Можно ли продать квартиру банку или купить у него недвижимость?

Существует несколько способов как это сделать, но при этом все ваши действия, в обязательном порядке, необходимо предварительно согласовывать с банком.

Стандартный вариант продажи залоговой недвижимости

На продажу залогового жилья заёмщиков толкают разные причины. Так, к примеру, потеряв работу или выйдя в декрет заёмщик может стать неплатёжеспособным, кому-то нужно переехать в другой город и сменить место проживания, ну или же срочно понадобилась крупная сумма денег.

Какой бы ни была причина, нужно сначала обратиться в банк, который является вашим кредитором

В зависимости от конкретной ситуации банк не всегда может дать соглашение на ваш запрос. Реакция банка в большей степени зависит от условий прописанных в кредитном договоре. Но в большинстве случаев, если заёмщик даст обязательство на досрочное погашение кредита в его полном объёме, то вероятность согласия банка на продажу залогового имущества существенно возрастет.

Происходит это следующим образом:

Определение рыночной стоимости залоговой квартиры с последующим выставлением жилья на продажу и поиском на неё покупателя. Когда будет найден покупатель — оформляется сделку купли-продажи таким образом, чтобы общая стоимость от квартиры была впоследствии разделена покупателем на две части – величину кредитной задолженности продавца-заёмщика и на оставшуюся часть от стоимости квартиры.

Каждая из этих частей, от общей стоимости жилья распределяется в соответствующие банковские ячейки, одна из которых принадлежит банку, а вторая продавцу.

После получения кредитором своей части от совершённой сделки, он передаст в палату регистрации необходимые документы о снятии обременения с квартиры и бланки для регистрации соответствующей сделки.

Обе сделки при этом заключаются параллельно друг с другом.

Продажа залоговой квартиры со сменой заёмщика

Существует и другой вариант. Если же найденный покупатель не имеет необходимой суммы средств для покупки жилья, то в этом случае возможна продажа залогового имущества со сменой прав заёмщика.

Покупатель выплачивает продавцу лишь разницу между общей стоимостью квартиры и размером непогашенной банковской ссуды, оставшуюся часть которой впоследствии и выплачивает банку взяв на себя права заёмщика.

Хотя такие случаи происходят довольно часто, банки не всегда приветствуют подобные сделки.

Это объясняется тем, что новоиспечённого заёмщика ещё нужно проверить на предмет платёжеспособности, а саму ставку по кредиту нужно будет рефинансировать, так как с момента оформления ипотеки прошлым заёмщиком она могла значительно измениться. Этот вариант не всегда выглядит привлекательным для покупателя недвижимости.

Во-первых, ему приходится достаточно долго ждать переоформление документов собственности после того как жильё было выведено из под залога, а этот процесс может растянуться на один-два месяца.
Во-вторых, размер авансового платежа обычно получается в разы большим, нежели при покупке обычного, не ипотечного жилья.

Продажа залоговой квартиры банком

Если же ситуация дошла до того, что заёмщик не может найти покупателя на залоговую недвижимость и не в состоянии своевременно вносить платежи по кредиту, то на основании предварительного решения суда жильё будет продано банком с аукциона.

Помимо этого для того чтобы банк смог в судебном порядке изъять недвижимость заёмщика, необходимо соблюдение двух условий: Общая сумма по задолженности должна составлять не менее 5% от стоимости жилья указанной в кредитном договоре при его оформлении.

Период просрочки по ежемесячным платежам должен быть не менее трёх месяцев.

При этом, в зависимости от условий кредитного договора, заёмщик может запросить отсрочку по выплатам задолженности до одного года по причине семейных или тяжёлых финансовых обстоятельств.

В том случае если квартира всё же будет выставлен на торги, для совершения продажи необходимо наличие как минимум двух покупателей. Это достаточно сложный и трудоёмкий для банка процесс и, как правило, такие ситуации случаются достаточно редко.

Продажа залоговой недвижимости после досрочного погашения займа

Если заёмщик уже выплатил по ипотеке большую часть задолженности, то кредитные организации рекомендуют изучить принцип продажи залоговой недвижимости после досрочного погашения займа.

Таким образом, если банк оформил заёмщику ипотеку на сумму в один миллион рублей, а на этот момент заёмщик остался должен ещё 200 тысяч рублей, то должник самостоятельно получив эти деньги может досрочно погасить долг.

После чего кредитор незамедлительно снимет обременение с недвижимости. А сам заёмщик таким образом без лишних трудностей сможет продать квартиру получив обратно свои деньги.

Существует два варианта ответа на вопрос – где же взять эти недостающие 200 тысяч рублей? Первый состоит в том, чтобы взять потребительский кредит в другом или этом же банке.

Если заёмщик зарекомендовал себя как обязательного и платёжеспособного клиента с положительной кредитной историей, то отказ вряд ли последует, а погасить ипотечный займ можно будет сразу после продажи недвижимости.

Второй способ – это договорится с покупателем жилья о задатке в размере оставшейся суммы на погашение кредита. В данной ситуации есть определённый риск для покупателя, но взамен продавец может снизить стоимость квартиры.

Продажа залогового жилья с целью изменения жилищных условий

Изменение жилищных условий в большую сторону

Также в банковской практике встречаются случаи, когда уже довольно продолжительное время выплачивающий ипотеку заёмщик решает продать залоговую недвижимость по причине нужды в жилье большего размера. Другими словами, с целью улучшения своих жилищных условий.

Эта ситуация вполне привычна для кредиторов и часто они удовлетворяют подобный запрос клиента дав согласие на продажу залоговой недвижимости по вышеописанным схемам.

При этом вырученная часть суммы от продажи квартиры идёт на погашение текущей задолженности, а часть средств которые остались, расходуются на первичный взнос при покупке более комфортабельного жилья, но уже по другому кредитному договору.

Изменение жилищных условий в меньшую сторону

Бывает и так, что заёмщик, не рассчитав свои силы и средства, берёт в ипотеку жильё которое ему крайне трудно оплачивать и в результате возникает желание обменять его на более скромную квартиру.

Такой вариант продажи залоговой недвижимости тоже возможен, но в отличии от предыдущего варианта менее приветствуется банками и проводится при обязательном согласии кредитора под его строгим наблюдением.

Продажа залогового жилья незаконно

Напоследок стоит упомянуть о незаконной продаже залоговой недвижимости.

Нюанс в том, что большинство кредитных организаций заключая договор с заёмщиком, включает в договор пункты следуя которым имущество залога не может быть передано в собственность третьим лицам, при одном лишь исключении — универсального приёма прав при получении наследства.

При нарушении данного условия не только становится недействительной сделка продажи залогового жилья, но и возникает большая вероятность того, что банк потребует досрочного погашения кредита в полном его объёме невзирая на то, кому принадлежит недвижимость в данный момент.

Может ли банк продать квартиру за долги по кредиту?

07.11.2020 192 3 Время на чтение: 15 мин. Рейтинг:

Сегодня поговорим на неприятную тему: может ли банк продать квартиру или другое жилье за долги по кредиту? Сейчас, в связи с финансовым кризисом многие потеряли возможность оплачивать кредиты, и опасаются, что банк может забрать жилье за долги. Так ли это на самом деле, когда банки забирают квартиры, а когда нет, как это происходит, что делать заемщику в такой ситуации — обо всем этом пойдет речь далее в статье.

Может ли банк забрать жилье за долги?

Итак, может ли банк забрать жилье за долги по кредиту? Данный вопрос я буду рассматривать в контексте российского законодательства, в других странах ситуация схожая, но могут быть и определенные отличия.

В случае, если недвижимость является предметом обеспечения (попросту — залогом), то да, может, через судебную процедуру взыскания. Безо всяких ограничений и оговорок, если заемщик просрочил выплаты по кредитам четыре или более раз.

Даже если это жилье у человека единственное, там прописаны несовершеннолетние, пенсионеры и т.д.

Такие условия распространяются именно на ипотечные кредиты, то есть, кредиты, выданные под ипотеку (залог) недвижимости, и они обозначены в Законе об ипотеке.

Если жилье не является предметом залога, банк тоже может забрать его за долги через суд, однако, здесь есть немало ограничений. Например, если недвижимость является единственным пригодным для проживания жильем заемщика — то уже не может.

Обратиться в суд и начать процедуру взыскания жилья при возникновении просроченной задолженности по кредиту банк может не только в отношении заемщика, но и в отношении поручителя по кредиту (даже если недвижимость не является предметом залога, и при этом не попадает под законодательные ограничения).

Обратите внимание: если заемщик не платит по кредиту — банк не просто самовольно отбирает квартиру, а начинает процедуру судебного взыскания. Будет ли квартира продана за долги — в конечном итоге, решает суд. В большинстве случаев суды выносят решение в пользу банков, однако, есть отдельные случаи, когда суды принимали сторону заемщиков и не давали банку забрать жилье.

В случае положительного для банка решения суда заемщик будет обязан погасить остаток долга с процентами, выплатить все штрафные санкции по кредиту, а также возместить судебные издержки. При этом в решении суда будет сказано, что жилье должно продаваться на открытых торгах.

Процедура реализации жилья за долги

Какова процедура реализации недвижимости за долги перед банком? Рассмотрим основные этапы.

5 этапов продажи имущества за долги

Этап 1. Суд. Изначально решение о реализации недвижимости для погашения задолженности должно быть принято только судом и никак иначе. Чаще всего судебный процесс длится несколько заседаний, которые проходят на протяжении нескольких недель/месяцев.

Этап 2. Передача дела приставам. Затем, в случае принятия судом решения о взыскании задолженности и вступлении его в законную силу (спустя 10 дней, если заемщик не подаст апелляцию), кредитор передает исполнительный лист суда судебным приставам, которые обязаны принять его в работу. В России это ФССП.

Этап 3. Взыскание задолженности приставами. Отрабатывая решение суда, приставы сначала предложат заемщику самостоятельно погасить долг перед банком, на что будет отведено несколько дней.

Если погашения не произойдет, они наложат арест на все имеющиеся счета должника, и спишут средства в счет погашения задолженности. Если остатков на счетах и самостоятельных взносов хватит для полного погашения долга, недвижимость не будет реализовываться.

Если нет, произойдет переход к следующему этапу.

Этап 4. Открытые торги. Далее судебные приставы передают дело в Росимущество (или подрядчику), которые организовывают и проводят открытые торги. Принять участие в торгах может любой желающий, информация о реализуемой недвижимости размещается в открытом доступе.

Этап 5. Передача недвижимости кредитору. Если на торгах дважды (изначально и после снижения цены) не удастся продать жилье (не будет желающих купить) — то оно передается на баланс кредитора, который далее может распоряжаться им по своему усмотрению.

Если на любом из этапов заемщик погасит имеющуюся задолженность в полном объеме, то процедура реализации имущества будет прервана, и жилье останется в собственности заемщика.

За сколько банк может продать квартиру?

По какой цене банк будет продавать квартиру? По сети гуляет информация, что жилье продают за бесценок «своим» людям. Так ли это?

Согласно законодательству, продажа происходит следующим образом. В решении суда указывается, что квартира продается с торгов за 80% оценочной стоимости.

Оценочную стоимость определяют специальные аккредитованные оценочные компании, либо аккредитованные штатные оценщики банка, при этом важно, что во внимание принимается оценка, которая производилась еще на этапе принятия решения о выдаче кредита, то есть, когда речь о продаже совсем не шла.

Итак, изначально жилье выставляется на открытые торги за 80% оценочной стоимости. Если на протяжении месяца не находится желающих его приобрести по такой цене, цена снижается до 68% оценочной стоимости. Если и в этом случае никто не покупает, банк забирает квартиру себе за 60% ее оценочной стоимости.

То есть, сумма задолженности уменьшается на 60% оценочной стоимости недвижимости, а сама недвижимость переоформляется на банк. Далее он может распоряжаться ей по своему усмотрению. Например, опять пытаться продать уже самостоятельно, в т.ч. и дороже.

Но если банк продаст жилье дороже, разница между 60% стоимости и ценой реализации не пойдет в счет погашения долга.

Поэтому если заемщик не согласен с имеющейся оценочной стоимостью его недвижимости (например, считает, что она выросла), необходимо ходатайствовать перед судом о проведении новой экспертной оценки для актуализации стоимости.

Что будет, если цена продажи больше/меньше долга по кредиту?

Продать квартиру за сумму, точно соответствующую сумме долга, практически никогда не удается. Как правило, цена продажи получается больше или меньше остатка задолженности. Что происходит дальше в таких случаях?

Если цена продажи больше, чем сумма долга по кредиту, банк возвращает денежную разницу заемщику.

Если цена продажи меньше, чем сумма долга по кредиту, заемщик остается должен банку образовавшуюся денежную разницу.

Можно ли самому выкупить свое жилье на торгах?

Может ли заемщик сам выкупить свое жилье на организованных торгах? Нет, он не имеет права принимать участие в торгах, но при этом он может полностью погасить задолженность по кредиту, и тогда торги будут прекращены, а недвижимость полностью вернется в его собственность.

В торгах не имеют права участвовать не только сам заемщик, но и его члены семьи, родственники.

Если торги дважды не состоятся, не найдется желающих приобрести квартиру, и она отойдет в собственность банка (как я писал выше, за 60% стоимости) — можно попробовать договориться с банком об обратном выкупе жилья за эту цену. Однако, не факт, что банк пойдет вам навстречу — это уже зависит от его политики.

Можно ли самостоятельно продать квартиру банку и погасить кредит?

Может ли заемщик сам продать квартиру, находящуюся в ипотеке у банка, чтобы рассчитаться по кредиту, установив при этом ту цену, которую считает справедливой, рыночной? Да, может, но для этого нужно будет поставить в известность банк, и делать это необходимо до того, как будет начато судебное разбирательство. Кроме того, заемщик может продать квартиру банку, если тот согласится ее выкупить.

Сам процесс продажи может осуществляться не только самим заемщиком, но и банком по согласованию с заемщиком. Подробнее эти 2 схемы продажи ипотечной квартиры я описывал в отдельной статье: Как продать квартиру в ипотеке?

Важно: банк разрешит вам самостоятельно продавать ипотечную квартиру только если после продажи задолженность будет погашена полностью, не частично.

Когда из квартиры выселят жильцов?

На протяжении всех вышеупомянутых этапов продажи жилья в нем могут оставаться жильцы. Квартира выставляется на продажу и продается, даже если в ней кто-то зарегистрирован и проживает.

Более того, покупатели часто не осматривают жилье, а ориентируются только на документацию и фото, сделанные при оценке.

А вот когда квартира будет продана, и у нее появится новый владелец, он, разумеется, потребует освободить жилье.

Если проживающие не захотят сделать это добровольно, новый собственник может обратиться в суд, потребовать принудительного лишения прав пользования недвижимостью и принудительного выселения.

Подобные судебные процессы, как правило, проходят за 1-2 месяца, после чего дело снова передаются приставам, и те принудительно выселяют жильцов.

Могут ли выселить детей, пенсионеров, инвалидов, льготников?

Если квартира была продана, выселению из нее подлежат все жильцы, независимо от их категории и социального статуса, в том числе несовершеннолетние дети, пенсионеры, инвалиды, другие льготные категории граждан. Дети при этом снимаются с регистрации одновременно с родителями.

Что делать, чтобы банк не забрал квартиру?

Если у вас пропала возможность своевременно оплачивать платежи по кредиту, и вы не хотите, чтобы банк забрал квартиру за долги, есть несколько вариантов избежать этого. Здесь перечислю их кратко со ссылками на другие статьи сайта, где рассмотрены все подробности:

Также обращаю внимание, что до конца 2020 года банкам рекомендовано не изымать жилье заемщиков за долги в связи с пандемией коронавируса.

Теперь вы знаете, как и в каких случаях банк может продать квартиру за долги. Постарайтесь не допускать подобных ситуаций, и если у вас возникли трудности с погашением, решайте их незамедлительно так, как описано выше, не затягивайте и не доводите дело до суда.

Покупка квартиры, находящейся в собственности у банка

Главная » Купля-продажа квартиры » Покупка залоговой квартиры, находящейся в собственности у банка

7 093 просмотров

Покупка залоговой квартиры, находящейся в собственности у банка – это один из немногих способов сравнительно быстро и дешево обзавестись собственным жильем. Данная система постепенно набирает обороты за счет финансовых затруднений у заемщиков, а также постепенной популяризации продаж квартир на аукционе.

Можно ли купить квартиру, находящуюся в собственности у банка

Да, приобрести такую квартиру можно, причем не слишком сложно и, что главное, условно дешево. Банки активно кредитуют людей на покупку недвижимости, однако далеко не все заемщики могут выплачивать кредит точно в срок. Причин может быть множество, начиная от неожиданного сокращения и заканчивая ликвидацией компаний, где они работали, это в данном случае не важно.

Важно лишь то, что такое жилье рано или поздно банк забирает себе. Он всеми силами старается продать квартиру раньше, но, если не получается, приходится оформлять право собственности. Понятно, что просто так, сама по себе, квартира банку не нужна.

Как следствие, финансовая организация стремится ее продать, чтобы компенсировать понесенные убытки на выдачу кредита и, желательно, что-то заработать. Но просто так продавать квартиры банк не может. По закону, реализовывать такую недвижимость банк может только в процессе торгов по банкротству (на аукционе).

Преимущества и недостатки

Плюсы и минусы такой системы:

ПреимуществаНедостатки

Меньше стоимость	Плохое состояние
Повышенная надежность	Высокий риск
Можно купить жилье в кредит	Более сложная процедура покупки

Рассмотрим каждый из пунктов подробнее:

Меньше стоимость. Квартиры, которые продаются на торгах (аукционе), реализуются преимущественно с целью закрыть задолженность (компенсировать все затраты банка). Как следствие, стоимость такого жилья, в среднем, на 20% ниже, чем на рынке. Но нужно учитывать тот факт, что, если желающих купить квартиру много, начинаются классические торги по принципу «кто даст больше». В результате жилье может обойтись существенно дороже, чем оно стоит на самом деле.

Специалисты рекомендуют еще до начала торгов изучить предложения на рынке и определить предельно возможную цену, выше которой покупать квартиру именно на торгах уже не имеет смысла – проще напрямую у собственника приобрести другое аналогичное жилье.

Повышенная надежность и высокий риск. Эти понятия не взаимоисключающие, как может показаться. С одной стороны, надежность выражается в том, что право собственности гарантированно переходит новому владельцу, в этом банк заинтересован, так как не получит деньги. Но вот все остальное тот же Сбербанк, например, не интересует. И вот тут уже могут возникать риски. Подробнее о них см.ниже.
Можно купить в кредит. Да, несмотря на то, что, например, Сбербанк, уже ранее выдавал деньги на покупку этой же квартиры, он готов еще раз пойти на такой риск, лишь бы избавиться от непрофильного актива и получить какой-то доход. Обычно условия ипотечных кредитов на покупку подобной недвижимости ничем не отличаются от стандартных, однако если жилье слишком долго не получается продать (к слову, нужно сначала понять, почему, возможно и клиенту его покупать не стоит), то банк может предлагать индивидуальные, более выгодные условия кредитования.
Плохое состояние. Как доказывает практика, если квартиру вообще можно продать за более или менее внятную цену, это делается еще на этапе переговоров с неблагонадежным заемщиком. В крайнем случае, сразу после выставления жилья на торги. За подобной недвижимостью специально «охотятся», так что найти реально хорошие предложения затруднительно. Остальные же объекты обычно находятся в среднем, плохом или очень плохом состоянии. Чтобы привести их в достойный вид придется вкладываться отдельно. Это не проблема, когда покупатель изначально собирался делать капитальный ремонт и все переделывать по-своему. Но это может стать проблемой тогда, когда покупатель планировал купить квартиру по принципу «заезжай и живи».
Сложная процедура. Даже обычный процесс покупки квартиры нельзя назвать слишком уж простым и доступным каждому. Чаще всего обычным людям приходится обращаться за помощью и риэлтору, оценочной компании, нотариусу и юристу (особенно к последнему), так как без их помощи можно купить очень проблемное жилье или вообще просто попасть на мошенников и потерять свои деньги. Процедура продажи квартиры с торгов – еще сложнее. Тут нет особых проблем с правом собственности, но вот действий тут существенно больше и разобраться во всем намного сложнее (подробнее об этом см.ниже).

Риски

Многие специалисты сходятся на том, что любое приобретение квартиры на торгах, это покупка «кота в мешке». Никогда нельзя быть уверенным, что жилье действительно будет адекватным и нормальным, без каких-то проблем. Из основных рисков следует выделить такие:

Плохое состояние. Об этом уже было сказано выше. Значительная часть квартир, продающихся с торгов, обычно уже на этапе их выставления на аукцион находится в не самом лучшем виде. В дальнейшем, пока они не продадутся, за такими квартирами практически никто не следит (банк проверяет только тот факт, что жилье фактически существует и даже если ему важно состояние жилья, никто в нем убирать не будет). Кроме того, нередко заемщики продолжают жить в этой квартире вплоть до того момента, пока они не будет продана с торгов. Разумеется, прекрасно сознавая тот факт, что рано или поздно появится новый собственник, никто из жильцов особо не следит за состоянием недвижимости.
Решение суда было оспорено. Иногда, уже после продажи квартиры на торгах, предыдущие собственники оспаривают решение суда, по которому банк получил право такую квартиру продавать на аукционе. Как следствие, если решение оспорено, то и продажа совершаться не могла. В результате покупатель теряет только что полученную недвижимость. К счастью, так как получателем средств был банк, вся сумма возвращается клиенту, но это все равно неприятно, особенно если прошло уже некоторое время и новый владелец вложился в ремонт. Решить данную проблему достаточно сложно. Самое идеальное решение – покупать только то жилье, которое продается на торгах уже сравнительно долго. Но это, обычно, самые неудачные предложения.
Неузаконенная перепланировка. Многие собственники квартир перестраивают их по собственному усмотрению, не оглядываясь на то, можно ли так вообще делать или нет. В результате сносить все – жалко, а узаконить – невозможно. Банки очень не любят такие квартиры, так как их сложнее всего продать. Но если это случилось, и покупатель приобрел подобное жилья, у него есть два варианта: вернуть квартиру к тому состоянию, которое показано в техпаспорте или все-таки попробовать узаконить перепланировку (если это вообще возможно). Нужно помнить, что за неузаконенную перепланировку положен штраф. Другое дело, что контролирующие данный процесс органы вряд ли об этом когда-то узнают, если им не указать на данную ситуацию прямо.
Задолженность за коммунальные услуги. Еще одна проблема – долг за коммунальные услуги. Исходя из сложившейся судебной практики, долги должен платить предыдущий собственник. Как следствие, или жилье будет дешевле на сумму долга или можно будет заявить в управляющей компании, что покупатель является новым владельцем и оплачивать долги за других людей не намерен. Тут нужно учитывать еще и тот факт, что к моменту приобретения жилья оно уже может быть отрезано от света, газа, канализации, водоснабжения и так далее. Все это придется подключать заново. Единственный нюанс – платежи за капремонт относятся не к человеку, а непосредственно к квартире. Как следствие, этот долг оплатить придется.

Помимо всего перечисленного, в квартире могут числиться (быть зарегистрированы) совершеннолетние или несовершеннолетние лица.

Если первых можно без особых проблем попросить выписаться (или сделать это через суд, если отказываются), то выписать несовершеннолетних, не предоставив им отдельное жилье, невозможно.

Рекомендуется еще до покупки поинтересоваться, кто вообще прописан в квартире, чтобы избежать данной проблемы.

Перечень основных правил и особенностей, которые нужно учитывать всем, кто планирует приобрести квартиру на торгах:

Регистрация. Каждый новый участник торгов в обязательном порядке проходит регистрацию. Без этого он не будет допущен к аукциону. Чтобы зарегистрироваться мало просто подготовить паспорт, нужно еще и доказать, что у человека действительно есть деньги – необходима выписка со счета в банке. Это вполне логичное требование, так как оно помогает отсеивать всех, кто хотел бы купить жилье, но не имеет для этого достаточной суммы.
Депозит. После регистрации, непосредственно перед очередными торгами, на которых человек планирует участвовать, нужно будет внести определенные депозит. Это сумма залога, указывающая на то, что клиент действительно участвовать на торгах. Сумма такого депозита-залога может варьироваться в очень широких пределах, но чаще всего она находится на уровне до 200 тысяч рублей.

Если человек участвовал на торгах, но не «выиграл» их (другой клиент дал цену выше), сумма депозита возвращается на счет участника примерно в течение месяца (обычно – значительно быстрее).

Участие. Даже если клиент является единственным участником, торги все равно состоятся. Это, к слову, самый идеальный вариант, так как появляется возможность выкупить жилье за минимальную цену, которая нередко составляет около 50% от рыночной.
Требования к участнику. Зарегистрироваться на торгах и купить жилье может абсолютно любой человек, при условии, что он является совершеннолетним гражданином РФ.

Как было сказано ранее, процедура покупки жилья, которое находится в собственности у банка – это сравнительно сложная процедура. Однако даже несмотря на это, а также возможные риски, потенциальная выгода от приобретения таких квартир сполна компенсирует все существующие недостатки.

Порядок действий

Зарегистрироваться на торгах.
Выбрать подходящий лот-квартиру. Лучше подбирать сразу несколько, так как никто не может дать гарантии, что покупатель сможет приобрести именно это жилье.
Дождаться, пока будут продавать ближайший из отобранных лотов.
Заявить участие в торгах и внести указанную сумму депозита.
Участвовать в торгах (иногда можно удаленно, иногда требуется исключительно личное присутствие).
«Выиграть» лот и оплатить его. Если не «выиграли», вернутся к пункту 3.
Оформить право собственности и получить все необходимые документы.

Документы

От покупателя особо не требуются никакие документы, помимо тех, которые запрашиваются на этапе регистрации: паспорт и выписка со счета. Однако если такая возможность есть, для проверки недвижимости относительно потенциальных рисков, у банка следует запросить следующие документы (обычно предоставляются не оригиналы, а заверенные копии):

Выписка из ЕГРН. Указывает на собственника, а также на наличие обременений.
Техпаспорт. С его помощью можно проверить наличие или отсутствие неузаконенной перепланировки.

Выписка из домовой книги. С помощью этого документа можно уточнить, кто именно прописан в квартире. Как было сказано выше, это может быть очень важно, если в жилье прописаны несовершеннолетние лица.
Справка о задолженности за коммунальные услуги. Этот документ желателен, но не обязателен по причинам, указанным выше. Чаще всего банк его даже не предоставляет, так как для финансовой организации не играет особой роли, если ли долги по квартплате или их нет.

Расходы

Покупатель несет следующие расходы:

Вложение на депозит, подтверждающий участие в торгах: около 200 тысяч рублей. Эти деньги вернут, если участник «проиграет» аукцион или данная сумма будет использоваться как часть платежа за квартиру, если «выиграет».
Сумма платежа за жилье. Варьируется в широких пределах, в зависимости от стоимости квартиры.
Госпошлина за регистрацию права собственности. Это единственная точная сумма, которую можно указать: 2000 рублей за каждого нового владельца.

Сроки

Сроки, связанные с процедурой покупки квартиры на аукционе:

Регистрация: до 1 дня.
Поиск подходящего жилья-лота: от 1 дня и более.
Заявка на участие в аукционе: примерно за 5 дней до его начала.
Участие на торгах: от 1 до нескольких часов. Очень редко торги длятся больше 5-6 часов.
Оплата стоимости лота: около 1 месяца. Если за это время человек не выкупил квартиру, право на это переходит следующему участнику, который предложил вторую по размеру сумму.
Регистрация права собственности на новую квартиру: около 1 недели (иногда меньше, иногда больше).

Покупка квартиры, которая находится в собственности банка – процедура сложная и условно рискованная. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, что и как лучше делать, на какие важные моменты обращать внимание и так далее. Они же могут сопровождать сделку, выполняя вместо клиента значительную часть действий. Как доказывает практика, это существенно повышает надежность покупки и исключает любые варианты мошенничества.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Можно ли продать квартиру банку чтоб приобрести новое жилье? — вопрос №17928783. 9111.ru

Внимание! Ответ от пользователя, не зарегистрированного в качестве юриста.

Порядок налогообложения Центрального банка России

В настоящее время деятельность центрального банка в России определяется специальным Федеральным законом от 10 июля 2002 года № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)». До этого действовал Закон РФ от 2 декабря 1990 года № 394-1 с рядом изменений. Наиболее важные поправки были сделаны в 1995 году.

Принятие этого Закона сыграло известную роль в начале периода реформирования в России. С тех пор накоплен определенный опыт работы Банка России (как позитивный, так и негативный).

В намерения авторов нового Закона входило: сделать деятельность главного банка страны более прозрачной и подконтрольной государственным органам, направить усилия по денежно-кредитному регулированию на решение проблем развития отечественной экономики.

После утверждения годовой финансовой отчетности Банка России Советом директоров Банк России перечисляет в федеральный бюджет 50 процентов фактически полученной им по итогам года прибыли, остающейся после уплаты налогов и сборов в соответствии с Налоговым Кодексом Российской Федерации. Оставшаяся прибыль Банка России направляется Советом директоров в резервы и фонды различного назначения.

Налоги и сборы уплачиваются Банком России и его организациями в соответствии с Налоговым Кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст. 26 Федерального закона от 10 июля 2002 года N 86 ФЗ «О Центральном Банке Российской Федерации (Банке России)» налоги и сборы уплачиваются Банком России и его организациями в соответствии с Налоговым Кодексом Российской Федерации.

При этом Федеральный Закон от 6 августа 2001 N110 ФЗ «О внесении изменений и доп.

олнений в часть вторую Налогового Кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, а также о признании утратившими силу отдельных актов законодательства Российской Федерации о налогах и сборах» были внесены изменения в ранее действовавший Федеральный Закон от 2 декабря 1990 г.

N 3941 «О Центральном Банке Российской Федерации (Банке России)», в соответствии с которыми исключены нормы, касающиеся освобождения Банка России от постановки на учет в налоговых органах и от уплаты налогов, сборов, пошлин и других платежей в соответствии с законодательными актами Российской Федерации о налогах.

Таким образом, Банк России и его территориальные учреждения и организации обязаны уплачивать налоги и сборы установленные законодательством о налогах и сборах, к которому согласно определениям части первой Налогового Кодекса Российской Федерации относятся Налоговый Кодекс Российской Федерации (часть первая и вступившие в силу главы части второй), а также федеральные законы и иные нормативные правовые акты действующие в части не противоречащей части первой НК РФ.
Статьями 83 и 84 Налогового Кодекса Российской Федерации определен порядок постановки налогоплательщика на учет в налоговых органах по месту нахождения организации, месту нахождения её обособленных подразделений, месту нахождения принадлежащего им недвижимого имущества и транспортных средств, подлежащих налогообложению.
Порядок постановки Банка России на учет в налоговые органах в качестве налогоплательщика по месту своего нахождения и месту нахождения обособленных подразделений установлен совместным письмом Министерства Российской Федерации по налогам и сборам и Центрального Банка Российской Федерации от 29 мая 2002 N70-Т «Об особенностях оформления Банком России документов необходимых для постановки на учет в налоговых организациях».
Для обеспечения исчисления и уплаты налогов и сборов Банку России в соответствии с требованиями законодательства о налогах и сборах необходимо завершить постановку Банка России на налоговый учет по месту нахождения его обособленных подразделений в кратчайшие сроки.
Освобождение от налогов и сборов может быть предоставлено лишь в соответствии с законодательством о налогах и сборах.
Так, Центральный Банк и его учреждения не являются плательщиками налога на имущество предприятий.
Поскольку законодательством о налогах и сборах не предусмотрено освобождение Банка России от уплаты других налогов и сборов, Банк России является плательщиком следующих налогов и сборов:
— налог на прибыль организаций;
— налог на добавленную стоимость;
— единый социальный налог;
— транспортный налог;
— налог с операций с ценными бумагами;
— плата за пользование водными объектами;
— плата за пользование природными ресурсами (в случаях предусмотренных законодательством, в том числе платежей за сбросы, выбросы загрязняющих веществ и захоронения отходов);
— государственные пошлины;
— таможенный налог;
— земельный налог;
— единый налог на вмененный доход для определенных видов деятельности;
— местные налоги и сборы.
Статус налогоплательщика обязывает и при отсутствии налоговой базы по налогу, наличии льгот по налогу, установленных законодательством, представлять налоговые декларации в налоговые органы.
Банк России также является налоговым агентом, обязанным исчислять, удерживать у налогоплательщика и уплачивать налог на доходы физических лиц.
Банк России является налогоплательщиком налога на прибыль организации, установленным главой 25 «Налог на прибыль организации» Налогового Кодекса Российской Федерации.
Все основные элементы налогообложения (объект налогообложения, налоговая база, налоговый период, налоговая ставка, порядок исчисления налога, порядок и сроки уплаты налога) устанавливаются названной выше главой Налогового Кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 288 Налогового Кодекса Российской Федерации налогоплательщики – российские организации, имеющие обособленные подразделения, к которым относиться и Банк России, исчисление и уплату в федеральный бюджет сумм авансовых платежей, а также сумм налога, исчисленного по итогам налогового периода, производят по месту своего нахождения без распределения указанных сумм по обособленным подразделениям.
Прибыль полученная Центральный Банк Российской Федерации от осуществления, не связанной с выполнением им функций, предусмотренных Федеральным законом «О Центральном Банке Российской Федерации (Банке России)», облагается налогом по налоговой ставке, предусмотренной пунктом 1 статьи 284 Налогового Кодекса Российской Федерации, то есть по ставке 24%, либо по ставкам предусмотренным пунктами 3 и 4 указанной статьи к соответствующей налоговой базе.
Исчисление и уплата налога на прибыль организации Банка России должна осуществляться с 1 января 2002 года в соответствии с положениями главы 25 Налогового Кодекса Российской Федерации.
Банк России в своей учетной политике для целей налогообложения, исходя из положений главы 25 Налогового Кодекса Российской Федерации определяет способ исчисления и уплаты авансовых платежей по налогу на прибыль, выбирает показатель (среднесписочная численность работников, расходы на оплату труда) применяемый для определения сумм налога (сумм авансовых платежей по налогу) подлежащих уплате по месту нахождения обособленных подразделений Банка России, определяет классификацию доходов и расходов, перечень амортизирующего имущества (для целей налогового учета), устанавливает формы учетных регистров для ведения налогового учета.

Согласно статье 289 Налогового Кодекса Российской Федерации Банк России как организация, в состав которой входят обособленные подразделения, обязан представлять в налоговые органы налоговые декларации по налогу на прибыль организаций по месту своего нахождения и месту нахождения каждого обособленного подразделения. При этом по месту нахождения организации налоговая декларация представляется в целом по организации с распределением по обособленным подразделениям.

Банк России является налогоплательщиком налога на добавленную стоимость в соответствии с нормами главы 21 «Налог на добавленную стоимость» Налогового Кодекса Российской Федерации.
Глава 21 Налогового Кодекса Российской Федерации устанавливает основные элементы налогообложения для исчисления и уплаты НДС.
Статья 149 НК РФ определяет перечень операций, не подлежащих налогообложению.

Налоговым периодом по налогу на добавленную стоимость согласно ст. 163 Налогового Кодекса Российской Федерации для Банка России является календарный месяц.

Ст. 164 Налогового Кодекса Российской Федерации установлены ставки налога на добавленную стоимость в зависимости от видов операций.

Для обеспечения выполнения Банком России своих обязанностей по исчислению и уплате налога на добавленную стоимость необходимо централизованное ведение книги покупок и книги продаж по Банку России на основании книг покупок и книг продаж, оформленных территориальными учреждениями и другими подразделениями и организациями Банка России, введение единой нумерации счет-фактур, обеспечение сбора данных от территориальных учреждений и организаций Банка России для определения налогооблагаемой базы, исчисления и уплаты НДС, а также установление порядка от кредитования сумм НДС, полученных при реализации товаров (работ, услуг).

С этой целью Банком России будет разработано соответствующее программное обеспечение.

Территориальным учреждениям и организациям Банка России будут направлены соответствующие указания о ведении налогового учета, представлении данных Банку России для исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость в соответствии с требованиями гл. 21 Налогового Кодекса Российской Федерации.

В соответствии с утвержденным приказом Центрального Банка Российской Федерации от 30 декабря 2003 года N ОД-716 доп.

Положения по налоговому учету «Учетная политика Банка России для целей налогообложения» (с приложениями) Центральный Банк РФ разъясняет отдельные вопросы, связанные с исчислением и уплатой Банком России единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности в 2004 году и последующие годы.

Единый налога на вмененный доход для определенных видов деятельности устанавливается и вводится в действие нормативно-правовыми актами законодательных органов государственной власти субъектов Российской федерации и обязателен к уплате на территории соответствующих субъектов Российской федерации (письмо ЦБ РФ от 4 июня 2004 года N 60-Т).

При исчислении и уплате единого налога на вмененный доход подразделениям Банка России следует руководствоваться главой 26,3 «Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности» Налогового Кодекса Российской Федерации, другими федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, нормативно-правовыми актами, принятыми в соответствии с указаниями глав Налогового Кодекса Российской Федерации, положениями по налоговому учету. Указанные законодательные и нормативно-правовые акты следует применять с учетом вносимый изменений и доп. олнений.

Подразделения Банка России осуществляющие уплату единого налога на вмененный доход, уплачивают страховые взносы на обязательное пенсионное страхование, а также страховые взносы на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний в общеустановленном порядке, в соответствии с законодательством Российской Федерации.