преимуществам такой сделки относятся следующие факторы:

1. Возможность заключения документа в простой письменной форме. Если заключается договор между близкими родственниками, то допускается устное соглашение.
2. Такая операция будет полностью безвозмездной. Даритель не получает от переоформления земли никаких денежных средств.
3. Соглашение по поводу дарения не может быть отменено. Дарственная представляет собой необратимый документ. Аннулирование процесса дарения возможно только с привлечением судебных органов согласно статье 578 ГК.
4. На подаренную землю родственники не смогут претендовать при разводе по статье 36 СК.

   Статья 36 СК РФ. Имущество каждого из супругов

   1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
   2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.
   3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата.

   Подаренное имущество не считается совместно нажитым и не подвергается разделу.

5. Сделка, заключенная между близкими родными, исключает оплату налога на прибыль, получаемую от подарка согласно статье 217 НК.

Договор дарения имеет и отрицательные аспекты:

1. Невозможность обременения земельного надела, так как договор дарения – безусловная сделка.

   Нельзя записать в документ условие о том, что даритель может продолжать пользоваться землей после переоформления права собственности.

2. Оспорить сделку практически невозможно. Для продавца это недостаток. Он не сможет просто заявить о том, что меняет решение. Для человека, приобретающего недвижимость, это является, наоборот, преимуществом.
3. Обязательное подтверждение тесных родственных связей. Если таковые не будут установлены, то одариваемый должен будет оплатить 13% налогового сбора. Более подробно о затратах на оформление вы можете прочитать здесь.

О договоре дарения земельного участка смотрите видео:

Собираетесь оформить дарение земельного участка или его доли?

Интересуетесь, нужно ли платить какие-то налоги государству за оформление такой сделки?

Узнайте, что говорят эксперты об этом!

Преимущества и недостатки купли-продажи

• Договор купли-продажи – соглашение между двумя сторонами о передачи собственности на землю от продавца к покупателю и оплаты этой собственности покупателем.
• Бумага должна быть оформлена в письменном виде по статье 550 ГК, и в ней обязательно указывается сумма проводимой операции.
• Преимущества продажи земельного участка:

1. Возмездность сделки: каждая сторона получает свою выгоду. Покупатель получает земельный участок в собственность, продавец – денежную сумму.
2. Можно заключить предварительный договор. В этом случае обе стороны не смогут отказаться от совершаемой сделки.

3. Необязательность заверение документа у нотариуса. В результате этого ускоряется процесс оформления. Для проведения сделки нужно составление акта приема-передачи.
4. Возможность оформления налогового вычета на приобретаемую недвижимость (статья 220 НК), если соглашение совершалось не между близкими родственниками.

Отрицательные аспекты продажи:

1. При покупке земли если покупатель находится в браке, то данная недвижимость считается совместно нажитой. При разводе земельный участок будет поделен между супругами.
2. Обязательная оплата налога – 13% от стоимости земельного надела по рыночным ценам.
3. Оплата затрат на оформление документов по купле-продаже.

О договоре купли-продажи земельного участка рассказывается на видео:

Отличия между сделками

При передаче земельного участка по договору дарения и по договору купли-продажи существуют отличия.

Основание для сравнения	Договор купли-продажи	Дарственная
Форма документа	Только письменная форма	Возможен устный вариант для близких родственников, но для перерегистрации права собственности нужен письменный документ.
Возможность аннулирования соглашения	Возвратность	Отказаться от соглашения можно только по суду
Предмет договора	В результате заключенного соглашения происходит оплата земельного участка по ст.549 ГК.	Даритель безвозмездно предоставляет землю в собственность одариваемому по ст. 572 ГК.
Налогообложение	13% от суммы, указанной в заключенном договоре.	Для близких родственников налог не выплачивается, для чужих лиц – 13% от рыночной стоимости земли.
Право собственности	Является совместно нажитой собственностью. Если покупатель находится в браке, то подлежит разделу при разводе.	Является только собственностью одариваемого и не делится при разводе.
Ответственность за нарушение сделки	В документе прописываются штрафы, пени за нарушение условий соглашения.	Отсутствуют
Акт приема-передачи	Обязателен	Не нужен (необязателен, но может быть)
Льготы	Предоставляется право на имущественный вычет.	Нет

Решили подарить земельных участок без дома?

Интересует, возможно ли вообще дарение надела без построек на нем?

Ответы на эти вопросы есть здесь!

При выборе варианта переоформления земельного участка стоит учитывать ряд факторов.

Вы должны хорошо обдумать и решить, какой вариант выгоднее: продать или подарить надел.

Если дар передается близкому человеку, то лучше оформить дарственную на родственника. Никому из участников сделки не надо оплачивать налоги.

С точки зрения одариваемого, земля достается ему в дар, и у него не возникает никаких обязательств перед дарителем и никакой ответственности.

Земля переходит в собственность сразу при регистрации.

Если передача собственности осуществляется между чужими людьми, в такой ситуации предпочтительнее будет составить договор купли-продажи. Оплата 13% налога будет производиться и при оформлении дарственной для чужих людей, и при покупке земли, но во втором случае можно претендовать на возврат налогового вычета.

Кроме того, 13% налогового сбора будет рассчитываться в случае дарственной от рыночной стоимости земли, при покупке – от той суммы, которая указана в договоре. Она, как правило, немного меньше.

При оформлении передачи права собственности на землю следует взвесить все «за» и «против». Причем стоит рассмотреть сделку под углом зрения как дарителя или продавца, так и одариваемого или покупателя.

Решение должно приниматься в индивидуальном порядке для каждого случая. Важно помнить, что оформленные бумаги у нотариуса помогут обезопасить любую сделку. Теперь вы знаете все аспекты данного вопроса и потому сможете правильно выбрать, что лучше в вашей ситуации. Удачи!

Что выгоднее – дарственная или продажа?

zoomingfoto1712/Fotolia

Отвечает юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Седа Топлакалцян:

Основным отличием договора дарения от купли-продажи недвижимости является его безвозмездность. В случае передачи по договору дарения встречной вещи договор является притворной сделкой, то есть ничтожным.

Преимущества договора дарения:

1. Отсутствие обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (далее НДФЛ) в случае оформления договора между близкими родственниками (пп. 18.1 п. 18 статьи 217 НК РФ). Это родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, братья и сестры.
2. Сокращенный срок ожидания для последующего отчуждения по договору купли-продажи. При последующей продаже недвижимости, принятой в дар, НДФЛ не нужно платить уже через три года (п. 3 статьи 217.1 НК РФ). А при договоре купли-продажи – через пять лет.
3. При заключении договора дарения доли недвижимости не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками. А при заключении договора купли-продажи остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли (статья 250 ГК РФ).
4. Договор дарения может быть расторгнут дарителем в определенном законом случае. Так, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, то он вправе отменить дарение (статья 578 ГК РФ).
5. На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов. Недвижимость является единоличной собственностью супруга, который получил ее в дар (статья 36 СК РФ).

• Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах
• 5 главных фактов о договорах дарения квартиры
• Основные недостатки договора дарения:

1. При заключении договора дарения между третьими лицами необходимо оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости имущества, принятого в дар.
2. Договор дарения легче оспорить в суде и признать недействительным.
3. Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 статьи 575 ГК РФ).
4. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается только после получения согласия всех сособственников (статья 576 ГК РФ).
5. Возможность отмены договора дарения (минус для одаряемого) (статья 578 ГК РФ).

Преимущества договора купли-продажи:

1. Продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если недвижимость находится в собственности не менее пяти лет (для объектов, которые были приобретены с 1 января 2016 года (п. 4 статьи 217.1 НК РФ).
2. Договор купли-продажи недвижимости содержит меньше условий для отмены сделки со стороны третьих лиц.
3. Сторонами сделки могут быть как физические лица, так и юридические лица.

Недостатки договора купли-продажи:

1. Длительный срок ожидания для последующей продажи без НДФЛ пять лет.
2. На недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи в период брака, распространяется режим общей совместной собственности.
3. Преимущественное право покупки у других сособственников при продаже доли объекта недвижимости (статья 250 ГК РФ). В частности, при продаже обязательно необходимо письменно уведомить сособственников о намерении продажи своей доли, а также сособственники имеют право преимущественной покупки по цене, предложенной третьему лицу.

Таким образом, в каждом отдельном случае при отчуждении недвижимости по договору дарения или купли-продажи для выбора наиболее оптимального и выгодного варианта передачи в собственность необходимо учитывать ряд обстоятельств, например, наличие родственной связи, период нахождения в собственности, основание приобретения и т. д.

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Могу ли я оформить 2 дарственные, чтобы не платить налог?

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:

Выгода понятие растяжимое. При разных целях выгода разная. Можно понимать под «выгодой» удобство и юридические последствия сделки для текущего владельца квартиры или для будущего (у них будут разные «выгоды»). Договор дарения, как и договор купли-продажи, сделка двусторонняя. И то, что выгодно одному, может быть не выгодно другому.

Цель определяет выгоду. Например, целью может быть сокрытие дохода от продажи квартиры путем подмены ее договором дарения. Соответственно, и «выгода» здесь будет оцениваться с этой позиции.

Целью может быть и оформление залога квартиры (в виде дарения или купли-продажи) при выдаче физлицом другому физлицу займа под нее.

Целью может быть инвестирование в недвижимость и получение налоговых преференций.

Но рискнем предположить, что здесь речь идет только о налогах. То есть вопрос сводится к тому, при каком виде сделки дарении или купле-продаже придется платить меньше налогов и той, и другой стороне сделки. На это уже можно ответить вполне определенно.

В случае дарения квартиры близкому родственнику никаких налоговых последствий у обеих сторон сделки не возникает.

Но если квартиру подарить постороннему лицу, то одаряемый попадает на налог НДФЛ: минус 13% от стоимости квартиры, так как, с точки зрения налоговиков, он получил солидный доход и должен заплатить за это налог государству. Даритель при этом, естественно, ничего не должен в бюджет, так как никакого дохода не получает.

Кстати, к понятию «близкий родственник» закон относит следующих членов семьи дарителя: супруги, дети (в том числе усыновленные), родители, дедушки и бабушки, внуки, братья и сестры (в том числе сводные).

В случае купли-продажи квартиры ситуация обратная. Доход получает уже продавец, и должен с него уплатить те же 13% налога НДФЛ. Правда, государство предоставляет здесь продавцу целый ряд льгот по уплате НДФЛ в виде налоговых вычетов при продаже квартиры.

Размер налогового вычета для продавца зависит от того, сколько времени он владел квартирой и как эта квартира попала к нему в собственность. Например, если квартира находилась в собственности владельца более трех лет (или была куплена более пяти лет назад, по новым правилам), то при ее продаже налог для продавца будет равен нулю.

В остальных случаях продавец может уменьшить возникающую у него налогооблагаемую базу только на 1 млн рублей (налоговый вычет). С оставшейся суммы он обязан уплатить НДФЛ 13%.

Покупатель в случае купли-продажи, естественно, не платит налог. И даже наоборот, получает возможность частично вернуть себе НДФЛ, который он платит в бюджет со своих текущих доходов (в том числе со своей зарплаты).

Итак, можно обобщить: если сделка происходит между родственниками, то для обеих сторон выгоднее квартиру подарить (если, конечно, нет цели взять с родственника деньги). Если сделка происходит между посторонними людьми, то выгоднее квартиру продать, применив к ней налоговые вычеты.

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

Подарили часть дома. Какие налоги я буду платить при продаже?

Отвечают юристы S.A. Ricci жилая недвижимость:

Смотря о чьей выгоде идет речь. Если Вы являетесь владельцем квартиры, то с материальной точки зрения Вам выгоднее оформить дарственную, так как в случае продажи Вам придется заплатить подоходный налог (13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи).

С другой стороны, если одариваемый Вами человек не является Вашим ближайшим родственником, то налог в размере 13% от стоимости квартиры уже придется заплатить ему.

Единственный случай, при котором налог платить не придется никому, это если Вы оформляете договор дарения на близкого родственника (первая степень родства).

Кроме того, у договора дарения есть дополнительные плюсы. Подарив жилье, Вы гарантируете, что оно при любом развитии ситуации останется в единоличной собственности одариваемого человека.

При заключении же договора купли продажи возможна, например, ситуация, когда квартира станет его совместной собственностью с супругом (или супругой), и тогда, в случае развода, ее придется делить как совместно нажитое имущество.

Если Вы подарите квартиру, то при желании сможете остаться в ней жить (если укажете это условие в договоре дарения).

А при оформлении договора купли-продажи недвижимости Вы можете потерять право на проживание, если новый собственник захочет снова ее продать (если Вы не являетесь лицом, имеющим право постоянного пользования приватизированной квартирой и не выписываетесь из нее по собственному желанию). И, в целом, сама процедура оформления дарственной проще, чем процедура оформления договора купли продажи.

Отвечает адвокат Сергей Мирзоян:

Это часто встречающийся вопрос на юридических консультациях. У данных договоров разное предназначение, и не стоит один договор прикрывать другим. В праве такие договоры называются притворными.

В случае с договором купли-продажи, прикрытым дарением, и в случае с договором дарения, прикрытым куплей-продажей, могут наступить неблагоприятные для сторон последствия.

К примеру: при совершении дарения, фактически прикрывающего договор купли-продажи, по которому переданы денежные средства продавцу, покупатель рискует не получить денежных средств от продавца при признании сделки недействительной. При этом он будет обязан вернуть продавцу приобретенное имущество.

И другой пример: подписывая договор купли-продажи, под которым кроется договор дарения, недобросовестный даритель может оспорить договор купли-продажи как притворную сделку и доказывать, что денежные средства фактически не передавались и не могли быть переданы.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу права собственности. Купля-продажа это передача права за определенную сумму денег.

Если дарение осуществляется между близкими родственниками, то отсутствует налог на дарение.

Если постороннему человеку, то налог на дарение составит 13% либо от кадастровой стоимости недвижимости либо от суммы, указанной в договоре дарения (в зависимости от того, какая сумма будет больше).

Договор купли-продажи отличается тем, что продавец и покупатель могут проставить любую устраивающую их сумму. Стоимость оформления договора купли-продажи (если только он не нотариален) не зависит от суммы договора.

Если продаваемый объект является общедолевой собственностью, то оформление обеих сделок как дарения, так и купли-продажи должно быть нотариально заверено. Стоимость услуг нотариуса рассчитывается по формуле и зависит от многих факторов.

Но, в основном, она приближена к 0,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре дарения или купли-продажи.

В случае умышленного занижения стоимости договора нотариус может рассчитать стоимость услуг в зависимости от оценочной или кадастровой стоимости объекта. Таким образом, стоимость оформления договоров дарения и купли-продажи примерно одинакова.

Могут возникнуть разные налоговые последствия, так как одаряемый облагается налогом, если не имеет льгот.

А вот покупатель квартиры приобретает налоговую льготу на подоходный налог в размере 13% на сумму покупки, не превышающую 2 млн рублей.

То есть если квартира приобретается за 2 млн рублей и более, то ее новый хозяин получит 260 тысяч рублей со своего оплаченного подоходного налога в течение нескольких лет.

1. Текст подготовила Мария Гуреева
2. Не пропустите:
3. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
4. Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?
5. Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?
6. Могу ли я продать жилье самому себе?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.