Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?

Некоторые собственники жилой недвижимости сталкиваются с вопросом, возможно ли продать квартиру, если есть несовершеннолетний собственник доли, и как это правильно сделать, не нарушая закон.

Сложившаяся юридическая практика говорит о том, что это реально осуществить, но необходимо придерживаться определенного алгоритма, о котором будет рассказано ниже.

Нормативно-правовые акты, регулирующие данный вопрос

Прежде чем рассмотреть детальную схему, при которой происходит продажа квартиры где есть доля несовершеннолетнего, необходимо изучить законодательство, которое регулирует такие сделки.

1. Конституция. В ней говорится о том, что каждый гражданин нашей страны имеет право на жилье, и оно не может быть нарушено. Это касается и несовершеннолетних собственников.
2. Гражданский кодекс. Он дает определение, что несовершеннолетние лица делятся на две категории. Первая – это малолетние дети возрастом до 14 лет. Их дееспособность полностью ограничена, то есть они не могут даже давать письменное согласие на проведение сделки. Вторая – это несовершеннолетние возрастом от 14 до 18 лет. Они имеют право совершать любые сделки с письменного согласия родителей, то есть их дееспособность является частично ограниченной.
3. Федеральный закон о защите детей. Он устанавливает основные права детей, а также возлагает на специальный государственный орган – опекунский совет обязанность контролировать соблюдение прав несовершеннолетних. Также в нем содержатся нормы, которые гласят о том, что ни одно действие с недвижимым имуществом не должно нарушать права несовершеннолетних. То есть когда идет продажа доли несовершеннолетнего, закон говорит о том, что жилищные условия должны остаться аналогичными, либо улучшенными.
4. Жилищный кодекс. Данный Закон устанавливает основные жилищные права граждан нашей страны, в том числе и несовершеннолетних собственников, а также устанавливает обязательные квадратные метры, которые нужны любому человеку для комфортного проживания.
5. Различные Постановления Правительства, в которых детально прописываются механизмы дачи разрешения продажи недвижимости, проведение регистрации права собственности, и другие тонкости.

Исходя из данных нормативных актов, и будет происходить продажа квартиры с долей несовершеннолетнего.

Важно запомнить! Гражданский кодекс предусматривает возможность получения подростками, которые достигли 16-ти летия полной дееспособности. Она может быть дана по решению суда в случаях, если такой несовершеннолетний заключает брак, работает по трудовому договору, либо решил стать индивидуальным предпринимателем.

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли: пошаговая инструкция

В принципе во всех ситуациях продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей будет происходить по одному алгоритму:

• поиск покупателя, а также другого жилого помещения, в которое можно прописаться одному из родителей;
• согласование вопроса с опекунским органом, который должен дать разрешение на совершение сделки;
• оформление предварительных договоров;
• совершение сделки по продаже и одновременной покупки недвижимого имущества;
• оформление недвижимости на несовершеннолетнего гражданина, либо выделение ему своей доли.

Придерживаться вышеуказанного алгоритма необходимо постоянно.

Поиск покупателя и жилого помещения, куда переедет семья после продажи своего жилья

Это начало всего процесса, поэтому к нему необходимо подходить внимательно. Тут важно запомнить, что все сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, либо они имеют в ней свою долю, сопряжена с определенными рисками.

Вызвано это тем, что государство в данном случае всегда стоит на стороне детей, поэтому любое нарушение или ущемление их прав, может привести к тому, что все сделки с имуществом могут быть расторгнуты судом.

Исходя из этого, при продаже жилого помещения, покупатели должны владеть информацией, что квартира, домовладение принадлежит ребенку, либо он имеет в ней свою часть. Если этой информации не сообщить, то в момент сделки покупатель может отказаться от покупки, и будет иметь на это все правовые основания.

При выборе квартиры или дома, которая будет приобретена взамен, человек должен договориться с ее владельцем о том, что он, сразу после подписания предварительного договора будет в ней прописываться вместе с несовершеннолетним.

Важно запомнить! В момент продажи такой жилой недвижимости, дети должны быть прописаны в другом жилье, иначе сделка может быть признана незаконной.

Согласование с опекунским органом

Как было указано выше, чтобы продать квартиру с долями детей, в обязательном порядке необходимо получить разрешение на это опекунского совета. Для этого нужно туда обратиться с заявлением и обосновать для чего делается такой шаг, а также убедить должностных лиц, что права ребенка от этого не пострадают.

При обращении в этот орган, родители должны запомнить два случаях, при которых допускается ухудшение жилищных прав ребенка (меньшая площадь).

1. Если он нуждается в лечении, и деньги, вырученные от продажи недвижимости, либо его доли, пойдут на его лечение. То есть, например, у несовершеннолетнего есть двухкомнатная квартира. Ее продают, а ему покупают однокомнатную. Разница должна быть положена на депозит, открытый на имя ребенка, либо сразу перечислена на счет медицинского учреждения, где ему будет оказана помощь, либо сделана операция.
2. Если регион проживания не подходит ему. Например, он страдает астмой, поэтому переезд в зону с другим климатом будет осуществляться по рекомендации врачей.
3. Если несовершеннолетний поступил на учебу в другой регион. Например, он будет обучаться в Москве, где стоимость недвижимости больше, чем в Приморском крае.

В остальных случаях опекунский совет не даст соответствующего разрешения.

Важно запомнить! Не стоит заключать никаких, даже предварительных сделок, не согласовав свои действия с опекунским органом.

Подписание предварительного договора

По сложившейся юридической практике, перед составлением договора купли-продажи недвижимого имущества, стороны подписывают предварительное соглашение. В нем оговаривают задаток, а также конкретные сроки самой сделки по переходу права собственности на жилое помещение.

предварительное соглашение по переходу права собственности на жилое помещение

В нашем случае, родители должны заранее прописаться с детьми в приобретаемом жилом помещении. Поэтому, данный момент нужно в обязательном порядке прописать в предварительном договоре, который должен быть заверен нотариально, и будет служить основанием для регистрации в уполномоченных органах.

Договор купли продажи

Образец договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним собственником, ничем не отличается от стандартного соглашения, но пакет документов для его удостоверения нотариусом больше.

Ко всем необходимым документам (например, право собственности), добавляется распоряжение опекунского органа о том, что он не против отчуждения имущества. Он, в обязательном порядке, должен заверяться нотариусом.

Регистрация права собственности

Подписание всех договоров не говорит о том, что у недвижимого имущества появился новый владелец. Право на него должно быть зарегистрировано в специальном реестре. Только с момента регистрации заканчивается юридический процесс отчуждения недвижимого имущества.

Родители, при проведении регистрации должны позаботиться о том, чтобы оформить такое право на несовершеннолетнего, если проданное жилое помещение было его, либо выделить обязательную долю, которая была оговорена с опекунским советом. Если этого не сделать, то представители данного органа имеют полное право на обращение в суд с соответствующим исковым заявлением о признании договора купли-продажи недействительным.

Вот как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка либо домовладение.

Как происходит выделение доли ребенку при продаже квартиры?

Этот вопрос важен, поскольку без определения обязательной доли в квартире или ином жилом помещении, опекунский совет будет против любого отчуждения имущества, кроме случаев, когда собственником всего имущества является несовершеннолетний.

Согласно Гражданского кодекса выделение доли (совместная собственность) бывает двух видов.

1. Общая долевая, при которой у совладельцев нет своей определенной части, и они пользуются имуществом наравне со всеми, при этом платят за коммунальные услуги в равных частях.
2. Общая долевая, где у каждого собственника выделена своя часть в натуре. На примере это выглядит так. Трехкомнатная квартира, в которой каждая комната принадлежит мужу, жене и ребенку, и на каждого открыт отдельный лицевой счет. То есть они платят за коммунальные услуги не в равных частях, а каждый за свои квадратные метры. Фактически такое право пользования дает право продать каждому свою комнату.

В случае с несовершеннолетними детьми, Закон требует, чтобы у ребенка была своя выделенная часть (собственность с выделением отдельной доли). Делается это путем изготовления новых технических паспортов на недвижимое имущество (на каждую выделенную долю) и регистрация этого в государственном реестре.

На практике это выглядит следующим образом. Родители обращаются в БТИ или кадастровую службу с заявлением о получении документов на обязательные доли в недвижимом имуществе. После их изготовления, родители проводят регистрацию, и у ребенка появляется обязательная часть в квартире.

Доля ребенка при продаже квартиры должна быть выделена в обязательном порядке.

Возможно ли продать долю ребенка в квартире?

С учетом того, что нормативные акты, защищающие права детей требуют наличия у них обязательной доли, выделенной в натуре. А это значит, что ее можно продать без каких либо проблем.

Данный процесс будет происходить по такому же алгоритму, который был описан выше и касается отчуждения целого объекта недвижимого имущества.

Обычно такие ситуации случаются в приватизированной квартире.

Согласно законодательства о приватизации, если в государственной или муниципальной квартире проживали родители с несовершеннолетними детьми, то каждый из них получил по равной части от всего объекта. Но такие совладельцы являются общими долевыми владельцами, без выделения каждому обязательной доли (части).

Для того чтобы получить возможность продать долю, ее нужно выделить в натуре. Происходит это через судебное решение (подается исковое заявление), либо по добровольному согласию всех владельцев (письменные заявления, изготовление технической документации, регистрация права собственности на свою часть).

Из этого следует, что для продажи доли ребенка, ее нужно будет выделить в натуре, а затем оформлять сделку по все правилам, о которых указано выше.

Для того чтобы продать квартиру, в которой несовершеннолетний владеет обязательной долей, либо является ее собственником, нужно получить разрешение опекунского совета, и действовать на основании сложившейся юридической практики. В противном случае сделка может быть отменена через суд.

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли

Обновлено 03.07.2019

2015-09-29T17:34:05+03:00

Если ваш ребенок старше 14 лет, то в соответствии с пунктом 1 статьи 26 ГК РФ он может сам распоряжаться недвижимым имуществом при наличии письменного разрешения родителей (опекунов).

Обратите внимание, что при исполнении ребенку 14 лет, необходимо подать документы для получения паспорта в 14 лет. Однако в любом случае при продаже квартиры, собственником которой является ваш ребенок, потребуется специальное разрешение органов опеки и попечительства.

Рассмотрим подробнее порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка либо когда ребенок собственник недвижимости.

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли? Если ребенок собственник квартиры, которую планируется продать, то сначала необходимо обратиться в органы опеки и попечительства за разрешением.

Данное требование продажа квартиры с несовершеннолетним собственников в 2019 году регламентировано пунктом 2 статьи 37 ГК РФ. Разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего — обязательный пункт продажи недвижимости.

Подобный порядок продажи квартиры с ребенком собственником, введен для того, чтобы органы опеки и попечительства оценили сделку на предмет возможного ущемления прав несовершеннолетнего. Чтобы подробнее разобраться в нюансах вопроса, нужно подробнее изучить новый налог на недвижимость.

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Задать вопрос

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми не запрещается, вместе с тем закон не устанавливает оснований для отказа в выдаче подобного разрешения. Обращаясь к практике можно от

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Следует отметить, что само понятие орган опеки и попечительства носит общий характер. Это значит, что в каждом субъекте страны есть свой госорган, на который возложены подобные полномочия. Для примера в Москве им является Департамент труда и социальной защиты населения.

Опять же законом не предусмотрен пакет документов необходимый для получения данного разрешения. Опираясь на практику можно выделить примерный перечень подобных документов:

• заявление родителей (опекунов) и их паспорта;
• свидетельство о рождении ребенка;
• согласие родителей (опекунов) на продажу квартиры;
• свидетельство о праве собственности на жилье.

Кроме того, в пакет должна входить техническая документация на квартиру, выписка из домовой книги и финансового лицевого счета. В соответствии с частью 3 статьи 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24 апреля 2008 года № 48-ФЗ на выдачу разрешения отводится 15 дней.

Если у вас нет выписки, то узнайте, как заказать выписку из домовой книги через госуслуги.

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Продажа доли несовершеннолетнего в приватизированной квартире имеет свои особенности. Если была произведена приватизация жилья, то основным условием продажи  где несовершеннолетний является обладателем доли, становится получение разрешения органов опеки и попечительства.

В противном случае, реализация невозможна. Принципиально требования такие же, как и в случае когда ребенок собственник недвижимости.  Органы опеки и попечительства потребуют в обязательном порядке выделить ребенку долю в приобретенной жилплощади.

Возможны два варианта для исполнения этих требований:

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

• продавец жилища обязуется оформить на ребенка долю в новом жилье;
• если продавец не планирует покупку квартиры, он обязан обеспечить ребенка долей на другой жилплощади.

При продаже квартиры, где есть доля несовершеннолетнего, без обеспечения ребенка долей в новом жилом помещении, не обойтись.

После того, как у вас на руках будет разрешение органа опеки и попечительства на продажу квартиры, собственником которой является ребенок, можно приступать к оформлению договора купли-продажи жилья.

Если ребенок собственник, то договор заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Также он должен однозначно идентифицировать жилье в части расположения (адрес, этаж, жилая площадь) и стоимости.

Дальше можно переходить к государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Для этого необходимо подготовить заявление со следующим пакетом документов:

• паспорта родителей (опекунов) и ребенка;
• свидетельство о государственной регистрации права собственности;
• три экземпляра договора купли-продажи квартиры;
• разрешение органов опеки и попечительства;
• согласие родителей, если сделку заключает ребенок старше 14 лет;
• выписка из домовой книги либо справка, где зафиксированы лица, имеющие право пользоваться квартирой.

Все вышеуказанные документы и заявление должны быть поданы в Росреестр или любой МФЦ. Стоит отметить, что их можно подать лично, по почте либо в электронном виде через сайт госуслуг.

Уплата госпошлины за регистрацию права собственности возлагается на нового владельца и в соответствии с подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового Кодекса РФ составляет 2000 рублей.

Согласно пункту 3 статьи 13 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» срок регистрации права собственности составляет 10 дней.

Важно знать!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
• Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

8 800 511-39-66 Все регионы РФ 8 495-001-46-13 Москва и область задайте вопрос юристу бесплатно

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка: можно ли это сделать, основные требования

Сделки по реализации имущества, часть которого записана на несовершеннолетнего, законодательно разрешены. Но это не значит, что родителям не предстоит столкнуться с трудностями.

Можно ли продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка

Право собственности неотчуждаемо от ребенка и закреплено законодательством. Но 1 часть статьи 37 ГК РФ наделяет родителей, а также опекунов и лиц, которым доверено попечительство несовершеннолетних, правом на распоряжение доходами ребенка. Законный представитель может на свое усмотрение тратить алименты, пособия и пенсии, а также прибыль, получаемую от имущества, находящегося в собственности детей.

Самостоятельно распоряжаться ребенок 14-18 лет, в соответствии со статьей 26 ГК РФ, может только:

1. Стипендиями, назначаемыми образовательными учреждениями, фондами и иными организациями, органами власти и частными лицами.
2. Заработком, в том числе начисляемым за трудовую деятельность или получаемым от предпринимательства.
3. Прочей прибылью.

К списку также стоит добавить деньги, которые ребенку дают родители. Причем тратить их самостоятельно могут даже дети, которым еще не исполнилось 14. Об этом сообщает статья 28 ГК РФ.

С возможностью реализации имущества ребенка разобраться сложнее, чем с доходами. Правом на получение в собственность недвижимости дети обладают с рождения, о чем говорится в 3 пункте статьи 60 СК РФ.

Хотя несовершеннолетние не вправе заключать сделки, направленные на покупку домов и квартир, они могут:

• получить недвижимость в дар;
• унаследовать недвижимость;
• принять участие в приватизации с обязательным выделением доли;
• стать собственниками наравне с родителями при покупке квартиры в ипотеку;
• обзавестись недвижимостью, если покупка производится за принадлежащие ребенку деньги, например за материнский капитал или подаренные средства.

Осуществить продажу квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2021 году могут только его родители. Но и они вправе сделать это только при выполнении закрепленного в статье 65 СК РФ условия – о соблюдении интересов ребенка. Проверкой соответствия сделок положениям семейного законодательства занимаются органы опеки и попечительства (далее – ООП).

С какого возраста ребенок может продать свою долю

Реализовать долю помещения сам несовершеннолетний может в случае наступление эмансипации при выполнении условий статьи 27 ГК РФ, среди которых:

• определенный возраст – инициировать эмансипацию можно с 16 лет;
• обязательное трудоустройство либо регистрация в качестве ИП;
• разрешение родителей;
• согласие ООП либо судебное решение.

Кроме этого, согласно статье 21 ГК РФ, полная дееспособность возникает в том случае, если несовершеннолетний оформляет официальные брачные отношения в органах ЗАГС – также только по достижении шестнадцатилетия. Тогда ребенок, признанный полностью дееспособным, приобретает к уже имеющемуся с рождения праву владения дополнительно и право распоряжения.

Нужно ли получать согласие отца и органов опеки

Статья 61 СК РФ гласит о том, что в России родители несут равные обязанности по содержанию и воспитанию совместных детей, а также обладают равными правами. Как следствие, продажа доли несовершеннолетнего в квартире потребует согласия как матери, так и отца.

Что касается разрешения от органов опеки, то статья 60 СК РФ в пункте 3 говорит, что условия реализации имущества ребенка урегулированы гражданским законодательством. Если быть точнее, то пользоваться при рассмотрении вопроса нужно статьей 37 ГК РФ, определяющей правила распоряжения собственностью лиц, над которыми установлена опека или попечительство.

Пункт наделяет ООП исключительным правом на защиту интересов ребенка. Соответственно, любая сделка с имуществом, которое принадлежит несовершеннолетнему, может быть совершена только после получения соответствующего разрешения от указанного ведомства.

Согласие органы опеки предоставляют только при выполнении определенных условий:

1. Ребенок станет собственником другого жилья – получит во владение равную проданной долю в ином другом помещении.
2. На личный счет несовершеннолетнего будут переведены деньги за проданную часть. Использовать средства можно по достижению совершеннолетия.

Родители также обязуются предоставить доказательства предоставления нового помещения для проживания, а также перехода во владение несовершеннолетнего части жилья, либо зачисления денег на счет. В качестве подтверждения выступают:

• выписка из ЕГРН, где указана доля несовершеннолетнего;
• выписка из лицевого счета, оформленная в банке.

Доказательства должны быть представлены в ООП в течение 3 месяцев с даты совершения сделки по продаже, иначе ее результаты могут быть обжалованы ведомством в судебном порядке. Суд же может признать сделку оспоримой и недействительной в соответствии с положениями статьи 166 ГК РФ.

Алгоритм действий при продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

Чтобы реализация имущества прошла быстро и без осложнений, стоит придерживаться четкой инструкции. Предлагаем выделить в ней пять основных этапов.

Сбор необходимых документов

Самая главная бумага, без которой заключить сделку по продаже не выйдет – согласие ООП. Оно выдается на основании заявления родителей несовершеннолетнего, в котором указываются такие сведения:

• информация о продаваемом объекте – адрес, размер, количество собственников и размеры принадлежащих им долей, реквизиты правоустанавливающего документа;
• данные о владельцах – ФИО для всех, а также дополнительно дата рождения для ребенка;
• адрес жилья, куда будет прописан несовершеннолетний;
• подтверждение, что через 3 месяца будет предоставлено доказательство выделения новой доли или зачисление денег на личные счета детей.

Помимо этого для совершения сделки и регистрации жилья потребуется:

1. Паспорт. Документ предоставляется каждым из владельцев. При этом если у ребенка-собственника его пока нет, потребуется его свидетельство о рождении.
2. Соглашение о купле-продаже. Необходимо заверить у нотариуса.
3. Согласие мужа/жены. Бумага также подлежит нотариальному заверению.
4. Подтверждение регистрации отношений в ЗАГСе – свидетельство о браке.

Обращение к нотариусу

Законодательство устанавливает обязательность заверения некоторых документов, необходимых для совершения сделки по продаже жилья с долей несовершеннолетнего:

1. Договор между продавцом и покупателем. Необходимость обращения к нотариусу при участии в сделке несовершеннолетнего указывается во 2 пункте статьи 54 ФЗ №218-ФЗ, действующего с 13 июля 2015 года.
2. Подтверждение об отсутствии претензий со стороны супруга – на основании 3 пункта статьи 35 СК РФ.

При отсутствии необходимых бумаг или их нотариального заверения сделка по продаже признается ничтожной.

Документ обязательно подписывается в присутствии нотариуса, как обозначено в статье 54 ФЗ №218-ФЗ. При этом подпись ставится:

1. Законным представителем, если младшему собственнику не исполнилось 14 лет. Присутствие последнего не обязательно. В случае с более старшими детьми, не достигшими, однако, совершеннолетия, родители лишь прописывают в договоре согласие с заключением сделки.
2. Самим ребенком-владельцем, если ему исполнилось 14.

Регистрация в Росреестре

Для внесения сведений о новых собственниках в ЕГРН и получения выписки из госреестра потребуется предоставить в МФЦ или филиал Росреестра по месту нахождения квартиры:

• подписанный сторонами договор о покупке;
• удостоверения личности новых владельцев;
• разрешение ООП.

Дополнительно нужно оплатить государственную пошлину – 2000 рублей в соответствии со статьей 333.33 НК РФ.

Срок получения выписки – 7-9 дней.

Уплата налога

Сделки по продаже квартиры сопровождаются получением дохода, а значит признаются налогооблагаемыми. Однако, согласно статье 217 НК РФ, продавцы не всегда обязаны платить государству. Подробно условия освобождения от налогов отображены в статье 217.1 НК РФ. В пункте 3 сказано, что не нужно совершать выплаты, если проданная квартира находилась в собственности 3 года и более, и была получена:

• при проведении приватизации;
• по наследству;
• в качестве дара;
• в соответствии с соглашением о пожизненном содержании с иждивением.

В иных случаях освобождение от налога наступает по истечении 5 лет с момента оформления недвижимости в собственность, как утверждает пункт 4 статьи 217.1 НК РФ.

Несовершеннолетние собственники при продаже квартиры, находившейся во владении меньше времени, чем указано в пунктах 3 и 4 статьи 217.1 НК РФ, приобретают право на имущественный вычет в соответствии со статьей 220 НК РФ наравне со взрослыми. Его размер – 1 млн рублей, умноженный на величину доли.

Декларацию в ФНС подавать ребенку также необходимо, как сообщает 1 пункт 229 статьи НК РФ, так как дети в случае реализации принадлежащей им доли попадают в категорию налогоплательщиков, обозначенную в части 2 пункта 1 статьи 228 НК РФ. Только за несовершеннолетнего это делают родители.

Какие сложности могут возникнуть при продаже

При реализации недвижимого объекта, доля которого принадлежит ребенку, основных сложностей две:

1. Получение согласия от органов опеки. Можно избежать проблем, если заключать сделки о продаже жилья и покупке нового одновременно, с выделением эквивалентной части несовершеннолетнему. Также можно отписать ребенку часть другого жилья, находящегося в собственности.
2. Расчет налога в соответствии с размером доли и подача 3-НДФЛ. Здесь лучше проконсультироваться с юристом, чтобы не ошибиться.

Продать квартиру, часть которой записана на ребенка можно, если четко следовать приведенной инструкции и не забывать о необходимых документах.

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли: процесс оформления сделки

В каждой семье, где есть малолетние (до 14 лет) или несовершеннолетние (с 14 до 18 лет) дети, ответственность за их воспитание, а также соблюдение их законных прав и обязанностей лежит на плечах родителей. Если нет родителей, эту обязанность полностью берут на себя официальные усыновители или опекуны.

Несовершеннолетний входит в число собственников доли в квартире, однако ответственность за его жилищные условия лежит на родителях. Как защитить имущественные права ребенка в случае продажи его доли в квартире? Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли, не вступая в конфликт с законом РФ? Подробные ответы вы найдете в статье.

В каких случаях разрешается продавать долю несовершеннолетнего ребенка

Защита прав детей гарантирована Конституцией РФ. В государстве создана официальная структура — Органы опеки и попечительства РФ, которая обязана контролировать законность любых имущественных сделок с участием детей во избежание ущемления их прав.

Органы опеки дают разрешение на совершение сделки по продаже квартиры с долей несовершеннолетнего или могут отказать в такой сделке, если обнаружат в ней нарушение прав ребенка. Именно родители (усыновители, опекуны) должны позаботиться о том, чтобы доказать органам опеки, что продажа жилья с долей ребенка проводится без ущемления его прав.

Если квартира приобретена с участием материнского капитала, то родители обязаны выделить долю несовершеннолетнему при продаже квартиры. Ребенок становится собственником доли в продаваемой квартире.

Как продать долю ребенка в квартире? Решение о продаже его доли принимают родители (усыновители, опекуны), но оформить эту сделку можно только под контролем государственных органов опеки и попечительства РФ.

В договоре купли-продажи доли несовершеннолетнего, которому нет 14 лет, расписываются родители (усыновители, опекуны). Если ему от 14 до 18 лет, то расписывается он сам, но с нотариально заверенного согласия родителей (усыновителей, опекунов).

Однако, если гражданин(ка) РФ в возрасте от 16 до 18 лет полностью дееспособен, т.е. он находится в одном из перечисленных статусов:

• официально работает и имеет полный социальный пакет;
• состоит в браке;
• занимается узаконенным бизнесом, то сделка допустима без участия органов опеки и попечительства.

Можно ли продать долю ребенка в квартире? Да, но только при условиях, которые гарантируют соблюдение имущественных прав ребенка.

Продажа доли несовершеннолетнего в приватизированной квартире допускается в следующих случаях:

1. Покупаемая доля ребенка в новой квартире не меньше, чем продаваемая. Сделки по продаже и покупке квартир совершаются одновременно.
2. Приобретаемая доля несовершеннолетнего в строящейся квартире не меньше, чем продаваемая. В этом случае сделки купли и продажи разнесены во времени.
3. При покупке квартиры в другом городе выделяемая в ней доля для несовершеннолетнего также должна быть не меньше, чем в продаваемой. Если провести одновременно сделки купли и продажи технически невозможно, родители письменно дают гарантию, что в течение трех месяцев выделят долю своему ребенку в новой квартире. Если это обязательство не будет исполнено, сделка может быть отменена по решению суда.
4. У ребенка есть место для проживания с условиями не хуже, чем в продаваемой квартире, и он там прописан. На его имя открыт счет в банке, на который будут перечислены деньги от продажи принадлежащей ему доли в квартире с возможностью получения им этой суммы при наступлении совершеннолетия.

Получить разрешение опеки на продажу возможно, если одновременно соблюдены следующие условия:

• дом находится на стадии завершения строительства;
• несовершеннолетний вписан в договор долевого участия с застройщиком;
• ребенок имеет регистрацию в другом месте (например, у родственников).

Важно! В каждом отдельном случае органы опеки в рамках действующего законодательства решают, ущемляются права ребенка или нет. Родителям (усыновителям, опекунам) необходимо документально обосновать, что права ребенка не нарушаются.

Продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку, проходит также, как и продажа доли ребенка в приватизированной квартире. Без получения разрешения органов опеки продать квартиру, которая принадлежит ребенку, нельзя.

Какая доля выделяется на ребенка в новой квартире

При покупке новой квартиры в ней должна быть выделена доля для несовершеннолетнего не меньше, чем в проданной квартире.

Однако бывают случаи, когда органы опеки дают разрешение на продажу доли ребенка при условии покупки меньшей доли в новой квартире. Основания для такого решения должны быть очень вескими и документально подтвержденными.

Например, несовершеннолетний собственник срочно нуждается:

• в дорогостоящем лечении;
• в переезде в другой населенный пункт, более благоприятный по климатическим или экологическим факторам (у ребенка астма или другое заболевание, вызванное проживанием в данной местности);
• в получении образования, ухода или обучения, которое невозможно получить по текущему месту жительства.

Процесс оформления документов о продаже с долей ребенка

Краеугольный камень процесса оформления документов о продаже квартиры с долей несовершеннолетнего  — соблюдение его прав и улучшение жизни в новой квартире.

Чтобы получить разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего, надо собрать все необходимые документы, которые подтвердят факт продажи без нарушения прав несовершеннолетнего. Только после получения такого разрешения можно дальше оформлять сделку купли-продажи. В противном случае ее могут признать незаконной на основании решения суда.

До посещения органов опеки вам надо получить у нотариуса разрешение на продажу доли несовершеннолетнего, взять справку в паспортном столе обо всех лицах, прописанных на данной жилплощади, получить справку из ЕГРН о праве собственности всех собственников квартиры.

Затем оба родителя (даже если они официально в разводе) или законные представители несовершеннолетнего (усыновители, опекуны) и ребенок должны лично явиться в органы опеки по месту своей регистрации со следующим пакетом документов:

1. Общегражданские паспорта всех собственников квартиры – оригинал и копии.
2. Общегражданские паспорта людей, которые не являются собственниками, но прописаны в квартире и проживающие в ней – оригинал и копии.
3. Свидетельство о рождении ребенка до 14 лет — собственника доли в квартире – оригинал и копия.
4. Справка из ЕГРН – оригинал.
5. Заявление в органы опеки и попечительства установленной формы, заполненное без ошибок и помарок – оригинал.
6. Свидетельство о браке или о расторжении брака – оригинал, копия.
7. Вся документация (техническая или иная) на долю недвижимости несовершеннолетнего – оригинал, копия.
8. Документы на собственность всех собственников квартиры – оригинал и копии.
9. Нотариальное свидетельство, подтверждающее факт законного представительства прав несовершеннолетнего конкретным лицом — оригинал.
10. Квитанция об уплате госпошлины – оригинал.
11. Выписка из домовой книги – оригинал.
12. Предварительный договор при купли-продажи другой квартиры, в которой будет выделена доля для несовершеннолетнего.

Важно! Органы опеки и попечительства имеют право потребовать дополнительные документы для вынесения решения, не нарушающего права несовершеннолетнего ребенка.

Если будет представлен неполный пакет документов, это может быть поводом для отказа в приеме.

Срок рассмотрения документов – 10 рабочих дней со дня официального их приема.

Когда  органы опеки могут не дать разрешение

Отказать в выдаче разрешения на совершение сделки купли-продажи квартиры с долей несовершеннолетнего опека может в том случае, если речь идет об ухудшении условий жизни ребенка в новых условиях.

К ним относятся:

• коммунальные условия новой квартиры хуже, чем в старой;
• приобретаемая квартира по площади меньше, чем старая;
• подозрения в махинациях, в результате которых ребенок рискует остаться без жилья;
• другие причины, которые могут повлечь за собой ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего.

Если решение опеки вас не удовлетворило, можно обжаловать его в суде. Как правило, отрицательное решение обосновано и выносится с целью защиты интересов ребенка. Возможно, вам необходимо просто подыскать другой вариант покупки нового жилья, которое не будет ухудшать жилищные условия ребенка.

Что делать, когда получили разрешение

После того, как разрешение органов опеки на продажу квартиры получено, необходимо выполнить  следующие действия:

1. Все прописанные в квартире люди снимаются с регистрации.
2. Документально оформляется сделка купли-продажи по стандартной процедуре. С 2016 года все сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних должны регистрироваться у нотариуса. Нотариус, в свою очередь, не имеет право регистрировать такую сделку без разрешения органов опеки.
3. Письменно уведомляются органы опеки и попечительства о том, что ребенок получил долю в новом жилье с предоставлением копий договоров.

Заключение

Теперь вы знаете, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка : вы обязаны действовать в его интересах, улучшая условия его проживания. Попытка решить проблемы за счет имущественной доли ребенка считается нарушением закона РФ.

Процедура продажи жилья с долей несовершеннолетнего более сложная и длительная. Она направлена только на защиту интересов ребенка в рамках существующего законодательства. Контроль государства через органы опеки и попечительства позволяет снизить риски мошенничества в отношении детей.