Договор купли продажи садового участка с домом — порядок составления и особенности

Покупка или продажа садового участка с домиком является не самой сложной процедурой. Большую часть времени отнимает оформление соответствующих документов. Учитывая все тонкости при составлении соглашения о купли-продаже, можно быть уверенным в законности своих действий. Изучим все возможные нюансы, касающиеся оформления сделки с садовым участком с домиком в 2020 году между физическими лицами.

Стороны, совершающие сделку, должны обсудить все детали купли-продажи, а затем составить соответствующее соглашение в письменном виде. Этот договор может быть оформлен у нотариуса или составлен самостоятельно между покупателем и продавцом.

Внимание!

Обратите внимание, что согласно п.2 ст.434 ГК документ должен быть заверен подписями обеих сторон

Особенности заключения

Имея долю в общем имуществе СНТ, собственник может закрепить за собой право на эту недвижимость документально.

Ему потребуется отметить четкие границы своего садового надела, а также отразить эту информацию в кадастровых свидетельствах. Соответствующие сведения будут внесены в базу Росреестра.

Это позволит совершить любую операцию с этим садовым участком, как с земельным.

В случаях, когда надел находится в имущественном владении СНТ, он не имеет строго определенных границ. Для совершения сделок с таким имуществом потребуется предварительно согласовать расположение границ участка, чтобы избежать будущих проблем с соседями. С этой целью проводят процедуру межевания, ознакомиться с которой вы можете по ссылке.

Внимание!

Чтобы совершить куплю-продажу достаточно грамотно составить соглашение, в котором следует указать обязательные пункты.

Перечень необходимых документов

Предупреждение

Перед совершением процедуры необходимо внимательно прочитать оригиналы паспортов и выписок на землю, которые имеются у продавца.

После согласования всех вопросов продавцу и покупателю остается оформить договор. Для его заключения потребуется наличие следующих документов:

паспорта лиц, которые будут совершать сделку;
если операция совершается не собственником, то продавцу необходимо иметь при себе доверенность на совершение подобных действий;
оригинал, в котором подтверждается право владения землей и постройкой;
план территории, составленный после межевания;
кадастровое свидетельство на недвижимость;
техническая спецификация сооружения;
документ из реестра недвижимости.

Обязательные пункты

Как любой документ, имеющий юридическую силу, соглашение о купле-продаже должно иметь следующие обязательные реквизиты:

указание времени и места совершения сделки;
полные и достоверные сведения обо всех участниках процесса, паспортные сведения и контакты;
объект недвижимости, который продавец передает покупателю с обязательным указанием местоположения, регистрационных и кадастровых номеров, площадь участка, а также иные идентификационные признаки, присущие этой недвижимости;
в случаях вхождения садового участка в СНТ и отсутствие конкретно определенных границ, указывают номер, присвоенный в СНТ;
реквизиты документов, подтверждающих право собственности продавца;
стоимость;
способ оплаты данной стоимости покупателем;
при приобретении участка вместе с жилой постройкой в рассрочку обязательным пунктом будет указание графика и сроков платежей;
если садовый надел приобретается за счет кредитных средств, то к договору купли-продажи прикладывают копию кредитного договора с банком;
лица, которые имеют право использовать жилое помещение также должны указываться в соглашении;
другие условия, которые стороны могут посчитать значимыми для заключения договора;
реквизиты и подписи лиц, заключающих сделку.

Предупреждение

Одним из пунктов договора можно выделить гарантию продавца об отсутствие задолженности по налогам и обязательным платежам по земле. Также может быть установлен период, после которого садовый участок требует перерегистрировать.

Образец договора

Скачать

Образец договора купли-продажи садового участка с домиком.doc

Нюансы подписания

Если на приобретаемом земельном наделе располагается дом или иное жилое строение, то перед покупкой следует проверить документы на эти постройки.

Это связано с тем, что вместе с приобретением земли, на которых имеются строения, приобретается и эта недвижимость.

Согласно главе 30 ГК можно составить один договор, в котором будут даны характеристики каждого объекта в отдельности.

Предупреждение

Обратите внимание, что дом, который был построен прежним владельцем, должен иметь регистрационные документы, подтверждающие право владения и выдержку из единого государственного реестра недвижимости. Если имеется недостроенное здание, то оно может быть признано судом самовольной постройкой, которую нового владельца обязуют устранить.

Зарегистрированный объект в своих документах должен отражать следующие характеристики:

адрес, указывающий месторасположение;
количество этажей в строение;
площадь здания;
материал постройки;
дата постройки;
прочие характеристики, которые указаны в выписке из ЕГРН.

Если в договоре стороны указывают характеристики участка и жилой постройки, то к каждому из объектов следует внести свою стоимость, а затем оговорить общую сумму сделки.

Регистрация сделки в МФЦ или Росреестре

После согласования вопросов о приобретении недвижимого имущества требуется пройти ещё одну процедуру – государственное оформление прав на приобретенное имущество.

Это объясняется тем, что подписание договора между продавцом и покупателем не передает право владения имуществом от одной стороны к другой.

Процедуру регистрации можно провести в Росреестре ил Многофункциональном центре (МФЦ).

Для этого потребуется предоставить сотрудникам этих организаций такие оригиналы:

паспорт;
заявление от продавца и покупателя о совершении государственной регистрации;
составленный в трех экземплярах договор купли-продажи для каждой из сторон;
подписанный акт о приеме и передачи недвижимости;
документы, подтверждающие права продавца на землю;
если продаваемое имущество является совместной собственностью продавца и его супруга, то потребуется предоставить согласие супруга на совершение сделки, заверенное нотариусом;
выписку из домовой книги;
подтверждение отсутствия задолженности по налоговым и прочим платежам.

Внимание!

Обратите внимание, при регистрации прав собственности на недвижимое имущество взимается государственная пошлина в размере 2000 рублей. Квитанцию о ее оплате следует также приложить к общему пакету документов.

Договор купли-продажи садового участка с домом. Образец документа

Купля продажа участка – это сделка по передаче прав собственности от продавца к покупателю на возмездной основе. Данные правоотношения регулируются Гражданским кодексом.

Специфика данной сделки состоит в том, что продать участок собственник может только одновременно с домом, который на нем построен. Отчуждение земли без построек на ней запрещено законом.

На садовых участках запрещено возводить капитальные строения для круглогодичного проживания. Любой дом на такой земле будет иметь статус садового домика. Поэтому прописаться здесь будет практически невозможно, только через суд.

Пошаговая инструкция оформления сделки купли-продажи земельного участка с домом

Для заключения сделки купли-продажи участка с домом требуется пройти следующие этапы:

Предварительный этап. На данном этапе стороны согласуют наиболее важные параметры сделки: стоимость участка и дома, сроки подписания договора, наличие ограничений и дефектов, которые могут повлиять на стоимость недвижимости. Также в ходе предварительной встречи покупатель должен ознакомиться с документами продавца, подтверждающие права собственности, постановку участка на кадастровый учет, законность строения на участке, отсутствие залога и обременений на участок.
Заключение предварительного договора купли-продажи, в котором фиксируются намерения сторон заключить сделку на оговоренных условиях в определенные сроки.
Подписание основного договора купли продажи, в котором указываются существенные условия сделки: предмет продажи, стоимость недвижимости и пр.
Нотариальное заверение договора. Этот этап не является обязательным, но участие нотариуса позволяет придать договору большую юридическую силу и снизит риски оспаривания документа в судебном порядке.
Перерегистрация прав собственности от продавца к покупателю в Росреестре. Приобретение прав собственника покупателем и внесение соответствующей отметки в единый реестр.
Произвести окончательные расчеты с продавцом. Подписать акт-приема передачи недвижимости.
Если участок расположен на территории СНТ, то покупателю следует обратиться в правление товарищества, оформить на себя садовую книжку и заплатить членский взнос.
Уплата налога с продажи бывшим собственником участка и дома (НДФЛ 13%) и получение налогового вычета покупателем (имущественного вычета).

Сторонами сделки являются покупатель (или несколько покупателей при оформлении участка в общедолевую собственность) и продавец. Стороны могут быть физическими лицами, юрлицам и ИП, а также государственными или муниципальными властными структурами.

При необходимости стороны могут привлекать к участию других участников: доверенных лиц для представления интересов в государственных инстанциях или квалифицированных юристов для оказания юридической поддержки.

Договор

Договор купли-продажи садового участка и дома составляется двух экземплярах в письменной форме и должен содержать:

Место и дату заключения сделки.
Наименование документа.
Информацию о сторонах сделки.
Детальное описание предмета сделки: кадастровый номер участка и недвижимости, целевое предназначение и вид разрешенного использования земли, площадь участка и дома, этажность строения.
Указание на правоустанавливающие документы и реквизиты свидетельства о собственности.
Цену сделки и порядок взаиморасчетов.
Права и обязанности сторон.
Перечень приложений.

При подготовке договора необходимо максимально подробно описать предмет сделки. В частности, нужно указать на отличительные признаки строения: размер дома, его этажность и материал стен, характеристику кровли, растительность на участке, наличие вспомогательных построек.

Приложениями к договору должны выступать: план участка и строения, копии свидетельства о собственности и правоустанавливающих документов, образец акта приема-передачи недвижимости.

Скачать образец договора купли-продажи участка с домом.

Заявление

Продавец недвижимости должен заполнить от себя заявление на отчуждение прав собственности на земельный участок и садовый дом.

Покупатель, в свою очередь, пишет заявление о вступлении в права собственности по той же форме.

В заявлении прописываются реквизиты территориального отделения Росреестра, паспортные данные правообладателей и сведения о недвижимости: кадастровый номер, назначение земли, адрес и важные дополнительные сведения.

Заявление пишется по установленной форме. Скачать форму заявления.

Госпошлина

За заключение договора купли-продажи земельного участка не требуется оплата госпошлины, так как данный тип сделок не нужно регистрировать в государственной инстанции. Но за переоформление прав собственности от одного лица к другому, которое неизменно сопровождает куплю-продажу, заплатить госпошлину придется.

Госпошлина на регистрацию прав собственности покупателя на земельный участок под садоводство составляет 350 руб., за дом на участке – 2000 руб.

Обычно расходы по оплате госпошлины берет на себя покупатель как заинтересованное лицо. Оплатить госпошлину можно в терминале, расположенном в МФЦ или отделении Росреестра, либо через любой банк (дистанционно или через кассу).

Регистрация

За регистрацию прав собственности в России отвечает Росреестр. Документы в ведомство можно передать лично, через МФЦ или дистанционно через интернет. Комплект документов, которые запрашивает Росреестр, включает в свой состав:

Последние три документа не являются обязательными и предъявляются в зависимости от специфики сделки.

В момент подачи заявления стороны сделки должны лично присутствовать в Росреестре с паспортом. Если одна из сторон не может обеспечить свое личное присутствие, она должна подготовить на своего представителя нотариальную доверенность на представление интересов.

После проверки указанной в заявлении информации и документации специалисты Росреестра внесут правки в единый реестр недвижимости и выдадут покупателю выписку из ЕГРН, которая станет подтверждением вступления в права собственности.

Налоговый вычет

С 2010 года у граждан появилась возможность получения налогового вычета в части затрат на покупку земельного участка. Вычет предоставляется при условии одновременной покупки земли вместе с домом или после возведения постройки и оформления прав собственности на нее.

Налоговый вычет позволяет компенсировать часть затрат на покупку недвижимости в размере не более 260 тыс.руб. (13% от 2 млн.руб.).

Вопрос относительно возможности оформления налогового вычета по затратам на покупку садового участка с домом весьма спорный. Дело в том, что вычет предоставляется только при приобретении жилого помещения, в котором можно прописаться и проживать круглогодично. Тогда как садовый домик обычно не отвечает таким требованиям: у него нет постоянного адреса, не подведены коммуникации и пр.

Договор купли продажи участка с домом в снт образец бланк 2019 — Налоги

Сам же акт приобретения или продажи дачного строения будет оформляться, как стандартный договор купли-продажи жилого дома с прилегающим к нему садоводческим участком.
Файлы в .
DOC:Бланк договора купли-продажи дачиОбразец договора купли-продажи дачи

Что нужно знать о даче

В силу нового закона в Российской Федерации останутся две формы некоммерческих товариществ, а именно:

СНТ, или садовое некоммерческое товарищество;
ОНТ, или огородническое некоммерческое товарищество.

Поскольку новый закон предусматривает, что наличие капитальных строений на территории огороднических хозяйств недопустимо, то все дачные участки с возведенными на них капитальными строениями отнесены к садоводческим товариществам.

Соответственно, изменился и статус дачного дома. Теперь он приравнен к жилой недвижимости, в нем можно прописаться и использовать как жилое помещение в течение всего года.

Для владельцев капитальных строений на бывших дачных участках предусмотрена возможность преобразовать садово-огородническое товарищество в товарищество собственников жилья.

Как покупать

Теперь при покупке дачи следует ориентироваться на наличие у собственника свидетельства о регистрации строения. Если собственник его не зарегистрировал, то дачу приобретать не следует.

Дело в том, что незарегистрированные постройки на дачных участках относят участок к категории огороднических, а значит, капитальный дом на подобном участке вообще существовать не может.

Незарегистрированный капитальный жилой дом, расположенный на садовом участке, в силу изменений в законодательстве, будет расцениваться как самовольная застройка, подлежащая сносу.

Если очень хочется приобрести дом на дачном участке, то можно заключить с владельцем предварительный договор купли-продажи. По условиям договора хозяин дома примет на себя обязательство зарегистрировать дом и продать его покупателю, а покупатель примет на себя обязательство купить дом сразу после его регистрации.

Возможность зарегистрировать возведенные до 1 января 2019 года строения сохранится до 31 декабря 2020 года. После этой даты приобрести незарегистрированный дом будет невозможно.

Что делать потенциальному продавцу незарегистрированного дома

Оформление капитального жилого строения в садовом или огородном товариществе начинается с обращения к кадастровому инженеру, который подготовит технический план дома.
При наличии готового плана следует обратиться в МФЦ с заявлением с просьбой проведения регистрации права собственности.
После проведения регистрации участок огороднического товарищества, на котором построен дом, будет переведен в статус садовых, а собственнику будет выдано соответствующее регистрационное свидетельство.

Оформление договора купли-продажи

Поскольку загородные (дачные) дома переведены, в соответствии с изменениями в законодательстве, в ранг жилых домов, то сделки по отчуждению-приобретению этих домов будут осуществляться по общим правилам купли-продажи жилых домов и земельных участков.

Это значит, что договор будет содержать в себе все основные положения, обязательные для заключения подобного вида договоров.

Предмет договора

В качестве предмета любого договора выступает некое конкретное материальное или иное благо, или услуга, по поводу которых участники договора приходят к тому или иному соглашению.

В случае с дачей в качестве материального блага выступают:

земельный участок или его доля. При описании участка в тексте договора надо описать его уникальные признаки – площадь, категорию, вид разрешенного использования, кадастровые данные, адрес и т.д.;
дом (капитальное строение) или его доля, возведенный на земельном участке, находящемся в собственности или в оперативном управлении собственника дома. Описание дома в тексте договора также должно содержать уникализирующие дом признаки – площадь, количество этажей, количество комнат и т.д.;
вспомогательные капитальные постройки на участке. Обратите внимание, что речь идет только о капитальных строениях, то есть строениях, имеющих фундамент. Некапитальные строения – навесы, шалаши, сараи без фундамента, колодцы и артезианские скважины не регистрируются, а потому не могут быть предметов купли-продажи. Об их наличии в тексте договора можно упомянуть, отнеся их к «иным хозяйственным постройкам».

Существенные условия договора

Помимо описания предмета договора текст соглашения должен включать в себя иные условия, относимые законодательством к существенным, а именно:

стоимость отчуждаемого дома, земельного участка и построек на нем;
способ расчета – наличными, безналичный расчет, банковский перевод, рассрочка и т.д.;
сведения об отсутствии у отчуждаемого имущества любого вида обременений;
сведения о наличии либо отсутствии сервитутов, то есть прав третьих лиц на использование части дома или земельного участка в силу договора о сервитуте;
сведения о согласии сособственников на отчуждение дома или его доли. Согласие должно быть заверено нотариально и приложено в письменном виде к договору;
сведения о согласии органов опеки и попечительства на отчуждение дома, в котором проживают и прописаны несовершеннолетние или недееспособные лица;
список лиц, за которыми будет сохранено право прописки и право пользования домом и земельным участком.

Акт приема дома

Моментом окончательного перехода права собственности от продавца к покупателю является момент составления и подписания передаточного акта, оформленного в соответствии со ст. 556 ГК РФ.

Вариантом передаточного акта может служить раздел в самом тексте договора, содержащий сведения о том, что приобретенный дом передан покупателю в надлежащем виде и в соответствии с условиями договора.

Как правило, акт приема-передачи содержит в себе указания на факт передачи продавцом покупателю ключей от дома, вспомогательных построек, ворот и т.д.

Форма договора

Как было сказано выше, договор купли-продажи дачи оформляется по общим правилам составления договоров по отчуждению жилых домов и земельных участков.

Для договора законодательно предусмотрена простая письменная форма, не нуждающаяся в нотариальном удостоверении. Исключением являются случаи, когда договор заключается с участием несовершеннолетнего или когда договор касается отчуждения доли в общей совместной собственности. В этой ситуации договор должен быть оформлен нотариально.

Сам текст договора несложен и его вполне можно составить самому, но намного проще будет скачать уже готовый шаблон на сайте. Используя шаблон, можно быть уверенным, что договор будет составлен по всем правилам.

Регистрация договора

Договор подлежит регистрации в Росреестре. В ходе регистрации в государственном реестре недвижимости будет произведена соответствующая запись о смене владельца недвижимости.

Помимо договора в Росреестр потребуется предоставить:

передаточный акт, если договор не содержит нотификаций о передаче–приеме имущества;
паспорта покупателя и продавца. Если сделка была проведена через представителя, то ему потребуется представить в Росреестр копию и оригинал доверенности;
согласие органов опеки и попечительства, согласие сособственников, согласие супруги (супруга), если они необходимы;
свидетельство о праве собственности продавца на отчуждаемый дом и земельный участок.

Источник: https://zakonius.ru/obrazec/dogovor-kupli-prodazhi-dachi

Как оформить договор купли-продажи садового участка с домиком?

Покупка или продажа садового участка с домиком является не самой сложной процедурой. Большую часть времени отнимает оформление соответствующих документов.

Учитывая все тонкости при составлении соглашения о купли-продаже, можно быть уверенным в законности своих действий.

Изучим все возможные нюансы, касающиеся оформления сделки с садовым участком с домиком в 2019 году между физическими лицами.

Внимание!

Обратите внимание, что согласно п.2 ст.434 ГК документ должен быть заверен подписями обеих сторон