Процесс оформления купли-продажи квартиры достаточно сложный и требует особого внимания. Продавец должен продумать последовательность предстоящей сделки, рассмотреть все возможные риски и тонкости, а также заранее подготовить все необходимые документы. Чтобы иметь представление о процессе совершения сделки, нужно ознакомиться с каждым ее этапом.
Варианты проведения сделки
На настоящий момент имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, однако все они по-своему востребованы.Оформление купли продажи квартиры с участием нотариуса дает одно преимущество – юриста.
Именно он несет всю ответственность за правильность составления договоров. Плюс ко всему нотариально заверенные документы фиксируют любое юридическое действие.
Покупатель не всегда в курсе, какие документы нужно требовать с продавца и как их проверить.
Нотариус об этом тоже позаботится и расскажет все возможные нюансы и риски.
- Самостоятельное оформление
Данный вид оформления позволяет продавцу самому контролировать все этапы купли-продажи. Преимуществом самостоятельного оформления купли-продажи квартиры является экономия денежных средств на риелторе и нотариусе, а также личный контроль над всем процессом сделки. Минусом этого варианта является трудоемкость и затянутость процедуры, требующей много времени и знания некоторых законов.Риелтор – специалист, занимающийся операциями с недвижимостью. В процессе оформления купли-продажи он является главным помощником. Функции, которые выполняет риелтор:
- помощь в продаже и поиске необходимой квартиры;
- организация просмотра и показа квартиры;
- решение о сроках проведения сделки;
- организация проведения оплаты задатка или аванса;
- консультация по всем возможным вопросам, связанным с куплей-продажей;
- проверка предоставленных документов;
- организация сделки и расчета.
Плюсом работы с риелтором можно считать экономию своего времени. Минус – денежные затраты. Как видно из функций работы риелтора, данные вопросы можно решить и самостоятельно (при определенных начальных знаниях).
Необходимые документы
Чтобы грамотно и без задержек оформить куплю-продажу квартиры, понадобится собрать полный пакет документов.
Без наличия какого-либо одного нужного документа сделка или затягивается, или вовсе прерывается. В таком случае продавец рискует сорвать сделку и потерять покупателя.
К подготовке стоит отнестись со всей внимательностью.
Документы, необходимые для оформления купли-продажи квартиры:
— Документы, удостоверяющие личность (паспорт) и свидетельство о рождении (если имеются несовершеннолетние до 14 лет).
— Свидетельство о заключении брака (если продавец состоит в браке), согласие на продажу квартиры от супруга, если продаваемая квартира приобреталась в период брака. Данное свидетельство в обязательном порядке должно быть оформлено через нотариуса.
Как выглядит согласие супруга (пример):
Дополнительная информация. Согласие на продажу необходимо для того, чтобы в будущем у супругов не возникало конфликтов по поводу того, что супруг без ведома другого продал жилище.
- Документы для подтверждения права собственности на квартиру (таким документом может быть свидетельство о регистрации права, договор ренты или дарения).
- Технический или кадастровый паспорт жилого помещения из БТИ.
Обратите внимание! Срок такого паспорта должен быть не более 5 лет. В противном случае необходимо заказать через бюро технической документации новый.
- Разрешение органов опеки и попечительства. Если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетний. Данное разрешение необходимо получить для предоставления информации о том, что права несовершеннолетнего не нарушаются.
Важно! Разрешение выдается с условием, что ребенка в ближайшее время пропишут в другую квартиру (в покупаемую или к родственникам). Ребенок обязан иметь постоянную прописку.
- Три экземпляра договора купли-продажи. Каждая из сторон (продавец/покупатель) получает по одному экземпляру, третий предназначен для регистрационного органа.
- Доверенность и удостоверение личности продавца.
Обратите внимание! Самая распространенная мошенническая схема – это продажа квартиры якобы по доверенности. Очень часто данный документ является фальшивым. Желательно сразу проверить доверенное лицо на надежность.
- Справка об отсутствии задолженности за квартиру.
Обратите внимание! Покупатели с большим желанием идут на сделку, если у продавца уже готов полный пакет документов, а все потому, что это существенно сокращает процесс ее оформления.
- Документы, подтверждающие чистоту сделки:
— Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Этот документ позволяет проверить всю историю квартиры. — Выписка из домовой книги, полученная сроком не ранее чем за 1 месяц до совершения предполагаемой сделки. Она отражает сведения обо всех лицах, проживающих (прописанных) в продаваемой квартире. Также из выписки можно получить информацию о наличии ареста или обременения на квартиру (если таковое имеется).
- Дополнительный пакет документов:
— Свидетельство о смерти. Необходимо в том случае, если супруг владельца квартиры умер. — Предыдущий договор купли-продажи. — Справка о дееспособности продавца. Она нужна только в том случае, если продавцом выступает пожилой человек, инвалид или подозрительно эмоциональное лицо.Обратите внимание! Нередко бывают случаи, когда купленная квартира возвращается через суд владельцу или родственнику владельца в связи с его недееспособностью.Например, очень часто престарелые бабушки, которые уже плохо отдают отчет своим действиям, продают свою квартиру за низкую стоимость посторонним людям. В итоге оказывается, бабушка просто находилась в это время в неадекватном состоянии. Поэтому рекомендуется всегда требовать от продавца справку о его дееспособности.
Какие документы необходимы для продажи квартиры (видео)
В видеосюжете рассказывается об основных документах, необходимых при продаже квартиры. Подробно рассмотрены нюансы сделки. Консультант – директор агентства недвижимости.
Подробнее о документах, необходимых для продажи квартиры- читайте тут. Если же вас интересует перечень документов для покупки, то он здесь.
Куда подаются документы
Оформить договор купли продажи квартиры можно в следующих местах:
- В Многофункциональном центре (МФЦ).
- В Регистрационной палате.
Составление договора купли-продажи можно оформить даже дома. Но это касается простых сделок, не предполагающих усложнений, например, в виде оформления долей. В других случаях необходима консультация специалиста.
Порядок оформления сделки
Для того чтобы в правильном порядке оформить куплю-продажу квартиры, необходимо заранее спланировать ход своих действий.
- На первом этапе собираются все документы (желательно позаботиться о наличии дополнительных документов). Затем продавец должен встать на очередь в Росреестр для регистрации прав собственности.
- На втором этапе составляется и заверяется договор купли-продажи квартиры. Оформляется акт приема-передачи продаваемой квартиры покупателю.
- Третий этап подразумевает денежный расчет с продавцом, прохождение госрегистрации и получение ключей от квартиры.
На изображении показан примерный план оформления купли-продажи квартиры:
Как оформляется договор купли-продажи квартиры
Данный договор оформляется по единому образцу. Составить его можно в печатной или письменной форме (но никак не в устной).Образец договора купли-продажи квартиры:
Перед заключением договора купли продажи квартиры обе стороны должны обсудить весь процесс сделки, обговорить все нюансы и условия будущего соглашения, а также порядок проведения расчета. Одним из основных моментов является установка точной цены на квартиру. Если продавец снижает стоимость жилья для того, чтобы «уменьшить налог», то в итоге он с легкостью сможет обмануть покупателя.После заполнения договора купли-продажи нужно его подписать.Далее, собрав воедино все документы (включая договор), обратиться в Росреестр с заявлением об изменении прав собственности.Важно! Рассчитываться с покупателем желательно в присутствии надежных свидетелей или при нотариусе.
Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры
Если рассматривать оформление с участием нотариуса или риелтора, то этот процесс может стать весьма затратным, но более надежным.
Рассмотрим примерную стоимость услуг в трех вариантах:
- Купля-продажа у нотариуса
За оформление договора нотариус возьмет 1% от суммы сделки (если квартира стоит до 1 миллиона рублей), если стоимость объекта купли-продажи больше миллиона, то оформление будет стоить десять тысяч рублей + 0,75% от общей суммы сделки.
Риелторы обычно берут 2-4% от стоимости продаваемой квартиры. Причем вся работа риелтора заключается в основном в элементарной поддержке, консультации и сборе документов (см. выше «функции риелтора»).
- Самостоятельное оформление купли-продажи квартиры
Неплохой бюджетный вариант для лиц, более-менее разбирающихся в процессах купли-продажи, а также для экономных людей. Список расходов: — Государственная пошлина – 2000 рублей. — Технический паспорт квартиры – от 1000 до 1500 рублей.
— Кадастровый паспорт – 250 рублей (см. также – как и где получить кадастровый паспорт).
— Справка из Росреестра – 200 рублей. — Оформление доверенности (если это необходимо) – 500 рублей.В данном случае продавец квартиры несильно тратится на оформление сделки, но он подвержен всевозможным рискам.Обратите внимание! Указаны приблизительные цены, они могут немного отличаться от существующих.
Нюансы самостоятельной сделки без участия риелтора/нотариуса
Самостоятельная продажа квартиры требует особой внимательности и осторожности. Нюансов в данном случае бывает множество, главное – их изучить и запомнить:
- Сумму задатка желательно не оплачивать свыше 80-110 тысяч рублей. И обязательно брать с получателя денег расписку. Как её правильно составлять читайте тут.
- Не рекомендуется соглашаться на просьбу продавца специально занижать цену на квартиру. Ситуация может повернуться против покупателя. И если что-то пойдет не так, то с продавца суд сможет взыскать только ту меньшую сумму. Хотя обычно до этого не доходит, и продавец идет на это для ухода от налогов.
- Если квартира приобретается у застройщика, то следует очень тщательно проверить все документы и информацию: — Учредительные документы застройщика (свидетельство о госрегистрации, устав). — Бухгалтерскую отчетность за все периоды. — Проектную декларацию. — Разрешение на строительство, на землю.
- Если квартира приобретается в ипотеку, то очень важно сначала решить финансовый вопрос с банком. Иногда случается так, что процесс купли продажи уже начался, а банк резко отказывает в займе. В итоге все срывается.
- Во время приема-передачи задатка желательно составить предварительный договор купли-продажи, в нем указывают штрафные санкции, которые нужно будет выплатить, если будут нарушены условия договора.
Образец предварительного договора купли-продажи квартиры:
Если продавец/покупатель внимательно изучил все пункты оформления купли-продажи квартиры, подготовил все необходимые бумаги, то он наверняка избежит множества сложностей. Ведь такой трудоемкий процесс может таить в себе и подводные камни.
Возможные риски при покупке квартиры (видео)
Интересная и полезная информация о рисках при покупке жилья, описаны случаи, на которые стоит обратить внимание. Все о нечистой сделке, заниженной стоимости и подделке документов.
Особенности оформления купли-продажи доли в квартире
Если хозяин владеет определенной долей в квартире, то продажа этой доли весьма отличается от продажи целой квартиры. Регулируется этот процесс некоторыми правилами и обязанностями:
- Собственник должен иметь документ, подтверждающий владение долей в квартире.
- Необходимо оформить выделенный счет по оплате коммунальных услуг.
- Перед совершением сделки владелец обязан уведомить о своем решении остальных жильцов данной квартиры и предложить им выкупить его долю.
- Обязательно оформить письменное уведомление гражданам, проживающим в квартире, о своем решении продать долю. Желательно, чтобы оно было заверено нотариусом.
Пример уведомления о продаже доли:
Обратите внимание! Только после отказа других жильцов квартиры выкупить долю, продавец имеет право продавать ее другим лицам.
Купля-продажа с участием родственников
Оформление сделки между родными людьми происходит по тому же порядку, который рассмотрен выше (см. «Порядок оформления сделки»). Нет никакой разницы, кто будет покупателем, будь то внук или муж.
Обычно к такому виду сделки прибегают семьи в качестве альтернативы договору дарения или завещания, считая куплю-продажу более надежной и неоспоримой.
Подобные сделки можно даже считать фиктивными, так как чаще всего никакие денежные средства не передаются между ее участниками.
Новые правила продажи квартиры
С каждым годом законодательные власти вносят изменения в правила продажи квартиры с целью упростить процедуру и уменьшить спекулятивные операции на рынке недвижимости.
Изменения условий продажи:
- Продажу доли в квартире теперь обязательно нужно регистрировать у нотариуса.
- При разделе имущества в браке необходимо заверять у нотариуса все подтверждающие этот процесс документы (брачный договор и соглашение о разделе имущества).
- Если продаваемая квартира находится в собственности менее 5 лет, то она обременена обязательным налогом 13%. Ранее срок составлял только 3 года. Есть и исключения: налоговыми сборами (спустя 3 года) не будут облагаться квартиры, унаследованные при дарении (см. также – как оформить дарственную на квартиру), ренте и приватизации (см. также – как приватизировать квартиру).
Несмотря на столь трудоемкий процесс оформления купли-продажи квартиры, при правильном подходе совершить удачную сделку будет не так уж и сложно. Если управлять процессом намеревается риелтор или нотариус, то продавцу данная информация будет полезна в целях ознакомления. А если планируется самостоятельная организация, то эта статья станет незаменимым помощником в оформлении документов.
Из следующей статьи вы узнаете, как продать квартиру в ипотеке.
Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter
Цены на квартиры: что влияет на ценообразование?
Если смотреть глобально, то цена на квартиру определяется «престижностью расположения» и «удобством проживания в доме». Причём второй параметр включает множество характеристик — от образованности соседей до качества инженерного обеспечения дома.
Стоимость жилья можно назвать одной из самых животрепещущих тем, волнующих жителей любого города России. Цены на квартиры регулярно обсуждаются как профессиональными участниками рынка недвижимости в офисах, так и обывателями, сидящими с друзьями или сослуживцами за чашкой кофе.
И данный вопрос не теряет актуальности, независимо от конкретной ситуации на рынке: кто-то хотел бы удачно вложить деньги в новостройку, кто-то мечтает купить жилье большей площади, а иные примериваются к покупке пусть и самой недорогой, но собственной квартиры.
Рассмотрим, что же влияет на ценообразование, и как формируются цены на квартиры.
Географический фактор: в столицах – дороже
Рассматривая ситуацию в масштабах страны, можно сказать, что географическое положение – основополагающий фактор, влияющий на общую стоимость жилья в конкретном городе.
В областных и краевых столицах цены на квартиры ощутимо выше, чем на периферии, но безусловными лидерами являются Москва и Санкт-Петербург.
Хотя, справедливости ради стоит сказать, что и по качеству возводимого жилья две российские столицы тоже в лидерах.
Существуют и другие факторы, связанные с географией и способные значительно повлиять на цены на квартиры. Например, наличие вблизи города туристических или курортно-санаторных зон.
В качестве примера можно привести города побережья Черного моря, где недвижимость весьма востребована и отнюдь не отличается низкими ценами.
Конечно, особняком стоит жилье в Сочи: после решения о проведении Олимпиады стоимость сочинской недвижимости и земли выросла до небес.
Уровень жизни и цены на квартиры
Довольно существенным ценовым критерием для рынка недвижимости может являться уровень жизни, определяющий покупательную способность и деловую активность горожан.
Наличие в городе развитых коммерческих структур, прибыльных предприятий, а также ряда других экономических факторов, неизменно поднимает цены на квартиры. Как правило, подобными преимуществами обладают достаточно крупные города, и ситуация обычно такова: чем больше город, тем дороже жилье.
Связано это с тем, что мегаполисы обладают намного большими возможностями: и зарплаты выше, и шире потенциал карьерного роста, и больше коммерческих возможностей. Перечисленные факторы постоянно притягивают в крупные города немалый поток людей, приезжающих «в поисках удачи».
И все это рождает высокий спрос на жилье, вызывая соответствующую реакцию рынка: в городах-миллионниках цены на квартиры порой в несколько раз выше, чем в городах со 100-300 тыс. населением.
Что влияет на стоимость жилья внутри одного города?
Общие тенденции рынка недвижимости в стране не слишком применимы при анализе стоимости квартир в конкретном городе.
При том что стоимость услуг, товаров и продуктов питания в большинстве населенных пунктов не слишком отличается, цены на квартиры могут разниться самым радикальным образом.
Поэтому имеет смысл поговорить о факторах, влияющих на относительную стоимость жилой недвижимости внутри отдельно взятого города. Это местоположение (район), характеристики и год постройки дома, этажность, качество инфраструктуры и удобство транспортного сообщения.
Традиционно в число самых престижных и дорогих входят районы, расположенные вблизи центра города. При этом речь идет не всегда о географическом центре, а скорее об экономическом, где расположены центры деловой жизни горожан.
Хотя в последнее время довольно высокими ценами на квартиры могут похвастаться и определенные спальные районы, отличающиеся отличной экологией и качественной инфраструктурой.
Как правило, речь идет о новых жилых комплексах, где возводится современное жилье комфорт- и бизнес-класса.
Существенное влияние на стоимость недвижимости оказывают характеристики здания и год его постройки. Обычно здесь действует принцип: чем старше, тем дешевле, хотя бывают и исключения – добротные и просторные «сталинки».
Наиболее экономичным классом жилой недвижимости можно назвать «хрущевки», невысокая стоимость жилья в которых объясняется как «почтенным возрастом» домов, так и неудобными планировками.
Интересен тот факт, что, согласно данным опросов москвичей, большинство жителей столицы за то, чтобы возводилось больше доступных по ценам квартир. Однако это же большинство против строительства нового компактного жилья с неудобной планировкой «хрущевок».
А максимум недовольства вызывает маленькая кухня, ведь у россиян это место, где люди часто собираются всей семьей, общаются с друзьями.
Цены на квартиры: эконом, бизнес и элит
Наиболее дорогим является сегмент элитной недвижимости, где требования к жилью растут год от года.
По мнению некоторых экспертов, элитное жилье является самым стабильным сектором рынка недвижимости, который в наименьшей степени задел недавний кризис.
Причем, определяющие критерии, по которым квартиры относят к элитному классу, могут значительно отличаться в разных городах. Но всегда это наиболее просторное и комфортабельное жилье, расположенное в самых престижных районах.
Стоимость квартир элитного уровня – достаточно сложная тема: зачастую речь идет об уникальной недвижимости, и принцип сравнительного анализа здесь не подходит.
Нередко для определения цены на квартиру элит-класса необходим профессиональный подход, поскольку требуется оценить множество разнообразных параметров.
В каком-то смысле, сегмент элитной недвижимости живет и развивается по своим законам: стоимость жилья определяется не только объективными условиями, но и тем, сколько состоятельный человек готов заплатить за покупку именно этой квартиры.
Если говорить о среднем ценовом секторе рынка недвижимости, а это, как правило, бизнес-класс, здесь наиболее востребованы однокомнатные и двухкомнатные квартиры, хотя до кризиса лидерство было за трехкомнатными. Конечно, цены на квартиры бизнес-класса отнюдь не вписываются в рамки «доступного жилья», и в большинстве российских мегаполисов данный сегмент рынка не очень велик.
Исключением являются Москва и Питер: например, на первичном рынке недвижимости столицы наибольшее число предложений приходится именно на бизнес-класс. Здесь определяющее влияние на стоимость жилья оказывает район расположения, характеристики дома и квартиры, а также наличие дополнительных опций (подземный паркинг, климат-системы, системы-контроля доступа, собственная инфраструктура и т.
д.).
В большинстве городов самым обширным остается сегмент эконом-класса, хотя и здесь цены лишь формально можно назвать «доступными». Тем не менее, благодаря развитию ипотечного кредитования, стоимость экономичного жилья уже доступна для значительной части населения.
Причем, самыми выгодными ценами на квартиры зачастую отличаются новостройки: на стадии строительства можно купить жилье на 10-20% дешевле.
На вторичном рынке жилья, по мнению специалистов, наилучшим сочетанием «цена-качество» обладают кирпичные дома постройки середины-конца 80-х годов прошлого века.
Определяющим влиянием на стоимость квартир в сегменте эконом-класса обладает весь комплекс параметров (район, тип дома, характеристики квартиры, транспортная доступность, инфраструктура), но наиболее значимым можно назвать местоположение.
Резюме: за что мы платим при покупке жилья?
Все перечисленные выше факторы, влияющие на цены на квартиры, в сумме можно обозначить выражением «удобство проживания». И именно за это, прежде всего, мы платим деньги при покупке жилья.
Это и расположение района, и удобство транспортных развязок, и характеристики дома, и планировка квартиры, и социальная инфраструктура, и экология, и еще многое другое.
При этом каждый параметр имеет определенное влияние на стоимость жилья, и иногда специалистам бывает непросто сориентироваться, насколько реалистичны цены в том или ином случае. Даже профессиональные оценщики порой называют разные цифры, не скрывая, что эта оценка относительна.
Тем не менее, большинство обывателей к ценам на квартиры имеют лишь праздный интерес, в то время как специалисты постоянно анализируют тенденции рынка недвижимости.
Именно поэтому, если вы намерены купить или продать квартиру, не имея соответствующего опыта, лучше обращаться к профессионалам.
С практической точки зрения, их мнение всегда будет более ценным, чем мнение знакомых, высказанное за чашкой кофе.
На какие хитрости идут застройщики, чтобы продать квартиры :: Мнения :: РБК Недвижимость
Генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость» Павел Лепиш анализирует в экспертной колонке неценовые способы стимуляции спроса на жилье экономкласса. Другими словами, эксперт рассказывает, как застройщики пытаются привлечь покупателей.
В сегодняшней системе неценовых способов стимулирования продаж на рынке жилой недвижимости экономкласса поражают две вещи: их разнообразие и популярность у многих застройщиков, а также тот факт, что несколько лет назад такой ассортимент невозможно было себе представить. Стремительное развитие данного элемента маркетинга вроде бы должно говорить о невероятном успехе применения методов стимулирования продаж, о его эффективности для застройщика. Но все не так просто.
Как правило, стимулирование продаж носит эпизодический и недолговременный характер. Необходимость в нем возникает в двух случаях: закономерный спад спроса, обусловленный сезоном, и изменение рыночной ситуации, связанное с внешними факторами.
Для первой группы инструментов характерны запланированность акций, предварительная подготовка, раннее информирование потенциальных клиентов. Также проводится структурный анализ возможного экономического эффекта, основанный на прошедших ранее мероприятиях — как собственных, так и у конкурентов.
Вторая ситуация на рынке требует быстрого реагирования и гибкого креативного подхода.
Эпизодические инструменты неценового стимулирования можно условно объединить в три большие группы.
Скидки
Первая из них — скидочные программы. Чаще всего это прямые скидки при покупке одной или сразу нескольких квартир определенной площади, комнатности или состояния отделки, а также при стопроцентной или срочной оплате.
Акция может охватывать не весь дом или комплекс, а несколько определенных корпусов или даже этажей. Среднерыночное уменьшение стоимости при этом чаще всего не превышает 2,5-3%, максимальный дисконт составляет 10%.
Иногда покупателям предлагается косвенная экономия: бесплатные услуги по оформлению договора купли-продажи или готовый дизайн-проект будущей квартиры.
Подарки
Ко второй группе относятся разнообразные подарки. Сегодня застройщики Московского региона предлагают покупателям дополнительно к квартире меблировку, машино-места. Обычно застройщики дарят пылесосы, телевизоры, велосипеды, iPad’ы, входные или межкомнатные двери.
Стимулирование продаж такими предложениями актуально особенно для сегментов эконом и комфорт, покупатель жилья такого класса при выборе квартиры ориентируется в первую очередь на финансовую составляющую и не упускает любой шанс сэкономить если не на конечной стоимости жилья, так на обстановке, ремонте или технике.
Однако не нужно забывать, что цены на квартиры постоянно растут: обычно значительное «сезонное» повышение происходит в марте и за два-три месяца до Нового года, в остальной период они повышаются плавно, на 1-2 % по мере роста строительной готовности проекта.
И чаще всего специально ожидать конкретный бонус покупателю невыгодно. В лучшем случае скидка или подарок «откатывают» стоимость квартиры на тот уровень, который был до последнего повышения цен.
Хронологическая цепочка «повышение цены — акция» в большинстве случаев стимулирует к покупке сомневающегося покупателя или провоцирует отложенную ранее покупку.
Спецусловия
Третью группу составляют специальные условия покупки. Часть из них уже хорошо знакома покупателю: это, например, разнообразные банковские преференции по ипотечным кредитам или рассрочки на выгодных условиях. Доля ипотечных сделок в общем объеме продаж растет, и сегодня этот инструмент вовлекается в стимулирование продаж наиболее активным образом.
Чаще всего ощутимая выгода для клиента рождается из партнерства застройщика и банка. Это могут быть сниженные процентные ставки по ипотеке на конкретный объект у застройщика или аффилированного с ним риэлтора.
В последнее время на рынок выводится большое количество подобных схем, и это радует, поскольку они предполагают более высокий уровень ответственности участников и ведут к повышению культуры партнерства в бизнесе.
Относительно новое средство привлечения покупателей в экономклассе — рассрочка. Она может быть беспроцентная, процентная, с пониженной ставкой.
Рассрочки варьируются по срокам погашения (от трех месяцев до года и более) и размеру первоначального взноса.
Этот инструмент направлен в первую очередь на тех покупателей, которые, например, еще занимаются продажей своего предыдущего жилья или ждут даты «размораживания» банковского депозита, чтобы не потерять проценты при досрочном снятии.
Бонусы
Однако помимо финансовых инструментов существует большое количество иных особых условий. И здесь нет пределов изобретательности застройщика. Среди них можно отметить такое предложение, как «приведи соседа» — бонусы за рекомендацию объекта друзьям.
Или, например, «обратный выкуп» — гарантированная возможность через какое-то время продать квартиру застройщику за ее договорную стоимость плюс некоторые определенные проценты. Строго говоря, эта схема не нова, в мировой практике она давно и успешно работает, но специфика российского рынка позволяет говорить о подобных программах все же как о ноу-хау отечественного маркетинга.
Также могут предлагаться услуги по перевозке вещей при переезде в новое жилье, или даже покрытие расходов покупателя на временную аренду квартиры до истечения срока окончания строительства уже непосредственно купленной им квартиры — весомое предложение с учетом остроты квартирного вопроса при одновременном погашении ипотеки на строящееся жилье Как показывает практика, методы стимулирования продаж обычно оправдывают затраты на их проведение. Выше указывался среднерыночный верхний порог скидки на квартиру в 2,5-3%. Эти цифры справедливы и для других способов стимулирования: стоимость подарков, бонусов, затраты на иные специальные предложения в среднем составят те же два с половиной — три процента. В абсолютных цифрах при средней стоимости квартиры 4 млн руб. затраты составляют около 100 тыс. руб. на квартиру, основная доля подарков и бонусов, предоставляемых в натуральном выражении, обычно не превышает 50-70 тыс. руб.
Кому выгодно
Как бы то ни было, в идеале, при правильной ценовой политике, нет необходимости продавать квартиры по акциям и со скидками. Необходимость в незапланированном стимулировании может говорить об ошибках в маркетинге проекта или о том, что изначально цена была установлена несправедливо.
Кстати говоря, покупатель чувствителен к избыточному ассортименту спецпредложений, они его настораживают и часто отпугивают. Однако иногда агрессивное стимулирование является запланированным ходом, провоцируя интерес к тем объектам, где, по мнению покупателей, бессмысленно искать хорошие квартиры.
Особенно справедливо это для крупных комплексных объектов в последних циклах строительства. В таких случаях спецпредложения имеют скорее информационный характер.
Если для покупателя выгода выражается в экономии средств, для застройщика она не всегда так однозначна и очевидна.
Стимулирование продаж решает и другие задачи, которые могут иметь долгосрочный эффект, самая значимая из них — повышение лояльности покупателей, а также информирование, улучшение узнаваемости бренда застройщика или конкретного объекта.
В особых случаях те или иные удачные акции застройщика запоминаются клиентами и участниками профессионального сообщества, создавая интересный социальный эффект.
Поэтому неудивительно, что развитие сферы стимулирования продаж идет не только по пути освоения новых способов, застройщики расширяют ее и в качестве компонента пиар-кампаний.
Для удержания внимания используются такие инструменты, как продление акций или смена места их проведения: неделю бонус распространяется на один объект, следующую — на другой.
Акции получают яркие названия, их «подтягивают» к датам и событиям, отраслевым и государственным праздникам.
У механизма стимулирования продаж есть еще одна сторона. Наращиванием числа и разновидностей специальных предложений покупатель провоцируется на расширение минимальных требований, он становится более избирательным.
Это является одной из причин перетекания спроса из экономкласса в комфорт — несмотря на разницу в стоимости, покупатель все чаще делает выбор в пользу последнего, ориентируясь на объем преимуществ. Смещение интереса от экономкласса в сегмент более качественного класса комфорт — очень уверенная сегодняшняя тенденция.
Конечно, остается большое число людей, готовых на любое жилье, лишь бы подешевле. Однако общие стандарты качества жизни повышаются, вслед за ними будет неизменно расти доля строительства жилья класса комфорт.
Генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость» Павел Лепиш, специально для «РБК-Недвижимости»
Специфика ценообразования на рынке жилой недвижимости и факторы влияющие на стоимость жилой недвижимости
Рычкова Анжелика ПетровнаТюменский Государственный Университет
Rychkova Anjelika PetrovnaTyumen State University
Библиографическая ссылка на статью:
Рычкова А.П. Специфика ценообразования на рынке жилой недвижимости и факторы влияющие на стоимость жилой недвижимости // Экономика и менеджмент инновационных технологий. 2013. № 4 [Электронный ресурс]. URL: http://ekonomika.snauka.ru/2013/04/2187 (дата обращения: 17.10.2020).
Жилищный фонд занимает огромный сегмент современного рынка России, в частности и в городе Тюмень. Жилье всегда пользуется спросом у потенциальных покупателей, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. В результате высокого спроса на данный сегмент, тенденция предложение на продажу соответственно увеличилась.
Рынок жилой недвижимости сегодня достаточно разнообразен, объекты жилой недвижимости обладают различным набором свойств, таких как физические (материал изготовления, внутренняя планировка, отделка объекта и др.), субъективных, определяемых точкой зрения покупателя (близость к центру, наличие шума и др.) и т.д.
Многообразие свойств объекта жилой недвижимости обуславливает различный диапазон цены предложения на рынке.
Первичный рынок недвижимости, играет преимущественное значение, как для экономики страны в целом, так и для муниципальных образований в частности, поскольку за счет его расширения происходит увеличение объемов жилого фонда и достигается баланс на рынке жилой недвижимости.
Государство путем проведения целенаправленной политики в области жилищного сектора экономики в состоянии существенно повлиять на объемы и структуру рынка жилья, так в г.Тюмени в последнее время строители ежегодно вводят более миллиона квадратных метров жилья.
Они вплотную приблизились к задаче, поставленной в момент старта соответствующего приоритетного национального проекта – строить по 1 кв. метру жилой площади на человека в год.
Конкурентными преимуществами первичного рынка жилья для потенциальных покупателей выступают различные факторы, доминирующим из которых выступает: новое жилье, ранее не эксплуатируемое на рынке жилой недвижимости, соответственно это новые коммуникации и инженерные системы; наиболее высокое предложение недорогих ликвидных квартир, это возможность сделать самостоятельный ремонт в новом жилье. Существуют и другие конкурентные преимущества, такие как покупка квартиры, за более низкую стоимость на ранних стадиях строительства дома, но не следует забывать, что данный метод приобретения жилья рискованный. Что касается г.Тюмени, то надежными застройщиками, занимающими лидирующие позиции в рейтинге строительных компаний, относятся такие компании как: ОАО «Тюменская домостроительная компания» по результатам ввода жилых квадратных метров в многоквартирных жилых домах компания занимает статус лидера согласно данным 2012 года, компания ввела в эксплуатацию 135 769 кв.м., ООО «ПСК Дом» (53 569 кв.м) а так же ООО «Партнер- Инвест» (50 852 кв.м). [2]
Покупка квартиры, выступает выгодным вложением денежных средств, поскольку при перепродаже можно получить определенный доход.
Одним из главных недостатков первичного рынка жилья выступает то, что продаются объекты, на которые не существует право собственности, то есть фактически продажами на данном рынке выступают объекты, которые существуют только в проекте на бумаге, даже если возведение уже началось. Если покупатель участвует в программе долевого строительства, то временной интервал от заключения договора долевого участия до момента получения квартиры значительно больше, чем на рынке вторичного жилья.
Вторичный рынок жилья, это достаточно привлекательный рынок для потенциальных покупателей, так как на нем представлены квартиры разнообразных ценовых категорий и качества.
На ценообразование на вторичном рынке жилья играют различные факторы: во-первых, это месторасположение жилого дома; так в г.
Тюмени высокобюджетное жилье для потенциальных покупателей расположено в Центральной части города, поскольку инфраструктура данных районов достаточно хорошо развита, наиболее дешевое жилье расположено в отдаленных от центра города районах, таких как: Войновка, Мыс, ММС, Тарманы.
- Одним из преимуществ вторичного рынка жилья является то, что временной интервал ожидания у покупателя снижается, так как при совершении сделки покупатель может сразу получить ключи от квартиры.
- Ипотечный кредит для покупки жилья получить гораздо проще, чем на первичном рынке недвижимости.
- Но следует отметить, что помимо положительных сторон, у вторичного рынка жилья есть свои отрицательные стороны это: старые коммуникации и инженерные сети; низкие потолки, не комфортные планировки, у некоторых объектов большая юридическая история и др.
- Основными ценообразующими факторами рынка жилой недвижимости являются:
- передаваемые права (собственности, аренды, бессрочного пользования, ограничения прав);
- условия финансирования сделки (условия привлечения заемного капитала);
- условия продажи (выполнение требований чистой сделки);
- состояние рыка (в том числе время продажи);
- местоположение;
- степень строительной завершенности объекта;
- физические характеристики;
- экономические характеристики (формирующие доход от объекта);
Все выше перечисленные факторы, влияющие на ценообразование на рынке недвижимости можно отнести к локальным факторам, но помимо локальных факторов на рынок недвижимости огромное значение оказывают такие факторы: как экономические, социальные, физические и политические.
Где к экономическим можно отнести (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости и т.д.) и факторы характеризующие параметры конкретных сделок все условия договора – предмет, сроки действия, права и обязанности сторон, расторжения договора и т.д.).[1]
Фактор государственного регулирования на всех уровнях оказывает на имущественные стоимости большое влияние.
К сфере государственного регулирования относятся ограничение оборота недвижимости и способов земле-пользования, нормативы строительства; коммунальные услуги, пожарная охрана и охрана порядка, уборка мусора и общественный транспорт; федеральная и местная налоговая полиция; специальные правовые нормы, влияющие на стоимость (нормативное становление арендных ставок, ограничение прав собственности, закон об охране окружающей среды, государственные инвестиции в капитальное строительство и т.д.).[1]
К социальным факторам относятся: характеристика населения, демографический состав, уровень бракосочетаний и разводов, среднее число детей, распределение населения по возрастным группам и т.д.
Библиографический список