Предварительный договор купли-продажи доли квартиры. образец

Главная / Жилищные споры / Предварительный договор купли-продажи доли в квартире

Просмотров 559

Каждый, кто хоть раз участвовал в продаже/покупке жилья знает, как тяжело идут переговоры. Даже если есть готовность к сделке, порой нужно скрепить договоренности.

Устные обещания ничего не значат, поэтому в большинстве случаев составляется письменный документ – предварительный договор купли-продажи. Он актуален и в тех случаях, когда предметом сделки является доля в квартире.

Обоюдные гарантии сторон послужат стимулом к оформлению основного договора.

Что называют предварительным договором купли-продажи, где и когда он заключается, сколько стоит и действует? Постараемся разобраться со всеми деталями.

Что такое предварительный договор купли-продажи?

Типичный пример:

Иван продает ½ долю в квартире другому совладельцу – Олегу. Однако у Олега нет свободных денег, и он решает взять ипотеку.

Для того, чтобы банк одобрил кредит Иван и Олег могут заключить предварительный договор купли-продажи – о том, что один из них продает долю, а второй ее выкупает за взятую в банке ссуду. Скорее всего доля и будет залогом в обеспечение кредита.

Другими словами, банк перечислит деньги на счет продавца (Ивана), а покупатель (он же заемщик) станет владельцем доли в квартире, но с обременением в виде залога перед банком.

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это письменное соглашение между потенциальным продавцом и покупателем с целью оформления обязательств друг перед другом. Главное обязательство – заключить основной договор купли-продажи на тех же условиях, с той же ценой и порядком расчетов (ст. 429 ГК РФ).

ПДКП еще называют соглашением о намерениях. Гарантия продавца – продать долю в квартире, а гарантия покупателя – выкупить эту долю по оговоренной цене.

Почему нельзя сразу оформить договор купли-продажи? Зачастую сделка откладывается на определенные сроки, и виной тому следующие обстоятельства:

1. Уведомление остальных собственников – продавец не может заключить сделку с покупателем не из числа совладельцев квартиры. Сперва ему нужно известить о продаже всех держателей долей. Их отказ открывает путь к поиску покупателей на стороне, а согласие – к заключению сделки с желающим дольщиком.
2. Отсутствие денег – покупатель может не иметь наличных денег прямо сейчас. Нередко для выкупа берут ипотеку. Рассмотрение заявки банком займет некоторое время, поэтому стороны могут заключить ПДКП на этот срок.
3. Доля не в собственности – вступление в наследство на долю в квартире также откладывает заключение сделки. Если продавец является наследником и претендует на долю, ему предстоит выждать 6-месячный срок, получить свидетельство, оформиться в Росреестре и только потом распоряжаться имуществом (ст. 1154 ГК РФ).
4. Тяжелая болезнь, срочный отъезд и другие причины – откладывают куплю-продажу на определенный срок, но служат гарантией, что в дальнейшем сделка свершится.

Надо отметить, что предварительный договор не является обязательным условием. Считается, что это подстраховка и скрепление намерений о готовящейся сделке. Составлять ПДКП или нет – участники решают по своему усмотрению.

Форма и содержание предварительного договора

Как мы уже выяснили, договор имеет письменную форму – по аналогии с основным договором купли-продажи. Содержание также часто совпадает, за исключением некоторых пунктов.

Структура ПДКП доли в квартире:

• наименование документа с пометкой «с задатком или без задатка»;
• населенный пункт, где составляется – город;
• дата – в формате «число, месяц, год»;
• ФИО продавца, данные паспорта, адрес и место регистрации;
• ФИО покупателя, паспортные реквизиты, адрес регистрации;
• сведения о доверенном лице – если одна из сторон действует через представителя;
• предмет сделки – адрес квартиры, точный размер доли в общем праве, жилая/нежилая площадь, этаж, кадастровые и прочие характеристики объекта;
• информация о праве собственности на долю в квартире – на каком основании она была получена, чем это подтверждается;
• цена – устанавливается продавцом на основании экспертизы;
• данные о наличии/отсутствии обременений – имеются в виду сведения о прописанных лицах, арестах, залоге, долгах по коммунальным услугам и др.
• сведения о задатке/авансе – пункт о том, планируется ли передача денег до совершения основной сделки, каким способом, в каком размере и под какую расписку (соглашение);
• срок исполнения обязательства;
• ответственность продавца и покупателя – здесь можно перечислить санкции за срыв сделки (например, прописать размер неустойки, пени за просрочку);
• условия расторжения предварительного договора (ссылка на положения ГК РФ);
• информация о форс-мажорах – непредвиденных ситуациях, которые могут привести к расторжению сделки (например, отказ банка в предоставлении ипотеки);
• срок действия договора;
• сведения о том, кто несет расходы на заверку ПДКП;
• число экземпляров;
• подписи сторон с расшифровкой фамилий;
• место для нотариальной заверки.

Число экземпляров предварительного договора должно соответствовать числу сторон – минимум 2 образца (продавцу и покупателю). Дополнительные экземпляры могут понадобиться для обращения в банк или в орган опеки и попечительства (ООП).

Образец предварительного договора купли-продажи доли в квартире

  

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с долями детей

Обязательным условием является разрешение от местного ООП. Дети до 18 лет в силу возраста не могут распоряжаться своими долями – за них это делают либо родители, либо опекуны (бабушки, дедушки). Надзор поручен органу опеки, поэтому все сделки нужно согласовать с его представителями. Подробнее: «Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка«.

Проект ПДКП доли ребенка в квартире направляется в ООП, откуда в течение 15 дней поступает ответ – одобрить сделку или отказать в ней.

  

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с долями

Совместное отчуждение квартиры в общедолевой собственности требует участия всех правообладателей долей в общем праве. Они выступают в ПДКП всей группой от имени «Продавца», а покупателем является либо один человек, либо группа людей.

Порядок оформления

Предварительный договор купли-продажи оформляется в виде стандартного соглашения физических лиц. Начиная с 2016 года, отчуждение долей в недвижимости отдано на откуп нотариусам, поэтому нужно заверить ПДКП в нотариальной конторе – по аналогии с формой основного договора купли-продажи (в соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Вместе с тем продавцу нужно помнить о преимущественном праве приобретения долей, а значит инструкция будет следующей:

1. Оформить и разослать уведомления о продаже доли в квартире. Адресатами выступят все совладельцы, так как у них имеется первоочередное право выкупать доли друг у друга (ст. 250 ГК РФ). О том, как оформить уведомление вы можете почитать в статье «Образец о предложении выкупа доли в квартире».
2. Дождаться истечения 30-дневного срока или согласий на покупку доли. Заинтересованные дольщики и будут потенциальным приобретателями. Учтите, что лучше заключить сделку с ними, чем искать покупателя по объявлениям – цена долей на 30-50% ниже рыночной стоимости.
3. Оформление ПДКП доли квартиры. Обсудите детали продажи с выбранным кандидатом – совладельцем или покупателем на стороне. Определите, будет ли задаток, кто оплатит услуги нотариуса и когда заключать основной ДКП.
4. Посетите нотариуса и заверьте соглашение о намерениях.
5. Оплатите услуги нотариуса в соответствии с тарифом конторы.

Стоимость заверки ПДКП у нотариуса – 0,5% от цены доли в квартире (аналогия с основным договором). Однако на практике госпошлину уплачивают не всегда.

Одни нотариусы могут взять плату только за удостоверение основного ДКП + услуги правового и технического характера. Другие – оценить ПДКП как обычное соглашение по тарифу в 500 рублей. Третьи – заверить по полной стоимости.

Участники сделки могут договориться о любом распределении расходов у нотариуса – чаще всего поровну.

Дальнейший ход сделки проходит в индивидуальном порядке. По итогам оформления у продавца и у покупателя окажется по одному экземпляру ПДКП квартирной доли.

«Нужен ли нотариус при продаже квартиры в долевой собственности?»

Документы для оформления предварительного договора

Ошибочно считать, что заключение предварительного договора происходит «для галочки».

Чтобы убедиться в истинных намерениях участников, нотариус проверяет чистоту сделки. От продавца нужны те же документы, какие понадобятся для заключения основного ДКП, а именно:

• копия паспорта;
• юридические документы на квартиру – речь идет о документе-основании, например – свидетельство о праве на наследство, а также о регистрации права собственности, например – выписка из ЕГРН;
• справка о составе жильцов;
• выписка из ЕИРЦ об отсутствии долгов;
• обычная выписка из ЕГРН – с характеристиками на жилье;
• отказы совладельцев от выкупа доли и/или копии писем, телеграмм о вручении уведомлений по нужным адресам 30 дней назад;
• оценка доли в квартире – при необходимости;
• акт-разрешение от ООП – при участии несовершеннолетних/недееспособных лиц;
• согласие мужа/жены – если доля в совместной собственности супругов;
• прочие документы.

Большинство документов нотариус запросит самостоятельно «по своим каналам», так что список для продавца может быть и меньше.

От покупателя потребуется только паспорт. Остальные документы нужно предоставить уже после заключения ПДКП в банк, например – справки 2-НДФЛ с места работы, согласие супруга и оценочный акт на долю в квартире.

Срок действия

Юридическая сила предварительного договора сохраняется до того, пока не будет заключен основной документ. Затем ПДКП считается ничтожным и теряет силу. Если время не прописано, считается, что договор заключен сроком на 1 календарный год (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Однако бывает так, что установленный в договоре срок истек, но сделка не состоялась. Тогда действуют иные правила:

• один из участников обращается в суд – основным требованием будет принудить ответчика к заключению сделки;
• продавец оставляет себе полученную сумму задатка, а покупатель ее теряет;
• покупатель взыскивает с продавца неустойку (равную задатку) в двойном размере;
• обоюдный отказ от сделки и расторжение ПДКП – при отсутствии задатка или аванса.

Если сроки сорвались по уважительной причине одной из сторон, нужно предоставить доказательства. Например, – справку из медучреждения, квитанции на покупку медикаментов, приказ о направлении в командировку, посадочный талон на самолет/поезд, чеки на бензин и т.д.

Отсутствие уважительной причины – повод контрагента обратиться в суд и потребовать возмещения ущерба (упущенной выгоды).

На что обратить внимание – советы юриста

Есть ряд моментов, которые требуют особого внимания, а именно:

1. Проверьте паспортные данные продавца/покупателя – они должны совпадать с теми данными, которые указаны в ПДКП.
2. Перепроверьте сведения о доле в квартире и квартире в целом. Опечатка или несоответствие техпаспорту повлечет за собой отказ в регистрации сделки. Впрочем, сейчас проверкой занимаются нотариусы – но осторожность не помешает!
3. Сумма сделки в предварительном договоре – если продавец указывает одну цену, менять ее не желательно. Иначе придется рассылать новые извещения в адрес остальных совладельцев и сообщать им об изменении стоимости. Проверьте, чтобы цифра в ПДКП совпадала с цифрой в уведомлении.
4. Убедитесь, что доверенность имеет юридическую силу – для этого можно обратиться к нотариусу, чьи координаты прописаны в конце документа. Подробнее об этом читайте в статье «Доверенность на продажу доли в квартире».
5. Требуйте сведения обо всех прописанных в квартире жильцах. Временно отсутствующие собственники должны получить извещения. Зарегистрированные в квартире лица считаются «обременением». Если не выписать их до сделки, впоследствии могут быть неприятности и разбирательства в суде. Проверьте, чтобы в ПДКП был пункт о том, что квартира «свободна от права проживания третьих лиц».

Полезная статья к прочтению «Подводные камни и риски при покупке долей в квартире«.

Таким образом, предварительный договор – это соглашение о намерениях заключить сделку. Пункты, которые отмечены в ПДКП, переносятся и на основной договор.

Изменение условий в одностороннем порядке недопустимо.

Если вы решите снизить цену, придется обговаривать условия с контрагентом, сообщать о них сособственникам, рассылать извещения, ждать ответов и только потом вносить изменения в договор у нотариуса.

Предварительный договор купли-продажи долей в квартире не пользуется таким спросом, как основное соглашение. Многие даже не знают о существовании ПДКП, что влечет за собой юридические ошибки. Халатное отношение к оформлению такого договора может свести на нет все усилия сторон.

Нередко за этим следуют судебные иски со стороны дольщиков, ООП и банков. Советуем не рисковать, а подстраховаться у наших юристов. Обращайтесь за бесплатной консультацией, и вы узнаете о том, как составлять, регистрировать, вносить изменения и расторгать ПДКП доли в квартире.

Юрист также расскажет о подводных камнях и уловах мошенников с такими договорами – чтобы вы не допустили промашек.

Также рекомендуем актуальное видео – о содержании, сторонах, задатке, рисках, сроках и замене предварительного ДКП квартиры:

Предварительный договор купли продажи доли в квартире (образец) 2021

Главная » Жилищные споры » Предварительный договор купли-продажи доли в квартире

6 776 просмотров

Процесс приобретения или реализации жилья подкрепляется договором. Документ — гарантия того, что одна из сторон останется с деньгами, а вторая — получит недвижимость. В нем прописаны условия сделки, порядок оплаты, санкции за невыполнение обязательств.

Накануне оформления документа, позволяющего зарегистрировать право собственности, составляется «предварительный договор». Он является необходимым к предъявлению для оформления ипотеки, выдачи разрешения на продажу от органов опеки и попечительства.

В некоторых случаях расторжение соглашения возможно только через суд.

Что такое предварительный договор купли-продажи?

Понятие предварительного договора купли-продажи (далее — ПДКП) освещено в Гражданском кодексе РФ (ст. 429). Соглашение содержит те же пункты, что будут фигурировать в основном договоре, однако в отличие от последнего, ПДКП может корректироваться при согласии обеих сторон.

Соглашением стороны оформляют обязательства друг перед другом заключить основной договор о продаже имущества: квартиры, доли недвижимости или иного.

Составление предварительного соглашения не обязательно, но желательно для обеих сторон сделки. Это является подтверждением серьезности их намерений.

Как только оформляется основной договор, предварительный аннулируется.

Для чего нужен предварительный договор?

Соглашение о заключении основного договора позволяет продавцу получить гарантии продажи недвижимости, а покупателю — ее получения, если:

• Покупатель нуждается в дополнительных средствах и ему нужно время для их получения, а продавец готов ждать.
• Доля не принадлежит продавцу по документам, но ожидается ее оформление. Так часто бывает при наследовании, когда для получения свидетельства необходимо подождать полгода.
• Одна из сторон планирует вынужденный отъезд, но вторая хочет гарантий, что сделка состоится.
• Нужно время для сбора дополнительных документов, например — на получение одобрения финансовой организации о предоставлении кредита, или выдачу разрешения на продажу доли от органов опеки и попечительства.
• Сделка оформляется по субсидии, и получение средств возможно только после процедуры регистрации.
• Требуется время для снятия обременения с объекта.

Поскольку документ повторяет требования основного договора, к его оформлению необходимо отнестись с максимальной ответственностью.

Подготовка к составлению предварительного договора

Каждый из участников долевой собственности имеет право распорядиться своей долей. Для этого ему необходимо получить согласие остальных содольщиков или уведомить их о предстоящем отчуждении имущества в пользу третьих лиц.

До момента заключения предварительного договора необходимо:

1. Оповестить содольщиков о продаже. Это даст возможность реализовать право преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ). Рекомендуется отправить совладельцам письмо с уведомлением о намерении продать долю, в котором обязательно указать цену недвижимости. Впоследствии в соглашении нельзя поставить сумму ниже той, что предлагалась в оповещении.
2. Выждать 1 месяц после того, как содольщики получат уведомления. В течение этого периода они могут принять решение приобрести долю или отказаться.
3. Получить их отказ или согласие на сделку. Если совладельцы оформят письменные отказы от предложения покупки и заверят их у нотариуса, ждать 1 месяц нет необходимости, можно оформлять сделку незамедлительно. Если ответа не последовало, рекомендуется привлечь нотариуса, который впоследствии подтвердит, что процедура оповещения содольщиков соблюдена. Полученные «корешки» о вручении или согласия содольщиков на продажу необходимо предоставить в Росреестр.
4. Приступить к оформлению договора.

Если отчуждение имущества планируется в пользу одного или нескольких содольщиков, уведомлять о продаже не требуется.

Документ должен содержать информацию:

1. Место составления, дату.
2. Указание сторон сделки, их ФИО, паспортные данные.
3. Характеристику доли. Описание должно давать возможность идентифицировать объект. Указывается размер доли, адрес квартиры, этажность дома, общая и жилая площадь объекта недвижимости. Если продается доля, выделенная в натуре, что встречается в коммунальных квартирах, указывается ее кадастровый номер.
4. Стоимость имущества, порядок осуществления расчета. Деньги могут передаваться наличкой, перечисляться по безналу, путем использования банковской ячейки, с привлечением заемных средств.
5. Наличие аванса или задатка. Отличие понятий в том, что при неисполнении обязательств продавцом последний должен вернуть задаток в двойном размере (ст. 381 ГК РФ). Ранее включение пункта о внесении задатка в предварительное соглашение не имело юридической силы. Впоследствии в судебной практике возникли прецеденты по выплате суммы задатка по предварительному договору купли-продажи пострадавшей стороне (Определение Верховного Суда РФ №53-В08-5 от 22.07.2008 г.). Договор, содержащий пункты о внесенном авансе или задатке, рекомендуется заверить у нотариуса.
6. Данные о прочих лицах, являющихся совладельцами отчуждаемой недвижимости, а также о гражданах, зарегистрированных в квартире.
7. Сведения об условиях и сроках заселения-выселения, снятия с регистрационного учета.
8. Сведения о возможных обременениях. Если после подписания одна из сторон передумает заключать сделку, узнав об обременениях, внесенная сумма возвращается, а от подписания договора можно будет отказаться без негативных последствий.
9. Данные о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Если выяснится, что имеется долг, можно включить в соглашение пункт, согласно которому продавец обязуется погасить коммунальные долги из суммы внесенного аванса.
10. Информацию о том, на кого будут возложены затраты в связи с подготовкой и составлением основного договора.
11. Пути урегулирования споров.
12. Прочие условия, касающиеся возможности внесения изменений, действий при форс-мажорных обстоятельствах.
13. Срок действия. Он может быть не указан. Тогда «по умолчанию» сторонам предоставляется срок в 1 год на оформление основного договора с момента подписания ПДКП.
14. Реквизиты и подписи сторон.

К соглашению следует приложить правоустанавливающие, технические документы.

Документы для оформления предварительного договора

Продавцу и покупателю важна чистота, законность сделки. Все сведения об объекте содержатся в документах, которые необходимо подготовить обеим сторонам:

Сторона сделкиДокументДополнительные документы

Продавец	Паспорт. Документ о праве собственности на жилье. Выписка из домовой книги, ЕГРН. Отказы от приобретения доли от содольщиков. Документ об оценке стоимости недвижимости.	Если доля принадлежит несовершеннолетнему — разрешение на сделку из органов опеки и попечительства. Если доля принадлежит ребенку от 14 лет — предоставить его согласие на отчуждение имущества. Для лиц в официальном браке — согласие супруга на сделку.
Покупатель	Паспорт.	Если жилье покупается в ипотеку: Справка о доходах. Документ, требуемый банком для удостоверения личности. Документ об оценке стоимости доли квартиры. Для лиц в официальном браке — согласие супруга на сделку.

Нужно ли заверять предварительный договор у нотариуса

Согласно ст. 429 ГК РФ, форма ПДКП должна соответствовать форме, установленной для основного договора.

В соответствии с п.1 ст. 42 Закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015 г., сделки, связанные с отчуждением долей в праве общей долевой собственности, подлежат нотариальному заверению.

Поскольку ПДКП будет касаться отчуждения доли квартиры, то по аналогии с основным договором он должен составляться в письменном виде и иметь нотариальное удостоверение. При несоблюдении правил оформления документа возможно признание его ничтожным.

На практике в преимущественном числе сделок удостоверение таких соглашений не проводится, при этом они считаются действительными.

Для предупреждения признания сделки недействительной будет нелишним заверить ПДКП у нотариуса.

Скачать образец типового предварительного договора купли-продажи доли квартиры Скачать образец предварительного договора купли-продажи доли в квартире

Если принято решение продать долю, принадлежащую несовершеннолетнему ребенку (до 18 лет), потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Дети обладают имущественными правами. Недвижимостью, доставшейся им в процессе приватизации, при покупке жилья за счет материнского капитала, после получения наследства или иным путем, распоряжаются либо родители, либо опекуны. При этом органами опеки контролируется:

• получат ли дети в результате сделки иную недвижимость;
• не будет ли площадь, доля в новой квартире меньше той, что была ранее;
• присутствуют ли вблизи альтернативного жилья объекты инфраструктуры, позволяющие детям развиваться умственно и физически.

Попытки «обойти» ООП будут тщетны. Даже если предварительное соглашение удастся подписать, разрешение на продажу доли ребенка потребует:

• нотариус;
• представитель Росреестра.

Для получения разрешения ООП необходимо предоставить документ, где будет отмечено, что несовершеннолетний приобретет в собственность долю не меньшего размера и площади.

Срок ожидания ответа из ООП составляет в среднем 15 дней. Для точного определения срока необходимо узнать, как часто происходят заседания опекунского совета.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с долями детей

Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с долями детей

Предварительный договор продажи квартиры с долями

Квартира может продаваться несколькими собственниками одновременно.

Пример. Супруги, брак которых не сложился, решили разделить совместную собственность. Каждому было выделено по ½ доли в недвижимости. Спустя некоторое время они решили продать квартиру целиком, а сумму продажи поделить, поскольку раздельная реализация долей оказалась невыгодна. В таком случае составляется договор между покупателем и двумя собственниками.

Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с долями

При невыполнении одной из сторон обязательств вторая сторона вправе обратиться в суд для принуждения к исполнению условий договора. Если это невозможно, в иске стоит рассчитать величину убытков, понесенных в результате бесцельного ожидания, и попросить об их возмещении.

Если выяснится, что условия не выполнены по уважительной причине (болезнь, срочный отъезд), суд может признать нарушителя невиновным.

Кто может расторгнуть предварительный договор

Если покупатель надумал отказаться от приобретения доли в квартире, он имеет право не выполнять прописанные в соглашении условия. Однако внесенная сумма задатка останется у продавца.

При невыполнении пунктов соглашения продавцом он должен вернуть покупателю задаток в удвоенном размере.

Если при заключении договора задаток не вносился, отказавшись от его исполнения стороны ничего не теряют (кроме случаев истребования суммы упущенной выгоды через суд).

Оформить договор самостоятельно, не имея юридического образования, возможно, но если попадется недобросовестный покупатель или продавец, есть угроза либо лишиться денег, либо приобрести неликвидную, непригодную для жилья долю в квартире.

Не знаете, какие пункты должны быть в предварительном договоре о продаже доли квартиры? Как обезопаситься от срыва сделки? Нужно ли удостоверять предварительный договор при продаже доли? Какие подводные камни ожидают при покупке квартиры в долевой собственности? Ответы на эти и другие вопросы предоставит юрист сайта ros-nasledstvo.ru. Консультация предоставляется бесплатно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Пять важных правил составления образца предварительного договора купли-продажи доли в квартире

Юридическое оформление купли-продажи недвижимости — довольно сложный и ответственный процесс.

Особенно если сделка касается доли, так как появляются особые требования и нюансы.

В таких случаях часто заключают предварительный договор купли-продажи. Чем он полезен, читайте в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16
. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Понятие долевой собственности на недвижимость

У квартиры или дома может быть не один собственник, а несколько. Такая собственность может быть:

• долевой;
• совместной.

В первом случае определено, какая именно доля у каждого из владельцев. Так часто случается, если жильё получено по наследству или после приватизации.

• Доли могут быть равными или различаться.
• Второй вариант предполагает, что имуществом распоряжаются сообща, без определения размеров долей.
• Эта форма характерна для жилья, которое купили супруги совместно.
• При долевой собственности распоряжение и ответственность в большей степени обособлена.

Налоги и сборы платятся каждым собственником, исходя из его доли в недвижимости. Долей можно распоряжаться, например, продать.

ВАЖНО! Другие собственники имеют преимущественное право на выкуп.

Поэтому сначала обязательно предложить купить долю им. И только если совладельцы отказались от выкупа или не отвечали в течение месяца, возможно продажа «на сторону».

Причём цена, предложенная собственникам остальных долей, должна быть не ниже, чем в сделке с посторонним.

К сведению: все сделки с долями недвижимости обязательно заверяются нотариально.

Кроме всего прочего, нотариус проверяет, информированы ли другие собственники о продаже. Но если они продают жильё совместно, в одной сделке, подтверждения этому не потребуется.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

В предварительном договоре указываются основные положения, которые будут указаны в основном. Должен быть описан предмет продажи (так, чтобы его можно было однозначно определить), названа цена и т. д.

У этого договора есть особенности. Как правило, предварительный договор заключается на определённый период. Если срок не указан, он считается равным году.

Предварительный договор купли продажи квартиры долевая собственность (образец)

Предварительный договор купли продажи доли в квартире (бланк)

Правовая база

Основные моменты и понятия, связанные с совместной собственностью, освещены Гражданским Кодексом РФ:

• в 246-й и 247-й статьях — как пользоваться и распоряжаться;
• в 249-й — как нести расходы, связанные с подобным имуществом;
• в 250-й и 251-й — об особенностях продажи;
• в 252-й — о том, как разделять и выделять доли.

Нюансы заключения предварительного договора и требований к нему содержатся в 429-й статье ГК РФ.

1. Довольно часто предварительный договор заключается при купле-продаже доли в квартире.
2. Со стороны продавца участвует один из собственников, часть из них или все сразу.
3. Покупателей тоже может быть один или несколько.

В каких случаях он составляется?

Продажа недвижимости, особенно доли в ней, — сложный процесс.

От этапа переговоров до непосредственной продажи иногда проходит довольно много времени. Продавцу требуется получить отказ от других владельцев.

А покупателю может понадобиться время, чтобы собрать деньги, например:

• получить одобрение ипотеки;
• завершить другую сделку;
• получить разрешение на использование материнского капитала;
• и т. д.

В таких случаях и составляется предварительный договор.

Он служит обязательством заключить сделку на определённых условиях (о которых договорились стороны). Часто в таких ситуациях вносится задаток.

Для чего он нужен?

Предварительный договор фиксирует основные положения купли-продажи. Ни продавец, ни покупатель не смогут их поменять в одностороннем порядке.

В частности, продавец «не поднимет» стоимость, к чему покупатель может быть не готов. А покупатель не будет затягивать сделку или пытаться «сбить цену».

Что гарантирует сторонам?

Предварительный договор содержит те же условия, которые позже будут прописаны в основном.

То есть стороны получают гарантию, что договорённости не поменяются. В частности, стоимость не увеличится и не уменьшится.

Внимание! Однако такой документ не даёт полной гарантии получения жилья.

Даже суд не сможет в данном случае изменить право собственности. Но сторона, виновная в невыполнении договора, выплачивает неустойку и/или теряет задаток.

Нюансы оформления

В тексте прописываются:

1. ФИО продавца и покупателя.
2. Конкретный объект недвижимости (записывается тип, расположение, кадастровый номер, площадь и т. д.).
3. Какая именно доля продаётс.
4. По какой цене.
5. В какой срок.
6. Есть ли задаток.
7. Как происходит окончательный расчёт (в том числе используется ли банковская ячейка или аккредитив).

Предварительный договор составляется в нескольких экземплярах: по одному для каждой из сторон и ещё один — для регистрации сделки в ЕГРН.

То есть общее число будет не меньше трёх. Каждый экземпляр подписывается всеми участниками.

Если кто-то из них не имеет возможности присутствовать, вместо него действует представитель. Для этого оформляется доверенность у нотариуса.

Важно! По 2-му пункту 429-й статьи ГК, предварительный договор заключается в такой же форме, что и основной.

Все сделки с долями должны удостоверяться нотариусом. Поэтому и для предварительного договора купли-продажи доли недвижимости обязательно нотариальное заверение.

• Предварительный договор купли-продажи — это письменное обязательство о заключении сделки.
• В нём перечисляются все важные моменты основного договора.
• Предварительный договор купли-продажи доли недвижимости, как и основной, должен быть заверен нотариусом.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас 

+7 (499) 938-94-16 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Образец предварительного договора купли-продажи доли в квартире

Предварительный договор купли-продажи доли в квартире применяют для утверждения условий будущей сделки. Дополнительное время используют для устранения обременений, другие необходимые действия. После выполнения подготовки заключают ДКП.

Предварительный договор с задатком выполняет функции гарантий выполнения обязательств обеими сторонами.

Нужен ли предварительный договор купли-продажи доли

Обязательное использование соглашения не предусмотрено в действующем законодательстве РФ. Но на практике достаточно часто возникают препятствия для немедленного совершения сделки.

Так, при продаже недвижимости с долей несовершеннолетнего ребенка придется получить специальное разрешение государственных органов опеки (ООП). По нормативам только процедура рассмотрения заявления может составить до 10 рабочих дней.

Дополнительное время понадобится продавцу для решения задач:

1. уведомление совладельцев долевой собственности (преимущественное право выкупа);
2. подготовка сведений о зарегистрированных жильцах и других справок;
3. погашение задолженностей по квартплате;
4. организация выселения;
5. восстановление ветхих или утраченных правоустанавливающих документов.

Покупатель может использовать подготовительный срок для тщательной проверки юридической чистоты сделки, консультаций с юристами. Иногда требуется дополнительное время для аккумулирования денег (обналичивание, перевод). Рекомендуется предварительно уточнить условия аренды ячейки (открытия условного аккредитива) для организации безопасного итогового расчета.

Юридическая значимость ПДКП

Нормативы по заданной теме изложены в статье 429 ГК РФ. Важные нюансы, определяющие действительность документа:

1. форма соглашения соответствует основному договору;
2. приведено точное описание предмета и условий сделки;
3. указан срок заключения ДКП.

ПДКП обладает юридической силой обычного договора. При нарушении любая из сторон вправе требовать выполнения письменных договоренностей. Спорные вопросы решают в рамках судебного разбирательства.

«Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства» (ГК РФ, ст. 429, п.5).

Предварительное соглашение не надо регистрировать в «Росреестре», так как права на собственность по ПДКП не передают. Подписанием документа подтверждают намерение сторон совершить сделку в будущем на определенных условиях.

Как составить предварительное соглашение на покупку доли

На первом этапе определяют перечень практических действий, решаемых в ходе подготовки. В зависимости от объема задач – устанавливают срок действия ПДКП. Уточняют:

1. обязанности;
2. величину и способ предоплаты;
3. гарантии;
4. условия расторжения;
5. штрафные санкции.

Перечень документов

Для оформления ПДКП достаточно подготовить гражданские паспорта или другие удостоверения личности. Подразумевается, что дополнительные документы будут собраны при подготовке основного ДКП.

Рекомендуется получить от продавца актуальную выписку из базы данных ЕГРН, подтверждающую право собственности.

Образец предварительного договора на покупку доли в квартире

Кроме стандартных данных о месте и времени составления документа в тексте указывают:

1. описание квартиры с адресом и долей продавца;
2. стоимость реализуемой жилплощади;
3. ссылку на подтверждение прав собственности (договор приватизации, наследство, дарение, ДКП);
4. обязательства по подготовке продавца (покупателя);
5. условия предоплаты;
6. срок заключения основного договора.

Скачать: Образец шаблона типового ПДКП.doc

Образец предварительного договора покупки квартиры с долями детей

Общие параметры документа соответствуют рассмотренным выше правилам. Ребёнок получает право подписи с 14 лет. Но и с четырнадцатилетнего возраста необходимо специальное разрешение родителей (опекунов).

Для органов опеки и попечительства можно подготовить отдельный договор с обязательствами продавца сохранить имущественные права несовершеннолетних.

Допустимо применение заблокированного аккредитива на определенную сумму. Доступ к средствам получают после оформления новой недвижимости с выделением долей детям.

Надо ли заверять ПДКП

Сделки с долевой собственностью в обязательном порядке оформляют через нотариуса. Для нотариального заверения требуется личное присутствие обеих сторон либо полномочных представителей.

Могут понадобиться справки из ПНД, НД лицам пенсионного возраста для подтверждения дееспособности.

Срок действия ПДКП

В типовом предварительном соглашении о купле-продаже можно указать дату заключения основного ДКП. Также применяют стандартную формулировку: «до исполнения обязательств по договору».

Если определенные договоренности не отмечены, действителен стандартный срок – 1 год с момента подписания ПДКП.

Можно ли расторгнуть предварительный договор

Обе стороны вправе отказаться от выполнения обязательств по ПДКП. О своем решении сообщают в письменной форме ценным письмом с описью вложения.

Продавец (покупатель) может обратиться в суд для компенсации понесенных расходов. В этом случае для положительного решения истцу придется подготовить убедительные доказательства своей правоты.

Функции гарантий обеспечивает предварительная оплата. Имеет значение способ оформления:

1. Если в тексте ПДКП упомянут задаток, продавец при отказе от выполнения обязательств возвращает полученную сумму в двойном размере (ГК РФ, статья 381). Покупатель в аналогичной ситуации теряет переданные средства без повышающего коэффициента.
2. Аванс после расторжения соглашения возвращается в полном объеме.

Отмеченные способы финансовых гарантий изменяются по добровольной договоренности сторон. Так, в тексте ПДКП можно указать дополнительные штрафные санкции. Допустимо расторжение по обоюдному согласию без выплаты компенсаций.

Итоговое решение рекомендуется оформить письменно с подтверждением отсутствия взаимных претензий.

Граждане спрашивают: как происходит оформление предварительного договора купли-продажи доли в квартире? Образец документа

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

консультацию:

Показать содержание

Правовые особенности предварительного договора купли-продажи недвижимости

ВАЖНО: Обязанности по нотариальному заверению законодательство не содержит, однако по запросу сторон нотариус может составить проект соглашения, проверить наличие и подлинность правоустанавливающих документов на жилую площадь, убедиться в дееспособности сторон.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости оформляется в виде единого документа, подписываемого всеми его участниками (ч. 2 ст. 429, ч. 2 ст. 434, ч. 1 ст. 550 ГК РФ).

Процедуру государственной регистрации в органах ЕГРН такая сделка не проходит, но для участников является обязательной.

При необходимости передумавшая заключать окончательный контракт сторона будет принуждена к подписанию в судебном порядке, с возложением на нее всех расходов.

Цена вопроса очевидно высока – потеря денег и времени, трудности в последующих поисках альтернативного жилья.

Нюансы будущей сделки с недвижимостью фиксируются без права поменять их в одностороннем порядке.

Краткая инструкция по составлению и образец этого документа

Примерная структура соглашения «о намерениях» включает в себя следующие пункты:

1. Преамбула. Указываются полные фамилии, имена и отчества сторон, их обозначения, которые будут употребляться далее по тексту, и персональные данные.
2. Предмет. Предметом выступает намерение сторон в дальнейшем заключить Договор купли-продажи квартиры (доли/долей квартиры), адрес которой может быть указан кратко, со ссылкой на следующий раздел (узнать о том, как правильно составляется договор купли-продажи доли в квартире, а также посмотреть образец документа можно здесь, а о правилах оформления таких сделок мы рассказывали в этом материале).

Существенные условия будущего соглашения

• Объект продажи.Объектом продажи выступают доли в праве собственности на квартиру, выделенные в натуре или существующие только «на бумаге» (1/2, 3/4 и пр.), без установления границ. Также собственник всей жилой площади вправе продать ее нескольким покупателям по частям.Предмет должен быть описан максимально точно и полно, расхождения характеристик недопустимы. Конкретизируйте почтовый адрес, цифры площади, расположение комнат, кадастровый номер, балконы, этаж, параметры дома (экспликация БТИ). Возможно включить в текст документа ссылку на кадастровый паспорт объекта и сделать его приложением.Следует различать долю в праве собственности и комнату в «коммуналке».ВАЖНО: В целях идентификации предмета и подтверждения прав продавца обязательно запросить данные ЕГРН в органах Росреестра. Квартира должна находиться на кадастровом учете, с присвоением особого номера. Если передаваемые доли уже образованы, следует тщательно изучить историю их появления (конфликтный раздел, сложившийся или зафиксированный порядок пользования, наследство и пр.)
• Цена каждой доли (ст. 555 ГК РФ).Стороны дают обязательство осуществить сделку именно по установленной заранее цене. Основной риск – резкое колебание стоимости квадратного метра.
• Перечень лиц, сохраняющих права на жилую площадь (ст. 558 ГК РФ).Встречается ситуация, когда при смене собственника в квартире остаются родственники предыдущего хозяина или даже сам продавец.При возникновении любых споров в дальнейшем будут проанализированы условия передачи недвижимости: зафиксируйте точный объем прав жильцов, порядок распределения коммунальных платежей, период и основания проживания. Если жильё полностью освобождается, целесообразно указать точный срок и требование о снятии всех ранее проживавших с регистрационного учета.Идеальным вариантом будет получение продавцом архивной выписки из домовой книги, с указанием всех когда-либо прописанных лиц и причин их выбытия.

Форма предварительного договора купли-продажи доли в квартире.

Фиксируются условия о рассрочке, частичной оплате долей, процедуре доступа к банковской ячейке, наличной и безналичной форме оплаты.

Как осуществляется акт приема-передачи части недвижимости?

Передача объекта недвижимости производится путем составления особого документа – Акта приема-передачи. Акт удостоверяет факт передачи и состояние передаваемой квартиры. Обычной практикой также является вручение ключей и документов об оплате коммунальных услуг, налогов, договоров с энергоснабжающими организациями, ТСЖ, управляющей компанией.

Акт приема-передачи доли квартиры по договору купли-продажи.

Сроки выполнения обязательств сторон по договору

При отсутствии согласованного срока подписания окончательного контракта, такое соглашение заключается в течение года с даты предварительного договора.(ч.4, 6 ст. 429 ГК РФ)

До истечения периода для закрепления намерений обязательства одна из сторон должна направить другой соответствующее письменное предложение (телеграмма с заверенным текстом, ценное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении).

При соблюдении такого порядка и неполучении ответа добросовестная сторона вправе воспользоваться судебной защитой. В случае, если срок наступил, а участники сделки молчат, предварительно согласованные обязательства прекращаются.

Чаще всего гарантией серьезности участников сделки служит передача денежных средств.

СПРАВКА: Задаток – наиболее устоявшийся, классический путь обеспечения исполнения обязательств, прямо предусмотрен действующим законом. В случае отказа принявшего задаток лица от выхода на сделку, преданная сумма, умноженная на два, должна быть им выплачена контрагенту.

Если виновно лицо, давшее задаток – средства остаются у другой стороны. Определения аванса закон не содержит, участники правоотношений сами устанавливают судьбу денег в случае срыва контракта.

Задаток гарантирует появление договора купли-продажи, а не используется как оплата недвижимости.

Заключительные положения

Раздел содержит положения о дате вступления договора в силу, количестве подписываемых экземплярах и иные подпункты по желанию сторон.

Правоотношения в сфере долевого участия в строительстве не регулируются предварительным договором купли-продажи недвижимости!

Заключение

Предварительный контракт связывает взаимными обязательствами продавца и покупателя недвижимости до заключения ими основного договора. Ключевыми «точками» являются условия о предмете, цене, сроках и взаимных гарантиях совершения окончательной сделки.

Достигнутое по этим и другим пунктам соглашения изменить в дальнейшем будет затруднительно. Участие юриста и риелтора при составлении проекта документа, конечно, повлечет затраты, но поможет избежать неприятных сюрпризов.

Документы на тему статьи

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать: