Счета эскроу — что это и стоит ли их использовать для проведения сделок в сфере недвижимости?

Счета эскроу — что это и стоит ли их использовать для проведения сделок в сфере недвижимости?

Счет эскроу это своеобразный инструмент, защищающий покупателя дорогостоящего товара от получения продавцом денег при невыполнении договорных обязательств, а продавца от неуплаты денег покупателем. В этой статье мы подробно поговорим о понятии эскроу счета, почему он гораздо реже используются в России, чем в зарубежных странах, и каких перемен ждать в будущем в свете изменения ФЗ 214 о долевом строительстве.

Договор счета эскроу

Российское законодательство дало позволение резидентам РФ заключать договор счета эскроу с 1 июля 2014 года. Согласно Гражданскому кодексу РФ сторонами такого договора являются:

  1. покупатель, выступающий депонентом, или владельцем счета
  2. продавец, выступающий бенефициаром
  3. посредник, он же гарант сделки — банк, выполняющий функцию агента

Важно: в статье 860.7 ГК четко указано, что миссию эскроу-агента по упомянутому договору вправе брать на себя банк. Этим обусловлено кардинальное отличие использования таких счетов в России от иностранных государств, где роль агентов эскроу помимо банков берут нотариусы, юридические компании, специализированные фирмы и др.

В то же время в главе 47.1 ГК упоминаются те же эскроу-агенты, что и в зарубежных странах:

  • нотариусы;
  • юридические лица — без уточнения, какие именно.

Там же обозначено, что предметом договора может являться имущество, тогда как согласно ст. 860.7 — только деньги.

Суть договора эскроу:

  • счет эскроу открывает банк, оказывающий такую услугу и берущий на себя обязанности агента, минимизируя риски обеих прочих сторон соглашения — бенефициара, или получателя денег (продавца) и депонента, т. е. плательщика (покупателя);
  • депонент перечисляет на этот счет денежную сумму, прописанную в трехстороннем договоре;
  • перечисленную сумму банк эскроу-агент блокирует на неопределенный срок до абсолютного выполнения продавцом своих обязательств перед покупателем;
  • снимать деньги со счета до выполнения этих обязательств не вправе ни получатель, ни плательщик. Также не допускается использование денег владельцем на какие бы то ни было цели, кроме расчета с продавцом;
  • банк не вправе списывать комиссии и прочие платежи за обслуживание счета. Агент получает исключительно вознаграждение, предусмотренное трехсторонним соглашением, которое уплачивается иным способом. Вознаграждение может выплачиваться только депонентом либо бенефициаром;
  • не допускается перечисление депонентом средств в большем размере, чем прописанный в договоре;
  • если получатель денег так и не выполнит взятых обязательств до истечения срока действия договора, средства возвращаются владельцу счета.

Эксперты нередко отмечают, что счет эскроу — это разновидность номинального счета. Но номинальные счета часто используются в целях опекунства для содержания лиц с ограниченной или полной недееспособностью. Следовательно, есть разница — перечислять деньги, чтобы выполнить условия договора или сделать это, когда эти условия уже выполнены. Графически описанную схему можно представить следующим образом:

Счета эскроу — что это и стоит ли их использовать для проведения сделок в сфере недвижимости?

Пример сделки с эскроу счетом

Пример эскроу сделки — покупка квартиры в ипотеку, взятую в «Банке Санкт-Петербург». Этот банк распространяет сделки эскроу активнее всех если не в России, то в Питере точно.

Когда ипотечный заемщик приобретает жилье на «вторичке», в банке ему предлагают договориться с продавцом о бесплатном оформлении договора эскроу. После подписания документа деньги перечисляются банком на эскроу-счет.

Продавцу недвижимости экземпляр договора гарантирует, что покупатель при деньгах и что оговоренная сумма непременно окажется на расчетном счету или банковской карте продавца, как только банк убедится, что квартира перешла в собственность ипотечника.

А покупатель получает гарантию, что деньги перейдут к продавцу только после регистрации сделки купли-продажи в Росреестре — когда квартира сменит собственника.

Со своей стороны банк, выдавший ипотеку и открывший счет эскроу, обязательно проследит за юридической чистотой сделки и выполнением обязательств продавца перед покупателем — хотя бы потому, что ипотечная квартира подразумевает дальнейшие выплаты банку.

Особенности использования

Важная отличительная характеристика договора эскроу как специфического банковского продукта — гибкость. Сугубо индивидуально устанавливаются:

  • сумма соглашения;
  • размер вознаграждения агента (обычно 0,2-0,7% от суммы, встречается условно бесплатно);
  • порядок перечисления денег на счет депонентом — единовременным платежом или поэтапно;
  • одно или более оснований / условий, при котором деньги перечисляются бенефициару;
  • механизм проверки банком как агентом наступления оговоренного условия / основания.

Эскроу и аккредитив

В чем отличие договора эскроу от очень похожего аккредитива? Во-первых, аккредитив можно отозвать со стороны покупателя или даже банка — в случае, если это отзывной аккредитив. Во-вторых, аккредитив строго регламентирован законодательством и поэтому требует обширного пакета документов — счет эскроу более «гибок» к требованиям сторон, не теряя при этом в надежности.

В-третьих, в аккредитивном договоре ответственность делится между покупателем и продавцом, а банк не является стороной сделки. В договоре эскроу наоборот — ответственность лежит на банке, так что можно быть уверенным, что к проверке документов он подойдет тщательно.

Получается неплохое сочетание — с одной стороны, меньше бумаг и бюрократии, с другой — тщательная проверка документов.

В каких банках можно заключить договор эскроу?

  • В настоящий момент такой договор позволяет заключить около двух десятков банков. Их список публикуется на сайте Центробанка, а последнюю версию лучше всего найти через поисковик по запросу вроде такого:
  • Счета эскроу — что это и стоит ли их использовать для проведения сделок в сфере недвижимости?
  • Поскольку надежность банка в таком договоре играет первостепенную роль, то стоит выделить Сбербанк и ВТБ. Вот пример актуальных тарифов Сбербанка (расчеты по долевому строительству — бесплатно):
  • Счета эскроу — что это и стоит ли их использовать для проведения сделок в сфере недвижимости?
  • Есть экспертное мнение, что власти назначают агентами по сделкам эскроу банковские организации, чтобы минимизировать «отмывание» денег, добытых криминальным путем.

Самый серьезный недостаток соглашения эскроу при купле-продаже жилья на вторичном рынке недвижимости по сравнению с договором аренды банковской ячейки — при последнем нет необходимости «засвечивать» денежную сумму, тогда как на эскроу-счете она 100% прозрачна. Кроме того, на текущий момент счет не годится для взаимодействия юридических лиц.

Счет эскроу и долевое строительство

Договора эскроу станут гораздо более распространенными в нашей стране только после вступления в силу поправок к федзакону № 214-ФЗ, которые обязывают каждого застройщика именно на эскроу-счетах размещать деньги другой стороны ДДУ — дольщиков. С 1 июля 2018 года такой принцип хранения денег покупателей квартир в строящихся многоэтажках действует в пилотном варианте.

Деньги дольщиков, находящиеся на счетах эскроу, будут перечислены застройщику только после сдачи многоэтажки в эксплуатацию и передачи квартир новоселам.

Вместо денег, заплаченных будущими жильцами на стадиях строительства от котлована до возведения голых стен, строительная компания сможет использовать на постройку жилого комплекса кредитные средства того же банка, в котором открыла дольщикам эскроу-счета.

Минус этой схемы для компании в том, что деньги она получит в виде кредита, за который нужно платить — что по-видимому отразится на цене недвижимости и снизит доход инвесторов. Зато банки однозначно выигрывают.

Счета эскроу — что это и стоит ли их использовать для проведения сделок в сфере недвижимости?

Преимущество для желающих купить строящееся жилье, впрочем, тоже есть — они не станут обманутыми дольщиками, т. е. потерявшими деньги и не получившими жилья. Риск лишиться части средств остается только при обоих обстоятельствах:

  1. крупный банк, кредитующий застройщика и открывший эскроу-счета, лишают лицензии;
  2. сумма, замороженная на счете покупателя первичной недвижимости, превышает 10 миллионов рублей. Именно на 10 млн страхует средства на эскроу-счетах АСВ.

Однако дольщика подстерегает другой риск — если он не сможет расплатиться по какому-либо своему кредиту и суд примет решение взыскать долг, деньги будут списаны со счета на основании исполнительного листа. После чего о собственной новой квартире, конечно, придется забыть.

Еще один минус зачисления денег на эскроу при долевом строительстве — застройщик освобождается от всех прочих обязательств перед плательщиками за строящуюся недвижимость. Так что при задержке с завершением строительных работ (на любой срок вплоть до неопределенного) получить обратно деньги удастся, но взыскать с застройщика неустойку — едва ли.

Эскроу-счета: что это простым языком, отличия от аккредитивов, последние изменения в законах

Механизм действия счетов эскроу. Законодательная база их применения. Использование эскроу-счетов в российских реалиях, в том числе в долевом строительстве.

При любой сделке существует риск, что одна из договаривающихся сторон не выполнит своих обязательств.

В этом случае потерпевшей в результате такого развития событий стороне не так уж важно, послужили ли причиной форс-мажорные обстоятельства или намеренный обман.

Для того чтобы избежать крупных финансовых потерь, существует несколько способов. Одним из них является использование эскроу-счёта.

Читайте также:  Арбитражный и конкурсный управляющий: в чем состоит разница между ними при банкротстве юридических лиц?

Механизм действия эскроу-счёта

Счёт эскроу представляет собой как бы разновидность банковской ячейки. Только вместо драгоценностей или документов здесь на определённых условиях содержится строго обозначенная сумма.

Для того чтобы открыть счёт эскроу, заключается договор между тремя сторонами: покупателем, продавцом и банком. В роли посредника обычно выступает банк, но в отдельных случаях посредником может быть и нотариус.

Стороны договариваются, что деньги, внесённые покупателем, могут быть переданы продавцу только после исполнения им определённых обязательств. До выполнения этих условий деньги остаются на эскроу-счёте.

Если продавец в оговорённое время не выполнил свои обязательства, то деньги возвращаются покупателю. Если все условия полностью выполнены, то деньги передаются продавцу или перечисляются на указанный им счёт.

Сумма, лежащая на эскроу-счёте до окончания сделки, является собственностью покупателя. Обычно в договорах об открытии эскроу-счёта предусматривается, что ни покупатель, ни продавец не имеют права пользоваться лежащими на нём денежными средствами. Банк здесь выступает в качестве посредника между продавцом и покупателем, являясь одновременно гарантом и механизмом проведения сделки.

Счета эскроу — что это и стоит ли их использовать для проведения сделок в сфере недвижимости?В трёхсторонней сделке с созданием эскроу-счёта банк является посредником и гарантом выполнения договорных условий

Применение эскроу-счёта позволяет покупателю не беспокоиться, что его деньги пойдут на другие цели и пропадут. Продавец же может не бояться, что покупателю не хватит денег для полного расчёта.

Таким образом, эскроу-счётом можно назвать некий специальный счёт, обеспечивающий безопасность финансовой или какой-либо другой операции.

Законодательная база использования эскроу-счёта

Эскроу-счета уже давно широко используют в банковской сфере англо-американской и романо-германской систем права. В России внедрение эскроу-счетов в законодательном плане началось с 1 июля 2014 года. Именно с этого момента, согласно закону № 379-ФЗ от 21.12.2013, вступили в силу статьи 860.7–860.10 ГК РФ.

До этого, согласно ст. 845 ГК РФ, банк не имел права вводить ограничения на распоряжения клиента по открытому счёту. Банк без возникновения определённых обстоятельств (например, при банкротстве) не обладал правом запрещать клиенту списывать со счёта хранящиеся там суммы.

С введением в ГК РФ новых статей об эскроу-счёте такая возможность у банков появилась. И это позволяет минимизировать риски от недобросовестных действий как со стороны продавца (бенефициара), так и со стороны покупателя. Гарантом совершения сделок является эскроу-агент в лице банка.

Счета эскроу — что это и стоит ли их использовать для проведения сделок в сфере недвижимости?Банк выступает в эскроу-сделке нейтральной стороной, обеспечивающей защиту прав двух других сторон

Эскроу-счета в мировой практике большей частью используются по таким направлениям:

  • при сделках по поставкам дорогостоящего оборудования и купли-продажи недвижимости;
  • для договоров по перевозкам;
  • в ипотечном кредитовании;
  • при регистрации новой организации.

Несмотря на появление конкретных статей в ГК РФ в России поначалу использование эскроу-счетов не получило должного распространения. Договаривающиеся стороны относились к практическому внедрению этих счетов насторожённо, а банки не спешили включать такие услуги в список своих операций.

За последние два года это положение изменилось:

Что нужно знать покупателю об эскроу-счетах?

Для повышения защиты покупателей квартир в новостройках, в ФЗ-214 ст.15.4 «О долевом строительстве», внесли соответствующие правки. Со второй половины 2019 г. строительные организации обязаны действовать по обновленной схеме реализации жилья: требуется открытие застройщиком эскроу-счетов с целью аккумулирования денег дольщиков в банке еще до начала возведения жилого комплекса.

Однако средства не поступят сразу на счет девелопера – они будут заблокированы в банке до наступления оговоренных условий. То есть, доступ к собранным на счетах деньгам строительным компаниям предоставят лишь после ввода комплекса в эксплуатацию, что будет подтверждено соответствующей документацией. Только после этого они получают право распорядиться капиталом по личному усмотрению.

 Важная информация про эскроу-счет

Детальное разъяснение термина «эскроу» предоставлено в кодексе РФ (ст.№860.7). Под ним подразумевается регистрация специализированного счета в банке. Он будет вести учет и блокировку финансовых средств, предназначенных для передачи 3-му лицу – застройщику.

Но деньги переведут лишь в случае появления оснований, обусловленных договором: после сдачи объекта в эксплуатацию и документальном подтверждении этого (согласно ст. 926.3 ГК, банк вправе проверить). В данной ситуации банк выступает независимым агентом, выполняя при взаиморасчетах соответствующие функции.

Несет ответственность не только за сохранность капитала, но и за его своевременную передачу строительной компании, когда для этого возникают соответствующие обстоятельства, описанные в договоре (ст.926.1 ГК).

Если интерпретировать на доступном для понимания языке, то получается, что эскроу – это своеобразный сейф, где хранятся деньги. Их невозможно использовать до момента, пока не придет время рассчитываться за готовую квартиру.

То есть, депонирование (хранение) капиталовложений осуществляется банком с целью проведения взаиморасчетов, которые будут безопасны для всех участников сделки – как для дольщика, так и для застройщика. Пока дом не сдан, все средства принадлежат дольщику и он вправе их забрать при несоблюдении условий сделки (например, если девелопер обанкротился и объект заморожен).

Застройщик, в свою очередь, также получает определенные гарантии того, что покупатель в указанный срок оплатит полную стоимость жилья, согласно договору.

Важно! Дольщик имеет полное право расторгнуть документ в судебном порядке, если:

  • застройщиком внесены серьезные изменения в проектную декларацию;
  • назначение нежилых блоков или общественного имущества в здании поменялось;
  • когда строительство временно приостановлено либо полностью прекращено.

Кроме того, у покупателя есть права на расторжение договора и вывод средств, когда задержка при сдаче комплекса составляет два и более месяца. Пополнить или закрыть счет в одностороннем порядке невозможно.

Какие риски закрывают эскроу-счета в долевом строительстве

Применение эскроу-счетов призвано остановить пополнение списка обманутых дольщиков. При необходимости, банки будут предоставлять кредиты строительным организациям на возведение жилых комплексов и контролировать целевое использование средств.

Фактически, эскроу в области строительства является специализированным счетом, призванным в первую очередь защитить интересы дольщиков. Это особый обеспечительный тип, что позволяет покупателю гарантировано получить жилье в новостройке или же забрать свои деньги назад. В результате дольщик не пострадает по причинам, которые прежде довольно часто наблюдались на рынке:

  • затягивание сроков реализации объекта;
  • запрет на сдачу комплекса в эксплуатацию из-за нарушения застройщиком технологий строительства или требований госструктур;
  • банкротство девелопера;
  • вывод средств и обман дольщиков с последующей ликвидацией фирмы посредством фиктивного банкротства;
  •  сторонние судебные разбирательства с компанией-застройщиком.

Таким образом гарантируется абсолютная безопасность для дольщиков и сводится к минимуму количество замороженных объектов по стране.

Последовательность шагов при заключении сделки

В сделке участвуют 3 стороны: банк – независимый агент; дольщик (покупатель), открывающий эскроу-счет; застройщик (продавец), который должен получить зарезервированную сумму.

Сделка с применением данной схемы осуществляется следующим образом:

  1. Стороны при составлении договора подтверждают, что планируют осуществлять взаиморасчет посредством эскроу.
  2. Дольщик подает в банк заявку о регистрации счета эскроу (открывается индивидуально для каждого покупателя). Указывает период его действия, размер капиталовложений и прочие важные условия.
  3. Банк, покупатель и продавец заключают трехсторонний договор, где прописано, на каких условиях каждая сторона имеет право забрать средства. На банк может возлагаться обязанность проверить основания на получение денег девелопером.
  4. Дольщик вносит сумму, соответствующую стоимости приобретаемой недвижимости. Согласно п.5 ст.926.1 ГК, его часть обязательств перед продавцом после этого будет выполненной.
  5. После окончания строительства застройщик перерегистрирует права собственности на квартиру на покупателя: подает в Росреестр соответствующую документацию (включая подписанный акт приема-передачи квартиры).
  6. После получения и проверки документов, подтверждающих завершение объекта и переход прав (договор купли-продажи с соответствующей отметкой, акт выполненных работ, выписка из ЕГРН, документ о введении здания в эксплуатацию), банк переводит право использования эскроу-счета покупателя на застройщика.
  7. После этого девелопер получает возможность снять деньги или перевести их на личный счет. Затем эскроу закрывается.

Выполнять подобные операции и выступать в качестве эскроу-агента могут только надежные финансовые учреждения, – которые соответствуют требованиям и условиям, предусмотренным Правительством РФ (Постановление №606 от 16.05.2019 г.). Перечень таких банков обновляется каждый месяц. Актуальная информация доступна для ознакомления на оф. сайте Центрального Банка.

Особенности использования если покупатель юрлицо

При покупке квартиры в новостройке через счета эскроу участниками схемы обычно являются как физические лица (дольщики), так и юридические (застройщики). Однако некоторые покупатели также могут выступать в качестве юрлиц.

Читайте также:  Статья 143 закона №127-фз "о несостоятельности и банкротстве": контроль за деятельностью управляющего, предоставление отчета суду

При том, что часть мелких застройщиков иногда значатся в роли физлиц.

К примеру: при покупке-продаже недвижимости на эскроу-счете разместить средства может дольщик-юрлицо (покупатель), а после соблюдения условий договора получить их в форме оплаты за квадратные метры имеет право продавец-физлицо (застройщик).

Но тут есть важный нюанс, который каждый дольщик должен учесть заранее: средства, внесенные им, как физическим лицом, будут застрахованы. А деньги, поступившие на эскроу-счет от юрлица – нет. То есть, покупателям, что являются юридическими лицами, государство не предоставляет никаких гарантий (п. 1 ст. 12.1 закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ).

И еще несколько важных моментов. Срок хранения денег на счетах ограничен – до 5 лет. После исполнения застройщиком соответствующих пунктов договора, банк должен передать ему заблокированные средства на протяжении 10 суток. В случае несоблюдения требований, сумму возвращают владельцу в течении 20 дней.

Что необходимо для открытия счета

Открыть эскроу возможно как в банке, который финансирует возведение объекта, так и в любом другом, на выбор дольщика. Но скорее всего, вряд ли будет доступно множество вариантов. Каждое учреждение вправе выставить собственные требования для регистрации эскроу-счетов. Например, в Сбербанке обязательные условия:

  • Наличие действующего расчетного счета у дольщика;
  • Подача заключенного ДДУ, подписанного обеими сторонами (как дольщиком, так и девелопером);
  • Образцы подписей покупателя и продавца;
  • Заявление на регистрацию эскроу по форме банка;
  • Закрепление в 3-стороннем договоре правоотношений между дольщиком, банковской структурой и застройщиком.

Дополнительно покупатель с продавцом обязаны предоставить пакет правоустанавливающих документов. 

Более детальную информацию об условиях регистрации и обслуживания такого вида счетов можно запросить непосредственно в банке. В перспективе данную схему обещают упростить и открывать эскроу дистанционно.

Преимущества и недостатки для участников сделки

Эскроу-счета гарантируют надежность сделки при покупке квартиры для обеих сторон, поскольку банк не просто резервирует финансы до момента соблюдения девелопером обязательств, но и контролирует их передачу. Однако новая схема имеет как преимущества, так и недостатки.

Для дольщиков преимуществ больше всего:

  • Минимальная вероятность контакта с мошенниками, что исключает денежные потери.
  • Прозрачность, а также строгий контроль всех финансовых поступлений.
  • Гарантия успешного проведения сделки – получения квартиры или возврата инвестиций.
  • Эскроу обходится дешевле, нежели альтернативные варианты – аккредитив или банковская ячейка.
  • Финансы на счетах страхуются. Даже если у банка будет отозвана лицензия, средства вернут дольщику в размере, соответствующем стоимости недвижимости (но не больше 10 млн. рублей).
  • Возможность перевести нужную сумму на счет безналичным платежом, что гораздо безопаснее и удобнее взноса наличными.
  • Среди застройщиков формируется здоровая конкуренция – останутся только добросовестные.
  • Возможны льготы и плавающие ставки для владельцев ипотечных кредитов, открывающих эскроу-счет в том же банке.

Среди недостатков:

  • Ограниченное число банков, работающих со счетами данного типа.
  • Беспочвенные опасения, что переход на эскроу-счета усложнит расторжение договора долевого участия с застройщиком, когда возникнет такая необходимость (например, изменилось финансовое положение покупателя). На самом деле процедура расторжения практически не отличается от обычной, просто выплата денег будет осуществляться банком.
  • В отличие от депозита, сумма, что лежит на эскроу, замораживается, и на нее не начисляются проценты. При долгосрочном хранении стоит вспомнить об инфляции, а значит – о частичном убытке дольщика.

Некоторые застройщики не признают данную схему удобной для себя, поскольку она лишает их возможности напрямую привлекать деньги от дольщиков.

Следовательно, большинству компаний придется вести строительство за свой счет либо брать солидный кредит в банке.

Но для девелоперов здесь есть преимущество: чем больше средств у покупателей на эскроу-счетах, тем дешевле обойдется проектное финансирование (банк снизит процентные ставки).

Несомненно, необходимость сотрудничать с посредником-банком повлечет дополнительные комиссионные расходы и повысит общую стоимость операций.

Подобные изменения существенно отразятся на работе девелоперов и приведут к повышению цен на жилье в новостройках.

А в случае задержки сдачи объекта в эксплуатацию более, чем на 6 месяцев, любого застройщика могут признать банкротом (для правительства это очередной «рычаг управления» стройкой).

Но не стоит отметать еще один вариант развития событий: разорение значительной части строительных компаний, которое повлечет за собой сокращение рабочих мест.

Не исключено также, что из-за необходимости открытия эскроу-счетов будет наблюдаться частичный переход застройщиков на «серые» схемы привлечения капитала.

Но несмотря на все минусы, даже здесь есть приятный «бонус» для строительных организаций: больше не потребуются дополнительные формы обеспечения, а соответственно, лишние затраты в виде оплаты поручительства банков, страховых взносов, отчислений в компенсационный фонд.

Напоследок стоит вспомнить и о третьей стороне – банках. Да, они выиграют больше всех. Но теперь, скорее всего, начнут кредитовать только компании, которых уже обслуживали на протяжении нескольких лет и в чьей надежности убеждены, поскольку принимают на себя риски, связанные с незавершенным строительством.

А вот что касается уже запущенных объектов, которые нуждаются в финансировании, но не могут быть достроены по старой схеме за счет дольщиков, то здесь есть высокая степень риска, что они будут заморожены или переданы на завершение другим девелоперам. Однако, если компания ранее работала с банками, значит ее надежность уже подтверждена фактами и она сможет получить кредит, чтобы избежать неприятностей. Именно от этого следует отталкиваться инвестору, выбирая квартиру в новостройке.

Эскроу-счета в долевом строительстве – это новый способ регулирования отношений между дольщиками и застройщиком, который еще требует доработки нормативно-правовой базы.

Учитывая, что данная схема начала использоваться в стране недавно, особой популярности она пока не набрала (к примеру, как аккредитив или расчеты через банковские ячейки).

Но эксперты уверены: очень скоро востребованность такого механизма возрастет многократно, и поможет решить проблему обмана покупателей жилья в новостройках по ДДУ. Безусловно, следует ждать и сопутствующих изменений, в числе которых неизбежный рост цен.

Счета эскроу: что это такое

Введение эскроу-счетов призвано защитить участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков. С 1 июля 2019 года все застройщики в РФ перешли к проектному финансированию с использованием счетов эскроу.

Что же это такое эскроу? В чем состоит выгода этого счета для всех сторон сделки по купле-продаже квартиры? Снижаются ли риски для покупателя квартиры быть обманутым и потерять квартиру, еще не став ее собственником? Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в статье.

Суть эскроу-счета

В течение многих лет государство спокойно наблюдало за тем, как застройщики обманывали дольщиков, фактически забирая у них их деньги и оставляя без квартир. К 2018 году ситуация обострилась настолько, что не замечать её стало уже невозможно.

И Правительство после мучительных раздумий предложило реформу механизмов финансирования и рефинансирования жилищного строительства, реализация которой должна обеспечить безопасность и надежность вложений средств граждан в строительство жилья, минимизировав появление новых обманутых дольщиков.

  • Целью всего этого, по-видимому, было пресечение обмана дольщиков на рынке жилья, особенно когда вопрос обманутых дольщиков затрагивает жилье, строящееся по ипотечным программам с использованием кредитов.
  • С 1 июля 2019 года эскроу-счета стали обязательны для привлечения денег по всем проектам жилищного строительства, в том числе по договорам долевого участия.
  • Так, что же такое эскроу-счета?

Счет эскроу — это особый банковский счет. На него покупатель квартиры зачисляет деньги, предназначенные для оплаты квартиры. На этом счете деньги блокируются.

Передача средств продавцу возможна только при выполнении условий, перечисленных в договоре между покупателем и застройщиком. Банк выступает в качестве гаранта. Он проверяет качество исполнения обязательств каждой из сторон.

То есть, говоря простыми словами, в сделке появляется еще одно звено контроля — это банк.

Такая схема, по мнению авторов нововведений, должна защитить дольщиков в случае банкротства компании-застройщика или срыва сроков строительства. Основная цель введения эскроу-счетов, прежде всего, снижение рисков в случае банкротства застройщика и срыва сроков строительства.

Если в течение срока действия эскроу-счета условия, указанные в договоре (в частности, договоре долевого участия), не выполняются, то деньги возвращаются покупателю.

Но пока договор действует, покупатель не имеет доступа к деньгам на счете даже в случае крайней необходимости. Привлеченные средства до ввода строительного объекта в эксплуатацию замораживаются в уполномоченных банках на эскроу-счетах.

Читайте также:  Что такое непродовольственные товары? Определение, классификация видов, правила торговли

А вместо этих средств банки дают застройщикам в долг свои деньги в рамках проектного финансирования.

В случае расторжения, прекращения или одностороннего отказа одной из сторон (дольщика или застройщика) от договора, денежные средства, внесенные на счет эскроу, возвращаются дольщику и (или) банку, предоставившему кредит на оплату цены договора. Тем самым дольщикам гарантируется, что их средства не будут растрачены застройщиком, и они получат назад свои деньги либо получат квартиры, если никаких проблем при строительстве не возникнет.

Обращаем внимание на то, что денежные средства дольщиков на счетах эскроу подлежат обязательному страхованию на случай отзыва у банка лицензии на совершение банковских операций или введения Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов.

Возмещение выплачивается в размере 100% размещенных на счете эскроу средств, но не более 10 млн рублей.

Как и на открытие и ведение любого счета, эскроу-счет также регулируется договорными отношениями, предусмотренными ст. 926.1 Гражданского кодекса РФ.

Договор об открытии эскроу-счета подписывается каждой из трех сторон, а именно:

  • покупателем квартиры, так как именно его деньги вносятся на счет;
  • продавцом квартиры;
  • агентом, то есть банком.

В договор включаются следующие условия:

  • предмет или сумма денежных средств, подлежащая зачислению, с указанием валюты;
  • порядок действий банка (как гаранта) после того, как стороны сделки исполнят свои обязательства;
  • права и обязанности покупателя и продавца;
  • порядок разрешения споров. Если покупатель и продавец находятся в разных регионах, можно указать, в каком суде будет рассматриваться иск в случае, если стороны не смогут решить проблему в досудебном порядке;
  • порядок и условия расторжения договора;
  • реквизиты всех сторон, заключающих договор, в том числе банка-агента.

Как это работает

Рассмотрим работу эскроу-счета при покупке квартиры по ипотечной сделке с использованием договора долевого участия.

Сделка с задействованием счета эскроу проводится следующим образом:

  • покупатель подбирает квартиру, заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). В нем обязательно указывается, что расчеты ведутся через эскроу-счет;
  • покупатель квартиры обращается в банк для получения ипотечного кредита;
  • после одобрения со стороны банка заемщик и банк подписывают кредитный договор;
  • оформляется и подписывается договор на открытие эскроу-счета. На него зачисляются и первоначальный взнос, и заемные средства. Но это происходит после регистрации обременения (залога) в Росреестре;
  • застройщик завершает строительство, получает технический и кадастровый паспорта, сдает дом, подписывает акт приема-передачи квартиры с покупателем.

После внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о том, что заемщик (он же покупатель) становится собственником приобретенной квартиры, соответствующие документы передаются банк. После надлежащей проверки банк перечисляет денежные средства застройщику.

Счет-эскроу может использоваться не только в схемах с долевым строительством. Он может быть использован при ипотечной покупке квартиры на вторичном рынке.

Если банк после изучения документов потенциального заемщика и продавца дает согласие на ипотечный кредит, то денежные средства (заемные и первоначальный взнос) зачисляются на эскроу-счет.

Продавец квартиры получает их только после регистрации сделки в Росреестре.

Плюсы и минусы эскроу-счетов

Как и все в нашей жизни, эскроу имеют свои преимущества и недостатки, плюсы и минусы. Рассмотрим их кратко.

Начнем с плюсов:

  • покупатель и продавец квартиры получают защиту от мошеннических действий противоположной стороны. Если обязательства по договору не выполнены, то деньги возвращаются покупателю;
  • деньги на эскроу-счет перечисляются по безналичному расчету, поэтому нет необходимости носить наличные и рисковать ими;
  • при отзыве лицензии у банка покупатель квартиры может получить до 10 млн рублей в качестве возмещения от агентства по страхованию вкладов;
  • открытие эскроу-счета стоит дешевле аренды банковской ячейки или обслуживания аккредитива. Это является положительным моментом в случае покупки квартиры на вторичном рынке.

Теперь о минусах:

  • не все банки могут предоставлять услугу по открытию счетов эскроу;
  • даже если у застройщика положительная деловая репутация, он не сможет использовать средства с такого счета для оплаты стройматериалов, заработной платы персонала и т.п. Застройщики используют иные способы финансирования, берут кредиты в других банках и т.п. Это неизбежно приводит к удорожанию возводимого жилья, а в некоторых случаях и к удорожанию полной стоимости кредитов для застройщиков. Естественно, что это бьет по карману ипотечного заемщика (покупателя квартиры);
  • в случае если у банка отозвана лицензия, собственник получит не более 10 млн рублей в качестве возмещения. Если речь идет о крупной покупке, то на эскроу-счете может находиться и большая сумма. Но и строительство жилых комплексов идет годами. Как следствие, повышается риск потери денег для заемщика (покупателя). Минимизировать риск можно путем открытия нескольких эскроу-счетов в разных банках, но в этом случае значительно усложняется процедура уплаты и перечисления денег застройщику;
  • в России еще не сложилась судебная практика по делам, связанным с применением эскроу-счетов. Поэтому при возникновении спорных ситуаций могут возникать трудности, связанные с отсутствием прецедентов, на которые можно было бы опираться при принятии решений.

Попробуем резюмировать все вышесказанное выше.

На каждого отдельного покупателя квартиры по договору долевого участия (ДДУ) открывается отдельный счет. Открыть совместные счета нельзя. В договоре ДДУ обязательно прописывается, что расчеты ведутся с применением эскроу-счета. Указывается сумма средств, срок их резервирования, а также условия расторжения договоров.

Деньги на счете сохраняются (депонируются) на период, превышающий договорный срок строительства на 6 и более месяцев. Для застройщика это является страховкой на случай непредвиденных проблем или форс-мажора.

Если же застройщик не укладывается в установленный срок депонирования денежных средств, то договор ДДУ автоматически расторгается. У заемщика остается возможность получить свои средства обратно. Основаниями возврата денег заемщику являются следующие случаи:

  • срок депонирования окончен, а дом не сдан в эксплуатацию;
  • ДДУ расторгнут либо по соглашению сторон, либо по решению суда;
  • застройщик признан банкротом, не имеет средств для завершения строительства;
  • дольщик отказался от ДДУ.

Дадим пояснения относительно последнего случая (отказа дольщика от ДДУ). Основаниями такого отказа являются:

  • наличие требования банка о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенные по указанному договору земельный участок (право аренды или субаренды земельного участка) и строящийся на этом участке объект недвижимости;
  • признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства;
  • вступление в силу решения арбитражного суда о ликвидации застройщика.

Эскроу – не панацея?

Является ли введение счетов эскроу тем ключиком, который позволит в одночасье решить проблему обманутых дольщиков и установить ситуацию на рынке, одинаково устраивающую всех участников?

Что-то нам подсказывает, что, да, мошенничества со стороны застройщиков станет меньше. Но при этом появятся новые обстоятельства, несущие негатив, прежде всего, заемщикам — будущим покупателям квартир. Поговорим об этом подробнее.

Во-первых, стоимость квартир, покупаемых по ДДУ, может вырасти. Это может быть связано с тем, что сократится количество застройщиков. Дело в том, что условия, на которых банк предоставляет застройщику проектное финансирование, утверждены законодательно. У застройщика должен быть опыт ввода в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. метров жилья, 20% собственных средств и т.д.

Во-вторых, граждане могут начать сталкиваться с ограничением выбора банков, в которые можно подавать заявки на получение ипотечного кредита.

В-третьих, механизм счетов эскроу не дает возможности полноценно профинансировать строительство, потому что у застройщика нет доступа к деньгам. Не исключено, что это обстоятельство повлияет на широту распространения данной схемы.

В-четвертых, основная проблема, порождаемая счетами эскроу, состоит в разнице между процентами, которые платят за ипотечный кредит дольщики, и кредитом, по которому платит застройщик. То есть банк собирает деньги с дольщиков, а застройщику предоставляет кредит. Очевидно, что застройщику эта банковская прослойка не нужна.

Сказанное выше свидетельствует о том, что счета эскроу, может, и решат главную проблему – проблему появления новых обманутых дольщиков. Но при этом могут появляться новые не очень приятные как для застройщиков, так и для дольщиков моменты. При этом крайними, как это обычно бывает, окажутся дольщики.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *